不動産の個人売買では取引する不動産の売買価格に消費税はかかりません。通常、土地は非課税・建物は課税となりますが、売主が事業者ではない個人所有の不動産の場合、建物も消費税は課税されないのです。
また、個人売買だから消費税が安くなるのではないか、もはやまったく消費税がかからないのではないか、と考えている疑問も出てくることでしょう。
そこで、この記事では不動産個人売買における消費税の課税基準・個人売買で消費税に関して気を付けることをご紹介していきます。
不動産個人売買について知りたい方は、「不動産の個人売買をする前に気を付けておくべきことを分かりやすく解説」の記事をご覧ください。
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不動産個人売買でもかかる消費税がある
不動産会社を介さず不動産個人売買をする場合でも、実は消費税が全くかからないわけではありません！
ここでは、課税対象となる不動産取引・非課税対象となる不動産取引を基に、不動産個人売買の場合どのような消費税がかかるのかを確認していきます。
消費税の課税対象となる不動産取引
不動産取引のなかで消費税の課税対象となるものを説明していきます。
住宅ローン残債の繰上手数料
不動産の購入時に売主が住宅ローンを組んでいた場合、個人売買でもかかる消費税です。
融資を受けている金融機関や一括繰り上げか部分繰り上げかによって手数料の額が変わるため、消費税の額も変わります。ただし、最近ではインターネットによる住宅ローン繰り上げ手続きだと、手数料も無料になることが多いため消費税も変わります。
なお、以下の住宅ローン関連費用には消費税はかかりません。
- 住宅ローンの利息
- 住宅ローンの保証料
- 住宅ローンの団体信用生命保険料
司法書士報酬
登記手続きで司法書士に依頼する場合、個人売買でもかかる消費税です。
原則買主が個人売買のなかで以下のような登記手続きを司法書士に依頼することが出来ます。
- 所有権移転登記：不動産の名義を変更する場合に必要な手続き
- 抵当権設定登記：購入後ローンを組む場合、必要な手続き
その場合、依頼料として司法書士報酬を支払う必要があります。司法書士報酬の金額は、依頼内容や依頼先の司法書士によって異なります。
相場としては、所有権移転登記で40000円程度・抵当権設定登記で30000円程度です。
仲介手数料
個人売買ではかかりませんが、課税対象となる消費税です。
仲介と個人売買でかかる消費税の最も大きく異なるポイントといえます。仲介手数料は不動産の売却価格によって異なるため、かかる消費税も変わってきます。
仲介手数料(税込) | ||
|---|---|---|
上表のように、10%の消費税が課税されることで費用負担が大きくのしかかります。
消費税の非課税対象となる不動産取引
不動産取引のなかで消費税の課税対象となるものをまとめて説明していきます。
以下のような税金には、同じく税金である消費税はかかりません。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税・固定資産税
また、火災保険料や地震保険料などの保険料にも消費税はかかりません。
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個人売買では不動産価格に消費税がかからない
不動産の個人売買では取引する不動産の売買価格に消費税はかかりません。売主が事業者ではない個人所有の不動産の場合、土地だけでなく建物も消費税は課税されないのです。
ただ、個人売買でも住宅ローン残債の繰上手数料や司法書士報酬に対しては消費税がかかります。
ここでは、不動産を構成する土地と建物に分けて説明していきます。
土地の売買は非課税
不動産売買では、土地は消費税の課税対象ではありません。
なぜなら、土地は自然に存在するものであり人間が生み出したものではないためです。そのため、売買によって付加価値が生まれてないと考えられ、消費税がかかりません。消費されるものではないと考えられているのです。
つまり、マンションや戸建ての取引は、土地の部分だけ消費税が発生せず、土地と建物に分けられて消費税の計算が行われます。
個人が売主なら建物の売買も非課税
一方で、本来の不動産売買では、建物は消費税の課税対象になります。
なぜなら、建物は人が作ったものであるためです。建物には付加価値がつけられていると考えられ、消費税がかかります。
しかし、不動産売買で個人が売主なら、土地だけではなく建物も非課税になります。建物が課税対象になるのは、売主が課税事業者である場合です。
課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1000万円を超える事業者を指します。
そのため、不動産を所有している不動産会社などの課税事業者から不動産を購入した場合は、建物部分の売買価格に消費税がかかります。
個人売買でも不動産に消費税がかかる2つの例外
ここまで見てきた通り、基本的に売主が個人であれば不動産価格には消費税がかかりません。
しかし、個人売買でも不動産に消費税がかかる2つの例外のパターンがあるため最後にきちんと確認しましょう。
課税事業者である個人の売主と収益物件を個人売買する場合
1つめのパターンは、課税事業者である個人の売主と収益物件を個人売買する場合です。
個人でも課税事業者は消費税の納税義務があります。具体的には、飲食店や小売店の個人オーナーや弁護士や税理士などです。
また、サラリーマンでも不動産投資を行っている方などのなかには課税事業者になっている場合もあります。
ここでいう収益物件とは、コンビニやオフィス・個人所有の店舗のことを指します。つまり、事業用に利用される物件を収益物件といいます。
課税事業者である個人の売主と収益物件を個人売買する場合、建物の売却価格に対する消費税がその年にかかります。
そのため、買主が購入価格に上乗せて支払った分の消費税を、課税事業者である個人の売主が消費税を納める必要があります。
売却した翌年の2月16日～3月31日の間に消費税の確定申告が必要です。
非課税事業者の個人の売主と収益物件を個人売買する場合
2つめのパターンは、非課税事業者の個人の売主と収益物件を個人売買する場合です。
非課税事業者の個人でも賃貸アパートや賃貸マンションなど住居系の収益物件を売る場合、建物価格が1000万円を超えると2年後に課税事業者になります。
個人が課税事業者になる基準は、前前年における課税売上高が1000万円をこえる場合です。
そのため、個人売買した住居系の収益物件の建物価格が1000万円を超えると、その翌々年になんらかの課税売上があれば消費税が発生します。
ただ、2年後に課税売上が一切ない場合は、消費税はかかりません。
かかる消費税を把握して個人売買を進めよう
不動産会社に仲介と個人による売買では、消費税の課税対象となる商品やサービスが異なります。個人による売買で消費税の非課税対象となるのは土地と建物で、不動産会社に仲介を依頼しないので仲介手数料も発生しません。
消費税は商品やサービスの代金に対して10％課税されるため、代金が高くなるほど消費税額も比例して高くなるのが現状です。したがって、不動産を個人で売買する場合は不動産会社による仲介に比べて支払い消費税額は少なくなります。
不動産会社による仲介と比べると、個人売買の方が消費税の課税対象となるものが少ないため、利益は上げやすいといえるでしょう。しかし、不動産の売買にはさまざまな手続きや専門的な知識が求められます。そのため、初めて不動産を売買する場合は不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選！注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。
また、「不動産個人売買で注意すべきことを時系列で解説」 という記事や「不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。
他にも、以下の記事もご参考にしてください。