親族などと複数人で購入した共有名義のマンションを所有している方のなかには、自分が所有している持分だけを売却しようと考えている方もいるのではないでしょうか。
この記事では、マンションの持分買取してもらう方法や持分買取の流れ・持分を買い取ってもらう時の注意点を説明していきます。
マンション買取に関して全般的に知りたい方は、「マンション買取の判断基準を仲介と比較してわかりやすく解説」という記事もご覧ください。
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マンションの持分買取をしてもらう2つの方法
共有でマンションを所有している以上、第三者である個人に持分だけを売却することは難しいです。マンションの持分買取を検討したときに、まずはじめに取るべき行動は以下のいずれかの2つです。
- 専門の買取業者を依頼する
- 不動産一括査定サイトを利用する
専門の買取業者を依頼する
不動産会社が持つ強みは様々異なりますが、共有持分の買取を得意とする専門買取業者も存在します。
共有持分の買取では、他の共有者との法律的なトラブルが発生しやすい買取ということが出来ます。そのため、共有持分の買取を得意とする買取業者は、弁護士や司法書士などの法律の専門家と提携して共有持分の売買を行っています。
なお、大手不動産会社は幅広いエリアで様々な物件種類の不動産買取も請け負っていますが、共有持分の買取に力を入れているわけではありません。
そのため、すぐにでもマンションの持分だけ手放して現金化したいという方は、共有持分買取専門業者に直接依頼することも検討してみてもよいでしょう。
不動産一括査定サイトを利用する
不動産一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から無料で査定結果を得ることが出来ます。
査定結果を比較することで、より高く持分買取をしてくれる不動産会社を選択することが出来ます。
そのため、いきなり一つの買取専門業者に直接依頼することをためらってしまう方は、不動産一括査定サイトを利用して査定価格を比較することをおすすめします。
不動産一括査定サイトの代表例である「すまいステップ」では、全国1900以上の優良不動産会社のなかから最大4社に査定依頼をすることが出来ます。
共有持分の売却方法に関する相談も含めて一度相談してみてはいかがでしょうか。
マンションの持分買取業者の選び方
マンションの共有持分を買い取ってくれる業者は複数社ありますが、どのように業者を選べばよいのでしょうか。
以下3つの基準をもとに選ぶことで、より高く・よりスムーズに持分買取をしてもらうことが出来ます。
- 共有持分の買取実績を確認する
- 利用者の口コミを確認する
- 弁護士や司法書士との提携状況を確認する
共有持分の買取実績を確認する
共有持分の買取実績を確認して、十分実績がある買取業者を選ぶという選び方が一つあります。
買取専門業者のホームページを見て、所有しているエリアでマンションの持分買取実績があるか確認してみましょう。
買取件数が多かったり知名度が高い買取業者のなかでも、共有持分の買取を行っていないことも多いので、純粋な共有持分買取実績だけを確認するように注意が必要です。
共有持分の買取実績が少ない業者に依頼してしまうと、他の共有者とのトラブルが生まれやすかったり・持分の買取価格が大幅に安くなってしまう恐れがあります。
利用者の口コミを確認する
実際にマンション持分だけの買取を依頼した利用者の口コミを確認して、良い口コミがある買取業者を選ぶという方法があります。
利用者の口コミを確認するためには、主に買取専門業者のホームページを見て「利用者の声」や「お客様の声」などのページを探して確認してみることをおすすめします。
このとき、買取ったマンションの情報などもあわせて掲載されていることが多いため、所有しているマンションと近い条件の買取の口コミを優先的に参考にしましょう。
なお、業者のホームページだと客観的な評価の口コミが見られないとお考えの方は、不動産会社の売却口コミ・評判サイトを見て客観的なユーザー評価を確認してみましょう。
弁護士や司法書士との提携状況を確認する
業者がどのような弁護士や司法書士と提携しているのかを確認して、提携をアピールしている買取業者を選ぶという方法があります。
会社ホームページを見て、弁護士や司法書士との提携関係があるかどうか確認しましょう。
先ほどもお伝えした通り、共有持分の買取は他の共有者とのトラブルが起こりやすく、法律問題に発展するケースがあります。
そのため、弁護士や司法書士など法律の専門家と提携を結んでいる持分買取業者の方が持分買取がスムーズに完了する可能性が高いです。
また、相続により共有持分になったというケースがよくありますが、弁護士や司法書士などとの提携がある業者の方が、相続したマンションの扱いに長けているといえます。
マンションの持分を買取してもらう流れ
買取業者にマンションの持分を買取してもらうときは、以下の流れで進んでいきます。
- 買取業者への買取査定依頼
- 買取価格の決定
- 売買契約の締結
- 決済
各4ステップで気を付けるべきことや具体的にやることを確認していきましょう。
買取業者への買取査定依頼
持分だけの買取を依頼する買取業者を選んだら、まずはじめに買取業者に問い合わせをして買取査定依頼をします。
問い合わせは業者のホームページの入力フォームや電話を通じて行いましょう。ここで、念のためマンションの持分だけの買取をしているか確認しておくとよいでしょう。
業者によっては、より正確に依頼売買事情のヒアリングを受けたり、入力フォームに自由記述の備考欄を設けています。
その場合、以下のような情報を伝えておくことで、その後の買取がスムーズに進みやすいです。
- マンションの立地条件や周辺環境
- 他の共有者の人数と持分割合
- 実際に住んでいる共有者の有無
- 共有者に秘密にして売りたいかどうか
- 共有者との関係性が良いか悪いか
買取価格の決定
依頼後、2日～数日で買取業者から連絡があり、持分の買取価格が決定されます。
買取業者によっては、直接持分があるマンションに訪問し査定します。
この際、買取価格に納得がいかなかったら断って他の買取業者を探しても問題ありません。
価格に納得がいけば、各種条件をすり合わせ売買契約段階にうつります。
売買契約の締結
売買契約を結ぶ前に、契約に関する重要事項説明を受けて売買契約を結びます。
通常のマンション売却のように、売買契約書へのサインや押印などの手続きを経てマンションの持分の売買契約が締結します。
なお、この際権利証（登記識別情報）が手元になくても、司法書士が本人確認をとることで持分だけの売却ができます。
決済
売買契約が締結されたら、売買契約書に記載された期日までに買取金額が振り込まれて買取の取引が完了します。
目安として買取査定依頼から決済完了までで約1~2ヶ月の期間を要します。
マンションの持分を買取してもらう時の注意点
マンションの持分を買取業者に買取してもらう時の注意点は以下3つです。
- 買取価格が持分割合より安くなる
- 事前に他の共有者に連絡しておく
- 住宅ローンの残債がないか確認しておく
ここでは、共有持分だけ買取をすることによるという点を中心にそれぞれの注意点を説明していきます。
買取価格が持分割合より安くなる
マンションの持分だけを買取してもらう場合、実際の買取価格はマンションの買取査定価格に持分割合を掛け合わせた価格と等しくなるわけではありません。
たとえば、買取価格が5000万円になるマンションの持分を1/2所有していたとしても、2500万円で持分だけを買い取ってもらえるわけではありません。
単純計算であれば、5000万円×1/2＝2500万円になりますが、実際にはさらに20~50%割り引かれた1250~2000万円ほどの買取価格になる場合がほとんどです。
なぜなら、共有持分だけを所有していてもマンションを自由にする権利がないためです。これは個人だけではなく法人である買取業者の立場にたっても同じことです。
事前に他の共有者に連絡しておく
マンションの持分だけを買取業者に買い取ってもらう場合、いくら関係性が悪かったとしても親族や知人など他の共有者には事前に連絡しておきましょう。
なぜなら、買取業者は持分だけ買い取った後他の共有者と共有名義状態を解消するための交渉を進めるためです。
もし、買取業者に持分を買い取ってもらうことを黙っていると、他の共有者である親族や知人には急な話になり、関係性が悪化する原因になってしまいます。
連絡先が分からない・既に他の共有者に連絡が取れる状態ではない、という状態ではない限り極力事前連絡することをおすすめします。
住宅ローンの残債がないか確認しておく
マンションの持分だけを買い取ってもらう場合、購入時に組んだ住宅ローンを既に完済している状態であるかを確認しておきましょう。
なぜなら、共有名義で所有しているマンションにローン残債があると持分だけの買取もしてもらえない可能性が高いからです。
ローン残債があると、金融機関がマンションの担保として設定している抵当権を外すことが出来ません。
通常のマンション売却であれば、売却金額を基にローンを完済することが出来ますが、共有名義として所有しているマンションでは売却金額でローン返済することは難しいです。
そのため、共有名義で所有しているマンションのローン残債がない状態にしてから、持分だけを売却する必要があります。
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持分だけ買取をして現金化しよう
ここまで、マンションの持分だけ買取をするための方法や流れ・注意点をご説明しました。
共有名義のマンションを所有していても、勝手にマンションを売却したり・自由に修繕することも出来ないため、早期段階でマンションの持分だけ業者に依頼して買取をすることが、現金化のためには最も賢い方法かもしれません。
マンションの持分を早く・高く買い取ってもらうためにも、まずは不動産一括査定サイトを利用して査定価格を算出してみてはいかがでしょうか。