ローン返済中でも不動産売却をしよう!完済するためにできること

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不動産は人生の中でもとても大きな買い物のひとつです。多くの人は住宅ローンを組んで不動産を購入します。しかし、なんらかの事情で不動産を売却したい場合に、ローンの返済中でも売却できるかどうかは将来設計に大きな影響を与えます。

ここではローン返済中でも不動産が売却できる条件について詳しく紹介していきます。ローン残債を返済する方法や残債があっても売却できる条件についてみていきましょう。不動産を上手に売却してローンを処理しましょう。

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不動産の売却代金でローン残債を返済する

一般的には不動産を売却する際にローンが残っているなら、売却代金でローン残債を完済するのが理想です。多くの場合、不動産購入時のローンを組む際に抵当権を設定してお金を借りています。

抵当権が残っている不動産は売るのが困難なため、売却益でローンが返済できる見込みをもって不動産売却を検討します。ここでは抵当権やローンの完済について詳しくみていきましょう。

ローンを完済して自宅の抵当権を抹消する

不動産を購入する際に説明を受けていることが多いですが、住宅ローンを組むには一般的に抵当権が設定されます。抵当権は購入する土地と家屋を担保にするために銀行が法務局へ登記を行います。

抵当権が設定されていると返済が滞った場合に銀行が不動産を差し押さえることができます。この抵当権はローンを完済すると抹消手続きを行うことで外せます。

売却代金でローンを完済するのが理想

不動産を売却する検討をしている時点でローンが残っていても、売却した代金でローンが完済できる見込みがあれば問題なく契約手続きを進められます。

不動産査定価格とローン残債をみて完済できるようなら不動産会社とスムーズに話が進められます。完済できるまで売却できないと悩む必要はありません。

抵当権が残った不動産の売却は困難

多くの不動産売買では抵当権が抹消されているか、抹消の見込みがある物件が取引されています。抵当権は不動産を売ったり相続したりしても抹消できません。

抵当権が残っていると、突然銀行から不動産を差し押さえられるリスクを抱えています。買主は抵当権が抹消された不動産から探すので売却が困難になります。

不動産を売却してもローン完済に足りない分は原則として自分で用意する必要があります。この状態をオーバーローンといいます。

どうしても不動産を売却しなければならず、ローン完済も見込めない場合には任意売却という方法もあります。

ローン返済中に不動産売却をする手順

ここではローンがまだ残っている状況で不動産を売却する手順について紹介していきます。不動産を売却するにあたってまず何からはじめて何が必要なのか把握しましょう。

銀行にローン残債の確認と不動産売却の相談をする

ローン残債がある不動産を売却するには銀行が設定している抵当権を抹消することが重要です。抵当権を外すには不動産会社だけではなく、ローンを組んでいる銀行の協力が必要です。

ローン残債がある状態で売却を希望する場合は、まず銀行にローン残高の正確な金額を聞きましょう。その上で不動産売却をすることをあらかじめ銀行に伝えておきましょう。

オーバーローンとなってしまう場合には住み替えローンなどの商品が使えるかも確認しましょう。残債によっては売却自体が困難な場合もあるので事前に相談しておきましょう。

売却予定の不動産の相場を調べる

所有する不動産の売却を進める前に、現在どれくらいの価値があるのかだいたいの相場調べておくのは大切です。ローンの残債と比較して完済できる見込みがあるのかは重要です。

また、不動産会社に査定を依頼した際の判断や、売り出し価格が妥当かの判断をするのにも役立ちます。相場は所有するマンションや近隣の戸建てで売却情報が出ていないか、不動産ポータルサイトなどで探すとよいでしょう。

売却の意志が決まらないうちは査定を依頼するよりも、広告物件で相場を掴むことがおすすめです。相場を調べてみたら思ったよりも価格が低い場合に、査定をしていると営業の対応に追われることもあります。

不動産会社と媒介契約を結び売却活動を開始

相場価格を知り、ローンの完済の目途がついたなら不動産会社を選んで売却活動を開始します。売却活動を開始する際には不動産会社に仲介してもらうための媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類の契約方法があります。

  1. 専属専任媒介契約(他社依頼不可・自己発見取引不可)
  2. 専任媒介契約(他社依頼不可・自己発見取引可能)
  3. 一般媒介契約(他社依頼可能・自己発見取引可能)

大きな違いは複数社で販売できるかできないかの違いです。それぞれにメリットとデメリットがあります。査定時に不動産会社に確認してみましょう。

売却に向けての主な活動は広告を作ったり内覧を行ったりして、所有する不動産の情報を買主に届けることです。不動産会社によって売却活動の内容は変わってきますので、査定価格と一緒にどのような売却活動を行うのかも確認しておきましょう。

別途、銀行とは不動産売却時にローンを一括返済するための手続きを始めましょう。ローンの返済手続きや抵当権の抹消などはすぐできるものではありません。いつ売れても手続きができるよう早めに銀行と相談しながら進めましょう。

不動産の引き渡しと同時に抵当権を抹消

不動産の買い手が見つかったら不動産を売却できる状態に準備しましょう。不動産の引き渡しと同時に抵当権を抹消できるよう、不動産会社や銀行、司法書士などと内容や日程をよく詰めて臨みましょう。

売却活動時にまだ住んでいる家なら引っ越しなどを済ませて引き渡せる状態にしておく必要があります。売買契約時に次の住まいに移転ができない場合には不動産会社と買主と相談して引渡し日の設定をすることもできます。

不動産の引き渡し後に問題が起きないよう、不動産会社や銀行とはよく相談して契約内容を確認しましょう。契約内容についてわからないことは担当者に詳しく聞いて疑問点がないようにするのが大切です。

ローン返済のための5つのポイント

不動産売却にあたってはローン返済が重要な鍵となります。ここでは売却時にローンが返済できるための5つのポイントについて紹介していきます。できるだけ負担のない方法でローンを返済し、住み替え後の生活を安定させましょう。

可能な限り高額で不動産を売却する

ローン残債がある状態で不動産売却を考える場合、可能な限り高額で売れるのが望ましい状態です。不動産の査定は、交通の便利さ、地域の人気度、物件の間取りや広さ、建物の状態などさまざまな観点から価格を算出します。

特に築年数は景気や人気に左右されず客観的なデータとして査定に影響します。築年数が増えると家の価値はどんどん下がります。戸建てで25年以上、マンションなどで47年以上経過すると、建物の価値はほぼ無くなります。

売却した代金でローン残債をすべてカバーできる保証はありません。売却活動が不調だと売り出し価格よりも値下げする可能性もあります。信頼できる不動産会社を見つけてよく相談しながら、少しでも高く売れるよう売却活動を進めましょう。

高額で不動産売却をするなら一括査定の活用がおすすめ

売却を決めたら複数の不動産会社に査定を依頼して具体的な相場価格を掴みましょう。複数社に査定を依頼することで価格の違いやサービスの違いを比較できます。

複数社に査定を依頼するなら一括査定サイトの「イエウール」がおすすめです。ネットから無料で査定を最大6社に依頼できます。全国1,600社以上の不動産会社と提携しています。手軽に査定比較をして信頼のおける優良な不動産会社を見つけましょう。

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不足分だけをフリーローンを組む

不動産の売却代金をローン返済に当てても数十万円から数百万円の残債が生じる場合、フリーローンを組むことで支払うこともできます。

勤続年数が一定以上ある会社員なら、金融機関から無担保で融資を受けられます。無担保ローンの場合、住宅ローンのような有担保ローンよりも金利が高くなります。利用にあたっては月々の返済が可能かどうか金融機関の審査に通る必要があります。

住み替えを行っても月々の負担に問題がないかよく検討し、相談した上で利用しましょう。

住み替えローンを申し込む

住み替えローンは、不動産の買い替えを行う場合、次に購入する物件の住宅ローンに前の不動産のローン残債を上乗せして借りるローンのことです。

住み替えローンを利用すれば、オーバーローンでも抵当権を外せます。しかし、銀行からすれば該当の不動産価値よりも借りすぎの状態が明らかなローンです。そのためローンの審査は厳しくなり、安定した収入や返却可能かなどなかなか通りにくいのが特徴です。

ローン残債がある中で、住み替えが必要な状態になったら早めに銀行に相談してどのような選択肢があるのか検討しましょう。

手持ちの預貯金や資産を崩す

手持ちですぐには使わない預貯金や資産があるなら崩してローンの返済に充てましょう。ローンを新たに組むと金利や手数料だけでも相当な額になります。

株などの金融資産や生命保険などの解約金を充てられるなら、まずはそこから手を付けるのが賢明です。住み替えで別に不動産を所有するならその価値と含めて自己資金の使い方を検討しましょう。

親族からお金を借りてローンを返済する

親兄弟など親族からまとまったお金が借りられるなら、きちんと頼んでローンの返済に充てましょう。お金を借りる場合には親族でも借用書を作成しておいた方がよいです。

まとまった金額を受け取ると贈与とみなされて贈与税を支払わなければならないケースもあります。返済計画を立てて、双方で借用書を交わしておくとトラブルも減ります。

不動産売却で後悔しないための基礎知識

不動産売却で見落としがちなポイントについて紹介していきます。先に知っておけばよかったのにということをまとめています。不動産売却をして後悔しないために基本的な知識を知っておきましょう。

売却代金の全てをローン返済には充てられない

不動産の売却金額はそのままローンの返済額にはなりません。不動産売却にかかる費用を以下にまとめてみました。

不動産売却にかかる経費

費目内容
不動産仲介手数料売買成約時に不動産会社に支払う費用
印紙税売買契約書に必要な費用
抵当権抹消費用銀行が抵当権を外すのに必要な費用
譲渡所得税売却利益がでた場合にかかる税金
固定資産税毎年かかる税金
都市計画税設定地域に毎年かかる税金
住民税前年の所得にかかる税金
測量費用境界の特定など場合により必要な費用
印鑑登録証明書売買契約時に必要な費用
ローン繰り上げ返済手数料ローン一括完済に必要な費用
ローン残高証明発行費ローン残高を把握するために必要な費用
引っ越し費用住み替えるために必要な費用
その他住民票取得費、不要品の処分費用

これだけの費用がかかることから、ローン残高を正確に把握することと、不動産会社といくらで売るのかは重要なことです。売却経費などを引いて手元に残るお金がローン返済に足りるのかよく確認して売却を進めましょう。

税金を払い過ぎた場合は買主から受け取れる

固定資産税と都市計画税は年1回まとめて支払います。商習慣上、不動産売却時には起算日から引き渡し日までの分を引いて、買主が売主に支払うようになっています。不動産を引き渡した後の払い過ぎている分については取り戻せます。

他にも火災保険や地震保険の残りがあれば、売却契約後に代理店に電話して売却したことを伝えれば必要な書類が送られてきます。必要事項を記載して返送すれば保険料の払戻金が受け取れます。ローン保証料を一括で支払っている場合にはこちらも払戻金が見込めます。

どんなものに払戻金があるのか不動産会社や銀行、保険会社などに問い合わせて確認しておきましょう。

任意売却ならローン残債があっても売却可能

ローンの支払いが滞り、不動産を所有していることが困難になった場合には任意売却という方法もあります。経済的に困窮した状態において、不動産売却をしてもローンが完済できない場合に、市場で売却する方法です。

そのままでは銀行に差し押さえられ、競売にかけられてしまうなら、少しでも高く売るために行う方法です。任意売却はローンを組んでいる金融機関が許可する必要があります。

任意売却で残った残債については売却後に分割して返済していく必要があります。任意売却は簡単には行えないので、まずは完済できる方法を考えて少しでも高く売りましょう。

不動産売却でローン返済を目指そう

ローンが残っていても事情によっては不動産を売却する必要がでてきます。そんな時には不動産売却によってローンが完済できるかどうかが判断の分かれ目です。売却益でローンが完済できるなら問題なく契約を進められますが、残債がある場合には自己資金等で賄えるかが重要です。

どうしても完済できない状態で不動産を売却したい場合には、任意売却という制度もあります。住み替えローンは審査が厳しいので、安易に頼らず必ず利用できるか確認してから検討しましょう。不動産売却にあたってはより高く売ってくれる信頼のおける不動産会社をみつけ、ローンが返済できる見込みを立てましょう。

不動産会社を選ぶには一括査定サイトを利用して複数社から比較して選ぶのがおすすめです。不動産売却のチェックポイントを踏まえて、賢く無理なくローンの返済ができるよう準備をしっかりしましょう。

 

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