不動産個人売買で仲介は必要?リスクと対策を徹底解説

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知人や知り合いと不動産を取引することが決まったときに仲介を依頼せずに個人売買することは可能なのか、疑問に思うこともあると思います。

この記事では、仲介を入れずに不動産個人売買をすることが出来るのかを中心に、個人売買のリスクなどをご説明していきます。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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仲介を入れない不動産個人売買は法律上可能

ズバリ、仲介を間に入れずに不動産を個人間で売買することは、法律上禁止されていません。

そのため、不動産会社が仲介に入らなくても個人だけで不動産売買することは出来ます。

不動産取引には専用の免許が必要だと思われる方も少なくないですが、個人が自分自身の不動産を売却することや・売主から直接不動産を購入することは違法ではありません。

免許が必要となる「宅地建物取引業」は法律で以下のように定められています。

第一章 第二条の二 宅地建物取引業
宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。(出典:国土交通省「宅地建物取引業法」)

そのため、不動産会社を仲介として入れずに不動産を個人売買する時は、原則すべて当事者である売主・買主の自己責任となります。

一方で契約や手続きに制限もないため、個人間で自由に取り決めることも法律上可能です。

仲介なしで不動産を個人売買するときのリスク

違法にならないのであれば、余計に仲介を依頼しないで個人売買をしようと考えた方もいるのではないでしょうか。

ただ、不動産の専門家である不動産会社を挟まず個人売買をするということは、売主も買主もそれ相応のリスクがあることを覚悟してください。

ここでは、仲介なしで個人売買をするときの以下4つのリスクをご説明していきます。

  • 売買価格で揉めやすい
  • 瑕疵担保責任があいまいになりやすい
  • 契約書をめぐってトラブルになりやすい
  • 買主が住宅ローンを組めない可能性が高い

売買価格で揉めやすい

個人売買で仲介を入れない一つ目のリスクは、売買価格で揉めやすいことです。

なぜなら、仲介を間に入れないと不動産知識を持つ第三者による正確な価格判断の機会がないためです。個人売買でもインターネットを通じて不動産相場を調べることは出来ますが、あくまでも他不動産の事例を基にした参考価格に過ぎません。

具体的なリスクとしては、不動産の売買価格に対して買主側が高すぎると感じてしまったり、売主側が安すぎると感じてしまうことがあります。

そして、価格が決まらないまま交渉期間だけが伸びてしまうリスクや、相手側に言い出せず双方が納得しない価格で取引価格が決まってしまうリスクがあります。

結果的に、売主と買主が良い関係を築けていたとしても売買価格をめぐるいい争いによって不仲になってしまう恐れがあります。
また、相手に意向を伝えられないまま個人売買を完了させてしまい、モヤモヤした気持ちを抱えて相手方と疎遠になってしまう恐れもあります。

契約不適合責任があいまいになりやすい

個人売買で仲介を入れない二つ目のリスクは、契約不適合責任があいまいになりやすいことです。

契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した場合に売主が負う債務不履行の責任を指します。

仲介を入れない個人売買では売買前の不動産状態を正確に把握することが難しいため、契約不適合責任があいまいになりやすいです。

不動産会社が間に入ると基本的に現地調査を行うため、劣化している箇所や欠陥がある設備などが分かります。しかし、個人売買では専門家の視点で不動産状態を確認できないばかりか、追加で精密な調査が必要か判断することも難しいです。

そのため、土地であれば地中・一戸建てであれば床下など目に見えない場所にある瑕疵を売主・買主双方が発見できない可能性があります。

具体的なリスクとしては、売買後に発見された不動産の欠陥が売買前にもあったものか判断がつかず、責任の所在が分からなくなるリスクがあります。

そして、2020年4月の民法改正によって以前より売主の責任が重くなりました。売主が引き渡した不動産が「種類や品質や数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負う必要があります。(参考:「民法第五百六十二条 (買主の追完請求権)

また、売主は買主からの損害賠償や代金減額、契約解除などの請求に応じる必要もあり、想定外の出費が発生するリスクがあります。

結果的に、トラブルなく個人売買を終えたつもりでも数年後に見つかった不動産の欠陥がきっかけで人間関係が悪化する恐れもあります。

契約書類をめぐってトラブルになりやすい

個人売買で仲介を入れない三つ目のリスクは、契約書類をめぐってトラブルになりやすいことです。

なぜなら、仲介を入れない個人売買では不動産取引で使用する各書類の記載事項に抜け漏れが起こりやすいためです。

個人売買では、契約書の作成は義務ではありませんが、さすがに書類を一切取り交わさず口約束だけで個人売買をするケースは稀です。

一方、不動産会社が間に入ると必要書類を揃えたうえで、売買契約書をはじめとする書類を不備がないように作成してくれます。

具体的なリスクとしては、不動産の契約後、引渡し前に火災などで物件に被害があった場合の危険負担のリスクがあります。また、

結果的に契約書に記載されていない事柄に関して口論になるばかりか、最悪の場合裁判沙汰になる可能性もあります。ただし、契約書に不備があると契約書としての効力もないため、判断を下すことが難しくなります。

 

買主が住宅ローンを組めない恐れがある

個人売買で仲介を入れない四つ目のリスクは、買主が住宅ローンを組めない恐れがあることです。

なぜなら、ほとんどの金融機関によるローン審査で重要事項説明書(略:重説)が必要になるためです。重説は、不動産知識に関する国家資格である宅地建物取引士(略:宅建士)にしか作成できない書類です。

不動産会社が仲介に入ると、宅建士の資格を持つ人が売買契約前に作成した重要事項説明書に基づき、契約に関する重要事項説明を買主に対して行います。

そのため、不動産を購入するために買主が住宅ローンを組む必要がある場合、かならず宅建士の資格を持つ専門家に作成を依頼する必要があります。

不動産会社以外にも宅建士の資格を持つ法人もありますが、基本的には不動産会社への仲介を依頼することをおすすめします。

住宅ローンを組めないと、個人売買の取引自体が破棄される可能性もあります。

リスクを避けるために個人売買でも仲介を依頼しよう

仲介を入れずに個人売買をすることによって様々なリスクがあることが分かりました。

法律上は不動産会社による仲介なしで個人売買することは可能ですが、リスクを避けるためにも個人売買でも仲介を依頼することをおすすめします。

不動産会社が仲介に入って個人売買することで、具体的に個人で行うはずだった以下のような業務を不動産会社にしてもらうことが出来ます。

  • 不動産の現地調査
  • 売買契約書の作成
  • 重要事項説明書作成
  • 契約立ち合い
  • 売買契約のフォロー

不動産個人売買で仲介を依頼する際の注意点

不動産個人売買で仲介を依頼する際でも、仲介手数料を大幅に値引きできないということに注意が必要です。

不動産会社が仲介に入る場合、売買契約締結後に仲介手数料を売主と買主の双方が支払う必要があります。

仲介手数料は基本的に売買価格と比例しており、以下のように売買価格が高くなるほど仲介手数料の上限値が高くなります。

不動産売買価格仲介手数料(税込)
200万円11万円
400万円19万8,000円
600万円26万4,000円
800万円33万円
1,000万円39万6,000円
2,000万円72万6,000円
3,000万円105万6,000円
4,000万円138万6,000円
5,000万円171万6,000円

売買価格にもよりますが、仲介手数料に100万円以上支払う場合もあります。個人売買を検討されている方のほとんどがこの高額な仲介手数料の支払いを避けたいと思っているでしょう。

ただ、親族間や知人間の個人売買で取引相手が決まっているとしても、仲介手数料を通常の半額以下にすることは難しいです。

なぜなら、不動産会社が仲介に入ることの最大の意義は「契約保証」にあるためです。不動産取引という大きな額が動く取引である以上、仲介を入れない取引では先ほどご説明したようなトラブルや問題がつきものです。

そのため、不動産仲介を仕事としている不動産会社が第三者として契約に関して保証をすることに対して、保証料の意味合いで費用を支払う必要があるのです。

ただ、最近では不動産会社ひによる売買仲介ではなく、司法書士や不動産鑑定士などが売買契約を全体的にサポートするサービスを提供しているケースもあります。

この場合、サポート内容によって3~30万円ほどの安い価格ですが、リスクの章でご説明した通り買主が住宅ローンを組む場合は、不動産会社への依頼が必要になるため注意が必要です。

個人売買で仲介を依頼するなら不動産会社選びが重要!

不動産個人売買で仲介を依頼するなら、不動産会社選びが重要になってきます。

不動産会社を選ぶときは、知名度や店舗への行きやすさなどで適当に決めてはいけません。複数の不動産会社のなかから比較して信頼出来る不動産会社を選ぶ必要があります。

そこでおすすめなのが、複数の不動産会社に査定依頼が出来る「不動産一括査定サイト」の活用です。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産個人売買サイト3選!注意点とコツも解説」という記事をご覧ください。

また、「不動産個人売買で注意すべきことを時系列で解説」 という記事や「不動産個人売買における契約書の記載内容と注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも、以下の記事もご参考にしてください。

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