成年後見人になって不動産売却｜手順や必要書類などを徹底解説

不動産の所有者は自由に不動産売却を行えますが、場合によっては自分で正しい判断をすることが難しいこともあります。例えば、認知症などで判断能力が低下している場合は、不動産売却など大きなお金が動く判断はすべきではなく、これを代理する人が必要です。

代理人になるためには、成年後見人制度を利用します。成年後見人になって不動産売却をするには、どのような手順を踏むのかを知っていきましょう。

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不動産売却を成年後見人がする必要性とは

不動産売却において、なぜ成年後見人が必要なのかですが、これには次の2つの理由があります。

• 不動産売却には最低限の意思能力が必要
• 不利な不動産売却から守る

これらのポイントを把握して、不動産売却における成年後見人の必要性を理解しておきましょう。

不動産売却には最低限の意思能力が必要

大きなお金が動くことが多い不動産売却は、取引の際に最低限の意思能力が必要とされています。そのため、認知症などで意思能力が低下している場合は、正当な契約と認められないことがあり、売買契約自体が無効になってしまうことも少なくありません。

そのため、不動産所有者の意思能力が低下した場合に不要な不動産を手放すためには、意思能力を持った成年後見人が代理で売却活動を行う必要があります。

不利な不動産売却から守る

意思能力は曖昧な指標であり、どこまでの判断ができるなら契約が成立するかは明確に決まっていません。そのため、認知症などで判断能力が低下している場合でも、不動産売買を行い、それが成立してしまうこともあります。

判断能力が低下している場合は、自分に不利な条件で契約を結んでしまうこともありますが、成年後見人がいることで、不利な条件での不動産売却を防げます。つまり、判断能力の低下につけこまれ、不利な条件で契約を結ばせないための抑止力としても、成年後見人は機能すると考えましょう。

成年後見人制度の仕組み

自分が成年後見人になろうと考えているなら、そもそもこれがどのような制度なのかを知っておく必要があります。ひとくちに成年後見人といっても、実は制度は細分化されており、さまざまな種類の後見人がいます。制度の概要を知り、どのように成年後見人が選出されるのかについても把握しておきましょう。

任意後見制度と法定後見制度の特徴

まず成年後見人の制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2つがあり、それぞれで特徴が異なります。

任意後見制度では、本人の判断能力の低下前に任意で後見人を定めます。個人間での契約となり、どこまでの権限があるかは契約時に決定します。また、基本的には執行できる権限の種類は、本人に代わって法律行為を行う代理権です。

対して法定後見制度は、判断能力が低下した場合に、家庭裁判所によって後見人を設定します。法律によって決められる法定後見制度は、与えられている権限の種類が代理権だけではなく、同意権と取消権と多い点も特徴です。

同意権とは本人が行う法律行為に同意を与える権利で、これを行使することで判断能力が低下している場合でも、法律行為に正当性を持たせることができます。また、取消権は本人が行う法律行為を取り消す権利です。

法定後見は判断力で3種類の立場がある

成年後見人に与えられる権限が多い法定後見制度ですが、これには3種類の立場があり、本人の判断能力によって行使できる権限の範囲は異なります。

もっとも権限が大きいのは後見の立場であり、次の保佐、補助と続きます。これは本人の判断能力によって立場が変わり、代理権や同意権、取消権などの範囲も種類によって違うことは頭に入れておきましょう。

成年後見人を選任する流れ

成年後見人を選任する際の大まかな流れは、次の通りです。

まずは申立てに必要な書類を集め、費用とともに裁判所へ提出します。その後、本当に成年後見人を選任する必要があるのか、審理や鑑定が行われます。審判が下り、選任の必要性が認められて登記され、成年後見人の選任は完了です。

成年後見人になるために必要な書類

成年後見人になるためには、申立て時に裁判所に次の書類を提出します。

• 申立書
• 申立事情説明書
• 親族関係図
• 本人の財産目録
• 本人の収支目録
• 後見人等候補者事情説明書
• 親族の同意書
• 成年後見制度用の診断書・診断書付票
• 本人の戸籍謄本・住民票
• 後見人等候補者の戸籍謄本・住民票
• 本人の登記がされていないことの証明書
• 本人の財産状況についての資料

申立書や申立事情説明書は、裁判所のホームページからダウンロードして自分で作成します。その他の書類も、基本的には自分で作成しなければならないため、申立てをするなら早めに準備をしておきましょう。

成年後見制度用の診断書は医師に作成してもらうため、制度の利用を考えているなら早めに申し出ておくことがおすすめです。

成年後見人になるためにかかる費用

申立て時に裁判所に支払う費用は、次の通りです。

申立ての手数料は、どこまでの権限を後見人に与えるかによって異なります。また、本人の鑑定費用も鑑定人によって異なるため、この2つは金額が変動しやすいことは理解しておきましょう。登記手数料は固定で、送達や送付費用は多少の変動はありますが、3,000～5,000円程度が相場です。

成年後見人になってからの不動産売却の流れ

スムーズに不動産売却を行うためには、成年後見人になってから、どのような手順で売却活動を進めていけばよいのかを知っておきましょう。

• 1. 損をしないため不動産の相場を調査する
• 2. 不動産会社と媒介契約を結んで売り出す
• 3. 購入希望者と一緒に売買契約の案を作成する
• 4. 居住用不動産の売却の許可を申請する
• 5. 正式に売買契約を結んで引き渡す

成年後見人になってからの不動産売却は、これら5つのステップで行います。

損をしないため不動産の相場を調査する

まずは、売却を予定している不動産の相場価格を調査し、損なく売却できるように情報を集めておきましょう。不動産の価値は流動的であるため、社会情勢や市場の需要などによって価値が変わります。そのため、複数の不動産会社から査定を受けておき、それぞれの査定額を比較して相場を調べておくことがおすすめです。

相場価格を把握せずに売却してしまうと、実際の価値よりも安く売ってしまい、損をする可能性もあるため注意が必要です。

相場価格を調べる際は一括査定サイトのイエウールがおすすめ

不動産の相場を調べるなら、一括査定サイトを利用すると便利です。なかでも「イエウール」は、一度の登録で最大6社から査定が受けられて、相場価格を効率的に調査できます。また、全国1,600社以上の不動産会社が登録しており、幅広いエリアで利用できる点も魅力でしょう。

提携している不動産会社が多いだけでなく、利用者からのクレームが多い悪徳業者は提携を解除している点もイエウールの特徴です。優良企業のみが集まっているため、不動産会社の信頼度が高い点も、利用するメリットといえます。

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不動産会社と媒介契約を結んで売り出す

利用する不動産会社を選び、媒介契約を結んで売り出しをします。媒介契約とは不動産会社と結ぶ仲介契約で、これを利用することで不動産会社が売却活動を行い、買主との交渉や契約の仲介を行ってくれます。

媒介契約には3つの種類があるため、自分に合った種類を選ぶことが大切です。一般媒介契約は複数の不動産会社と媒介契約が結べ、自分でも買主を探せます。専任媒介契約は、利用できる不動産会社は1社のみですが、自分でも買主を探せます。専属専任媒介契約は利用できる不動産会社は1社のみで、自分では買主を探せません。

売却活動の制限が増えるほど、不動産会社が積極的に動いてくれるため、売却活動を一任したいなら、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめでしょう。媒介契約を結んだあとは、査定結果を参考にしながら売り出し価格を決め、物件の販売を開始して購入希望者が現れるのを待ちます。

購入希望者と一緒に売買契約の案を作成する

購入希望者が現れたら内覧をしてもらい、価格交渉などをして同意を得られたら売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際には、お互いに契約条件を詳細まで確認しておく必要があり、双方の合意が必要です。

成年後見人が売買契約を結ぶ場合は、契約書に「停止条件」をつけることが一般的です。これは、万が一裁判所からの許可が下りなかった場合は、不動産売買が無効になるという取り決めと考えましょう。

停止条件を付けておくことで、裁判所からの許可が下りなかった場合でも契約違反とはならず、違約金なども支払わずに済みます。停止条件を付帯していないと、万が一許可が下りずに売却できなくなった場合に、契約違反で違約金などの支払いが必要になることもあるため、注意しなければなりません。

居住用不動産の売却の許可を申請する

成年後見人が不動産を売却する場合は、裁判所に居住用不動産の売却許可の申請を行います。申請の際に必要な書類は、次の通りです。

• 申立書
• 収入印紙800円
• 郵便切手82円
• 不動産売買契約書
• 不動産の評価証明書
• 不動産の登記簿
• 不動産の査定書など売却価格の妥当性を説明する資料
• 親族等の同意書

これらの書類を提出し、裁判所から許可が下りて初めて売却が可能になります。申請や許可が必要なのは、本人に不利益が生じないかを確認するためです。成年後見人の独断によって売却すると、あとで本人が困るというケースもあるため、これを防ぐためにも裁判所で売却の必要性を確認しています。

正式に売買契約を結んで引き渡す

裁判所から許可が下りたら、正式に売買契約を結んで引き渡しとなります。契約締結時には、売却価格の10～20％程度の手付金を受け取り、引き渡しの際に残りの代金を受け取ります。手付金がいくらになるかは、契約時に定めましょう。

基本的には決済の日に引き渡しを行いますが、契約時に定めれば決済日とは別で引き渡し日を定めることも可能です。引き渡しの際には、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記が必要なので、これらの手続きを行いましょう。

成年後見人での不動産売却の注意点

成年後見制度を利用して不動産売却を行う場合には、次の点に注意しましょう。

• 非居住用の不動産は無制限で売却できない
• 司法書士への成年後見人依頼には長期の出費がかかる
• 問題があれば成年後見人は解任できる
• 不動産売却が終了しても成年後見人は外せない
• 本人の病状が快復した場合は成年後見人が外れる可能性がある

これらの注意点を把握しておかないと、トラブルが起きたり不動産売却に失敗したりする可能性があります。制度については細部まで理解を深めておくことが、後悔や失敗なく不動産売却を行う近道です。

非居住用の不動産は無制限で売却できない

非居住用の不動産、つまり空き家など居住用として使用していない不動産を売却するためには、正当な理由が求められます。売却自体に裁判所の許可は不要であるものの、正当な理由がないと判断されると、成年後見人の身上配慮義務違反になってしまう可能性があります。

正当な理由とは、本人の生活費や医療費を捻出するなどであり、成年後見人自身の利益獲得などは、正当な理由としては認められません。裁判所からの許可が不要だからといって、いつでも成年後見人の自由に売却できるわけではないことは理解しておきましょう。

司法書士への成年後見人依頼には長期の出費がかかる

誰を成年後見人にするかで迷ったら、司法書士に成年後見人になってもらうことも可能ですが、その際は長期的な出費がある点に注意が必要です。第三者で法律の専門家でもある司法書士を成年後見人にすることで、不動産売却やその他の申請などはスムーズに行いやすいです。

また、親族同士でのトラブルも少なくなり、これらは大きなメリットですが、毎月報酬が発生することは覚えておきましょう。もし長期間依頼する場合は、大きな出費が発生することになり、コストの捻出で家計を圧迫してしまう可能性があります。そのため、長期的な出費が厳しいと感じるなら、親族で成年後見人を選出したほうがよいでしょう。

問題があれば成年後見人は解任できる

成年後見人は、一度選出されたら固定されるわけではなく、問題があれば解任が可能です。例えば、成年後見人の不正や後見人業務の怠慢など、自身の役割を正しく果たしていない場合には、解任して別の人を成年後見人として選出できます。

成年後見人は、本人に代わって不動産売却に限らず、さまざまな法律行為を行えます。そのため、ふさわしくないと判断したら、すぐに解任して別の人を後見人として選出したほうがよいでしょう。

不動産売却が終了しても成年後見人は外せない

本人の法律行為のすべてを代理や同意、取消する成年後見人は、不動産売却が終了しても役割は継続して担い続けます。そもそも成年後見制度は、本人に代わって不動産売却を行う制度ではなく、判断能力が低下した本人に代わって、さまざまな法律行為を行い本人を守るための制度です。

そのため、成年後見人に選出されたら不動産売却に限らず、その後のさまざまな法律行為を代理する必要があり、本人に不利益が生じないように守る役割があることは理解しておきましょう。

本人の病状が快復した場合は成年後見人が外れる可能性がある

認知症などで判断能力が低下していた場合でも、病状が快復して判断能力が向上することもあります。この場合は成年後見人が不要になり、役割から外れる可能性もあるでしょう。

また、法定後見制度の場合は、本人の判断能力次第で後見の立場が保佐になったり、保佐の立場が補助になったりすることもあります。本人に正当な判断能力があれば成年後見人は不要であるため、判断能力の程度によって、どの程度のサポートが必要なのかが変わると考えましょう。

不動産売却のため成年後見人を選任しよう

不動産を所有している本人が、認知症などで判断能力が低下している場合は、成年後見人を選出して代わりに法律行為を行ってもらう必要があります。判断能力が低下したまま不動産売却を行うと、不利な条件で契約して損をしたり、契約そのものが無効になったりすることもあります。

成年後見人に代理で契約をしてもらうことで、本人の判断能力が低下していても法律行為が可能となり、不要となった不動産も売却可能です。制度を正しく理解し、注意点なども把握して、成年後見人による不動産売却の成功を目指しましょう。