マンション売却で減価償却の計算!確定申告のため税金を調べよう

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確定申告のプロセスでわかりにくいのが減価償却です。マンションなどの不動産物件については通常の消耗品と異なり、減価償却によって資産価値を計上する必要があるため、計算方法がやや複雑になります。

減価償却の意味を正確に把握しておくことで、マンション売却の際にも資産価値にもとづく課税譲渡所得を正しく算出し、誤りのない確定申告を行うことができます。

この記事では、マンション売却の際に必須となる減価償却の仕組みと実際の計算方法について、シチュエーション別に詳しく紹介していきます。

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マンション売却での減価償却の基礎知識

マンション売却ではまず、所有物件の資産価値を正確に算出する必要があります。そのうえで必須となるのが減価償却です。なぜマンション売却の際に確定申告が必要になるのでしょうか。ここでは、仕組みや計算方法を含め、確定申告の基礎知識について見ていきましょう。

マンション売却でなぜ減価償却が必要か

減価償却とは、「マンションなどの不動産物件の資産価値を会計上、正しく反映させるための手続き」です。消耗品費、人件費、水道光熱費などの費用の場合、コストが比較的少額であり、なおかつ単発の支出であるため、費用が発生した時点で会計処理を行えば充分です。

一方、マンションなどの不動産物件の場合、購入費用がまとまった規模になるため、購入した時点で全額を費用に組み入れたのでは、その年度の損益が赤字に大きく傾いてしまいます。

これでは課税所得が実態以上に大きくなってしまいますので、経年劣化による資産価値の減少を考慮し、毎年の減少分を減価償却費として計上する必要があります。これが減価償却です。

また減価償却は不動産物件だけでなく、大型設備など、購入費用が大きく経年劣化が想定される資産についても適用されます。数年から数十年のスパンで購入時の費用を償却していくことになります。

居住用のマンション売却には定額法が適用される

減価償却には定率法と定額法があります。現行のシステムにおいておもに適用されているのは定額法で、所有者側が定率法を指定しないかぎりは定額法による算出となります。定額法による減価償却費の算出式は以下の通りです。

  • 建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

上記の式のうち、償却率は建物の種別や耐用年数に応じて変動します。建物の種別と償却率の関係については、以下の表を参照してください。建物には事業用と非事業用がありますが、ここでは非事業用(おもに居住用)のほうを参考にしてください。

建物構造事業用非事業用
耐用年数/償却率耐用年数償却率耐用年数償却率
木造22年0.04633年0.031
木造モルタル20年0.05030年0.034
鉄骨造3mm以下19年0.05328年0.036
3mm超4mm以下27年0.03840年0.025
4mm超34年0.03051年0.020
鉄筋コンクリート造47年0.02270年0.015
鉄骨鉄筋コンクリート造47年0.02270年0.015

上記の表を見てもわかるように、原則として木造住宅よりも鉄筋コンクリート造のほうが耐用年数が長く、償却率も低くおさえられている傾向があります。償却率が低ければ減価償却費の比率も小さくなります。つまり、「頑丈な造りの住宅ほど長いスパンで減価償却をすることができる」ということです。

定額法による減価償却は定率法よりもシンプルでわかりやすく、居住用不動産物件については標準的な算出方法として知られています。

事業用のマンション売却は定率法も使える

定率法による減価償却は、その年度の減価償却費に対して一定の償却率をかける方式です。具体的な計算式は以下のようになります。

  • 未償却残高×償却率

定率法では減価償却費に対して直接償却率をかけるため、初期段階ほど減価償却費が大きくなり、経過年数に応じて徐々に減価償却費が小さくなっていくという特徴があります。

ただ、現行のシステムでは定率法は「原則として事業用の建物にのみ適用」となっており、この記事で解説している非事業用物件については適用されない慣例になっています。

マンションの取得費で土地は減価償却しない

減価償却はあくまでも、建物や設備など経年劣化によって資産価値が減少していく資産が対象です。土地は経年劣化による資産価値の減少が生じない資産であり、長期間にわたって価値が維持されることから、減価償却が免除されています。

つまり古家付き物件など、土地と建物をセットにして売却する場合には土地と建物を分けて減価償却を行う必要があり、それぞれの購入費用についても分割されることになります。

リノベーションはかけた費用で耐用年数が変わる

事業用不動産物件の場合、定期的なリノベーションを行うことで物件そのものの寿命をのばすことができます。ここでいうリノベーションとは、単に修繕箇所を補修したり、見映えを良くしたりするのではなく、より抜本的な対策として、間取り自体を見直すことで空間の活用効率を向上させるプロセスをいいます。

リノベーションを行った場合、中古の物件であっても、それまでに消化した法定耐用年数はリセットされ、新築の状態と同等であるとして見なされます。

たとえば、法定耐用年数が22年である木造住宅を所有から11年の時点でリノベーションした場合、減価償却の計算式で適用される法定耐用年数は22年となります。つまり、その分だけ実質の減価償却期間が延長されることになり、結果として課税所得がおさえられることになります。

上記のルールは居住用不動産物件でも適用されますので、法定耐用年数にこだわりすぎず、古くなった物件を所有している場合は積極的にリノベーションを行い、節税対策につなげましょう。

減価償却のためマンションの購入費用を調べよう

マンション売却時の減価償却を適切に行うためには、物件の購入費用を正確に算出する必要があります。ここからは、減価償却に先立ってマンションの購入費用を確認するための方法について見ていきましょう。

建物の価格は売買契約書で確認可能

マンションの購入価格は、購入時に取り交わした売買契約書を見ることで確認することができます。売買契約書はいかなる不動産取引でも取り交わされる公的な文書であり、売り手側と買い手側の双方が保管することになります。

売買契約書には物件の購入価格以外にも、登記費用や取引が発生した日付、売り手と買い手双方の氏名、契約不適合責任など、売買にかかわる重要事項が詳しく記載されています。物件を購入したあとも大切に保管しておきましょう。

万が一売買契約書を紛失してしまった場合でも、消費税率と税額がわかっていれば逆算して物件の購入価格を導き出すことができます。一般的な居住用物件の式は下記の通りです。

  • 課税譲渡所得=売却価格-(物件の購入費用+売却費用×消費税率)-特別控除

この式を変形すれば購入費用が求められます。

  • 購入費用=売却価格-(課税譲渡所得+特別控除+売却費用×消費税率)

ただ、物件の購入費用には購入価格以外に、広告費用、登記費用、不動産業者への仲介手数料などが含まれます。マンションの所有にあたってはそれらの情報をいつでも確認できるようにしておきましょう。

マンション購入のための諸費用の領収書を探す

マンション売却時の課税譲渡所得を算出する際にはまず、物件の取得費を明らかにしなくてはなりません。取得費とは「その物件を手に入れるためにかかったトータルコスト」であり、前の項でふれた広告費用、登記費用、仲介手数料などが含まれます。

マンション売却時の確定申告では物件の取得費を公的に証明する必要があります。それぞれの費用の領収書を参照しつつ、取得費の内訳を把握し、申告書に記入する必要があるのです。

マンションの購入価格については売買契約書に記載されていますが、不動産業者に納めた仲介手数料などは別途の費用となるため、個別の領収書で確認しなくてはなりません。特に広告費用などの細かい費用については領収書を紛失しやすく、紛失時の再発行手続きも難しいため、売買契約書と合わせて大切に保管しておきましょう。

取得費不明は損をするので注意

確定申告の際、物件の取得費がどうしてもわからなければ取得費のかわりに「概算取得費」が使われます。概算取得費は、「売却価格×5%」という式で算出することができ、取得費がどうしてもわからず、確定申告のタイムリミットが厳しく区切られている場合には便利なシステムといえます。

ただ、概算取得費が本来の取得費を上まわっていた場合でも、取得費の証明が確定申告までに行えなければ概算取得費のほうが適用されてしまいます。この場合、課税譲渡所得が上乗せされてしまう可能性があります。したがって、できるかぎり概算取得費に頼らず、物件の取得費については端数にいたるまで正確に算出することが望ましく、適切な節税対策にもつながります。

ずっと以前に購入した物件ではどうしても細かい情報がわかりにくくなり、取得費の確定も難しくなるでしょう。法務局に問い合わせれば古い物件でも取得費が特定できる場合がありますので、両親や祖父母世代から相続した物件を売却する際にはぜひとも確認してみましょう。

パターン別マンション売却の減価償却

マンションの減価償却の方法と計算式は、物件の種別や法定耐用年数によって異なります。ここからは、物件の減価償却の方法についてシチュエーション別に見ていきましょう。

売却するマンションを新築で購入している場合

新築マンションの減価償却では、法定耐用年数についても新築に準拠する耐用年数、償却率が適用されます。新築マンションの法定耐用年数と償却率は物件の種別ごとに定められており、基本的には木造住宅、モルタル、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造の順に耐用年数が長くなっていきます。

減価償却とは物件の購入費用を法定耐用年数で割っていくプロセスですので、法定耐用年数が長いほど毎年の減価償却費が低くおさえられることになります。ただ、同じ種別の物件であっても定額法と定率法では減価償却費が異なります。念のためにふたつのパターンについてシミュレーションしておきましょう。

売却するマンションを中古で購入している場合

中古で購入したマンションを売却する場合、減価償却はやや複雑になります。注意すべきなのは法定耐用年数であり、中古マンションの場合、所有期間が法定耐用年数から差し引かれることになります。例えば築10年の時点で木造住宅を購入した場合、減価償却で適用される法定耐用年数は22年であるため、12年となります。

つまり中古マンションの場合、築年数と所有期間の差が小さいほど償却期間が短くなり、毎年の減価償却費が大きくなってしまいます。中古マンションを購入する際には売却時の確定申告を視野に入れ、築年数と法定耐用年数について考慮したうえで取得費を算出しておきましょう。

リノベーションしたマンションの売却

中古マンションであっても、リノベーションを施すことによって減価償却費をおさえられる場合があります。リノベーションを行った時点で新築マンションと見なされ、法定耐用年数がリセットされるのです。このルールを活用すれば、適切にリノベーションを施すことによって法定耐用年数を延長させることができるため、結果として減価償却費を節減することにもつながります。

ただ、リノベーションといっても表面的な改装や修繕程度では上記のルールの範囲内とは見なされず、法定耐用年数も新築時の年数のままです。上記のルールが想定しているリノベーションとは、「間取りを抜本的に変更する」、「空間の利用効率そのものを著しく向上させる」など、本格的なものを指し、それ以外の軽微な修繕に関しては対象外となります。

確定申告における課税負担を少しでもおさえようと思って中古マンションのリノベーションを行ったとしても、改装の程度によってはリノベーション費用が無駄になってしまう可能性があるのです。あらかじめ詳細な適用条件について把握しておきましょう。

減価償却後のマンション売却の税金計算

マンション売却時の税金計算については、ここまでに紹介してきた以外にも細かいルールがたくさんあります。ここからは特別控除を含め、減価償却後の税金計算の方法についてより詳しく見ていきましょう。

課税譲渡所得のために適用できる特別控除を確認

土地、建物を売却する際に適用される特別控除は、トータルで6種類あります。6種類のうち、一般的な居住用マンションの売却時に適用される可能性があるのは以下の3種類です。

  • 3,000万円の特別控除
  • 長期所有による特別控除
  • 居住用不動産の買い換え特例

それぞれの特例ごとに適用条件が細かく定められており、併用が認められる場合もあります。わかりにくい場合はまず不動産業者に相談し、現時点で利用できる特別控除について確認する必要があります。

マンションの所有期間に応じて税率をかける

基本的に、マンションは長期間にわたって所有しているほうが売却時の税率が下がる仕組みになっています。基本となる税額の算定式は以下の通りです。

  • 税額=課税譲渡所得×税率

短期所有(5年以下)の場合と長期所有(5年超)の場合で比較すると、長期の場合は所得税・住民税がおおよそ5割削減されます。さらに、所有年数が10年を超える物件を売却する場合は所得税が4%、住民税が1%ほど軽減されます。所有年数がもう少しで10年を超える物件を所有している場合、売却のタイミングを多少ずらすのが得策かもしれません。

長短区分短期長期
期間5年以下5年超
税率39.63%(所得税30.63% 住民税 9%)20.315%(所得税15.315% 住民税 5%)

また、10年超所有軽減税率の特例は以下のようになります。

  1. 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14.21%(所得税10.21%・住民税4%)
  2. 課税譲渡所得6,000万円超の部分20.315%(所得税15.315%・住民税5%)

マンション売却で支払う税金の計算例

ここからは実際に、マンション売却で支払う譲渡所得税について実例とともにシミュレーションしておきましょう。モデルケースは以下の通りです。

  • 譲渡価格:4,800万円
  • ハウスクリーニング費用:9万円
  • 購入時のマンション価格:5,000万円
  • 不動産業者への仲介手数料:250万円
  • 土地購入価格:3,000万円
  • 建物購入価格:2,000万円
  • 築年数・所有期間:20年

譲渡所得税の算出は以下のプロセスで行われます。

  • 取得費の確定
  • 譲渡費用の確定
  • 譲渡所得の確定

取得費には登記費用、印紙代、不動産業者への仲介手数料などが含まれます。今回はモデルケースのため物件の購入価格があらかじめわかっていますが、古い物件の場合は取得費の特定に時間がかかりますので、売却スケジュールは余裕をもって考えましょう。

取得費、譲渡費用、譲渡所得の3つがわかれば、それぞれの数字を代入することで最終的な譲渡所得税を算出することができます。

上記のモデルケースにおける取得費は、

  • 購入時のマンション価格:5,000万円

より、5,000万円となります。次に、譲渡費用は、

  • 仲介手数料:250万円
  • ハウスクリーニング費用:9万円

となります。物件の取得費用と譲渡費用がわかったので、上記の数字から譲渡所得を算出することができます。

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

ですので、この式にモデルケースの数字を代入していきます。なお、今回は計算がしやすいように、特別控除はないものとしてシミュレーションします。

譲渡所得=4,800万円-(5,000万円+250万円+9万円)=-459万円

今回のケースでは最終的な譲渡所得がマイナスになりましたので、初年度については譲渡所得税がかかりません。

以上のプロセスにより、課税譲渡所得を算出することができました。また、復興特別所得税とは東日本大震災の影響により新設された税金であり、2037年度時点までに売却される物件について適用される規則になっています。

マンション売却の減価償却に関するQ&A

マンション売却時の確定申告で初心者が戸惑いがちなポイントについて整理しておきましょう。

確定申告で減価償却の計算を間違えた

確定申告で減価償却費を間違えて記入してしまった場合でも、過少申告の場合は「修正申告」、余剰申告であれば「更生申告」を行うことができます。ただ、訂正の期限は5年間と定められていますので、手続きはすみやかに行いましょう。

マンション売却で減価償却について相談したい

マンション売却時の減価償却についてはルールが複雑なため、初心者ではわからないことのほうが多いかもしれません。

税額の算定式など基本的な知識については不動産業者に相談すれば答えてくれますが、より専門的なノウハウについては税理士など、会計処理の専門家に相談したほうがスピーディーに答えが見つかることもあります。

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マンション売却で重要なのが物件の減価償却費です。物件の種別や所有年数、リノベーションの有無など細かい条件によって減価償却のルールが変わってくるため、初心者にとっては複雑でわかりにくく感じられるかもしれません。

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