マンションを個人的に貸すためのガイド|基礎知識を詳しく解説

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マンションを購入したものの転勤などで住まなくなってしまった場合など、所有している不動産を持て余している人は少なくありません。そのような場合は、マンションを人に貸し出すという方法があります。

ただし、賃料を設定して人に貸すだけだと思っている人もいるかもしれませんが、マンションを人に貸す前にはさまざまなことを熟慮しなければなりません。ここでは、マンションを人に貸し出す際のメリットやデメリット、お金の話や発生する業務のことなどについて詳しく解説します。

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個人がマンションを貸すメリット・デメリット

所有する不動産がマンションだった場合は、自分が住むだけでなく、人に貸し出しをすることで運用することが可能です。その際は、ただ賃料を設定して入居者を募ればいいだけのような気がしますが、実際はどうなのでしょうか。マンションを貸す場合のメリットとデメリットについてご紹介しましょう。

メリット1:資産運用で節税効果

購入したり相続したりなどして、マンションを所有している人も少なくありません。もし、自分が住まないマンションを所有している場合は、人に貸すことで家賃収入を得ることができます。また、固定資産税や都市計画税、火災保険料や地震保険料、減価償却費、ローンの利息分、リフォーム費用などを経費として収入から差し引くことができるため、節税対策にもなります。

ただし、リフォーム費用については注意が必要です。資産価値を高めるためのリフォームは経費にならず、現状復旧に必要なリフォームと覚えておきましょう。

メリット2:高額で貸すことができる

マンションはエリアや立地条件、周辺状況などで価格の変動が起こることが多いです。人気の高いエリアやアクセスのよい立地などの場合には、高額で貸し出しできることがあります。

また、所有しているマンションが分譲マンションだった場合は、賃貸専用マンションよりも、防音や室内の設備や内装などのグレードが高いことがあります。そのため、賃貸専用マンションよりも比較的高額で貸し出しができます。

デメリット1:空室になる場合がある

マンションで賃貸経営をする場合に、最も大きなリスクとして考えておかなければならないことが空室のリスクです。空室になってしまうと、得られるはずの家賃収入がゼロになってしまいます。空室リスクを回避するために、競合よりも家賃設定を安く設定するなどすれば、得られるはずの家賃収入が減ってしまうなどの懸念があります。

空室のリスクを回避するためには、不動産会社との契約でサブリースをしておくとよいでしょう。サブリースとは、不動産会社にマンションを借りてもらうことです。不動産会社を通して第三者に貸し出すという方法をとれば、空室のリスクを避けることができ、年々上がってきている空室率に対処することができます。

ただし、得られる家賃収入が減ったり、入居者が見つかりやすい物件でなければ、契約できなかったりするなどのデメリットもあるので注意しましょう。

デメリット2:マンション売却価格が下がる

マンションを一度人に貸し出してしまうと、収益物件という扱いになってしまい、売却時に価格が下がってしまうことがあります。収益物件では、マンションに住みたい人ではなく、不動産投資をしたい人が購入者になるので、通常のマンション売却とは異なります。

そのため、通常のマンション売却よりも審査が厳しくなり、価格が安くなってしまうということです。したがって、いずれマンションの売却を検討している人は、しっかりと検討したほうがよいでしょう。

個人でマンションを貸す前に知るべき基本的な収支の流れ

マンションを人に貸し出す前に、お金の流れを把握しておきましょう。支払いに必要な費用や見込める収入について、きちんと理解しておくことが大切です。それらの収支をトータル的に細かく試算して、おおよその収入や支出を把握しておくと安心です。

マンション賃貸での収入

マンションを人に貸し出したときに、どのようなものが収入として発生するのでしょうか。基本的には、借主(入居者)から支払われるものが中心となります。では、具体的にどのような費用が支払われるのかみてみましょう。

借主からの賃料や管理費

借主がいる場合は、毎月支払われるのが賃料で、マンションを貸し出した際に最も中心的な収入といえます。ただし、空室のときには発生しないので、満室で得られる収入よりも少し少なめに見積もっておくと安心です。

また、マンションの管理費などを賃料と別に設定している場合は、管理費も毎月支払われます。管理費を賃料に含めるかどうかは、エリアや物件などの慣習によっても異なります。他にも、駐車場や駐輪場などを有料で提供している場合は、別途収入が発生します。

一時的に支払われる礼金や更新料

毎月支払われるものではなく一時的に支払われるものとして、礼金や更新料が挙げられます。新規契約時に1~2カ月分の相当額を支払われるのが一般的な礼金の相場で、契約更新したときに発生するのが更新料です。

更新料は、1カ月分の賃料を支払うのが一般的とされていますが、周辺の市場動向や地域によっても異なります。

借主から預かる敷金

借主から得られる収入ではなく、一時的に預かるお金として敷金があります。これは、賃料や物件の補修費用などに補填(ほてん)するのが目的です。1~2カ月分程度の金額を預かるのが一般的で、退去時に借主に返還しなくてはなりません。ただし、賃料の滞納や借主に原因のある損傷や破損などは、原状回復するための費用として利用することができます。

そして、敷金として預かっている金額以上に、現状回復費用が発生するようなひどい損傷や破損の場合は、追加で借主に請求することも可能なケースがあります。ただし、入居者が退去する際には現状回復させるための費用などが原因で、トラブルが起こりやすいので注意しましょう。

マンション賃貸時に発生する費用

マンションを人に貸し出す際には自分が大家になりますが、借主が快適に過ごすことができるように、物件をきれいに維持する必要があります。そのために発生する費用は、必要経費として考えることが大切です。主な費用をみてみましょう。

故障などのメンテナンス費用

室内の設備や故障などの修理費用などの他に、借主が退去する際には補修費用が発生したり、室内クリーニング費用が発生したりします。物件に設置されている設備の故障などは、借主の故意による破損などがなければ、基本的に貸主が費用を負担します。

メンテナンス費用や設備の修理費用などは、築年数や設備の使用年数などから判断し、計画的に準備しておくことが必要になるでしょう。

管理委託費や仲介手数料

マンションを人に貸し出す場合のほとんどが、不動産会社に賃貸などの業務を委託しています。その際に発生する費用として、管理委託費や仲介手数料などがあります。

マンションの管理委託費とは、賃料の集金や苦情の対応、物件の清掃やメンテナンスなどを指します。不動産会社に委託する業務内容やマンションの規模、不動産会社などさまざまな条件によって金額が変わってくるので注意しましょう。

自ら管理を行う場合には費用が発生しませんが、不動産会社に委託する場合は、賃料の3~5%程度の金額が相場です。管理委託費は賃料からの支払いになるため、借主から得る賃料は全てが収入にならないことを、しっかりと理解しておく必要があります。

マンションを貸すときにかかる税金

マンションを人に貸して得た家賃収入の不動産所得は課税対象になります。不動産所得とは必要経費を差し引いた金額です。

不動産の価値で、固定資産税や不動産取得税などの金額が決まります。これらは、マンションの所有者が支払わなければならない税金なので、きちんと把握しておくことが大切です。

個人でマンションを貸す時の賃料決め

マンションを人に貸す際の収入源でもあるのが賃料です。賃料をいくらに設定するのかは、自分の家賃収入がいくらになるのかに直結するためとても重要です。そこで、賃料はどのように決めればよいのかについてみていきましょう。

適正な賃料を決める

設定する賃料は適正な価格でなければなりませんが、その適正な価格とは、借主も貸主もお得に感じる価格です。借主がお得に感じる価格とは安いということで、貸主がお得に感じる価格とは高いということになりがちです。

あまりに高額な賃料に設定してしまうと、借主が決まらずに空室になるリスクも考える必要があります。そのため、借主がスムーズに決まる賃料に設定することが大切です。借主にとってお得な賃料設定をするために、競合が設定している賃料などについて調べることも有効でしょう。

賃料を決める際の要素として、駅までのアクセスや生活圏内に必要なスーパーやコンビニなど、必要な施設があるかなどの立地条件が大きく影響します。もちろん、構造や間取り、築年数や設備など、物件の条件も合わせて考慮した賃料を設定しなければなりません。

それらを考慮して、日当たりが良好な角部屋のほうが数千円高い、防犯面から1階の物件は賃料が低めなどの賃料設定が生まれると考えるとよいでしょう。

投資目的の場合の利回り

分譲マンションを投資目的で購入し、人に貸し出すケースもあります。その場合は、収益があるかどうか収支を確認することが大切です。賃料収入だけでなく、敷金礼金や更新料などの一時的な収入、税金などの毎月決まった額の支出や設備の修繕費用など、一時的な支出などを考慮したトータルの収支を細かく算出する必要があります。

売却した場合の売却価格も査定してもらっていると、投資利回りという点でも判断することが可能です。例えば、売却価格2,000万円で賃料が10万円の場合で計算してみましょう。

10万円×12カ月÷2,000万円=0.06

計算した結果、投資利回りは6%と導き出されます。実際には賃料の10万円が全て収入にならなかったり、設備に必要な修繕費用が発生したりするなど、さまざまな経費がかかります。しかし、あくまで自分のマンションの利回りの指標となるので、算出しておくと参考にすることはできます。

マンションを貸すときにかかるリフォーム費用

マンションを人に貸したいと思ったときに、設備が古かったり内装が汚れていたりした場合は、事前にリフォームをしたほうが有効な場合があります。家のリフォーム費用と聞くと、かなり高額なイメージを抱く人も多いのではないでしょうか。具体的に、どの程度の金額がかかるのかみてみましょう。

内装工事などのリフォーム代

前の借主の入居期間が短かったときや、特にリフォームを必要としない場合などを除いて、新たな借主をスムーズに見つけるためにも、内装工事のリフォームは必要と考えておくとよいでしょう。自分でやるのではなくプロにお任せして、賃貸できる状態にすることが大切です。

リフォーム金額の上限として、一般的には賃料の3年分といわれています。つまり、80,000円の賃料の部屋であれば、288万円が上限金額として計算できます。ただし、この金額はあくまで目安の金額なので、もっと費用をかけてグレードをアップしたり、不具合が出ている部分のみを内装工事したりすることも可能です。

また、壁紙を張替えたり水回りだけをリフォームしたりするなど、リフォームの方法はさまざまです。リフォームした分、賃料に上乗せすればよいと考えがちですが、近隣の相場よりも賃料が高くなってしまえば、借主が見つかりにくくなります。

そのため、必要最低限のみのリフォームにして、費用を安く抑えることで賃料に影響を与えないほうが、借主が早く見つかるかもしれません。個人の家のリフォームとは異なり、賃貸として貸し出す部屋のリフォームは、費用対効果を考えて収益を出す必要があります。そのため、不動産会社と相談しながら、しっかりと検討するようにしましょう。

設備修理代

物件の設備は、借主が故意に故障させない限りは貸主が費用を負担するため、設備修理代を抑えるためにも、きちんと点検をすることが大切です。現在は入居者を獲得するために、さまざまな部屋の設備が設置されていることも珍しくありません。

例えば、給湯器やエアコンなどの設備が故障した際には、貸主が修理費用を負担することが一般的です。そのため、修理費用が高額にならないようにするためにも、定期的な点検やメンテナンスをしっかりと行うことが大切です。

借主が退去するタイミングでは、普段の点検よりも念入りに点検して不備がないようにしてから、新しい借主に貸すようにするのも有効でしょう。

ハウスクリーニング代

マンションを人に貸し出す前に、ハウスクリーニングは必須と考えておきましょう。きれいに使用していたと思う部屋でも、他人からすれば生活臭が気になったり、水回りが汚れていたりすることがあります。誰かが住んでいた部屋に、新たに住みたいと思う人はいないと考えて、借主の入居前には必ずハウスクリーニングを行いましょう。

ハウスクリーニング代は、部屋の大きさなどによって異なります。費用の目安としては、3LDKの間取りで50,000~90,000円程度が一般的です。ただし、依頼する不動産会社によっても異なるので注意しましょう。マンションを人に貸し出すための必要経費と考えて、プロに依頼するのが最適です。

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マンションを個人で貸す前にポイントを把握しよう

マンションを人に貸し出す前には、さまざまなポイントを確認する必要があります。まずは、人に貸し出す際のメリットやデメリットです。家賃収入が見込めるだけではなく、快適さを維持するために必要な支出なども増えるので、じっくりと検討することが大切です。

また、具体的な賃料を設定して、細かく収支を試算してみることも重要です。なかなか素人だけでは難しいと思ったら、イエウールなどのサイトを活用して、信頼できる不動産会社を見つけることから始めてみましょう。

不動産会社とタッグを組んでよき相談相手になれば、必要なときにアドバイスをもらえたり、業務を委託することができたりするので、スムーズにマンションを人に貸し出すことにつながります。マンションを人に貸す前には、お金の収支や人に貸すためにやるべきことなどをきちんと把握しておきましょう。

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