家を売るタイミングはいつがベスト?知らないと損をするポイント

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家の売却はいつでもできますが、タイミングを間違えると資産価値との関係で課税負担がかえって増えてしまったり、控除制度適用のチャンスを逃してしまったりと、さまざまな不利益が生じる可能性があります。

反対に、最適なタイミングで家を売却することにより、各種控除制度や特例を適切に申請することができ、大幅な節税につながります。ここでは、家を売却するための最適なタイミングの見極め方や、売却のタイミングによる売却益や課税負担の違いについて実例を交えながら見ていきましょう。

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家を早く売るのに最適なタイミングとは

家は生活の必需品ですが、果たして売却の最適なタイミングというのはあるのでしょうか。不動産業界特有の事情を含めて見ていきましょう。

売却の需要が増えるタイミングで売る

家も大きな意味ではひとつの商品であり、需要と供給の関係で資産価値が決まります。不動産物件の需要が高まるタイミングと、それぞれの要因についてお伝えしていきます。

新生活が始まる前の2月から3月がおすすめ

一般的に、居住用不動産物件の需要が最も高まるタイミングは2月~3月であるとされています。1年のうちでも、この時期は人の移動が激しくなるタイミングであり、転勤や進学、結婚などをきっかけに、新たな住まいを探す動きが活発化する期間でもあります。

このタイミングで不動産物件を売りに出すことにより、シンプルに考えても情報が買い手の目に触れる機会が増え、売却できる可能性が高まります。ただし、家の売却には査定や媒介契約などの準備期間が必要となるため、そのあたりを逆算し、遅くとも前年の9月、10月あたりには不動産業者との話し合いを進めておきたいところです。

1月や8月に家を売るのは避ける

家を売却するのに最適なタイミングは2月~3月といわれていますが、反対に、家が売れないタイミングは1月、8月とされています。8月は真夏ですが、売却予定の物件にはエアコンがついていないため、空調をコントロールすることができません。

また、物件の内覧も真夏の暑い室内で行うことになるため、購入希望者にとっても負担が大きく、「他の物件も積極的に比較してみよう」というモチベーションにはなりにくいという事情があります。

1月については、書き入れ時となる春が近いため、絶好のチャンスだと思われるかもしれません。ただし、実際には3月に向けてまずは物件を幅広く下見しておきたいタイミングであり、売買契約には至りにくい時期であると考えられています。

このように、不動産物件の売却にあたっては、業界全体の大きな流れを把握したうえでタイミングを決め、前もって準備を整えていくことが重要です。

家の資産価値があるうちに売る

商品の価値が損なわれないうちに売却することは、市場原理の鉄則です。特に、不動産物件は気がつかないうちに老朽化して資産価値が減少してしまうので、売却活動はスピーディーに進める必要があります。

木造住宅は最も法定耐用年数が短く、築20年を境に資産価値が低下していくとされているので、物件の築年数を常に把握しておき、高く売れるタイミングを見極めましょう。

損をせずに家を売るためにおすすめのタイミング

家を売って損をするか得をするかという分岐点は、物件の所有年数によっても変わってきます。ここからは、物件の所有年数と課税負担の関係について詳しく見ていきましょう。

買い替え特例の適用や節税できる5年を超えてから

一般的に、マイホームは最低でも5年以上所有したうえで、売却するべきであるとされています。それは、所有年数が5年を超える物件には、買い替え特例や控除制度が適用されるためで、それらが適用されれば最終的な課税負担が大きく軽減されて非常にお得です。

ここでは、「所有年数が5年以上に渡る居住用不動産物件」の売却に適用される各種控除制度概要や適用条件について解説していきます。

所有期間5年超えで適用される買い替え特例

買い替え特例とは、所有年数が5年を超える居住用不動産物件を売却した場合に、所得税率が軽減される特例です。通常、特例なしで居住用不動産物件を売却した場合は、最終的に課税される所得税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)です。一方、買い替え特例が適用された場合は、課税される所得税率は15.315%(所得税10.315%、住民税5%)となります。

つまり、買い替え特例を利用することで、所得税率がおよそ5割近くも軽減される形になり、大幅な節税対策につながります。ただし、買い替え特例を利用するためには、「居住用不動産物件として所有している」「5年以上の居住実績がある」「売却から3年以内に買い替える」「トータルの売却代金が1億円以下である」という条件を満たしている必要があります。

5年超えで家を売った利益にかかる税金が減額

物件の所有年数が5年を超える場合には、所得税率が減額されます。具体的には、所有年数が5年未満の物件については所得税率がトータルで39.315%(所得税30.315%、住民税9%)ですが、5年以上の物件では20.315%(所得税15.315%、住民税5%)まで軽減されます。

このことから、資産価値のある物件の場合は、所有年数が5年を超えるのを待ってから売却したほうがメリットが大きくなるといえます。

5年超えで売却損が出たときに譲渡損失の繰越控除

所有年数が5年を超える居住用不動産物件を売却して、譲渡損失が生じた場合には、その他の所得と損益通算を行うことができます。また、損益通算を行ってもなお譲渡損失が相殺できない場合には、翌年から最長で3年間にわたり、譲渡損失の繰越控除が認められる制度になっています。

譲渡損失の繰越控除が認められる適用条件については以下の通りです。

  • 売却年度の所得が3,000万円以下である
  • 宅地面積が500平米以下である
  • 古い物件を売却後、新しい居住用不動産物件を翌年の12月31日までに住宅ローンで購入する
  • 新しい物件の居住用面積が50平米以上である
  • 住宅ローンの融資期間が10年以上であり、特例の適用期間中に残債があること

なお、こちらの特例については「住宅ローン減税制度」との併用が認められているので、そちらのほうもあわせてチェックしてください。

また、居住用不動産物件の所有年数を考える際に注意すべきなのが、所有期間のカウント基準です。不動産物件では原則として、その年の1月1日を基準に計算されるため、住まいの売却のタイミングを検討する際には注意が必要です。

たとえば、2015年の5月に購入した物件を2020年の7月に売却する場合は、実質的な所有期間としては5年を超えています。しかし、上記のルールでは2021年1月1日の時点で満5年となるため、繰越控除の対象とは認められません。不動産物件の所有年数については登録識別情報に記録されているので、売却にあたっては必ず確認しておきましょう。

相続した家は3年10カ月以内に売る

相続によって、土地や居住用不動産物件を譲り受けた場合には、古い不動産物件を売却後に3年10カ月以内に売却することで、特例措置が受けられます。その特例措置とは、相続税のうち一定の割合を取得費として計上できるというもので、トータルの課税譲渡所得を大きく軽減することができます。加算可能な取得費の計算式は以下の通りです。

<取得費に加算する相続税額>

取得費に加算する相続税額=相続税額×(相続税の課税価格+債務控除額)÷相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額

<土地を譲渡した場合>

取得費に加算する相続税額=相続税額×(相続税の課税価格+債務控除額)÷基礎とされた土地等の価額の合計額

売る家が空き家なら1年以内

空き家の売却を検討している場合は、できるだけ早い段階で売ってしまったほうがよいでしょう。通称「空き家法案」の成立により、いくつかの要件を満たした物件は、特定空き家として指定されるようになりました。国から特定空き家として指定された場合は、毎年の固定資産税が最大で5倍にはね上がるため、ランニングコストがかさんでしまいます。

さらに、長期間にわたって適切な維持管理が行われていないなど、より劣悪な環境にあると判断された空き家については、「行政代執行」の形で国や地方自治体によって、最終的には強制的に撤去が命じられる可能性があります。

行政代執行が命じられた場合は、物件の撤去費用は原則として、不動産物件の所有者に請求されることになります。所有者がすでに死亡している場合には、子どもや孫、従兄弟やおいなどの親類縁者をたどって撤去費用が請求されるため、何代にもわたって空き家の処理で悩まされることになります。

また、特定空き家として指定されなかった場合でも、長期間にわたって十分な維持管理ができていない物件では、異臭や異音によるトラブルが発生する可能性があります。したがって、空き家はできるかぎり放置せず、すみやかに売却することをおすすめします。

狙ったタイミングで家を売るコツ

不動産物件は、資産価値の高いうちにスピーディーに売却することが基本です。不動産物件を最適なタイミングで売るためには、どのようなポイントが重要になるのでしょうか。ここでは、大切な住まいを最適なタイミングで売却するうえで、注目すべきチェックポイントについて見ていきましょう。

優良な不動産会社に売却を依頼する

不動産物件の売却では、不動産業者との相性が何よりも重要です。特に仲介売却では、物件の売却活動をほとんどを一任することになります。よって、できるかぎりスキルの高い不動産業者と契約を結ぶことにより、物件をより早くより高く売れるチャンスを広げることが可能です。

不動産業者のスキルやノウハウは、過去の取引実績やネット上のクチコミなどから推測することができます。特に、取引実績は重要な比較データで、短期間のうちにより多くの不動産取引の依頼をさばいている業者ほど知名度が高く、たくさんの顧客に信頼されていると判断することができます。

不動産会社選びは一括査定サイトの利用がおすすめ

不動産物件の売却において不動産業者との相性が何よりも重要ですが、不動産業者を選ぶ際には、一括査定サイト「イエウール」の利用を強くおすすめします。

イエウールは、日本全国1,600社以上の不動産業者の情報をデータベース化した一括査定サイトです。いつでもどこでも、こだわり条件を入力するだけで売却のシチュエーションに見合った不動産業者を、複数社からまとめてピックアップすることができます。

また、イエウールであれば、厳格な審査基準により悪質な業者を排除するシステムが整えられているので、初心者でも安心して信頼できる不動産業者をリサーチすることができます。

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家を売る準備を整えておく

不動産物件の売却では前準備が重要です。不動産業者を選ぶ前の段階で、しっかりとした準備を整えておくことで、大切な住まいをより資産価値の高い状態で売却することができます。ここでは、不動産業者選びの前段階で必要となる準備について詳しく見ていきましょう。

隣地との境界線を明らかにしておく

住宅街の一軒家などを売却する場合は、隣地境界線について明確にしておく必要があります。隣地境界線が曖昧な状態で家を売却してしまうと、土地や建物の固定資産税評価額を正確に算出することができず、隣家とのトラブルにもつながりかねません。

隣地境界線は、固定資産税評価証明書や土地の登録識別情報で確認することができます。それらの公的書類が紛失している場合には、売却前の段階で測量士に土地の測量および鑑定を依頼し、隣地境界線を明確化する必要があります。

内覧の準備をしっかり行う

不動産物件を、購入希望者にしっかりとアピールできるチャンスが内覧です。内覧をきっかけに「この物件を買いたい」と思わせるためには、まず内覧の前段階であらかじめ物件をきれいにしておくなどの配慮が必要です。

また、内覧でのアピールポイントを、自分なりに整理しておくことも重要です。内覧は購入希望者と直接コミュニケーションが取れるチャンスなので、売り手としてアピールしたいポイントをきちんと書き出しておくことで、物件が早期に売れる確率を高めることができます。

内覧では物件の良いところだけでなく、ネガティブな情報についても公正に開示しましょう。むしろ、ネガティブなポイントをポジティブな表現に言い換えてプレゼンテーションを行うことで、購入希望者に対しても誠実な印象を与えることができ、好印象につながります。

値引きは条件を決めて行う

不動産売却が長引いた場合、値引き交渉は有効です。ただし、あまり早い段階から値引き交渉に応じてしまうと、本来の資産価値で売るチャンスをみすみす逃すことになり、売り手にとっての損失につながりかねません。

値引きについては不動産業者と事前に相談したうえで、「このタイミングまで売れなかったら何割まで値引きを行う」というようにポイントを決めておくことで、適切な交渉ラインを設定することができます。

損をしないタイミングを見極めて家を売ろう

不動産売却はタイミングが生命線です。まったく同じ物件であっても、売却のタイミングが少しでもずれれば、最終的な売却価格が3割以上も変わってくる可能性があります。また、不動産売却後の確定申告では、各種控除制度を利用することで所得税が大幅に軽減され、節税対策を行うことができます。

不動産業者のスキルやノウハウについては、一括査定サイト「イエウール」で複数社を比較したうえで、相性の合う業者と二人三脚で大切な住まいを売却しましょう。

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