マンションを売るか貸すか判断するための要点を比較して解説

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マンションを手放すときに「売るのか、貸すのか」というのは重要な分かれ目になります。

マンションの処分にあたってはできるだけ早い段階で売るのか貸すのか方針を明確にすることで、その後のプロセスをスムーズに進めることができます。

マンションを売るか貸すかは決してどちらがより優れているか、ということではありません。
それぞれのメリットとデメリットや判断基準を確認して、マンションを売るか貸すか判断しましょう。

マンションを売ることについて知りたい方は「【マンションを売る成功法】流れやトラブルをわかりやすく解説」という記事をご覧ください。

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マンションを売る?貸す?判断フローチャート

マンションを処分するときに売るか貸すか迷って頭を悩ませていたら、以下のフローチャートを基に方向性を確認していきましょう。

 

マンションを売るか貸すか決めるときは、まず将来的にも住みたいかどうかという意向を基に方向性を決めましょう。一定期間が経過した後に再びマンションに住む予定、もしくは住みたいと思っている方は貸すことをおすすめします。

たとえば、転勤などによりマンションを手放すことを考えている方は、転勤の期間中だけマンションを貸すという活用方法が考えられます。

続いて、マンションに残っている住宅ローンの残債を基に判断しましょう。

マンションを手放す時点で住宅ローンの残債がある場合にはまず、手放す前にあらかじめ住宅ローンを清算し、「抵当権抹消登記」を行う必要があります。

住宅ローンの残債については、マンションを売却して得られた利益によって一気に清算するパターンが一般的です。ただ、住宅ローンの残債が売却益を上まわってしまう、いわゆる「オーバーローン」の場合は抵当権抹消登記を行うことができないため、また別の方法をとる必要があります。

そのため、マンションを売ってもローン完済できないのであれば、貸すことをおすすめします。

マンションを売るメリット・デメリット

マンションを売るときのメリットとデメリットを確認していきましょう。

売るメリット

住まなくなったマンションを売ると、所有者にとってどのようなメリットがあるのでしょうか。まずは、「マンション売却がおすすめである理由」について御説明します。

まとまった売却代金を得られる

マンションを売ると、まとまった売却益を手にすることができます。もともと資産価値の高いマンションであれば売却益だけで数億円単位になることもあり、バブルの当時は転売目的でマンションを購入し、すぐに売ってしまうケースもめずらしくありませんでした。

まとまった売却益で住宅ローンの残債を清算したい、マンションの売却益を現金として子どもや孫に相続したい、などのケースでは売却のほうがメリットが大きくなる可能性があります。

特に、都市部の一等地のマンションや郊外エリアの広いマンションは住宅不況にあっても相場以上の価格がつきやすいと言われていますので、資産価値が高そうな物件であれば売却を検討したほうが良いかもしれませんので、まずは不動産業者に相談してみましょう

維持費等の費用がなくなる

マンションを所有しているかぎり、毎月一定のランニングコストが発生します。マンションを売却することで維持費などを支払う必要が一切なくなるため、ふたたび住居として利用する予定がなく、無駄なコストを毎月納めているだけであれば早い段階で売ってしまったほうがお得になる場合があります。

マンションの主な維持費としては、以下のような項目が挙げられます。

  • 固定資産税
  • 水道・光熱費
  • 修繕費

上記のうち、固定資産税は数万円単位のまとまったコストになりますので、使い道のなくなったマンションでは無駄になるリスクが高いと言えます。

また、修繕費は築年数の古いマンションほど引き上げられやすく、老朽化したマンションでは一気に数十万円単位のコストがかかってしまう可能性もあります。どうせ資産価値がないからといって修繕をいつまでも怠っていると異臭や異音問題につながり、近隣トラブルの原因にもなりかねませんので、すでに処分を視野に入れているのであれば早い段階で決断をしたほうが良いでしょう。

固定資産税を払う必要がなくなる

不動産物件のランニングコストのうち、高い比率を占めるのが固定資産税です。固定資産税は、不動産物件を所有している限り毎年課せられる税金であり、土地の所有年数や種別、使用状態によって変動します。

マンション管理において最もさけるべきなのは、「住む予定のない物件を空き家の状態で何となく放置しつづけること」であり、固定資産税を無駄に納めることになりますのでお勧めできません。

さらに、「特定空き家法案」によって特定空き家として指定された場合には固定資産税が最高で5倍になるほか、撤去費用を全額請求される可能性もありますので、いらなくなったマンションは空き家として放置せず、早急に売却を検討しましょう。

売るデメリット

ここまではマンションを売るメリットについて見てきましたが、マンション売却にはデメリットもいくつかあります。ここからは、マンション売却で意識しておきたいデメリットについて見ていきましょう。

希望額で売れるとは限らない

マンション取引も市場原理の影響を受け、需要と供給のバランスによって価格相場が変動します。もともと資産価値が高い物件であっても、売却のタイミングによっては相場以下の価格がついてしまうケースも少なくありません。

マンション売却の方式としては大きく、仲介売却と任意売却があります。仲介売却とは、不動産業者と媒介契約を結び、売却活動を委託する方式のことで、売り手側は不動産業者に対し、一定の仲介手数料を納める必要があります。

一方、任意売却は、不動産業者に直接マンションを買い取ってもらい、売却代金を受け取る方式です。仲介方式のように買い手が見つかるまで待つ必要がないため、売り手としては「売却益がすぐに手に入る」というメリットがあります。

ただ、どちらの方式であっても売り手側の希望が完全に反映されるとはかぎりませんので、特に古い物件については「買い手が見つかったらそれで御の字」という程度に理解しておいた方が良さそうです。

譲渡所得税や手数料がかかる

マンションの売却にあたっては、譲渡所得税や仲介手数料などのコストがかかります。譲渡所得税は売却益に比例して税額が決まり、以下の計算式によって算出されます。

譲渡所得税=課税譲渡所得×所得税率
課税譲渡所得=物件の販売価格-(購入費用+販売費用)-特別控除

上記の算出式のうち、購入費用とは主に取得費のことで、一方の販売費用には不動産業者への仲介手数料が含まれます。また、より簡易的に税額を算出する場合には、(物件の販売価格×3%+6万円)という式が使われることもあります。

さらに、マンションの売却後には所有権移転登記手続きを行う必要があり、数千円~数万円単位の登記費用が上乗せされます。

このように、マンション売却にあたっては一定のコストが必要になりますので、確定申告の手間も考慮したうえで、メリット・デメリットをシミュレーションしておきましょう。

手放したら戻りにくい

不動産物件の相場とトレンドは、短いスパンで移り変わっていきます。一度手放したマンションとまったく同じ条件の物件が同水準の価格で手に入る保証はなく、むしろ、そのようなケースは皆無に等しいと理解しておいたほうが良いでしょう。

売却予定のマンション以上に条件の良い物件がすでに見つかっている、遠方の地域に移り住む予定がある、などの場合でなければ、マンション売却に選択肢を絞るのではなく、「より良い物件が見つかるまでしばらく待ってみる」というプランも充分に考えられます。

また、祖父母世帯の介護が急に必要になった、予定外に子どもが増えた、など、ライフスタイルが予期せぬタイミングによって大きく変わるケースも考えられますので、大切なマンションについて売却ありきで考えるのではなく、まずは活用方法について再検討するところから始めてみるのもひとつの方法かもしれません。

マンションを貸すメリット・デメリット

マンションを貸すときのメリットとデメリットを確認していきましょう。

貸すメリット

不動産業者にマンションの売却について相談をすると、賃貸としての活用を勧められる場合があります。売却と比較した場合、マンションの賃貸利用にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

家賃収入が得られる

不要になったマンションでも賃貸として利用することで、毎月一定の賃料収入が期待できます。

シンプルな例で、居住していたひと部屋を賃貸として再活用し、月々10万円の家賃で貸し出したとすると、1年間で120万円、20年間ではおよそ2,400万円の家賃収入が確保できる計算になります。

もちろん、上記の例はあくまでも試算であり、実際には経費や所得税などが入ってくるため、実質的な利益はこれよりも少なくなります。ただ、首尾よく借り手が見つかれば不要な資産が貴重な収入源へと変わりますので、所有者にとってはほぼ無条件にお得になると考えることもできます。

経費計上と節税ができる

不要になったマンションを賃貸物件として再活用することは、節税対策につながります。居住用不動産では認められなかった維持費が経費として計上できるようになるためで、規模の大きい物件ほど節税効果が大きくなります。賃貸用マンションで経費として認められる維持費は以下の通りです。

  • 住宅ローンの金利
  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 減価償却費
  • 修繕費

つまり、居住用不動産を賃貸物件として再活用することで家賃収入が得られるだけでなく、維持費を経費に組み入れることによって課税負担も軽減でき、一石二鳥の活用プランと言えるのです。

資産として残る

マンションをはじめとする不動産物件は、後々まで資産として残ります。不動産物件の場合、どんなに不景気でも資産価値そのものがマイナスになることはなく、たとえ二束三文であっても数百万円単位では売却することができますので、売却は本当にまとまった資金がほしいという時のための伝家の宝刀として取っておく、という選択肢も考えられます。

ただ、マンションを子どもや孫の代に相続する際には注意が必要です。相続にあたっては相続税や贈与税がかかりますし、また、相続後も毎年固定資産税や修繕費などのランニングコストが発生します。経済的にゆとりのない家庭の場合、相続物件の維持費が負担となり、結局は売却を検討せざるを得ない、ということも充分に考えられます。

良かれと思って相続した物件が後々の代まで負の遺産となることのないよう、マンションの処分方法については子どもや孫を含めて慎重に話し合いましょう。

貸すデメリット

マンションを賃貸物件として再活用するにあたっては、どのようなデメリットが考えられるのでしょうか。費用面を含めて見ていきましょう。

初期費用がかかる

居住用マンションを賃貸物件としてゼロから再活用する場合、まとまった初期費用が必要になります。賃貸経営に必要な初期費用の項目としては、内装工事費や修繕費、接尾購入費などがあります。

賃貸経営の規模にもよりますが、初期費用の相場はおよそ50万円~100万円程度と言われており、かなり規模の大きい投資となります。

せっかく賃貸物件として再活用したとしても、利益率よりもコストのほうが上まわるようでは意味がありませんので、長期的なコストパフォーマンスについてもあらかじめシミュレーションを行い、費用対効果によっては撤退を視野に入れましょう。

賃貸後の契約変更は難しい

居住用マンションを賃貸物件として再活用する場合は、契約内容にも注意が必要です。たとえば、賃貸物件として再活用した後に変更事項が生じたとしても、入居者の同意がないかぎりオーナー側の都合によって契約内容を変えることは難しい、ということです。

また、住宅ローンの残債があるマンションを賃貸物件として転用する場合、銀行などの金融機関の許可が必要となり、収益率やローンの返済期間など、諸条件がクリアできなければ認可が下りない可能性も考えられます。

賃貸物件の収益率を左右する大きな要素は、立地です。当然、立地条件の良い物件ほど空室リスクが少なく、実質利回りも安定すると考えられますが、物件の状態や競合物件など、収益率は複雑な要因によって変動しますので、「賃貸に転用すれば安心」と安易に考えないようにしましょう。

マンションを売るか貸すか迷った時の判断軸

売る場合と貸す場合のメリットとデメリットを確認してきましたが、ここまで来ても売るか貸すか判断しきれない方もいると思います。

そこで、ここでは具体的なマンション事例を基に費用・労力・期間で売る場合と貸す場合を比較していきましょう。今回は以下設定でそれぞれマンションを売る場合と貸す場合を比較していきましょう。

  • 東京都にある築20年の分譲マンション
  • 間取りは2LDK
  • ローン残債なし
  • 売る場合最低限のリフォーム必要あり
  • 最寄駅からの徒歩距離7分
  • マンション売却価格(相場)3000万円

費用

マンションを売る時にかかる費用は以下のようになります。

  • 仲介手数料:105万6,000円
  • 印紙税:1万円
  • 抵当権抹消登記・司法書士報酬:1万5000円
  • ハウスクリーニング費用:6万9000円
  • 合計:114万円

この場合、マンションを売った場合手元に残るのは、2886万円です。

一方で、マンションを貸した場合にかかる費用は以下のようになります。ここでは、家賃収入8万円と想定します。

  • 初期投資費用
    • リフォーム費用:250万円
    • 賃貸仲介業者への手数料:8万円
    • 火災保険料:20万円(10年分一括支払い)
    • 合計:278万円

収益を得るまでの費用を比較すると、マンションを売る場合114万円・貸す場合278万円になり、貸す場合の費用の方が64万円高いです。

労力

マンションを売る場合と貸す場合の労力は、収益化するまでと収益化してからに分けて説明します。

収益化するまでであれば、取引額が大きい売る場合の方が圧倒的に労力がかかります。仲介でマンションを売る場合、必要書類の準備や内覧対応をする必要があるからです。

一方で、賃貸は入居希望者の内見対応などは基本的に賃貸仲介会社が対応してくれるため、収益化するまでの労力はあまりかかりません。

収益化してからであれば、売る場合も貸す場合もあまり変わりません。マンションを売った場合は、売主自身が行わなければならないのは、引越し作業と売った翌年の確定申告の手続きくらいです。

一方で、賃貸は定期的に維持管理をする必要がありますが、分譲マンションは費用さえ払えば管理会社が維持管理をしてくれます。

また、入居者トラブルも良い仲介会社を選べば、基本労力を使う必要はありません。

期間

マンションを売る場合、売りに出してから成約までにかかる期間は平均して3~6ヶ月です。

なお、買取の場合最短1ヶ月でマンションを売ることが出来ますが、仲介の約6~8割ほどの価格しか手元に入りません。

一方、仲介の場合借主を見つけるためにまずリフォームをしてから借主を探します。水回りのリフォームでも約1週間で終わります。

入居者が見つかるまでの期間は時期にもよりますが、賃貸契約が盛んになる2~3月前であれば最短1ヶ月で貸すことが出来ます。東京都で駅徒歩7分の好立地であるため、盛んではない時期でも2ヶ月ほどで貸すことが出来ます。

マンションを売るか貸すか決めて行動しよう

マンションを売るか貸すか判断したら、早速行動に移しましょう。

マンションを売る場合でも貸す場合でも、まずは物件の査定が基本となります。マンションの査定なら、ウェブ完結で細かい条件による一括査定が行えるサイト「イエウール」が便利ですので、不要になったマンションをお持ちの方はぜひ一度アクセスなさってください。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションを売るときの相場価格とは調べ方や高額売却のポイント」の記事をご覧ください。

また、「マンションを売るならいつ?流れや費用も徹底解説」という記事や、「中古マンションを売るために気を付けることや売却の流れを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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