不動産売却の際に司法書士に支払う費用とは?節約方法も解説

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不動産売却で司法書士に支払わなければならないが費用もわからない。

そんな人のために、不動産売却に必要な書類と、それに伴う司法書士への報酬金額の相場を解説します。さらに、司法書士への報酬の節約術も学べます。

不動産売却でかかる費用について知りたい方は、「不動産売却でかかる費用は?費用の一覧と節約する方法を解説!」 という記事をご覧ください。

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司法書士の費用は何がかかるのか知ろう

司法書士に仕事を依頼する機会は、そうあるものではありません。彼らがどんな存在なのか、どのような仕事をするのか、そして費用がどれくらいかかるのかを知っている人は少ないでしょう。

この記事では、不動産売却によって司法書士が行う仕事と費用を解説します。また、司法書士にかかる費用を節約する方法も紹介しますので、ぜひ最善の方法で不動産を売却してください。

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不動産売却で登記が必要な理由とは

土地や建物の取引には、必ず「登記」というものが必要です。不動産取引には、売却をはじめ、相続などで所有権が移動する場合や夫婦が離婚して財産分与が発生する場合などがあり、いずれも「所有権移転登記」という手続きをすることとなります。

まずは、この「登記」というものについて詳しく説明します。

所有者を知らせるため

不動産取引において、「登記」が重要である大きな理由の1つが、不動産が誰のものなのかを第三者に知らせるためです。実際、登記を行わなくても、不動産の存在が否定されるものではありませんが、例えば、今あなたが住んでいる家が、あなたの所有物なのか、もしくは賃貸なのか登記がなければ判断ができません。

また、家を担保にお金を借り入れるとき、担保物件が借入者のものなのかを記録するものがなければ、どの金融機関も信用して貸付ができないでしょう。

不動産の情報は法務局が管理していて、「登記」をすることによって、どこの不動産が誰のものなのかを明確に記録しておくことができるのです。

詐欺防止のため

「登記」には取引の安全性を保つ役割があります。登記に登録された人が不動産の権利者であり、不動産を売却、処分できるのも登記に登録された人のみです。売却時に得る代金を受け取れるのも、登録された人のみなのです。

以上のような点から、登記によって、悪徳業者の詐欺も防止することができます。また、登記の登録や変更等は司法書士が仲介に入りますので、もし不動産会社を装った悪徳業者が書類を偽造したとしても、詐欺が見破られる確率が格段に上がると言えます。

不動産売却で司法書士へ依頼する手続きの種類

不動産を売却する際には、契約書等の重要書類の確認、登記などの際に、法律の専門家である司法書士が関わることが多いです。ただし、必ずしも司法書士に依頼しなければならないという法律はありません。

これから紹介する2つの項目は、不動産売却に必須の手続きですが、自分で行うのもさほど難しいものではありません。自身で行う変更手続きの方法も記載しておきますので、費用を抑えたい人は参考にしてみてください。

住所の変更登記

まず1つ目が、「住所の変更登記」です。自身で住所の変更登記をする場合は、まずその不動産を管轄している法務局出張所に出向き、現在の不動産登記簿を入手し、記載事項に間違いがないか確認します。

次に、前住所から現住所に移るまでの証明書を用意します。住民票、マイナンバーでも証明が可能です。各書類が揃ったら、インターネット上で登記証明書をダウンロード・プリントアウトし、必要事項を記入します。

記入が完了したら、収入印紙等の必要書類を揃えて、法務局出張所に提出するか、郵送にて手続きを完了させます。必要書類については、この後の章で詳しく説明します。

抵当権の抹消登記

不動産売却に必須の手続き2つ目は、「抵当権の抹消登記」です。住宅ローンの残債が残っている場合、またはローンを完済していても、抵当権が金融機関にあることがあります。住宅から抵当権を抹消するためには、抵当権抹消登記手続きが必要であり、売却する場合は新たな買主に変更する必要があります。

自分で申請するには、インターネット上で登記申請書をダウンロードし、必要事項を記入します。住宅ローンを完済している場合は、金融機関から以下の書類が渡っているはずですので、用意しましょう。

  • 弁済証書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 登記事項証明書
  • 委任状

全ての必要書類を揃えて、法務局に提出するか、郵送にて手続きを完了させます。こちらも必要書類については、この後の章で詳しく説明します。

不動産売却時に必要な登記費用とは

登記時には、「司法書士への報酬」の他に、「登録免許税」や「登記事項証明取得費用」が発生します。この2つが一体どのような費用なのかを見ていきましょう。

登録免許税

「登録免許税」とは、法務局にある登記簿に登記を行う際に支払う税金のことです。

登録免許税自体は実費で、1件につき1,000円かかります。土地と建物はそれぞれ別の不動産としてカウントするので、土地+建物ならば2,000円となります。

司法書士事務所によっては、下記のように、1項目で1回分の報酬として値段を設定していることがありますので、注意してください。

相談のみ事務所での相談30分5,000円
住所変更司法書士報酬10,000円
登録免許税1,000円×不動産の数
抵当権抹消司法書士報酬10,000円
登録免許税1,000円×不動産の数

登記事項証明の取得費用

「登記事項証明」とは、登記記録に必要な登記簿謄本等を指します。登記簿取得にかかる費用は書面請求の場合、実費で1件600円です。こちらも、土地と建物はそれぞれ別の不動産としてカウントするので、土地+建物ならば、1,200円となります。

登録免許税同様、司法書士事務所によっては、下記のように、1項目で1回分の報酬として値段を設定していることがありますので、注意してくだ?さい。

相談のみ事務所での相談30分5,000円
登記事項証明書の取得司法書士報酬1,000円
登記簿謄本書面請求600円

司法書士の手続きに必要な書類

司法書士へ依頼する手続きの種類として、「住所の変更登記」と「抵当権の抹消登記」を紹介しました。ここからは、登記の住所変更と抵当権抹消に付随する必要書類についてそれぞれ詳しく説明していきます。

抵当権抹消登記の必要書類

本来ならば住宅ローンを完済すると、債権者から抵当権抹消のための書類が交付されます。しかしその処理を怠っていた場合、抵当権が金融機関まま登記されている状態です。住宅ローンの完済有無に関わらず、不動産売却前に必ず確認しておきましょう。

それでは、抵当権抹消登記に必要な書類についてみていきましょう。

登記申請書

「登記申請書」とは、建物や土地に設定された抵当権が弁済により消滅した際に、個人が書面で抵当権の抹消登記を申請するものです。登記申請書には、登記の目的や原因期日、権利者、義務者などが記載されます。

登記済証

「登録済証」は、登録済証所持者が登記名義人であることを証明する書類で、「権利証」とも呼ばれます。元々、権利登記の際に登記手続きが完了すると、登記名義人に対して登記済証が発行されていました。

しかし、2005年の不動産登記法改正後は、登記済証の発行制度が廃止され、登記識別情報が使用されるようになっています。

委任状

「委任状」は、司法書士に登記申請を委任する場合に必ず必要となる書類です。委任状の書面は、基本的に司法書士が準備をします。

印鑑証明書

「印鑑証明書」は、登記申請日前3ヶ月以内に発行されたものが必要となります。

固定資産税評価証明書

「固定資産税評価証明書」とは、固定資産評価額を証明する書類で、登録免許税を算出する場合に必要となります。

住所変更登記・氏名変更登記の必要書類

転居する際には、市役所等の役所に転居届を提出するのはよく知られていますが、忘れてしまいがちなのが、法務局に「住所変更登記・氏名変更登記」をする作業です。

登記簿、及び住民票の住所と氏名を一致させるために「住所変更登記・氏名変更登記」が必要となります。

ただし、市町村合併によって、自治体名が変更した場合や、町から市に昇格した場合による登記簿上の住所変更は不要とされています。

住民票や戸籍謄本

「住民票」と「戸籍謄本」は、住所、及び氏名の確認をするために必要な書類です。司法書士が代理で登記申請を行うにあたり必要となります。

住宅家屋証明書

「住宅家屋証明書」とは、登録免許税の税率の軽減適用を受けるために、必要な書類です。司法書士が申請者の代理として、市区町村から交付を受けることとなります。

司法書士への費用を節約する方法

ここまで、不動産売却や登記に関する必要書類を紹介しましたが、これらを全て司法書士に依頼すると、費用相場は4万円~20万円程度と言われています。

登記の費用は、司法書士の報酬分+登録免許税+消費税ですので、節約する部分は司法書士への報酬分しかありません。ここでは、3つの節約方法を紹介します。

安く手続きをしてくれる司法書士を探す

司法書士に登記を依頼する費用相場は、8万円~12万円と記載しましたが、この金額も相場であって、実際は依頼する事務所によって大きく変わってきます。

司法書士の報酬は、法律で定められているわけではないので、事務所の知名度や、あるいは不当な金額を上乗せして料金を上げるような事務所もある可能性があります。

不動産業者が紹介してくれるような知名度のある司法書士は、信用は出来るものの値段設定が高いケースが多いでしょう。逆にインターネットで費用が安い司法書士を探したら、結果金額上乗せで損をするケースもあるかもしれません。

このような点に注意をしながら、自分で安心して依頼できる料金の安い司法書士を見つけてみましょう。

窓口で登記官に教えてもらいながら手続きをする

各種書類は、法務局ホームページからダウンロードできる他、自分で法務局に出向いて入手できます。法務局ホームページには、登記申請書の様式と併せて記載例も確認できるようになっています。

自身でダウンロードする際には、直接パソコンで入力するか、摩擦に強く消えにくいペンを使用してください。また、各種書類は長期保管するものとなりますので、上質で丈夫な紙に印刷をするようにしましょう。

法務局の窓口には登記官もいますので、必要書類や手続き方法など、知識がなくても自力で登記することは可能です。何度か法務局に足を運ぶ手間や時間、書類を作成することを含め、全てを自力でやるか、司法書士に頼むかを考えてみましょう。

抵当権なしなら自分で手続きをする

不動産売却において、最も手間のかかる手続きが抵当権抹消書類です。抵当権がついている物件の場合、登記のために金融機関から各種書類を集める必要があるのですが、素人がこの手続きを行うことは困難であるため、司法書士に仲介させることが一般的なのです。

もし、抵当権が付いていない不動産なのであれば、さほど難しい手続きもありませんので、自力で手続きをしてみてもよいでしょう。

司法書士の報酬は依頼する相手によって変わる

2003年に司法書士報酬基準が廃止されて以降、各事務所は料金を自由化し、料金表があっても一応の目安としての概算費用に過ぎず、実際の価格は事務所を訪れて相談をした上で決定することがほとんどです。

不動産売却にかかる司法書士の費用相場は4万円~20万円です。せっかく取引をする司法書士ですから、人柄も含め、納得の行く事務所を見つけて相談をしてみましょう。

また、不動産登記に関する必要書類は、司法書士を介さず自分で申請することも可能です。書類の申請等に詳しく、苦でない人であれば、自身で登記申請をしてみるのもありかもしれません。

司法書士の報酬をできる限り抑えたくて、この記事を読んで頂いたのではないでしょうか。それならば、ぜひ司法書士にかかる費用だけではなく、不動産の売買価格にも注目してみてください。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介手数料はいくら?相場や値引き、注意点を解説」の記事をご覧ください。

また、 「不動産売却にかかる登記費用とは?費用の内訳やいくらかかるか解説!」記事や、「不動産売却時に使える取得費とは|なにが該当するか各ケースを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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