不動産売却したらふるさと納税で節税可能|節税できる場合としくみ

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不動産売却を行って売却益が出たらふるさと納税で節税できることを知っているでしょうか。ふるさと納税は全国の市町村で行っている寄付制度で、ふるさと納税額に応じて返礼品を用意しています。

自己負担2,000円で残りの寄付額は住民税や所得税から差し引かれ(控除され)ます。不動産売却で利益が出た分は税金が増えますが、ふるさと納税を行えば税金が控除される上に返礼品ももらえます。

ここでは不動産売却とふるさと納税の関係やふるさと納税の仕組みについて理解していきます。支払う税金を少なくして不動産売却の利益を少しでも増やしましょう。

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不動産売却とふるさと納税の関係

不動産売却を行うと売却した利益に対して課税されます。利益が多いほど課税額は大きくなります。そんな税金を「ふるさと納税」を使って節税することが可能です。

「ふるさと納税」は好きな自治体に寄付すると自己負担分を除く寄付金額を所得税や住民税から差し引いてくれるちょっとお得な税制度です。

魅力的な返礼品を受け取ったうえ、節税できることから利用者が増えています。ふるさと納税の魅力である寄付金額と自己負担額の差額の「控除額」は所得によって上限が変わってきます。そのため不動産など大きな利益が発生すると所得が増えて、控除額も増える可能性があります。

ここでは、不動産売却とふるさと納税でどのような節税ができるのか見ていきましょう。

収益がでることで納税の上限額が増える

不動産を売却して大きな収益が得られると、所得が増えるので納税額が増えます。増えた納税額を節税対策で減らすことでより多くの利益が得られます。

節税対策のひとつとして「ふるさと納税」があります。例えば2万円のふるさと納税を行うと2,000円は自己負担として払いますが、残りの1万8,000円は税金が控除される上に、返礼品をもらえます。

ふるさと納税の控除上限額は所得によって決まります。不動産売却で所得が上がったときには住民税所得割額が増えるので、増えた分ふるさと納税をより多く行って控除の恩恵を受けられます。

売却した年のみ適用できる

不動産売却をして十分な売却益が出た場合は、その年のみ所得が大幅に上がるので、ふるさと納税の控除上限額も上がります。

不動産の売却益から諸経費を除いた譲渡所得に対して所得税と住民税が追加して課税される分、ふるさと納税を利用すると節税できるわけです。

例えば2,000万円の譲渡所得が発生した場合、約50万円までふるさと納税の控除上限額が上がります。収入が400万円の夫婦共働きで子ども1人の場合、約3万円の控除上限額を考えると大幅に引き上げられるのです。

ふるさと納税を必ずしも利用しなくても問題ありません。ただ、特例控除を利用しても譲渡所得が多い場合は、ふるさと納税で寄付を行うとより支払う税金が節約できます。

確定申告が必要

不動産売却を行った年にふるさと納税を行った際は「ワンストップ特例制度」は使えません。「ワンストップ特例制度」は1年間に5自治体以内にふるさと納税を行い、確定申告の必要がない人に適用されます。

ワンストップ特例制度を利用するとふるさと納税の度に申請を行うと確定申告を行わずに済みます。不動産売却時には確定申告が必要なのでこのワンストップ特例制度は利用できません。

不動産を売却した年にふるさと納税を行ったら、翌年に不動産売却とふるさと納税の確定申告を行う必要があります。確定申告でふるさと納税分も申告しないと翌年度の住民税に反映されません。

所得税と住民税が控除される

ふるさと納税を行うと自己負担金2,000円を除いた寄付額が所得税と住民税から控除されます。任意の自治体に3万円をふるさと納税した場合、2万8,000円が控除されます。

確定申告を行う際に、ふるさと納税を行った額を申告することで所得税と翌年の住民税が安くなります。確定申告をする場合、所得税は申告時にふるさと納税額×税率分が控除されます。

住民税は前年分の所得が確定後、ふるさと納税の住民税控除分が差し引かれて算出されます。もし、確定申告不要のワンストップ特例なら、所得税控除分を住民税から全額控除されるしくみです。

不動産売却を考えている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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不動産売却でのふるさと納税の計算方法

不動産売却を行った場合に、どれくらいの利益があるとふるさと納税の上限額がいくらあがるのかという関係は計算によって求められます。

ふるさと納税の上限は所得と家族構成でも変わってきます。不動産売却による所得と給与所得からふるさと納税の上限額がいくらになるのか求めてみましょう。

年収と家族の構成人数で上限が変わる

ふるさと納税の上限額は年収と家族の構成人数によって変わります。

例えばふるさと納税を行う人の年収が400万円で、夫婦世帯の場合は控除上限額が33,000円です。高校生の子がいると25,000円です。高校生以下の子がいる場合は控除額に影響しないので夫婦世帯の控除上限額が適用されます。独身の場合は42,000円と上がります。

これらの関係は総務省のふるさと納税ポータルサイトに目安が掲載されているので参考になります。また、住んでいる地域の役所にある住民税を担当している部署に問い合わせることでも知ることが可能です。

そのためにはいくらぐらいの所得があるのかを知る必要があります。

【参考リンク:ふるさと納税ポータルサイト

課税譲渡所得を算出する

不動産売却による課税は単純に売れた額に対してされるものではありません。不動産売却による税金を求めるための課税譲渡所得の算出方法についてここではみていきましょう。

まず、不動産の売却による売却益(譲渡所得)を求めます。譲渡所得は

譲渡所得(売却益)=譲渡価格-取得費-譲渡費用

によって求められます。譲渡価格は売却した金額です。取得費は不動産を購入した金額です。譲渡費用は売却にかかった経費などがあてられます。譲渡所得が出たら特例制度による控除額を引いて課税譲渡所得を求めます。

課税譲渡所得=譲渡所得-特例控除額

特例控除にはマイホームを売却した場合の3,000万円控除が主に適用されます。譲渡所得から3,000万円を引いた課税譲渡所得額に住民税率をかけることで不動産売却による住民税が決まってきます。

ただし、譲渡所得にかける税率は、国税庁の「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参照しましょう。

国税庁

住民税所得割額を割り出す

次に給与所得から住民税所得割額を計算します。まず、源泉徴収票や住民税通知書などをみて、所得控除後の金額を求めます。求め方は以下の通りです。

所得控除後の金額=給与所得控除後の金額-所得控除の額

住民税所得割額は所得控除後の金額に10%をかけることで求められます。

ふるさと納税上限額がわかる

ふるさと納税の上限額は、不動産売却の譲渡所得の住民税額と給与所得の住民税所得割額を足した金額に所定の計算を行うことで求められます。計算式は以下の通りです。

ふるさと納税上限額=(「不動産売却益の住民税」と「住民税所得割額」を合算した金額)×20%÷【(90%-所得税率)×復興税率1.021】+2,000円

なお所得税の税率は国税庁の「所得税の早見表」で調べます。不動産課税譲渡所得を計算して源泉徴収票があれば、居住地の役所の住民税担当部署に問い合わせることで、だいたいの上限額を知ることもできます。

国税庁

不動産売却とふるさと納税の注意点

これまで不動産売却とふるさと納税の関係について見てきましたが、利用するにあたっては注意点もあります。

ここではふるさと納税を利用するにあたっての注意点について紹介していきます。賢くふるさと納税で節約するためによく理解して利用しましょう。

不動産売却時の特例制度を把握する

不動産売却には様々な特例制度による所得控除があります。特にマイホームを売却した場合に適用される3,000万円マイホーム控除がよく使われます。

ここで注意するのは、特例制度の控除を差し引いた後に譲渡所得が発生した場合に、ふるさと納税の上限が変わるということです。

課税譲渡所得がない場合にはふるさと納税の上限額は給与所得によります。不動産売却を行った場合は確定申告が必要になるので、ふるさと納税のワンストップ特例制度も利用できないことに注意しましょう。

一般住宅の売却では収益が出にくい

課税譲渡所得のことを考えると一般住宅の売却によって収益を上げるのは特例控除から難しいとといえます。

不動産の売却での成約価格はその取得価格よりも低い金額になることが多いことや、控除を引いて課税譲渡所得が残る収益が得られる場合が限られるからです。収益が出やすいパターンとしては以下の通りです。

  1. 取得費不明(先祖代々の土地や遺産相続による土地などは売却価格の5%が取得費に充てられる)
  2. 3,000万円の特別控除が適用できない場合(土地のみの売却や、別荘、投資用マンションなどの売却時)
  3. 不動産の所有期間が短く短期譲渡所得で税金を計算する場合

これらの場合においては課税譲渡所得が高額になるため、ふるさと納税による節税が望めます。あくまでも不動産売却をメインに考えて、課税譲渡所得が出た場合にはふるさと納税が利用できると考えましょう。

寄付受領証明書の保管と寄付名

ふるさと納税を行った際には寄付受領証明書が発行されます。ふるさと納税をした際、返礼品とともに送られてくる証明書で確定申告の際に必要です。ものによっては1年近く保管しておく必要があるのできちんと管理しておきましょう。

寄付の名義は世帯主で行いましょう。ふるさと納税の控除対象となるのは世帯主です。世帯主以外でもふるさと納税はできます。

後から世帯主以外の名義でふるさと納税していたことがわかっても、控除できるだけの収入がなければ節税効果を得られません。不動産売却を行った世帯主名義でふるさと納税も行うことで節税効果を得られます。

制度が適用できる期間

ふるさと納税の上限を上げて確定申告ができるのは売却した年のみです。確定申告は翌年の2月16日から3月15日までの間です。不動産売却を行って確定申告をしないと追徴課税される可能性が高いので確実に行いましょう。

ふるさと納税を利用した場合には、それらの申告も必要なので準備をしておきましょう。申告の方法やわからないことについては税務署や税理士に相談しましょう。

また、税務にも詳しい不動産会社なら、売却の相談から売却後の税務まで頼りにできることもあります。

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ふるさと納税を利用して不動産売却益を節税できます。ふるさと納税を使った節税方法には控除上限額を引き上げる必要があります。控除上限額を上げるには不動産をより高く売却することが大切です。

不動産を高く売却するには複数社の不動産会社に査定を依頼して信頼のおける不動産会社を見つけることが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼するには一括査定サイトのイエウールがおすすめです。

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