マンションの固定資産税評価額を調べる方法|計算式も解説

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マンションの購入時には、建物の金額だけを用意しておけば大丈夫と考えていると、あとで困ったことになりかねません。なぜなら、マンションの購入時には購入金額だけでなく、その後に通知される税金や手数料など諸経費が必要になるためです。諸経費のことを考えていなかったため、不安に感じている人もいるかもしれません。

そこでこの記事では、諸経費の中でもあとから通知される固定資産税について解説します。固定資産税は、固定資産税評価額によって金額が決まるため、固定資産税評価額についても理解しておきましょう。条件に当てはまれば軽減措置の特例を受けることも可能なので、しっかり理解して損をしないようにしましょう。

マンションの評価額を全般的に知りたい方は「マンションの評価額がラクにわかる!相続税評価額の調べ方や計算方法を解説」をご覧ください。

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固定資産税とは

マンションを購入すると、不動産会社に支払う仲介手数料や手続きにかかる費用など、さまざまな経費がかかりますが、その中のひとつが「固定資産税」です。固定資産税とは、具体的に何に対して支払う税金なのかは、わからないという人もいるでしょう。

マンションを購入したあとで、所有している限りはずっと支払いの義務が生じるのが固定資産税であるため、基本的な知識についてしっかりと理解しましょう。

固定資産税の内容

1月1日時点で、対象の物件を所有していた人に課税される地方税を固定資産税と呼びます。地方税とは市町村に納める税金のことです。たとえば、年の途中でマンションを売却した場合も、1月1日時点の所有者の納税義務は解除されることはありません。

そのため、マンション売却を行う場合は、売却額にその年の残りの固定資産税を上乗せするのが一般的です。上乗せされた金額で、残りの固定資産税を一括で支払ってしまうことをおすすめします。

固定資産税の支払時期

地方税である固定資産税は、市町村から所有者宛に納付通知書が送付されますが、基本的には4期に分けて納付します。毎年4月に納税義務者に対して、4期分の納付書がまとめて送付されるのでなくさないようにしましょう。4期分をまとめて支払うことも可能です。納付後は、納付証明書をなくさないように管理しておきましょう。

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固定資産税の評価方法

固定資産税は、どのように評価されて税額が決められているのか気になる人もいるでしょう。同じマンションの場合は、みんな同じ評価額になるのでしょうか。実は、マンションの場合はグレードや床面積によって評価が違います。以下では、固定資産税の評価がどのように行われるのか、その方法について詳しく見ていきましょう。

固定資産税評価額とは

固定資産税の納付通知書が送付されたら、内容を確認しましょう。その中に「固定資産税評価額」という項目があります。固定資産税評価額は、あなたが所有するマンションの評価額のことです。基本的には3年に1度の「評価替え」が行われます。

評価替えが行われるのは「基準年度」と呼ばれる年ですが、この年に決定された決評価額については、次の2年間は引き継がれます。ただし、次の要件に当てはまる場合は、基準年度でなくても評価額が変更となる可能性があるため覚えておきましょう。

  • 分筆、合筆、地目の変更で土地や区画、形質が変化したとき
  • 著しく地価が下がった場合

マンションの土地部分の計算方法

固定資産税とマンションの購入金額は違いますが、マンションの場合は土地を共有部分と考えます。全体の敷地に対して、あなたがどの程度専用しているかを割り出して計算されます。

土地に対する固定資産税評価額は、国が定めた時価公示価格の70%程度が評価額になるケースが多いでしょう。以下の計算式で、土地に対する固定資産税を算出することができます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

マンションの建物の部分の計算方法

固定資産税は、建物と土地の両方にかかりますが、マンションの場合は建物を専用部分として考えます。敷地全体に対する持ち分の割合で計算されるケースがほとんどです。

建築費の50~70%程度が、固定資産税評価額の目安と考えるとよいでしょう。つまり、購入した金額の5~7割と考えるとわかりやすいでしょう。固定資産税の計算方法は、土地にかかる固定資産税の算出法と同じです。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

標準税額は1.4%ですが、市町村や自治体によっては数値が異なるケースもあります。正確な数値はマンションの所在地の自治体に確認することをおすすめします。

マンションの固定資産税評価額を調べる方法

マンションの固定資産税評価額は税金の額にも関わるため、正確に把握しておく必要があります。ただし、どのように調べればよいのかわらからないという人もいるでしょう。固定資産税評価額を調べるためには、いくつかの方法があります。

納税通知書に記載されている

もっとも簡単な方法は、市町村から送付される固定資産税通知書に記載されている額を確認する方法です。書面の課税明細書の部分に記載されていますが、毎年4月にマンションの所有者宛に送付される書類なので、手元に届いたら必ず開封して中身を確認しましょう。

固定資産税評価証明書をもらう

マンションが所在している市町村役場で、固定資産評価証明書を発行してもらうのもひとつの方法です。東京都では、都税事務所で発行してもらうことができます。発行の際には、運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認ができる書類が必要となるため忘れずに持参しましょう。所有者以外が申請を行う場合には、所有者が記載した委任状が必要です。

場合によっては、契約を交わしている不動産会社に申請を委託することも可能です。媒介契約を結ぶ際に、マンションの購入に関する手続きについて、委託することが可能であるという内容の書面を交わしていることもあります。

その場合には、手間のかかる手続きを委託することが可能です。ただし、いずれにしても発行には手数料が必要となる点も覚えておきましょう。

固定資産課税台帳を閲覧もしくは縦覧する

市町村で固定資産課税台帳を閲覧や縦覧することで、確認することも可能です。基本的には、自分が所有する不動産の情報のみを閲覧できますが、4月に限っては期間限定で、近隣の不動産の評価額を縦覧して比較することも可能です。

近隣の不動産の評価額と比較することで、自分が所有するマンションが適正に評価されているかを確認することもできます。

マンション購入前に調べる方法

マンションを購入する際は、希望しているマンションの価値を知りたいと思うこともあるでしょう。そのような場合には、中古であれば不動産会社に確認することで、固定資産税評価額を知ることができます。

ただし新築の場合は、評価額がまだ決まっていないことがほとんどであるため、暫定的な額しかわかりません。それでも目安にはなるため、事前に知っておくことも大切です。

固定資産税評価額が影響を与える税金の種類

固定資産税評価額は、固定資産税の金額だけでなくそのほかの税金にも影響を与えます。固定資産税評価額が影響を与える税金は、固定資産税以外に都市計画税、不動産取得税、登録免許税などがあります。それぞれに特徴があり、算出方法も異なります。以下で、その詳細と算出方法について解説します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で対象の不動産を所有している人に課される税金ですが、算出方法は以下のとおりです。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

標準の税率は1.4%ですが、市町村によっては異なる数値を設定しているケースもあります。そのため、正確には各自治体で定められている数値を確認してください。

都市計画税

都市計画法で総合的に整備を行い、開発・保全を必要とする区域に定められている「都市計画区域」の中に、土地や建物が入っている場合に課税対象となるのが都市計画税です。これ以外に、およそ10年以内に優先的かつ計画的に、市街化を図るべきであるとされている区域にある場合も、同様に課税されます。

固定資産税と同様に、毎年1月1日時点で対象の不動産を所有している人に課される税金です。算出方法は以下のとおりです。

都市計画税=固定資産税×0.3%

0.3%は制限税率であるため、正確には各自治体で定められている数値を確認してください。

不動産取得税

不動産を新たに取得した場合に課税されるのが、不動産取得税です。相続の場合を除き、一定金額の不動産を取得した場合に課税されますが、算出方法は以下のとおりです。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

標準の税率は4%ですが、市町村によっては異なる数値を設定している場合もあるため、正確には各自治体で定められている数値を確認してください。また、不動産取得税については2023年3月31日までは、特例によって住宅及び土地の標準税率が3%に設定されています。

登録免許税

マンションの売却などで、土地や住宅用家屋の所有権を移転登記する際に、手続きをするために発生するのが登録免許税です。算出方法は以下のとおりです。

登録免許税=固定資産税×税率

税率については、土地か家屋によって変わります。

  • 住宅用家屋の売買による所有権移転登記の税率=2.0%
  • 土地の売買による所有権移転登記の税率=2.0%

なお、2023年3月31日までは特例によって、軽減税率が適用されるため以下の通りになります。

  • 住宅用家屋の売買による所有権移転登記の税率=0.3%
  • 土地の売買による所有権移転登記の税率=1.5%

固定資産税評価額を下げる方法

固定資産税は、評価額が高いほど高額になります。そのため、評価額を下げることができないかと考える人もいるでしょう。評価額を下げる方法として、特例を利用することを検討してみましょう。マンションの購入を考えているなら、特例の条件を満たす不動産を購入すると、軽減措置を受けることができるケースもあります。固定資産税評価額を下げるための条件について、詳しく見ていきましょう。

小規模住宅用地の特例

固定資産税の軽減措置のひとつに「小規模住宅用地の特例」があります。具体的には、200平米以下の部分については評価額が6分の1に軽減され、1,200平米を超えた部分は3分の1が課税されるという特例です。

新築マンションの軽減措置

マンションを新築の状態で購入した人が注目したい特例が「新築マンションの軽減措置」です。適用される条件は以下のとおりです。

  • 居住部分の床面積の割合が2分の1以上
  • 居住部分の床面積が一戸につき50平米以上280平米以下

上記の条件に当てはまる場合は、新築で購入してから5年間の税額が2分の1になります。

認定長期優良住宅の軽減措置

購入したマンションが、新築で認定長期優良住宅に当てはまる場合は、新築で購入してから7年間の税額が2分の1になります。長期優良住宅とは劣化対策、耐震性、バリアフリーなどの対策をしたマンションのことを指します。この特例を受ける際には、新築した年の翌年の1月31日までに申告する必要があります。

マンションの固定資産税の注意点

通知された通りに支払えば、納税上の問題が起きることはないでしょう。ただし、固定資産が正しく評価されているかを自分でも確認することは大切です。4月に行われる期間限定の評価額縦覧などを活用して、近隣不動産との比較を行うことも評価額を確認するうえで重要です。

評価に疑問がある場合には、問い合わせや申立を行うことも可能です。ただし、逆に税金の納付が遅れると差し押さえされることもあるため、納付期限を守りながら納得いく形で納税することが大切です。

評価額がおかしいと思う場合は申立ができる

固定資産税は、購入してからずっと同じではありません。3年に一度の見直しが行われることが一般的ですが、見直しを行うことを「評価替え」と呼びます。万が一、新たな評価額に納得がいかない場合には、不服申立を行うことが可能です。不服がある場合は、4月に送られてくる納税通知書を受け取った翌日から起算して、3カ月以内に申立を行いましょう。

「自分が考えていた額と違う」「近隣の不動産価格と比較して高い」なども申立の理由になります。申立を行う場合は、文書にして固定資産税評価委員会に審査の申し出を行います。ただし、いつでも申立ができるわけではなく、評価替えが行われる年のみ申立ができる点には注意しましょう。

過払いがある場合は問い合わせをする

固定資産税の支払いに過払いがあることに気がついたら、すぐに市町村に連絡をしましょう。連絡は、納税交付書の通知から3カ月位内に行う必要がある点には注意が必要です。過払いについては、還付請求を行うことになります。還付請求の申告については、5年以内と期限が定められているので、申告はすみやかに行うことが大切です。

支払いが遅れると差し押さえられることもある

4月に届いた納税通知書に記載された期限を、過ぎてしまった場合にはどうなるのでしょう。納付期限を過ぎると規定の延滞税が発生してしまいます。期限から1カ月以内であれば年2.9%、1カ月を過ぎると年9.2%の延滞税が発生します。

忘れていただけであればすみやかに支払い、少ない延滞税で済ませることもできますが、もしも支払いが滞ってしまうと督促状が届くこともあります。督促状が届いてからは、おおよそ10日以内に税金を納付しなければ、滞納処分として財産が差し押さえられるケースもあるため注意しましょう。

マンションの固定資産税額も考えて購入をしよう

1月1日時点でマンションを所有している人に、課税される税金が固定資産税です。中古でマンションを購入する場合には注意が必要で、元の所有者が途中まで固定資産税を支払っています。購入した後のマンションの所有権はあなたに移行されるため、固定資産税の支払い義務も移行します。

ただし、法的にその年の1月1日時点の所有者に納付通知書が届けられるため書面上は、元の所有者が年度いっぱいは固定資産税の支払いを行う必要があります。そのため、マンションを購入する際に、購入金額に固定資産税を上乗せして支払う必要があるケースもあります。その点については、売買契約を結ぶ際にしっかり確認をしておきましょう。

新築のマンションの場合も、事前にどの程度の固定資産税がかかってくるかを調べておくことが大切です。マンションを所有している間はずっと必要な維持費であるため、長い目で見て支払いが滞ることがないようにしましょう。

マンションの購入や売却では大きなお金が動きますが、その中には税金に関するお金も多く含まれます。自分ではなかなか理解することが難しい税金関係の手続きですが、優良な不動産会社と契約を交わしていれば、資金の面でも安心して相談することができます。

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残念ながら不動産会社の中には、悪質な行為を行う企業がゼロではありません。自分で探した会社が万が一悪徳だった場合は、高額な仲介手数料を請求されることもあります。そのようなトラブルに巻き込まれないためにも、優良な不動産会社と契約を結ぶことが大切です。

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