不動産売却での一般媒介契約とは？特徴と注意するべき点について

不動産の売却を考える場合には、不動産業者に仲介を依頼する場合がほとんどでしょう。不動産業者に仲介を依頼する場合の契約方法には、専属専任媒介契約と専任媒介契約、それからこの記事のテーマである一般媒介契約があります。

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、不動産会社は1社としか契約できません。複数の不動産業者と契約をして、広く買い手を見つけてもらう、ということができません。

一般媒介契約とは、専属契約をせずに複数の不動産会社と契約できる契約方法です。一見すると売り手に有利に見える一般媒介契約ですが、実は落とし穴もあります。

この記事では、一般媒介契約の特徴や注意点などについて、他の契約方法と比較しながら詳しくお伝えします。

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一般媒介契約には2つの型

一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。明示型とは、不動産会社と仲介契約を結ぶときに、他に仲介を依頼している不動産会社を伝えるものです。

一方の非明示型とは、他の不動産会社に依頼をしているのか、どこの会社に依頼しているのかを、一切知らせないものです。

明示型と非明示型のどちらにするのかは、依頼主が自分の意志で選べます。しかし、不動産売買の仲介は、全て成功報酬なので、不動産会社としては他の会社の動向が気になります。

できれば不動産会社としては明示型にしてもらった方が、情報を集めやすくなり、より良い売却のための戦略も練りやすくなります。

非明示型では不動産会社への信頼がないと受け取られてしまうこともあります。よほどの理由がない限り、できることなら明示型にすることをおすすめします。

一般媒介契約での不動産売却の特徴

仲介手数料が、他の契約方法と比べると安く済むことから、一般媒介契約を選ぶ方が増えています。

しかし、専任契約とはいろいろと条件が違う点があり、よく理解した上で選択しないと、不動産が思うように売れないということにもなりかねません。

不動産を売却する場合に、不動産会社と一般媒介契約を結ぶことにはどのような特徴があるのか解説します。

何社でも不動産売却の依頼ができる

他の契約方法との大きな違いは、何社でも不動産売却の依頼ができるという点です。専任契約では1社としか契約できませんが、一般媒介契約ならいくつもの不動産会社に売却活動を任せられます。また、業者に任せるだけではなく、自分で売却先を見つけることもできます。

不動産会社と一口に言っても、全国規模のネットワークに強い会社、何代にもわたる地元密着の会社、インターネット広告に強い会社など、それぞれ特徴があります。

それぞれの会社の特徴を見極めて依頼すれば、より広く効果的に売却先を探すことができるでしょう。

3カ月が契約期間の目安

他の契約方法は、法律で契約の有効期間が3カ月までと決められています。しかし、一般媒介契約の場合には法律で契約期間が定められていません。しかし、行政指導により、他の契約方法と同じように、3カ月間を契約期間の目安にするようにとされています。

一般媒介契約でも、3カ月の間に売却先が見つからない場合には、再度契約をし直す必要があります。尚、不動産売買の仲介は、すべてが成功報酬です。仲介契約を結んでも、契約が取れなかった不動産業者には1円も入りません。

契約を再度する必要があるとはいっても、契約金が新たに必要になるということは特にありません。

法令上ではレインズへの登録義務なし

一般媒介契約の特徴には、レインズへの登録義務がないという点も理解しておきましょう。レインズとは、売却に出されている不動産の情報を交換するためのコンピュータネットワークシステムです。

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運用しているシステムで、全国で売却に出されている不動産の情報が登録されて掲載されています。

不動産を買いたいという人がいる場合には、不動産業者はまずはレインズの検索から始めます。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合には、登録が法律で義務付けられていますが、一般媒介契約では義務付けられていません。

これは、専任媒介契約の場合には、1社としか契約しないために、売却の仲介手数料と購入の仲介手数料の両取りを狙って、売却希望情報を表に出さない業者が出てきてしまうためです。

しかし、複数の業者と契約を結ぶ一般媒介契約では、その恐れがほとんどありません。しかし、仲介手数料も安く、頑張って売却活動をしても他の業者に持っていかれる恐れのある一般媒介契約では、レインズに登録してくれる業者の方が少ないと思ったほうがよいでしょう。

レインズへ掲載されないということは、あなたが売りに出している不動産の情報は、契約した不動産会社が発する情報にしか掲載されません。他の不動産に依頼している購入希望者がいても、なかなか目に触れることはありません。

不動産会社からの売却活動の報告に決まりなし

一般媒介契約の場合には、不動産会社からの売却活動に関する報告義務もないという点もよく注意しておきましょう。他の契約方法であれば法律で売主への活動報告が義務付けられています。

専任媒介契約の場合には14日に1回以上、専属専任媒介契約の場合には7日に1回以上の報告義務があります。しかし、一般媒介契約の場合には、報告義務はありません。

売却活動がどのように進展しているのかは、自分で直接不動産業者に問い合わせないとわかりません。一般媒介契約を結んだ場合には、2週間に1回程度は問い合わせてみるようにしましょう。

一般媒介契約と他の契約との違い一覧

一般媒介契約と、専属専任媒介契約、専任媒介契約の違いを具体的に見ていきましょう。

一般媒介契約と他の契約との大きな違いは、複数の不動産会社へ仲介依頼できる点と、レインズへの登録と売却活動の報告が義務付けられていない点です。この3つの違いはデメリットになることもあるので注意したほうがよい点です。

一般媒介契約で不動産売却をするメリット

一般媒介契約を選択する方が増えているのは、専任媒介契約と比べると大きなメリットがあるためです。

この後で解説する注意点を理解して、対策をしっかりと行ったうえで選択すれば、もちろん一般媒介契約のメリットは大きくなります。こちらでは、一般媒介契約のメリットについて解説します。

需要のある物件なら早期に買主が見つかる

まず、一般媒介契約を結ぶべき物件の特徴があります。それは、人気の物件です。人気の物件であれば、売却できる可能性は高くなります。

専任媒介契約と比べて仲介手数料が安いとはいえ、高額となる不動産売買の手数料です。しかも、人気物件なら高く売れるので不動産会社としても大きな収入になります。

一般媒介契約で複数の不動産会社と競争させれば、売主にとってもよい条件で売却してくれることもあります。人気の物件であれば、一般媒介契約であっても、不動産会社も本気を出して取り組んでくれるので、かなり早い段階で買主が見つかります。

不動産売却で囲い込みが起きない

専属専任媒介契約や、専任媒介契約では囲い込みが起こりやすいというデメリットがあります。囲い込みとは、売却の仲介手数料と販売の仲介手数料の両取りを狙って、他の不動産会社に売らないことです。

レインズなどを見て問い合わせがあっても、「商談中です」「仮契約中です」などと言って、買い手が見つかっていないのに断ってしまうことがあります。

また、自分のところで買い手を見つけるために、法外な値引きを売主に迫ることもあります。

一般媒介契約であれば、ぐずぐずしていると、他の不動産会社に売却されてしまい、仲介手数料が入ってこなくなります。専任契約よりも囲い込みが起きにくいという点は大きなメリットです。

特約を付ければ契約は自動更新

一般媒介契約は、特約を付けておけば契約の自動更新も可能です。専属専任媒介契約も、専任媒介契約も3カ月の間に売れなければ、再度契約をし直す必要があります。

これは法律で決められていることなので、契約の自動更新はできません。3カ月に1度は不動産会社に赴いて、契約書を作成しなくてはいけません。

一方で一般媒介契約であれば、自動更新が可能なので、何度も仲介契約を結びに行く必要がありません。忙しくて不動産会社まで行く暇が取れない方にとっては、こちらもメリットといえるでしょう。

一般媒介契約での不動産売却の注意点

一般媒介契約のメリットを見てきました。ただ、ここから解説する注意点をよく理解して対策を取らないと、デメリットの方が実は大きくなってしまいます。

ここからは、一般媒介契約を検討する上でよく理解して考えておかなくてはいけないデメリットについてお伝えします。

不動産会社との契約のし過ぎで対応に苦労

一般媒介契約は、自分で不動産の売却活動の状況について把握しなくてはいけません。専任契約とは違い、不動産会社からの報告義務はないので、定期的に自分から問い合わせをする必要があります。

問い合わせはあったのか、内覧希望者はいるのか、などという状況を、不動産会社ごとに自分でまとめて把握しなくてはいけません。一般媒介契約をする不動産会社が増えれば増えるほど、この手間が多くなっていきます。

情報の整理や管理が得意な方には大した手間にならないでしょうが、苦手な方には大きなストレスになります。一般媒介契約では自分で対応しなくてはいけないことが多い点には注意しましょう。

レインズの登録なしだと買主が見つかりにくい

一般媒介契約では、レインズに登録されないために、買主が見つかりにくくなるというデメリットがあります。

家や土地を購入したいという方が、まず訪れるのは不動産会社です。不動産会社では、購入希望者の希望を聞いて、その希望に合致する土地や物件がないかを探します。自分の会社で扱っている物件で合致する物件がなければ、他社が扱っている物件に当たることもあります。

他社が扱っている物件をあたる場合に、まず検索するのがレインズです。

しかし、一般媒介契約の物件はほとんどレインズには登録されません。なぜなら、成功報酬が入るかわからない物件に、登録する手間をかけたくないというのが、不動産会社の本音だからです。ただし、登録を強くお願いすればレインズに登録してもらえることもあります。これは交渉次第です。

不動産の売却活動を真面目にしない可能性

一般媒介契約では、不動産会社が真面目に販売活動をしないことがあります。人気ですぐに売れそうな物件であれば、他の会社に負けるわけにはいかないと、かなりの本気を出して販売活動を行います。

しかし、それほど高くは売れない物件で、仲介手数料の安さだけで一般媒介契約をごり押ししたような場合には、真面目に売却活動をしてもらえない可能性もあります。

なぜなら、売却活動には費用が掛かるためです。広告を打ったり、タウン誌に掲載したり、不動産情報のポータルサイトに掲載したりするのには、費用が掛かります。しかし、広告費は基本的に成功報酬に含まれるので、他社に先手を打たれて先に売られた場合には、不動産会社は宣伝費を損してしまうためです。

成功した場合のリターンが大きい場合には、かなり気合を入れて販売活動をしてもらえます。しかし、多くの場合には、不動産会社のホームページに掲載されて終わり、ということも大いにあり得ます。

解約しても基本的に広告費は支払わない

一般媒介契約を複数の不動産会社と結んだ場合には、他の不動産会社が買主を見つけたら、契約を途中で解約する場合もあります。その場合に、それまで不動産会社が支払った広告費の支払いが気になる方もいるようです。

一般媒介契約の宣伝費用は、基本的に仲介手数料にすべて含まれます。仲介手数料は売却に成功しなければもらえません。

不動産会社としては、自分のところで売却に成功しなければ、損することを覚悟で宣伝しています。そのために、売主が特に支払う必要はありません。

しかし、不動産会社が設定している宣伝活動よりも多い宣伝活動を依頼した場合には、有料となることがあります。

例えば、不動産会社が1,000枚のチラシを設定していたところ、3,000枚依頼した場合には、プラスした2,000枚分は支払わなくてはいけません。これは途中解約であっても支払い義務が生じるので注意しましょう。

一般媒介契約のため不動産会社を厳選

複数の不動産会社と契約を結べて、仲介手数料が安いことが一般媒介契約の魅力です。しかし、不動産に詳しくない一般の方が一般媒介契約を選択するのは、危険性も高いことを理解していただけたでしょう。

ここで重要になるのが、不動産会社選びです。一般媒介契約でも売主の意に沿うように真面目に売却活動をしてくれる誠実な不動産会社を選ばなくてはいけません。

最寄りの不動産会社探しに一括査定サイト

とはいえ、一般の方にとってはどの不動産会社がよいのかわかりません。また、お住まいの地域にはいくつもの不動産会社があることでしょう。

1軒1軒、ホームページで調べたり、電話で問い合わせたり、直接行って話を聞いていては、時間がいくらあっても足りません。

そこでおすすめなのが不動産の一括査定サイトです。不動産の一括査定サイトで売りたい不動産の情報を入力すれば、その地域での相場がわかります。また、売りたい土地や物件を扱ってもらえる不動産会社の情報も手に入ります。

不動産会社を探すならイエウール

しかし、不動産一括査定サイトも今は多くのサイトが乱立しています。どこのサイトを利用すればよいのかわからないという方も少なくありません。そこで、特におすすめしたいのが、イエウールというサイトです。

イエウールにはそれぞれの地域で厳選した不動産会社が全国で1,600社以上も登録されています。しかも、悪徳業者はイエウール独自のシステムで排除して、業者を定期的に入れかえています。

良心的な対応をしてくれる不動産業者だけが登録されているので、一般媒介契約に対する不安も、少なくて済みます。

特に、素人には不安なことが多い一般媒介契約を考えるのであれば、イエウールでの一括査定で不動産会社を探すことには大きなメリットがあります。

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不動産会社の最終決定は担当と話してから

イエウールで一括査定をすると、6社から査定が届きます。その中から、あなたの希望により近い条件を提示してくれた不動産会社をいくつか選びましょう。不動産会社の候補が見つかったら、ぜひその会社の担当者と　直接話をしてみてください。

最終的に不動産会社を選ぶときには、あなたの質問に確かな根拠に基づいて答えてくれるか、あなたの希望を最大限に取り入れた売却プランを提案してくれるか、といったことに注意しましょう。

あなたが納得して仲介をお願いできると考えられる不動産会社を見つけることが大切です。

一般媒介契約で後悔のない不動産売却

一般媒介契約は、仲介手数料の安さに飛びついてしまう方が増えていますが、なかなか売れずに困っている、という方もいます。この記事で見てきたように、一般媒介契約にはメリットもあれば、デメリットもあります。

仲介手数料を抑えたい場合には、ぜひ一般媒介契約の注意点によく気を付けたうえで、よく対策を練ってください。

不動産売買は一生のうちでそう何度も経験するものではありません。対策を練った上で、イエウールで良質な不動産業者を見つけて、悔いのない不動産売却ができるように考えていきましょう。

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