「築浅」中古住宅の注意点!売却時の注意点を購入側からも解説

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「築浅」の中古住宅にはいくつか注意すべきことがあります。

この記事では、「築浅」の注意点や、築浅中古住宅を売却する時の注意点、購入側から見た築浅中古住宅の注意点を解説していきます。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】特に気を付けたいことや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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「築浅」中古住宅の注意点

そもそも、「築浅」の中古住宅にはどのような注意点があるのか確認していきましょう。

「築浅」は新築と並列で使われることがあるような言葉ですが、似て非なるものです。新築との違いをきちんと抑えましょう。

「築浅」中古住宅の注意点は以下の3つです。

  • 未入居でも1年経てば築浅・中古住宅とみなされる
  • 住宅の資産価値は築浅・中古になった時点で急激に下がる
  • 築浅とは一般的には築5年までを指す

未入居でも1年経てば築浅・中古住宅とみなされる

未入居物件であったとしても、建築して1年以上経てば築浅の中古物件として取り扱われるようになります。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によれば、「新築」である条件は以下2つの項目を満たす物件です。

  1. 新たに建設された住宅で一度も人が住んでいない
  2. 建設完了(竣工)から1年以内

つまり、未入居物件でも、建築完了から1年以内の物件でなければ新築として取り扱うことはできないので注意が必要です。

そのため、売り出す際は「新築」として売り出せるのか、それとも「築浅・中古」として売り出さなければいけないのか、注意が必要です。

住宅の資産価値は築浅・中古になった時点で急激に下がる

資産価値は、新築から中古になった時点で急激に下がります。

先ほどご説明したように、新築住宅に入居した瞬間・未入居でも1年が過ぎた瞬間に新築から中古扱いになります。中古になった瞬間に下がる、新築ならではの資産価値のことを「新築プレミアム」といいます。

新築プレミアムは新築志向が強い日本の不動産市場では特に大きく、資産価値の1割~2割を占めています。

つまり、4,000万円で購入した新築住宅も、入居して中古になった瞬間に3,200~3,600万円の資産価値になります。新築と築浅は文字から想像する差は大きくないとしても、資産価値としては大きな差がある事になります。

築浅とは一般的には築5年までを指す

「築浅」とは一般的には築5年までのことを指します。

法律などにより明確に何年までと線引きされている訳ではないですが、物件の状態を問わず築5年以内であれば築浅と呼んでしまってよいでしょう。

購入者が物件を探す時に使う不動産総合ポータルサイトでも明確な決まりはありませんが、築5年以内・もしくは築3年以内を築浅物件として紹介しているケースが多いです。

そのため、築5年以内の中古住宅を売り出す際は「築浅」と明記して売り出すようにしましょう。

築浅の中古住宅を売却する際の注意点

築浅の中古住宅を高い価格で売却するのであれば、いくつかのポイントを押さえた上で戦略的に行うことが大切です。

ここでは、築浅の中古住宅を売却する際の以下4つの注意点を説明していきます。

  • 築浅での売却はローンを完済できない可能性がある
  • 築浅での売却は譲渡所得にかかる税率が高い
  • 価格設定によっては中古であることが際立つ
  • 利用する控除がどちらが得かで判断しなければならない

築浅での売却はローンを完済できない可能性がある

一般的に不動産を売却するためには、ローンを完済する必要があります。中には売却益でこのローン完済の負担を埋め合わせたいと考える人もいるでしょう。しかしながら、物件の価値が低く思うような値がつかない場合、ローンを完済できない可能性があるので注意が必要です。

ローンを組むと物件に抵当権が設定されますが、ローンを完済しなければ抵当権を外すことができず、築浅中古住宅を売却することができません。ローンが残っている築浅中古住宅を売却するためには、ローンを全額完済することが条件になるのです。

したがって、購入時より物件の資産価値が下がっていたり売却に費用がかかる場合にはローンの残額に届かないことから、その分を自己資金で支払わなければならない現状があるのです。

築浅での売却は譲渡所得にかかる税率が高い

不動産を売却した際、譲渡所得が発生すると所得税や住民税、復興特別所得税が発生します。

譲渡所得にかかる税金は、短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。所有期間が5年以内の短期譲渡所得の税率のほうが長期譲渡所得の税率よりも高くなっているので注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の具体的な税率は、以下の通りです。

短期譲渡所得の合計税率39%
長期譲渡税率の合計税率20%

短期譲渡所得の合計税率のほうが、長期譲渡所得の合計税率よりも2倍近く高くなるのです。

価格設定によって中古であることが際立つ

売主が築浅の中古住宅の価格設定をする際は、中古であることが際立たないような価格設定を行う必要があります。せっかく不動産を売却しようとしても、価格設定を間違えると買い手がなかなか付かないことになりかねません。

築浅中古住宅を販売する際は、物件の修繕費や販売手数料などを考慮して価格設定を高めに設定する傾向があります。しかしながら、あまりに価格設定が相場よりも高すぎると、築浅であっても新築の価格と変わらなくなってしまいます。

販売価格が同じであれば、築浅よりも新築の物件の方が好まれることは当然です。よほど魅力的な物件であれば別ですが、通常は新築物件と同じ価格で中古物件を販売しても買い手を見つけることは難しいでしょう。

逆に新築物件よりも低い価格を設定して売りに出してしまうと、利益を出すことができません。あまりに低い価格にすると中古であることが際立ってしまい、思うように販売できない結果になる可能性があるので注意が必要です。

築浅の中古物件の価格設定は、慎重に行う必要があるのです。

利用する控除はどちらが得かで判断しなければならない

不動産を売却した際は税金が発生しますが、節税できるおすすめの控除制度が2つあります。「住宅ローン控除」と「3,000万円の特別控除」です。

「住宅ローン控除」は正式には「住宅借入金等特別控除」という名称です。これは住宅ローンを組んでいる物件に適用される制度であり、すでに支払った所得税や住民税から、最大200万円の還付が受けられる制度です。

「3,000万円の特別控除」は、一定の条件を満たした場合に売却益から3,000万円を特別に控除することができます。その結果、所得税や住民税を安く抑えることが可能となります。

いずれも税金を抑えることができる魅力的な制度ですが、これら2つの制度を同時に利用することはできません。買い替えを行う場合、所有物件を高い値段で売却しない限りは、住宅ローン控除制度を利用したほうがお得になるケースが多い傾向があります。

したがって基本的には住宅ローン控除のほうを優先的に考えることをおすすめします。譲渡所得があまりにも高額になる場合には、3,000万円特別控除も検討してみるとよいでしょう。

購入側から見る築浅中古住宅の注意点

購入側から見る注意点をおさえたうえで、築浅中古住宅を売却しましょう。

購入側から見る築浅中古住宅の注意点は以下の4つです。

  • 築浅で売却する理由に疑問を抱きやすい
  • 固定資産税の特例を受けることが出来ない
  • 契約不適合責任の期間が短い
  • メンテナンス時期が近づく箇所がある

築浅で売却する理由に疑問を抱きやすい

まだ数年しか居住していない築浅の中古住宅を売却する場合、購入側から見ると「なぜ築浅なのに売却するのか」という疑問がわきやすいです。

住み始めて間もないマイホームを売却したいと思う所有者はあまりいないことから、買主側は築浅中古住宅に対して不安を感じる傾向があるのです。

築浅中古住宅の中には、何らかの住宅の不具合や近所トラブルなどの問題があることも決して少なくありません。さらに価格が安ければ、何かネガティブな売却理由があるのではないかと勘ぐられやすいのです。

築浅中古住宅を販売するのであれば、築浅で売却する理由をできる限り明示することが大切です。急に転勤が決まったなどの明確な理由が分かれば、買い手側も安心して購入できるでしょう。

親の介護や急な転勤など、物件を手放さなければならない理由を分かりやすく説明し、購入希望者を安心させることができれば買主を見つけやすくなるでしょう。

何らかのネガティブな売却理由があったとしても、その理由を隠すことなく事前に不動産会社に説明しておくことをおすすめします。購入後にそのネガティブな理由が判明すると、トラブルに発展する可能性があるのでご注意ください。

固定資産税の特例を受けることが出来ない

新築と築浅とでは、購入側に適用される制度が大きく異なります。新築物件には固定資産税が3年間半額(マンションの場合は5年間半額)になる特例がありますが、このような特例は築浅物件にはありません。

そのため、築浅は新築と比べて固定資産税が高くなり、新築の約2倍の固定資産税を国に納める必要があるのです。

たとえば、2,000万円の住宅を新築した場合の固定資産税額は以下の表のようになり、3年間で約26万円の負担軽減効果があります。

特例がない場合特例がある場合
1年目18.2万円9.1万円
2年目17.1万円8.5万円
3年目15.9万円8.0万円

参考:令和2年度国土交通省税制改正事項

契約不適合責任の期間が短い

民法上にある「契約不適合責任」は新築物件には適用されますが、築浅中古住宅には基本的には適用されません。

この契約不適合責任は、物件になんらかの不具合や欠陥があった場合に、買主が売主に対して損害賠償請求や解除請求ができる内容となっています。

新築物件であれば、契約不適合責任が売主である建設事業者に対して約10年間義務付けられています。

しかし、築浅の物件に関しては売主が契約不適合責任を負う義務はなく、売主・買主間の取り決めで約1~2年になることが一般的です。

購入した不動産になんらかの欠陥がある場合、新築か築浅かの違いによって売主に課せられる責任は大きく異なります。購入側にとっては新築より築浅のほうがリスクが高いといえます。

メンテナンス時期が近づく箇所がある

築浅がいくら新築に状態が近いといっても、入居して数年たてば劣化が進む箇所も少なくありません。

たとえば、特に外壁や屋根部分は築10年になるまえにメンテナンスを検討する時期だと言われています。外壁や屋根はずっと風雨や日照にさらされているため、劣化が進みやすいからです。

そのため、購入側からすると比較的新しい物件ではあるものの、購入後にメンテナンスなど手を加える必要がある物件ということになります。

また、建設時の施工が悪いと築5年時点では物件に不具合が表れやすくなるため、場合によっては構造部や基礎などの目に見えない部分のメンテナンスやリフォームが必要になる可能性があります。

そのため、購入者が不安を抱きやすいことに注意が必要です。

築浅中古住宅売却を成功させるポイント

築浅中古住宅は一般的に売れにくいと言われています。新築と比較して大幅に価格が安いわけではなく、新築との大きな差別化を図りにくいことがその原因に挙げられます。

金額がわずかしか変わらないのであれば、わざわざ築浅中古住宅を購入する人はあまりいないでしょう。多少高い金額を払ってでも、自分が納得いく物件を一から建てたいと思っている方が多いことは容易に想像できます。したがって、あえて新築ではなく築浅中古住宅を選択する買主は、それほど多くないかもしれません。

築浅中古住宅を売りに出すのであれば、できるだけ早く販売しようとやみくもに買主を探すことはあまりおすすめできません。ポイントをしっかりと押さえながら戦略的に買主を探すことをおすすめします。ここからは、築浅の中古住宅を成功させるポイントについて紹介します。

  • 築浅の中古住宅の相場を一括査定サイトで調査
  • 新築に見える清潔感で広告を出す
  • 設備が新しいなら残すことを交渉材料にする
  • 保険やインスペクションで価値を高める

築浅中古住宅の相場を一括査定サイトで調査

不動産業者を探して1件1件個別に査定の依頼を出す作業は、想像以上に手間や時間がかかります。労力をかけたにも関わらず得られる効果も少ない傾向があることから、あまりおすすめできません。

査定依頼を出すのであれば、インターネット上にある一括査定サイトを利用することをおすすめします。サイト上にある登録フォームに必要な物件情報を入力して申請をすれば、同時に複数社に査定依頼を出すことが可能です。会社から一歩も外に出ることなく、築浅中古住宅の相場をいくつも手に入れることができるのです。

ただし、一括査定サイトの良し悪しをきちんと見極めることが大切です。不動産を取り扱う一括査定サイトはネット上に複数ありますが、中には悪質なサイトも存在します。登録後になんらかのトラブルに巻き込まれるケースもあることから、信頼できるサイトを利用することをおすすめします。

一括査定サイトを活用して築浅の中古住宅を査定するのであれば、「イエウール」を活用することをおすすめします。イエウールには日本全国で1,600社以上の不動産業者が登録されており、全国ほとんどの地域を網羅しています。

さらにイエウールであれば、最大6社に同時に査定依頼を出すことが可能です。大幅に査定依頼にかかる手間を省くことができるため、効率的に理想的な不動産業者を探すことができます。

一括査定サイトには、悪質な業者も登録されているのではないかと不安を感じている方もいることでしょう。しかしイエウールの場合、悪徳と判断される業者やクレームの多い業者等は排除される仕組みになっています。信頼できる優良な業者しか登録されていないので安心です。

もちろん無料で利用できるため、安心して査定を依頼することが可能です。

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新築に見える清潔感で広告を出す

築浅中古住宅を販売に出す際、広告の画像は非常に大切なポイントになります。写真を撮影する前に、玄関やリビング、汚れやすい水回りなど、買主側が気にする箇所を丁寧に掃除をしてできるだけキレイな状態で広告写真を撮影することをおすすめします。

また、販売開始すると問い合わせがあり、実際に物件に内覧に訪れることになります。内覧が決まってから慌てて掃除をすることがないように毎日丁寧に掃除をし、いつ内覧があってもいい状態に保つように心がけましょう。

設備が新しいなら残すことを交渉材料にする

築浅中古住宅を販売する場合、物件の中に比較的新しく程度のいい設備が残っていることがあります。例えばエアコンなど、ほとんど利用しておらず新しい状態であれば、築浅中古住宅の購入希望者が新たにエアコンを購入するよりもそのまま利用したほうがお得になる場合もあります。

新しく状態の良い設備が物件にあるのであれば、そのまま残すことを条件に販売価格を引き上げるなど、購入希望者側との交渉材料として利用できるのでおすすめです。

保険やインスペクションで価値を高める

築浅の中古住宅を購入する方にとっては、新築より安く購入できるメリットがある反面、新築の瑕疵(かし)保証などがないことから築浅中古住宅に不安な面もあるでしょう。

万が一購入後に何らかの欠陥が見つかった場合、保証がなければ自分で修繕することになるため購入をためらう側面があることも否定できません。

売主側の対策としては、売却予定の物件に既存住宅売買瑕疵保険をつけて、新築の瑕疵保証代わりにすることによって物件の価値を高める方法があります。

さらに住宅の劣化状況や欠陥の有無などを調査するインスペクションを活用することにより、購入希望者が抱く不安を取り除くことも効果的です。

築浅中古住宅の注意点を知り損せずに売却しよう

築浅の中古物件を売却する場合、売却の方法や手続きの進め方を間違えば損をすることになりかねません。逆にポイントをしっかりと押さえた上で正しく手続きを進めると、築浅の中古物件でも比較的高く販売できる可能性が高まります。

物件を売却する際は、できる限り損をしないことが大切です。ポイントを踏まえて得になるような売却ができるように、今回の記事を参考にして不動産の取引を行うことをおすすめします。

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もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!」の記事をご覧ください。

また、「中古住宅を値引きしてもらうコツは?注意点や値引き以外の選択肢など」という記事や「中古住宅の引渡し時点における注意点を徹底解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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