不動産売却後の確定申告の時期はいつ?特例や申告方法も一緒に解説

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家屋、土地、マンションなど不動産を売却するまでには、たくさんの苦労とたくさんの書類のやりとりがあります。無事に売買が成立して売却できたら、ほっと肩をなで下ろすところです。

しかし、そこで終わってはいけません。不動産売却後には確定申告が待っています。ここでは不動産売却を行った後、どのような場合に確定申告が必要なのかを詳しく紹介します。

また、いつどのような方法で申告をするのかを紹介していきます。特例による控除の内容についても細かく分けて見ていきましょう。

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不動産売却後の確定申告と納税の時期

不動産売却を行った後には、収益に合わせて確定申告を行う必要があります。確定申告は最寄りの税務署で、決められた期間内に行うことが重要です。

贈与税と所得税は現金の場合だと納税時に支払い、口座振替の場合は指定の日に口座から引き落とされます。住民税は普通徴収か特別徴収で納税します。

ここでは、確定申告の時期と納税を行う時期について紹介していきます。売却後に慌てずに済むように準備をしておきましょう。

確定申告を行う時期

確定申告は、不動産売却を行った翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

自営業や医療費控除を行っている人には毎年のことですが、確定申告をはじめて行う場合にはこの期間に申告することを覚えておきましょう。

申告内容に記載漏れやミスがないように注意して下さい。申告のはじめの1週間と終わりの1週間は窓口が混み合うので避けたほうがよいです。

ただし、特定マイホームの特例適用を受けることにより所得税の還付申告となる場合は、2月15日以前でも申告をすることができます。

売り主が出国する場合や死亡した場合には、決められた期限内に申告をする必要があるので、詳しくは税務署に問い合わせて確認しましょう。

納税時期

納税時期は税金の種類によって異なります。また、支払い方法によっても異なります。ここでは不動産売却に関係する「所得税」、「住民税」について納税時期を詳しく見ていきましょう。

売却利益による「所得税」の納付時期は翌年の2月16日から3月15日の間で確定申告と同じです。確定申告時期に現金なら申告と一緒に納付します。口座振替なら3月15日までに申告を済ませると4月15日前後に口座から引き落とされます。

支払い方法は税務署で現金で支払うか、銀行振込、コンビニ納付、口座振替が選べます。e-Taxを利用するなら、インターネットバンキングやダイレクト納付が利用できます。

前年の所得額によって課税される「住民税」は、納付書での支払いと給与天引きとで支払時期が変わります。

納付書による普通徴収ならば、前年所得が確定後に市町村より納付書が送付され、一括または4分割で支払います。

給与天引きされる特別徴収ならば12分割されて毎月給料から差し引かれます。どちらの徴収方法にするかは確定申告時に選択できます。

税額が大きくなるので売却益で一括払いするのか、分割にするのかよく考えて支払いましょう。

不動産売却で確定申告を行うケースとは

不動産の売却では確定申告が必要なケースと不要なケースがあります。必要なケースは売却利益が出たり、特例や控除を使用したりする場合です。不要なケースでは売却損が出ていたり、経費が多くかかり売却益が出ない場合です。

ここでは利益に注目して、確定申告の要不要について見ていきましょう。申告が不要なケースなら、慣れない確定申告書と向き合わなくて済みます。

しかし、減税のために特例控除などを使用すれば、納税額が0円でも申告は必要です。自身が申告する必要があるのかないのか、まずは理解しましょう。

売却して利益が出たケース

不動産を売却して諸費用を差し引いても、利益が出た場合は確定申告が必須です。利益に対しては課税が行われるのが原則です。

そして課税される場合は確定申告が必要です。申告期間までに必要な書類と税額を計算して準備をしておきましょう。

利益が出ても特例控除を利用して納税額が0円になる場合にも、確定申告が必要です。利益が出た部分に本来なら課税されるので、納税義務が生じます。

しかし、特例控除により納税額が0円になった場合は、特例控除を利用したことを税務署に申告する必要があるので、確定申告をしなければなりません。

売却をして損失が出たケース

不動産取得価格より売却価格が下回った場合は、利益が出ていないので課税所得が0円になり、確定申告は不要です。

売却価格が不動産取得価格より上回っても、売却経費がそれを超えるなら課税所得が0円になり、確定申告は不要です。

売却損が出た不動産取引では、課税する所得がないので申告をする必要はありません。

ここで注意したいのは、特例控除を利用して納税額が0円になっている場合です。課税する所得が0円なのと、最終的に納税額が0円になるのでは意味が変わってきます。

利益が出て課税する所得が生じたけれど、控除を利用して納税額が0円になった場合はそれを申告する必要があります。

また、ある一定の要件を満たすことで、給与所得など他の所得と利益と損失を通算することにより、所得税の還付や、所得税の軽減をすることができる特例があります。後ほど詳しく見ていきましょう。

譲渡所得の計算方法

確定申告において、給与や事業収入、医療費控除などは、総合課税方式としてひとまとめに計算して納税額を算出します。

しかし、不動産売却による確定申告は分離課税方式となっていて、給与などの収入とは分けて計算する必要があります。

そのため、普段は会社が年末調整で税務処理をしてくれていても、不動産売買を行った場合は自身で確定申告を行うことが必要です。

ここでは、不動産売却によってかかる所得税と住民税の基になる譲渡所得の計算方法をみていきます。

譲渡所得を求めれば、売却した不動産の条件に合わせて所得税と住民税の税率が掛けられて、納税額が算出されます。

税率は住んでいた年数や控除の適用の範囲などでさまざまな定率があるので、譲渡所得まで出せたら、税務署に相談するのがおすすめです。

譲渡所得を計算する計算式は以下の通りです。

譲渡所得=譲渡収入金額-(物件取得費+売却経費(経費))

譲渡所得は売れた金額(譲渡収入金額)から物件購入費や売却経費(譲渡費用)を差し引いた金額です。それぞれ項目を細かく見ていきましょう。

譲渡収入金額は今回売却によって得られた買主から支払われた金額です。

物件取得費は売り主が物件を購入した費用や、購入時の仲介手数料、登録免許税に不動産取得税などの合計した金額です。

ただし、建物については減価償却が必要です。売却経費には売却を仲介した不動産業者の手数料や印紙代、抵当権の抹消登記費用などのほか、賃貸物件なら立ち退き料も含まれます。

譲渡所得が求められたら、適用できる控除があるか検討します。控除後の課税譲渡所得がプラスの場合は、決まった税率をかけて、不動産売却による所得税と住民税を計算します。

計算には不動産売却時の資料だけでなく、購入時の資料も必要なため、きちんと保管されているか今一度確認しましょう。

不動産売却で控除される特例について

不動産売却では、特にマイホームを売却する場合においてさまざまな特例による控除が用意されています。そして適用されるためにはさまざまな要件をクリアしている必要があります。

詳しくは税務署か税理士に相談するのが確実です。売却を決めた時に、仲介不動産業者ともどのような控除が受けられるか、あらかじめ相談しておくとわかりやすいでしょう。

居住用財産の買換え等の場合の損益通算と控除

居住用の住居を買い替えた時に損失が出た場合、損益が通算される特例です。所有期間が5年を超えたマイホームの譲渡(売却)をしたことで発生した損失について、要件を満たせば、その年の他の所得(給与や事業収入)と損益通算できます。

また、その損失を損益通算で控除しきれなかった場合は、その年の翌年以後3年内の各年分の総所得金額等の計算から控除できます。要件は細かく決まっているのでしっかり確認することが大切です。

最大4年分の所得から、売却損失分を控除してくれる特例です。所得控除により所得税や住民税が減額される可能性が高いです。

特定のマイホームの繰越控除の特例

住宅ローンの残債が残っている状態で売却損が出た場合に、控除される特例です。

マイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の所得(給与所得や事業所得など)から控除(損益通算)することができます。

さらに損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

なお、これらの特例は、新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合でも適用できます。

3,000万円特別控除

売却益が出た場合でも3,000万円までは控除されます。3,000万円特別控除は不動産売却で生じた売却益のうち、最大3,000万円まで控除される特例のことを指します。

ただしこれを受けるにあたっては、一定の要件を満たす必要があります。基本的には居住用として誰かが住むための不動産であることが条件で、投資目的や別荘などは控除対象外です。

また、居住用の不動産でも3年間使用していない場合には対象外です。相続物件に対しても特別控除の対象になります。その他にも要件があるので、売却時に適用できるか確かめておきましょう。

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有している不動産を売却した場合に控除される特例です。自分が住んでいたマイホームを売って、10年超所有など一定の要件に当てはまるときに適用されます。

適用されると長期譲渡所得の税額を通常の場合(20%:所得税15%・住民税5%)よりも低い税率(14%:所得税10%・住民税4%)で計算する軽減税率の特例を受けられます。

空き家の3,000万円特別控除

親などから相続した不動産で空き家を売却した場合は、3,000万円まで控除される特例です。相続又は遺贈により取得した被相続人のマイホームを売った場合、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

相続を行って得た不動産の売却には、適用できるかまず検討するとよいでしょう。

不動産売却に関する確定申告を行う方法

確定申告を行う方法は4つあります。その内のどれか1つを選んで提出すれば、申告は完了です。提出先は以下の通りです。

・近隣の税務所に直接出す
・税務署の時間外文書収受箱への投函
・電子申請(e-Tax)
・郵送

税務署では、申告期間中に確定申告書類の相談コーナーを設けているので、一度、相談コーナーで内容に不備がないか確認してもらうのが安心です。

問題がなければそのまま税務署で書類を提出できます。不備があっても、持ち帰って修正し、電子申請や郵送で済ませることも可能です。

ここでは申告について、国税庁のホームページと税務署でのやり方についてもう少し詳しく見ていきます。あわせて申告に必要な書類等についても確認しておきましょう。

国税庁のホームページで申告

確定申告は国税庁のホームページ「確定申告書コーナー」からできます。条件を満たしていればマイナンバーカードもしくはICカードライタを利用して、申告をネットで完了できます。申告書をネットの画面で入力していくだけで、各種申告書も簡単に作れます。

特に自動計算の部分は自動で記入してくれるので、記載ミスが減ります。最近ではスマートフォンを利用した申告も可能になっているのでより便利になっています。

税務署で申告

住んでいる地域の税務署に必要な書類を取りに行き、記入して申告を行う方法です。申告書類には大きく分けてAとBがあるので、自分がどちらの確定申告用紙を利用するのか間違えないようにしましょう。確定申告に慣れていれば、記入自体は難しいものではありません。

最初はどのように記入したらよいのか、どの項目がどの金額を書けばいいのか理解するのに大変です。相談コーナーなどを利用して、職員とやりとりしながら作り上げていくと、ミスも少なくスムーズに仕上がりやすいです。

確定申告に必要な書類

確定申告を行う際には、国税庁が指定している確定申告書B様式と、不動産売買に関する証明をする書類が必要です。

申告用紙は簡単に手に入ります。添付書類となる契約書や領収書は、失くすと証明が難しくなるので大切に保管しましょう。

譲渡所得の内訳書の書き方などについては税務署や税理士、不動産会社に相談してみましょう。

税務署から手に入れる書類

不動産売却に関する確定申告の場合、国税庁のホームページからダウンロードするか、税務署に行って取得する必要があるのは「確定申告書B様式・所得税青色申告決算書(不動産所得用)・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」です。

「確定申告書等作成コーナー」で作成した書類を印刷して、郵送による申告も可能です。

自分で用意するもの

申告にあたっては添付書類として譲渡所得の内訳書、売買契約書、取得費等の領収書などが必要です。控除や特例によってはそれを証明する書類も必要になるので、漏らさず用意しましょう。

確定申告を行わないとどうなるのか

ここまで、確定申告の必要性ややり方について紹介してきました。しかし、確定申告が必要なのに行わなかった場合、納税額はどうなるのでしょうか。

この場合、行わなかった理由によって罰則が変わってきます。納税における罰則は、主に追徴課税されて多く税金を払うことになります。理由によってどれくらい罰則が違うのか見ていきましょう。

期限後申告となる

確定申告の期限が間に合わずに、期限切れで申告を行った場合には、期限後申告になります。期限後申告の場合、本来納める納税額に上乗せで5%の「無申告課税」が課されます。

また、確定申告を忘れたままにして、税務署の調査を受けた上で所得金額の決定がされた場合は、「無申告課税」が50万円までは15%、50万円を超える部分は20%かかってきます。

確定申告を忘れてしまった場合は、気づいた時点でなるべく早く、期限後申告をするようにすれば負担も少なく済みます。

故意に申告しない場合は重加算税が課される

納税すべき譲渡所得があっても、誤魔化しや隠ぺいをした場合は、税務署から悪質だと判断されることがあります。

悪質と判断されると無申告課税に加えて重加算税が追加されます。双方合わさると、原則として40%の加算割合になります。

加えて、延滞税がかかります。延滞税とは法定納期限の翌日から納付されるまでの日数に応じ、一定の割合で課税されます。

上記の重加算税と無申告加算税に加えて支払います。日数が延びるごとに支払う額が大きくなってしまうので注意しましょう。

不動産売却する前にしておきたいこと

不動産売却にあたっては、いくらで売れるかはとても重要なことです。一方で税金対策も重要なことです。

所有している売却物件がどのような特例や控除が受けられるのか、売却価格はいくらにするのがいいのか、はじめてのことで知らないことがたくさんあります。

不動産売却をする前には、売却にかかる手続きややり取りなどについて学んでおくことも大切です。一方で、大切な不動産を真摯に売ってくれる業者と契約するのも重要です。

良い業者を見つけるには不動産業者の一括査定サイトを利用するのが便利です。中でも「イエウール」は、ネットで全国1,600社以上の不動産業者の中から最大6社と比較してくれます。

地域に密着した優良企業もあるので、自分に合った不動産業者を見つける手助けをしてくれます。一括査定サイト「イエウール」で不動産売却額がどのくらいか査定してみましょう。

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不動産売却後は申告の期限を忘れないようにしよう

不動産売却にあたっては多くの場合、確定申告が必要になります。確定申告の提出期間は約1ヶ月なので、期限内に提出をし、納税しましょう。

申告にあたっては、特例や控除が利用できないかよく要件を確認したり、相談して書類を作成しましょう。

売却にあたっては、事前に税務面も考えた売却を提案してくれる業者をみつけると、売却後も利益を最大限にできます。よい不動産業者をみつけて仲介を依頼しましょう。

不動産業者の選択には一括査定サイトがおすすめです。売却したことで安心せず、確定申告までしっかり提出して不動産売買を完了させましょう。

 

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