中古住宅の引渡し前後の注意点を購入する時系列で解説

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中古住宅を購入する際には、引渡しのときにさまざまな注意点があります。注意点が守れていないとトラブルが起きたり、場合によっては契約の破棄などが起こったりすることもあります。

トラブルや損なくスムーズに引渡すには、注意点を正しく把握しておくことが大切です。中古住宅の引渡す前後にはどのようなポイントがあるのかを知り、引渡しをスムーズに行いましょう。

中古住宅の注意点について知りたい方は、「【中古住宅の注意点】特に気を付けたいことや購入段階ごとの注意点」の記事をご覧ください。

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中古住宅の引渡し前の注意点

中古住宅の売買契約を締結してから引渡し日までを、ここでは引渡し前とします。

中古住宅の引渡し前の注意点は以下の4つです。それぞれ、なぜ注意すべきか・具体的にどのように注意すべきかを解説していきます。

  • 新たに借金や滞納をしない
  • 居住中の家の売却状況に注意
  • 境界位置や建物の状態に注意
  • 住宅ローン控除の適用条件を把握しておく

新たに借金や滞納をしない

住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合、新たに借金や滞納をしないように注意が必要です。

なぜなら、新たに借金や滞納をすると金融機関のローン融資を受けられなくなる可能性があるからです。売買契約が完了している引渡し前の段階では、住宅ローンの本審査の結果待ちか本審査を通過している状態のはずですが、それでも注意が必要です。

通常、売買契約時に「住宅ローン特約」を設定していれば審査に落ち融資を受けられない場合、売買契約は白紙に戻り支払済みの手付金は返金され違約金も発生しない取り決めになります。

しかし、住宅ローンの本審査に合格してから新たな借金や滞納をすると、住宅ローン特約も無効になり多額の違約金が発生する恐れもあります。

そのため、買主は引渡し前に自動車購入のためのローンを新たに組んだり、既に融資を受けているローンで返済せず滞納してしまわないように注意しましょう。

居住中の家の売却状況に注意

住み替えのために中古住宅を購入した場合、居住中の家の売却状況に注意が必要です。

なぜなら、居住中の家がなかなか売れないと、新居である中古住宅と二重に余分な固定費を支払わなければならないためです。新居を先に購入し居住中の家を後に売却する、いわゆる「買い先行」型の住み替えだと起こりやすいケースです。

1カ月居住中の家の売却が遅れるだけで、目安として余分に20~30万円の費用がかかります。費用の内訳は、固定資産税や住民税などの税金・住宅ローンの返済額・マンションの場合管理費や修繕積立金です。

そのため、居住中の家が思ったように売れない、まだ売却手続きが進まず出来るだけ早く売りたいという方は、優良な不動産会社を選びなおした方が良いでしょう。一括査定サイトを使って複数の不動産会社にかんたんに査定依頼をしてみましょう。

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境界位置や建物の状態に注意

中古一戸建てを購入した場合、境界境界位置や建物の状態に注意が必要です。

なぜなら、隣地との境界問題がトラブルに発展しやすいからです。具体的には、境界が不明瞭であったり、境界位置についての認識ずれなどが原因でトラブルが起きます。

そのため、引渡し前に実際に現地に赴き不動産会社の担当者の立ち合いのもと境界位置や境界線を確認するようにしましょう。

また、雨漏りの後など建物の状態が内覧時から変化していたりする可能性もあるため、注意を怠らないようにしましょう。

住宅ローン控除の適用条件を把握しておく

中古住宅の購入時に住宅ローンを適用する場合、条件によっては住宅ローン控除を適用して金利負担を軽減することが出来ます。住宅ローン控除を使えば、令和2年中に入居した中古住宅の住宅ローンを13年間もの間最大1%控除することが出来ます。

しかし、住宅ローン控除が適用できるかどうかを購入状況・購入対象の物件を基に把握しておく必要があります。適用条件はいくつかありますが、特に注意しておきたいのが「耐震性能を有しているかどうか」です。

耐震性能を有しているかどうかは、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

  • 築年数が一定年数以下であること
    • 耐火建築物以外の場合(木造など):20年以内に建築された住宅であること
    • 耐火建築物の場合(鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など):25年以内に建築された住宅であること
  • 以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
    • 耐震基準適合証明書:国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
    • 既存住宅性能評価書(耐震等級1以上):既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
    • 既存住宅売買瑕疵保険に加入:住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険(既存住宅売買瑕疵保険)に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。

※参照:国土交通省「すまい給付金」

中古住宅の引渡し中の注意点

引渡し当日、不動産会社が立ち合い売主と買主の間での決済・引渡しのやり取りが完了するまでを引渡しと定義します。

中古住宅の引渡しの注意点は以下の4つです。それぞれ、なぜ注意すべきか・具体的にどのように注意すべきかを解説していきます。

  • 売主の瑕疵担保責任の有無・期間
  • 固定費の精算は日割りで行う
  • 引渡し期日に関する契約内容と違いがないか注意
  • 設備や物件状況が書類と違いがないか注意

売主の瑕疵担保責任の有無・期間

中古住宅の引渡しでは、売主の瑕疵担保責任の有無・期間に注意が必要です。

なぜなら、瑕疵担保責任の有無や期間を把握していないと、引渡し後万が一発見されていない欠陥が見つかったときに、責任の所在が分からなくなるからです。結果として裁判沙汰になったり、売主相手に保証責任を主張できず泣き寝入りしてしまう恐れもあります。

目安として、中古住宅では売主の瑕疵担保責任は有り、瑕疵担保責任が適用される期間は1~2年と言われています。

一度売買契約時に確認しているはずですが、再度売主と不動産会社と瑕疵担保責任を確認しましょう。

固定費の精算は日割りで行う

中古住宅の引渡しでは、固定費の精算は日割りで行うように注意が必要です。

なぜなら、日割りで精算しないと本来売主側が支払うべき固定費を余分に支払ってしまったり、逆に買主が支払うべき固定費を売主に支払わせてしまうからです。結果として、損を被った側が不満を持ちトラブルの火種になりかねません。

日割り精算とは、不動産の引き渡し日を起点として日単位で固定費を売主と買主で分割する方法の事です。日割り計算の対象となるのは固定資産税・都市計画税や、マンションの場合管理費・修繕積立金、などです。

基本的には、不動産会社が主導で日割り精算を行ってくれることになりますが、正しい金額で分割出来ているか・対象となるものすべてを精算出来ているか、確認するようにしましょう。

引渡し期間に関する契約内容と違いがないか注意

引渡しでは、引渡し期間に関する契約内容と違いがないか注意が必要です。

なぜなら、売買契約時に決めていた引渡し期間の内容と違いに気づかない場合、契約後のトラブルのもとになったり損をする恐れがあるからです。

具体的には、契約書面で設定した引渡し期間通りに引渡しが行われているか・引渡しが遅れた場合遅れによる補償内容はどのようになっているのか、などです。もし、契約で取り決めた期日までに引渡しが出来ず、引渡しができるみこみもないのであれば、売主の契約不履行を理由に契約解除を主張することも出来ます。

改めて、売買契約時点の契約書面を確認して、契約内容と実際のスケジュールに違いがないか確認してみましょう。

設備や物件状況が書類と違いがないか注意

引渡しでは、実際の設備や物件状況が書類と違いがないか注意が必要です。

なぜなら、売買契約時に説明されていた設備や物件状況と実際の状態が異なる場合、契約の解除や何らかの補償を受け取ることが出来るからです。

具体的には、売買契約時に交付された付帯設備表・物件状況報告書を確認していきましょう。

付帯設備表には、設備の有無と故障不具合の有無が記されています。主な項目としては、給湯関係・水回り関係・空調関係・収納関係・建具関係・その他の設備に関する記載があります。

また、物件状況報告書には、売買物件の状況の有無・修繕の有無などが記されています。主な項目としては、雨漏り・シロアリの外・腐蝕・給排水管・建物の傾きなどに関する記載があります。

それぞれ、該当する設備・箇所が書類の記載通りになっているかを確認しましょう。

中古住宅の引渡し後の注意点

中古住宅の引渡し中の注意点は以下の4つです。それぞれ、なぜ注意すべきか・具体的にどのように注意すべきかを解説していきます。

  • 買主向けの住宅診断を受け忘れない
  • 登記手続きを忘れない
  • リフォームするなら相見積もりを行う
  • ライフラインの名義変更を忘れない

買主向けの住宅診断を受け忘れない

引渡し前に住宅診断を受けていない場合、引渡し後に買主向けの住宅診断を受け忘れないように注意が必要です。

なぜなら、売主向けの住宅診断では物件のチェックが甘い可能性があるためです。甘いチェックで抜け漏れていた箇所から欠陥が新たに見つかる可能性もあるため、買主向けの住宅診断を受け忘れるといずれ瑕疵が見つかったときには、買主の自己負担で補修しなければならない恐れもあります。

引渡しが完了したら、買主側が住宅診断を依頼してさらに厳しいチェックをしてもらいましょう。売主の瑕疵担保責任の期間内に住宅診断を受けるように調整しましょう。

登記手続きを忘れない

引渡し後には必ず、登記手続きを忘れずに行うように注意が必要です。

なぜなら、不動産の売買後に登記手続きが正しく行われないと不動産の権利関係を証明することが出来なくなるためです。

登記手続きは司法書士に依頼するという形で引渡しと同時に行われることが多いですが、中古住宅を個人売買で購入した場合など司法書士に依頼せずに自分で登記手続きを行う場合は、きちんと最後まで手続きが完了できているか確認するようにしましょう。

リフォームするなら相見積もりを行う

引渡し後にすぐ住宅の補修を行いたい場合、1つのリフォーム業者からしか見積もりを取らないように注意が必要です。

なぜなら、相見積もりせず知名度や知り合いということだけでリフォーム業者を選ぶと、高額なリフォーム費用を請求されたり、ずさんな工事をされてしまう可能性があるからです。

リフォームを行う前にはかならず相見積もりをして、安い価格で出来る業者、かつ、応対やサービス内容が丁寧で工事内容への信頼性が高い業者を選ぶようにしましょう。

ライフラインの名義変更を忘れない

引渡し後には、ライフラインの名義変更を忘れないように注意が必要です。

なぜなら、ライフラインの名義変更を忘れると、新居に引っ越しても水道や電気やガスがつかない状態が続く恐れがあるからです。

特にガスは開栓の立ち合いも必要であるため、引越し前にガス会社に手続きを行うようにしましょう。

また、インターネット回線の工事にも時間がかかるため、早めに契約を済ませておきましょう。

中古住宅の引渡し前後でやること

中古住宅の引渡し前後の注意点が分かったら、引渡し前後でどのようなことをやるのか確認していきましょう。

ここでは、売買契約の締結から登記完了までを簡単にご説明していきます。

  1. 売買契約の締結
  2. 住宅ローンの申し込みと承認
  3. 引渡し期間や引渡し準備
  4. 現地確認
  5. 住宅ローン契約の締結
  6. 融資実行・登記申請
  7. 引越し・入居
  8. 登記完了

まず、重要事項説明や売買契約書の交付・手付金の支払いをして売買契約が締結されます。

その後、住宅ローンを利用する人はすぐに申し込みを行います。申し込み後1~2週間で融資が承認されることが多いです。融資の承認を受けるべき期日内であれば複数の金融機関に申し込んでしまってもよいでしょう。

融資承認を受けたら、売主買主間で改めて引渡し日を調整して決めましょう。売買契約書に明記されている引渡し日は余裕をもたせたものであるため、互いの合意によって前倒しすることは問題ありません。合わせて書類や費用などの引渡し準備も行います。

続いて、現地確認を行います。引渡し前の注意点でご説明したように、境界位置や建物の状態を確認しましょう。

また、引渡し前までに融資承認を受けた金融機関を訪れ、住宅ローン契約(金銭消費賃貸契約)を結びます。

そして、引渡し・決済時には金融機関から融資を実行してもらい代金が買主に支払われ、司法書士による登記申請も同日に行われます。また、引渡し時には付帯設備や物件状態の現況を立会い確認します。

引渡し・決済が終わって約1週間後を目安に引越し・入居をしましょう。

最後に、司法書士や不動産会社から登記完了の登記事項証明書を取得して登記がすべて完了となります。

中古住宅の引渡しで買主が準備するもの

中古住宅の引渡しでやることがわかったら買主が準備すべきものを確認していきましょう。

引渡し当日に必要な書類や費用を買主が用意できていなければ、引渡しが正式な手続きで行われず引渡し期日が延期になる可能性が高いです。引渡し期日が伸びると入居のスケジュールが崩れたり、引越し業者のキャンセルをしなければいけなくなります。

そのため、引渡しの必要書類や費用を事前に把握して準備しておく必要があります。

引渡しで買主が準備する必要書類

買主が引渡しで必要になる書類は以下の通りです。

  • 住民票
  • 委任状
  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明

これらの必要書類は、引渡し同日に行われる抵当権設定の登記申請で必要となるものです。住民票は3ヶ月以内の新住所のものを用意します。委任状は、司法書士に依頼して登記手続きを行う場合必ず必要になります。

そして、委任状の作成には印鑑が必要です。印鑑は必ず実印で印鑑が実印であることを証明するための印鑑証明も忘れずに用意しましょう。

引渡しで買主が準備する費用

買主が引渡しで準備する費用は以下の通りです。

  • 物件代金の残金
  • 不動産会社への仲介手数料の残金
  • 固定資産税や都市計画税・公共料金・管理費の精算金
  • 登記費用(登録免許税・司法書士報酬など)

物件代金の残金は、売買契約時に支払った手付金を差し引いた物件代金を用意しましょう。不動産会社への仲介手数料の残金は、一般的に売買契約時に半額支払っているはずなので、残金は半額となります。住宅ローンの融資で賄いきれない部分は現金を用意しましょう。

また、固定資産税や都市計画税・公共料金・マンションの場合管理費の精算金も用意する必要があります。先ほどお伝えしましたが精算は買主と日割りで行います。

そして、登記にかかる費用は住宅ローンを組んで購入する場合、約10万円が相場となります。

注意点を知り中古住宅の引渡しのトラブルを避けよう

中古住宅をトラブルなく引渡すには、事前の準備を徹底しておくことが大切です。引渡しにおける注意点を詳細まで把握しておくことで、よりスムーズに引渡しが完了するだけではなく、その後のトラブルも防止できます。

また、売却活動のコツや業者選びのポイントも知っておくと、中古住宅でも好条件で売りやすくなります。住宅の売却にはこまごまとしたポイントや注意点があるため、それらを把握して、中古住宅をスムーズに引渡しましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「中古住宅契約時の3つの注意点|ポイントを押さえ損をせず売却!」の記事をご覧ください。

また、「築浅中古住宅の注意点!売却時に損をしないためにできること」という記事や「中古住宅を値引きしてもらうコツは?注意点や値引き以外の選択肢など」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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