不動産売却の仲介とはとのような方法か|メリットやデメリットを解説

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仲介という言葉は、普段、あまり聞きなれない言葉ですがどのような意味なのかをご存知でしょうか。家や土地などを売るときには、まず不動産会社に相談することを思い浮かべる人がほとんどでしょう。もちろん、不動産会社に依頼しなくても不動産の売却は行えます。しかし、個人での不動産の売買にはリスクもあります。

不動産会社に売却を依頼すると買主を見つけてもらえますし、法律などに沿って手続きを進めたり、契約書を作成したりしてもらえます。このように売主と買主の間に立って不動産の売買に係る手続きを行うことを仲介と言います。

この記事では仲介とはどのようなものか、また、仲介にはどのような種類があるかなどを解説しています。ほかに売却時に選択できる買取についても併せて解説しています。

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仲介での不動産売却の基礎知識

仲介での不動産売却はどのような流れになるのでしょうか。ここでは、仲介で依頼するときの流れや、どのような契約を行うか、どれくらいの費用がかかるかを解説しています。事前に流れや費用を把握しておくと、スムーズに売却活動が進められます。

不動産売却を仲介で行う手順

売却を不動産会社に依頼するときには、以下の流れになります。

  • 売却の相談・査定を依頼する
  • 査定額が提示される
  • 売却を依頼し、媒介契約を締結する
  • 売却活動開始
  • 買受申込
  • 契約条件を調整する
  • 売買契約締結
  • 残金決済後引き渡し

仲介業者を選ぶときには、複数の会社に査定を依頼して、内容を比べて選ぶとよいでしょう。査定額にはばらつきがでることがあります。そのため、いくつかの会社を比較すると相場価格がわかります。不動産会社の対応の仕方や査定額を比較して検討するとよい不動産会社が見つけられます。

依頼する不動産会社が決まったら媒介契約を結び、売却を依頼します。不動産会社が販売活動を始め、購入希望者を探し始めます。購入希望者が現れたら、条件の交渉が行われ合意すると売買契約が締結されます。そして、決済が終わり引き渡しが行われます。

不動産会社と結ぶ媒介契約の種類

専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約
契約期間最大3カ月最大3カ月規定なし
契約できる会社の数1社1社複数社
自分で買主を探せるか×
報告義務1週間に1回2週間に1回なし
レインズへの登録義務5日以内7日以内任意

媒介契約には3種類があります。自分が好きな契約方法が選べ、あなたの不動産の条件に合った売却方法を選ぶとスムーズに売却できるでしょう。

複数の不動産会社を使う一般媒介契約

一般媒介契約では、複数社の不動産会社に依頼することができます。不動産会社は契約が成立しないと報酬が得られないため、積極的に取り組んでもらえる可能性があります。仲介を希望する会社すべてに依頼できるので、物件の情報が多くの人に、早く伝えられる可能性があり、早期売却につなげやすいというメリットがあります。

ただし、ほかの会社も同時に売却活動を行っているため、売却活動が無駄になる可能性があり活動に消極的になってしまう不動産会社もあります。

また、この契約では売主への報告義務やレインズへの登録義務はないため、売主が積極的に不動産会社に働きかける必要があります。おすすめなのは、人気エリアの物件や駅近の物件、築年数が浅い物件など人気がある物件の場合です。

自身でも買主を探せる専任媒介契約

専任媒介契約では1社としか契約を結べません。そのため、契約した不動産会社の力量に結果が大きく左右される可能性があります。契約した不動産会社は売却できると確実に報酬が得られるため、一般媒介契約の案件よりも力を入れて販売活動を行ってもらえる可能性があります。

レインズへの登録義務があり、報告も1週間に1回得られるため、売却活動の進捗状況が確認できるため売主にとっては安心できる契約です。この契約では自身で見つけてきた買主と契約できるため、専属専任媒介契約より自由度の高い契約です。

密な報告を受けられる専属専任媒介契約

媒介契約の中でも最も制約が多い契約方法です。売主は1社の不動産会社としか契約できません。また、自身で見つけてきた購入希望者と契約することもできません。不動産会社は、1週間に1回の売主への報告義務があります。レインズへの登録は媒介契約後翌日から5日以内に登録しなければなりません。

不動産会社は、ほかに競う相手がいないので、成約すると確実に報酬が得られます。そのため、より高値で売却して報酬が高くなるように、積極的に販売活動を行ってもらえる可能性があります。報告義務も1週間に一回行われるので、まめに連絡を取って売買活動の進み具合を確認したい人にはおすすめの契約方法です。

仲介の不動産売却で支払う手数料

不動産会社に売却を依頼するとさまざまな広告活動をして購入希望者を探してもらえます。その代わり、手数料の支払いが発生します。この手数料のことを仲介手数料と言います。この仲介手数料には上限金額が決まっていて、不動産会社は上限金額までしか受け取ることができません。

(売買価格 × 3% + 60,000円) + 消費税 = 仲介手数料

仲介手数料は上記の式で計算できます。例えば、3,000万円で売却できたときの仲介手数料は以下のように計算できます。

(3,000万円 × 3% + 60,000円) × 1.1 = 105万6,000円

この金額は上限です。多くの場合は、この上限金額が請求されますが、中には仲介手数料を無料で行っていたり、割引していたりする場合があります。

仲介で不動産売却を行うメリット・デメリット

仲介は不動産売買の専門家である不動産会社にすべてを任せられるため大きなメリットがあります。しかし、メリットだけでなくデメリットもあるので、事前にデメリットを確認しておきましょう。

【メリット1】専門知識がなくてもスムーズな不動産売却ができる

不動産の売却では、法律や税制の知識を持ってさまざまな契約書を作成したり、契約の手続きを行ったりしなければなりません。そして、売主が提示した契約条件をそのまま受け入れてくれるとは限らず、買主との条件の交渉がありその条件を調整する必要があります。

不動産会社に任せると、これらのこまごまとした事務作業や買主と連絡を取る作業などをすべて不動産会社に任せられます。不動産の売買契約では、契約書に不備があると契約違反になったり、法律を違反してしまったりしてトラブルが発生する可能性があります。

売買のプロである不動産会社に任せると、これらの書類の作成や手続きもスムーズに行われ、トラブルの際の対処も行ってもらえます。このように仲介を依頼すると、トラブルが発生するリスクを減らせ、素人が手続きするよりもスムーズに早く売却活動が進められます

【メリット2】相場に合った価格で不動産を売却できる

不動産会社に仲介を依頼すると、査定が行われ不動産の相場価格がわかります。この相場価格がわかることで、適正な価格での売買ができます。適正な価格設定ができると、早く買主が見つかる可能性が高くなり、売却までの時間も短くてすむ可能性があります。

しかし、査定などを利用せずに相場価格もわからないまま売却を行うと、極端に安い価格で契約して損をする可能性があります。不動産会社を利用すると、相場価格を確認できるので安すぎて損をしてしまう可能性も下げられます。

【デメリット】売却後も契約不適合責任がある

不動産の売買では、契約後に売却した物件に契約内容と異なる箇所や不具合が発見されるとその責任を売主が負わなければなりません。これを契約不適合責任と言い、不具合箇所に関して修理の請求ができたり、減額の請求ができたりします。

また、損害が発生した場合には、損害賠償請求ができたり、購入した目的が達成できない場合には、契約の解除が行えます。

かつての瑕疵(かし)担保責任では、隠れた瑕疵(かし)に対しての責任でしたが、契約不適合責任では、契約内容にあっていないと適用されます。

仲介を依頼する不動産会社の選び方

仲介を依頼する不動産会社を選ぶときには、どのような不動産を売却するのか特徴を把握して不動産会社を選ぶことが大切です。一括査定を利用すると簡単に不動産会社が見つけられます。

一括査定サイトを使い候補を絞り込む

仲介を依頼する会社はどのように選べばよいのかわからない人も多いでしょう。不動産会社は、売却する不動産に合った不動産会社を選んで依頼することが大切です。選んだ不動産会社が得意な種類の不動産だと、スムーズに売却活動が進められます。

不動産の一括査定を利用すると、一度に複数の不動産会社に査定が依頼できて便利です。複数の査定結果を比べると、より適切な不動産会社が選べます。不動産の一括査定なら、一社一社査定を依頼する手間も時間もかかりませんし、あなたの売却希望物件に合った不動産会社が自動的に選ばれて査定が依頼できます。

おすすめの一括査定サイトはイエウール

イエウールなら全国にある1,600社以上ある不動産会社の中からあなたの不動産の売却に合った不動産会社を見つけられます。提携している不動産会社は、クレームがあるような悪徳不動産会社は排除されているので、安心して依頼できます。

一度に6社に依頼できるので、大手企業や地域密着型の企業と複数の不動産会社に査定が依頼できて比較できます。イエウールなら自宅からインターネットを使って、簡単な入力をするだけで査定が依頼できます。査定は無料なので、売却を検討しているのならイエウールの一括査定を利用して、相場価格や不動産会社を調べてみるとよいでしょう。

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売却したい不動産の取り扱いが得意か確認する

不動産会社の業務にはさまざまな種類があります。賃貸や仲介、マンションの建設などあり、不動産会社によって取り扱っている業務が異なります。賃貸をメインに取り扱っている不動産会社、マンションなどの建築を主に行うデベロッパー、仲介をメインに行う不動産会社など取り扱う業務内容は、不動産会社によって異なります。

そのため、仲介を依頼するときには、仲介を取り扱っている不動産会社に依頼しなければなりません。また、仲介を取り扱っている不動産会社でも、それぞれ得意の分野が異なります。マンションの売却が得意であったり、土地の売却を得意としていたり、戸建の売却が得意であったりとそれぞれ得意の分野が異なります。

依頼するときには取り扱っている物件の種類や実績を確認するとよいでしょう。実績が多いほどその分野の売却が得意であると言えるでしょう。得意な不動産の取り扱いであるほど高く、早く売れる可能性があります。

このようにスムーズに売却活動を進めるには、売却する不動産に合った不動産会社を選ぶことが大切です。そして、そのエリアでの売却実績があるか、また、どれくらいの期間で売却できるかなどを確認してから不動産会社を決めるとよいでしょう。

実際に担当者と会い信頼できるか判断する

不動産の売買では大きな金額の取引となります。信頼できる会社や担当者を見つけて依頼することが大切です。信頼できる人を見つけるためには、査定を複数の会社に依頼して担当者と話してみることが大切です。担当者に査定額の根拠やどのような売却活動を行うかなどを確認してください。

実際に査定を見ながら話をし、納得のいく説明が得られるかどうかで判断します。あやふやな答えが返ってくるようであれば、検討しなおすべきです。また、売却時に売主は、売却までの期間や売却金額など多くの希望があるでしょう。

これらの希望を伝えたときに、親身になってスケジュールを立ててもらえるかでもその人柄や仕事に対する熱心さがわかります。売却活動は3カ月から長いと一年近くかかる場合もあります。ストレスなく話せて、信頼できる担当者を選ぶことが大切です。

不動産売却は仲介と買取のどちらがよいか

売却方法には仲介のほかに買取も選べます。どちらにもそれぞれよいところがありますが、気をつけるべき点もあります。ここでは、それぞれの方法のメリットやデメリットを確認し、どちらの売却方法が適しているかを確認しましょう。

仲介と買取の3つの違い

買取仲介
買主不動産会社個人
売却期間早い時間がかかる
売却価格仲介より安くなる相場価格で売れる可能性あり

不動産を売却するときには、仲介を依頼する方法のほかに買取を依頼することもできます。買取は不動産会社が直接、売主から不動産を買う方法です。買取だと物件のチェックをして査定額を提示し、合意が得られると不動産会社が購入し、転売します。そのため、不適合責任を問われることがないというメリットがあります。

この場合、買主を探す手間や販売活動を行う必要がないので、早期に売却が可能です。ただし、不動産会社は買取の後リフォームなどを行って売るため、売却時の金額は安くなります。

仲介での不動産売却が向いている人

仲介での売却は、買主を見つけなければならないので見つかるまでの時間や労力がかかります。そのため、時間的に余裕がある人におすすめです。人気のエリアの物件や、築浅の物件など売れやすい物件なら、購入希望者が早く見つけられる可能性があるので、仲介がおすすめです。

また、少しでも高く売りたい場合には、仲介の方が高く売れる可能性があります。自身で売出価格が設定できるので、希望する価格で売却できる可能性もあります。じっくりと売却活動を行いながら、高く売れる買主を見つけたい人におすすめの方法です。

買取での不動産売却が向いている人

売却までの時間があまりない人や、すぐにお金が必要な人は買取がおすすめです。買取なら広告を行って購入希望者を探す時間が必要ないので、売却は早くできます。また、広告を出す必要がないので近所の人に売却活動を行っていることを知られずにすみます。このように誰にも知られずに、早く売却したい人にもおすすめです。

また、築年数が古く旧耐震基準の家や、設備が古い家、傷みが激しい家などは、仲介で探してもなかなか買主が見つからない可能性があります。このような場合にも買取がおすすめです。買取であれば仲介で売却できない物件も買い取ってもらえる可能性があります。このように売りにくい物件を売りたい場合にも買取がおすすめです。

仲介先を探して不動産売却を始めよう

売却を依頼するときにはどの不動産会社を選ぶかによって、売却期間が長くなったり、売却金額が安くなったりと売却内容に大きく影響を与えます。少しでも高く、早く売るためには、あなたの不動産の売却に合った不動産会社を選ぶことが大切です。一括査定を利用すれば、不動産の売却が初めての人でも手持ちの不動産に合った不動産会社が自動的に簡単に選べます。

不動産の売却を検討しているなら、まずは一括査定を利用して不動産会社を調べてみるとよいでしょう。優良な不動産会社が見つけられれば、売却活動がスムーズに進められるでしょう。

 

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