遺産相続したマンションの評価額を算出する方法や相続手続きを解説

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遺産相続したマンションの評価額について解説をしています。

両親や祖父母が高齢になると、住んでいたマンションを親族として譲り受ける機会が出てきます。相続によってマンションを譲り受けた場合は相続税や贈与税の対象になり、確定申告で税額を正しく算定する必要があります。

この記事では、遺産相続によってマンションを譲り受けた場合に必要になる法的手続きや、マンションの評価額の算出方法について詳しく解説していきます。

マンションの評価額を全般的に知りたい方は「【マンション評価額】相続税評価額を知る方法や路線価の計算手順を解説」をご覧ください。

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遺産相続したマンションの評価額を計算する方法

マンション相続時に必要な評価額の計算方法についてわかりやすく解説していきます。

遺産相続したマンションの評価額を算出するには、「土地の評価額」と「建物の評価額」を計算して合計する必要があります。よって、土地の評価額と建物の評価額の両方の計算方法をお伝えします。

土地の評価額の計算方法

マンションの評価額は、「路線価×宅地面積」という計算式で求めることができます。路線価とは1平米単位で算出することができ、それに宅地面積をかけることによって「土地部分の実際的な価値」を特定することができます。

路線価は、国税庁が公表している路線価表と照らし合わせることで確認でき、データは毎年更新されます。もし、マンション売却の時点で正確な宅地面積がわからない場合は、土地測量士などの専門家に、あらためて土地の査定を依頼する必要があります。

また、分譲マンションの評価額は、上記の算定式に持分割合を乗じることで導き出すことができます。分譲マンションでは、ひとつの宅地面積を複数人の所有者で分け合う形になっているので、「持分割合」をかけることで正確な所有面積を特定することが可能です。

土地の路線価がわからない場合の計算方法

路線価が調べられない土地の評価額は、「倍率方式」によって算出します。倍率方式による算出式は「固定資産税評価額×評価倍率」です。

評価倍率は国税庁ではなく、各地方自治体の窓口で確認できるので、相続に際して路線価を調べることができない場合は、評価倍率のほうを参照しましょう。

建物の評価額の計算方法

建物部分の評価額は、固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は、相続登記の際に調べることができ、「固定資産税評価証明書」の形で記録されますので、相続にあたってしっかりと把握しておきましょう。

固定資産税評価証明書は、都税事務所や市町村役場の認定資産税課の固定資産税班に訪問すれば受け取ることが可能です。

計算方法については難しい部分も多いと思いますので、詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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マンションを賃貸にしていた場合の計算方法

遺産相続したマンションが以前から賃貸物件として事業用に使われていた場合は、専有部分と敷地権に分けて評価額を算出する必要があります。マンションを賃貸にする場合は、「借地権割合」という数字を考慮しなくてはなりません。

借地権割合とは、「その物件の何割を他人に貸しているか」を表した比率で、現行法では1室あたり30%と定められています。借地権割合を考慮した場合の評価額の算出方法は、以下の通りです。

  • 専用部分:自分で使用する場合の相続税評価額×(1-借家権割合30%)
  • 敷地権:自分で使用する場合の相続税評価額×(1-借地権割合×借地権割合30%)

なお、「相続後も被相続人が賃貸事業を継続する」など、いくつかの要件を満たしている場合には「小規模宅地等の特例」が適用され、敷地権の評価額をさらに50%引き下げることができます。

また借地権割合は30~90%の範囲内で設定されており、国税庁や地方自治体のウェブサイトからいつでも確認することができるので、こまめにチェックしておきましょう。

借地権に関する詳しい情報はこちらの記事にまとめてあります。

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遺産相続したマンションの税金と節税の為の控除

マンションを遺産相続すると、物件の評価額に対していくつかの税金が課せられます。思わぬコストオーバーであわてることがないように、相続に先だって課税要件や計算方法について見ていきましょう。

マンションの相続税

マンションにかぎらず、有価証券や現金など、価値のある資産を相続した際に課せられるのが相続税です。相続税の仕組みや算出方法については以下の通りです。

相続税とは

相続税は、親族などから一定以上の価値がある資産を譲り受けた場合に課せられる税金です。相続そのものは資産だけでなく、負の遺産(借金など)でも発生します。その場合は、税金がマイナスになることはないため、負の遺産のみを相続する場合には相続税は課せられません。

相続税の計算方法

すべての相続において、相続税が発生するわけではありません。相続税には3,000万円の基礎控除が認められており、さらに基礎控除は法定相続人が増えるほど、引き上げられる仕組みになっています。基礎控除を含めた相続税の計算式は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の人数)

なお、法定相続人とは配偶者や直系の子ども、両親など、法律によって相続の権利が認められている相続人のことです。法定相続人には優先順位がつけられており、配偶者、直系親族(2親等まで)、兄弟姉妹の順に優先度が低くなります。たとえば、法定相続人が4人いる場合には、3,000万円+(600万円×4)で、5,400万円が基礎控除額となります。

また、直系親族がすでに亡くなっている場合には、孫の世代に相続権が認められ、相続した本人を「代襲相続人」といいます。

相続税以外にマンションにかかる税金

相続税以外にも、遺産相続したマンションには税金がかかります。主に「登録免許税」と「所得税」がかかる事を把握しておきましょう。

登録免許税

マンションの相続とは物件の所有権を移転することなので、相続の際には所有権移転登記手続きを行う必要があります。その際にかかるのが登録免許税です。

登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」によって算出され、マンションの資産価値が高いほど登録免許税も引き上げられる仕組みになっています。

所得税

マンションの相続も一種の譲渡なので、相続の際には一定の所得税が課せられます。課税譲渡所得税は「物件の評価額×所得税率」という計算式で求められ、算出にあたっては物件の取得費、譲渡費用、基礎控除などの情報が必要になります。

所得税率は物件の所有年数に応じて変動し、所有期間が5,000万円を超えている場合はトータルで20.315%(所得税15.315%、住民税5%)の所得税が課せられます。所有年数が5年未満のマンションの場合は、所得税率が上記のほぼ2倍になってしまうので、相続するタイミングについても考慮に入れる必要があるでしょう。

さらに、所有年数が10年を超える物件については、所得税率が1%ほど引き下げられるので、相続では物件の所有期間も調べておきましょう。

遺産相続したマンションで使える税金控除

マンションを相続する際には、各種控除制度を利用することで、課税負担を最小限におさえることができます。相続で適用される控除制度について、詳しく見ていきましょう。

  • 小規模宅地等の特例
  • 配偶者控除

小規模宅地等の特例

一般的なマンションの相続で適用される可能性が高いのが「小規模宅地等の特例」です。賃貸物件として利用しており、宅地面積が330平米以下であれば相続税率が最大で80%減額されます。

「小規模宅地等の特例」を利用するためには、相続前の段階で物件の所有者と法定相続人が同居をしている必要があります。つまり、遠方の実家に両親が暮らしており、両親が死亡したためにマンションを相続したなどのケースでは、原則として上記の特例は適用されません。

また、「小規模宅地等の特例」はあくまでも土地の部分のみに適用される特例であり、建物部分については除外されます。

参考:国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

配偶者控除

配偶者控除とは、ある一定の条件のもとに配偶者がいる場合、所得控除が受けられるというものです。

例えば、夫のマンションを遺産相続して妻が受け取る際に活用できる控除です。

配偶者控除の条件は、婚姻期間が20年以上の夫婦に限られます。条件を満たせば、不動産を贈与する際は、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除が可能です。

特例を受けるための条件は、次の通りです。

  • 夫婦が結婚してから20年以上たっていること
  • 贈与した不動産が住むためのものである(誰かに貸す目的ではない)こと
  • 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与で受け取った不動産に住み続けること

これらの条件を満たすことで、配偶者控除が適用されます。

参考:国税庁「配偶者控除

 

マンションを遺産相続する手順

相続は一生のうちに何度もないイベントのため、いざその時になるとほとんどの方が戸惑ってしまうかもしれません。ここではまず、マンションを相続する一般的な手順について基本から見ていきましょう。

STEP1:遺言書の有無と内容の確認

相続は、まず遺言書の確認から始まります。遺言書は、相続後の手続きを大きく左右する主軸であり、遺言書があるのとないのでは、手続きのプロセスや期間が変わってきます。遺言書には大きく、公正証書遺言と自筆証書遺言の2種類があり、それぞれに意味と役割、法的拘束力が異なります。

自筆証書遺言と公正証書遺言が同時に存在する場合は、公正証書遺言のほうが優先され、公正証書遺言が複数存在する場合は、日付の新しいほうが故人の遺志として採用されることになります。2つの遺言書について、くわしく見ていきましょう。

公正証書遺言とは

公正証書遺言は、公証人の立会いのもとで作成された遺言書のことで、内容についても公的な実効性が認められています。原則として全国の公証人役場で作成し、効力の発効にあたっては2名以上の保証人が必要となります。

公正証書遺言には作成された年月日、作成者の氏名、保証人の氏名などの情報が詳細に記録されており、相続がこじれて裁判になった場合でも、公的な証拠として裁判所に提出することができます。

自筆証書遺言とは

自筆証書遺言は、本人が私的に作成した遺言書です。公正証書遺言とは異なり、定まった書式はなく自宅で作成することもできます。ただし、あくまでも私的な遺言書のため法的な拘束力はなく、裁判で証拠として提出することもできません。

STEP2:遺言書は公正証書遺言が望ましい

遺言書には自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、相続時のトラブルを未然に防ぐという意味では、公正証書遺言が望ましいとされています。自筆証書遺言とは異なり、公正証書遺言は公的な書式に則って作成された文書で、保証人の署名捺印があれば法的な効力を発揮します。

公正証書遺言があれば、遺産の配分や分割についてのルールがしっかりと明示されるため、被相続人の間で遺産相続トラブルなどが起きるリスクを下げることにつながります。公正証書遺言は公証人役場など、公証人が常駐している施設で作成することができ、作成方法についても詳しいガイダンスがあります。したがって、初心者でも戸惑うことなく、遺言書の形で遺志を記録することができます。

なお、公正証書遺言の作成には一定の費用がかかり、保証人を二人そろえる必要があるため時間がかかるというデメリットがあります。しかし、自筆証書遺言とは違って裁判でも公的な証拠として提出することができるので、公正証書遺言がまだないという場合は、早い段階で作成したほうがよいでしょう。

STEP3:遺産分割の協議をする

遺言書が存在しなかったり、遺言書の文面で詳細な分割方法について記述されていなかったりした場合は、被相続人の間で「遺産分割協議」を行い、遺産の分け方について話し合うことになります。

土地やマンションなど、複数人で均等に分割することができない遺産を相続する場合は、「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つのパターンが考えられます。それぞれの特徴については以下の通りです。

  • 現物分割
  • 代償分割
  • 換価分割
  • 共有分割

状況によって用いられる方法は違ってきますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

STEP4:所有権の移転登記をする

遺言書の存在と内容を確認し、被相続人の間で遺産の分割方法を決めたら、いよいよ所有権移転登記を行い、相続によってマンションの所有者が変更されたことを、公的に届け出る必要があります。

所有権移転登記は法務局で行い、手続きにあたっては数千~数万円の登記費用がかかります。登記費用は物件の取得費として組み入れることができるので、コストについても把握しておきましょう。

登記手続きは個人単位で行うことも可能ですが、細かいところでは専門的な知識やノウハウが必要となるため、初心者であれば司法書士などの専門家に手続きを委託したほうが無難かもしれません。

 

遺産相続でのマンションを分割する方法

不動産物件は金品とは異なり均等分割ができないため、被相続人が増えるほど遺産相続のプロセスは複雑になります。大切なマンションをトラブルなく相続するためにおさえておきたい、不動産物件の4つの分割パターンについて見ていきましょう。

現物分割

相続の対象となる不動産物件が複数あったり、株券などの金融資産とセットで相続したりする場合におすすめの分割方式です。マンションは長男、株券は次男、銀行預金については長女というように、遺産の種別ごとに単独で割り振る方法を表します。

分割方式としてはわかりやすいものの、資産の評価額にばらつきがある場合には、かえって不公平感が強まってしまう、というデメリットがあります。よって、長男がマンションを譲り受け、次男や長女はすでに遠方の地域で持ち家を所有しているなどのケースではおすすめの分割方式です。

代償分割

被相続人のうち一人がマンションを現物として相続し、それ以外の被相続人には、不動産物件の評価額に相当する現金を分配する方式です。実際にマンションを管理できるのは一人だけなので、それ以外の被相続人に現金が行き渡るという意味では公平な分割方法といえます。

ただし、この方式ではマンションを相続する側の被相続人が、安定した経済力を維持している必要があり、自己資金にゆとりがない場合には選択することができません。また、マンションの資産価値の算出方法によっては、被相続人の間でまた別のトラブルが発生する可能性があります。

換価分割

相続したマンションをいったん売却して現金に換えたうえで、売却益を被相続人全員で分割する方式です。物理的に分割することができない不動産物件を、均等に分けられる現金に換えるので、ある意味で公平公正な分割方式であるといえます。

ただし、古い物件などそもそも資産価値がほとんどない物件を相続する場合は、売却したとしても被相続人全員に十分な現金が行き渡らず、不満感が残る可能性があります。また、この方式ではいったんマンションを売却する必要があり、売却益が確定するまでは相続のプロセスが完了しないというデメリットがあります、

共有分割

共有分割では、ひとつの物件について複数の被相続人で所有権を共同保有します。共同分割にはさらに、実際に居住するのが一人にかぎられるパターンと、複数の被相続人で居住するパターンがあります。

相続にともなって、親族が共同生活を始める場合にはメリットが大きくなりますが、反面、管理費や固定資産税など、ランニングコストの支払についてトラブルが発生するリスクもあります。

 

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