マンションを貸すときの相場はどのくらい?自分で賃料を調べてみよう

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所有しているマンションを貸し出す際に、どのくらいの賃料に設定すればよいか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。マンションを貸し出す場合は管理会社への管理委託費や固定資産税といった維持管理費も必要になるため、継続的に入居者がいないと損失が出てしまいます。

しかし、利益を期待するがために賃料を高く設定するのは時期尚早です。なぜなら、マンションの賃料は高すぎると入居者が集まりにくいからです。その一方で、賃料が安すぎるとほとんど利益は見込めないといえるでしょう。そのため、マンションの賃料は相場に見合った金額に設定することが大切です。

マンションの貸し出しを検討したら、まずは自分で相場を調べることをおすすめします。この記事では、マンションを貸すときの相場を調べる方法や収支のシミュレーションを紹介していきます。これからマンションの貸し出しを検討している人は、この記事を読んで賃料を設定する際に役立ててください。

マンションの売却相場について知りたい方は、「【マンション売却の相場】売却相場は今いくら?相場価格や動向を解説」の記事をご覧ください。

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相場を把握するためインターネットで情報収集

マンションを貸し出す際には、相場に見合った金額に設定することが大切です。たとえば、似たような築年数や間取りの物件が周辺で貸し出されていた場合、入居者は賃料が安い物件に集まりやすいといえるでしょう。賃料の相場を把握するために、まずはインターネットで情報収集してみましょう。

近隣のマンションの賃料を探す

各地で貸し出されているマンションの数は多く、築年数や間取りは多種多様です。しかし、全ての物件の相場を把握してもほとんど意味はありません。賃料の相場を把握するためには、自身が所有するマンションと同じエリアにある次のような物件の賃料を探しましょう。

  • 同じ築年数
  • 同じ間取り

なぜ同じエリアの物件が参考になるのかというと、エリアによって相場が異なるからです。たとえば、都心と地方都市では同じ築年数や間取りの物件でも賃料の相場が異なります。また、同じ築年数や間取りの物件は賃料が近いため、自身が所有するマンションの賃料を設定する際に役立ちます。

相場が決まる要因

自身が所有するマンションの賃料を設定する際には、賃料の相場が決まる要因を把握しておくことが大切です。賃料の相場は、さまざまな要因が影響を及ぼしているのが現状です。同じ築年数や間取りの物件でも、次のような条件によって相場が変動します。

最寄り駅からの距離

賃料の相場は最寄り駅からの距離が近いほど高く、遠いほど安くなる傾向にあります。また、最寄り駅が主要駅であるほどニーズが高いため、賃料の相場も高いケースがほとんどです。

交通機関の充実さ

マンションの入居者は学校や職場に通う人が多く、電車やバスといった交通機関が充実していると通いやすくなります。そのため、賃料の相場は利用できる交通機関が充実しているほど高くなる傾向にあります。

生活の便利さ

マンションで生活するためには、食料品が調達できる施設や万が一のときに駆け込める病院が近くにあると便利です。そのため、マンションの近くにスーパーマーケットやコンビニ、病院といった生活に便利な施設が多いほど賃料の相場は高くなります。

物件の設備

マンションの設備はキッチンや浴室、トイレなどさまざまです。これらの設備が新しいほど賃料の相場は高く、古いほど安くなる傾向にあります。また、近年ではインターネット環境が整った物件へのニーズが高まっています。

物件の取引時期

不動産業界では、新年度が始まる4月前後や人事異動による転勤のある9月頃が繁忙期だといわれています。この時期には人の移動とともに入居希望者が増えるため、賃料の相場は高くなる傾向にあります。

賃料の相場取引の傾向を知る

不動産ポータルサイトや住宅情報誌で賃料の相場を調べても、そこに記載されている金額で取引されているとは限りません。そのため、さまざまな媒体で調べた賃料の相場はあくまでも参考程度に留めておくようにしましょう。

ただし、賃料の相場取引の傾向を把握する方法はあります。その方法は、公益財団法人不動産流通推進センターが公表する不動産業統計集です。不動産業統計集ではエリア別の平均相場が閲覧できるため、賃料を設定する際の参考になります。

※参考:公益財団法人不動産流通推進センター「不動産業統計集」

マンションを貸すときの相場を調べてみると、予想していていたほど賃料の相場が高くなかった、ということもあると思います。

その場合、マンションを売る事も視野にいれて、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します。以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

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収支のシミュレーション

マンションを貸し出す際には、入居者からの賃料といった得られる利益だけではありません。マンションを貸し出すと、入居者の募集などを管理会社に依頼する場合は管理委託費が発生し固定資産税といった維持管理費がかかります。そのため、マンションを貸し出す前に収支のシミュレーションをしておくことをおすすめします。

収支を把握する

マンションを貸し出す際には、入居者から得られる賃料や礼金といった利益の他に固定資産税や都市計画税といった支出も発生します。マンションを貸し出す際に発生する収入と支出は、次の通りです。

マンションを貸したときの収入

マンションを貸し出したときに得られる収入は、次の通りです。

  • 賃料
  • 管理費
  • 礼金
  • 更新料
  • 敷金

これらの費用は入居者から毎月、または賃貸借契約時に支払われます。ただし、敷金については退去時に物件の原状回復を担保するために預かる費用です。物件の修繕に必要な費用だけ敷金から支払って残金は退去者に返還されるため、収入とは別に考えておくとよいでしょう。

マンションを貸したときの支出

マンションを貸し出したときの支出は、次の通りです。

  • 管理委託費
  • 住居費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金

管理委託費は、入居者の募集や賃料の集金といったマンションの管理を管理会社に委託する際に発生する費用です。また、自宅のマンションを貸し出す場合には転居先の住居費が必要です。これらの費用については、自身でマンションの管理を行う場合や自宅のマンションを貸し出さない場合には必要ありません。

マンションを貸し出す際に必ずかかる費用は、固定資産税・都市計画税と管理費・修繕積立金です。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産の所有者に対して請求されます。管理費や修繕積立金は分譲マンションなら毎月必ず発生する費用で、管理規約に基づいて金額が設定されているのが一般的です。

さらに、物件のメンテナンスが必要になった場合や不動産会社に仲介を依頼する場合には仲介手数料が一時的に発生します。これらの費用の他に、マンションの損害保険料や管理会社などとのやり取りに使用する通信費といった諸費用が必要になる場合もあります。

全体的な収支の出し方

マンションを貸し出す際に発生する収入と支出を把握したら、次のような計算式で全体的な収支をシミュレーションしてみましょう。

全体的な収支=収入-支出

ここでの収入に含まれるのは、入居者から得られる賃料や管理費といった継続的な収入と礼金や更新料といった一時的な収入です。一方でここでの支出に含まれるのは、管理委託費や管理費・修繕積立金といった継続的な支出と固定資産税・都市計画税や居住費といった一時的な支出です。

全体的な収支を把握するだけでなく、毎月の収入や一時的な支出を算出しておくことも大切です。収支のシミュレーションをすることで、マンションを貸し出す際の資金計画に役立ちます。

利回りの把握

全体的な収支を把握したら、マンションを貸し出す際の利回りを計算しておきましょう。利回りとは、投資額に対する利益を表す数値のことです。マンションを貸し出す場合の利回りは、次のような計算式で算出できます。

利回り(%)=年間の利益÷投資額×100

利回りの考え方には、表面利回りと実質利回りの2種類あります。表面利回りは収入額だけを利益と考え、実質利回りは収入から支出を差し引いた金額を利益とする考え方です。実質利回りを計算した方がより正確な利回りが算出できますが、表面利回りだけでも収益性の判断はできるといわれています。

どこまで管理会社に頼むか

マンションを貸し出す際に管理会社に管理を委託すると、管理委託費の支払いが発生します。管理委託費は、契約内容に応じて費用が異なります。契約内容は、入居者の募集だけを依頼する方法や入居後の管理まで全て依頼する方法までさまざまです。

たとえば、入居後の管理まで全て管理会社に委託する場合の相場は、賃料の5~10%程度だといわれています。管理会社に支払う管理委託費を抑えると支出が減ることから、収支がプラスになる可能性があります。そのため、マンションを貸し出す際は管理会社にどこまで委託するかを十分に検討する必要があるといえるでしょう。

賃料を調べる便利サイト

マンションを貸し出すことで安定的な利益を得るためには、相場に見合った賃料に設定することが大切です。インターネット上には、相場に見合った賃料を調べられるサイトが数多く存在します。ここでは、賃料が調べられるサイトを5つ紹介していきます。

賃料・設備チェッカー

賃料・設備チェッカーは、大手不動産ポータルサイトSUUMOによる賃貸経営サポートサイトです。このサイトでは、気になるエリアにおける次のような情報が得られます。

  • 賃料
  • 敷金・礼金
  • 該当物件件数

賃料や該当物件件数といった情報を調べる際には、次のような手順で検索します。

  1. 賃料・設備チェッカーのサイトを開く
  2. 検索ボックスにエリアの住所、もしくは駅名を入力すると検索結果が表示される
  3. 画面左側の「周辺物件の類似条件絞り込み」で物件を絞り込む
  4. 画面上部の切り替えタブで「賃料相場」や「設備相場」を確認

賃料・設備チェッカーを利用した賃貸オーナーのうち、89%が参考になったと回答しています。ただし、賃料・設備チェッカーを利用するには会員登録が必要です。

LIFULL HOME’Sの家賃相場

LIFULL HOME’Sの家賃相場は、 不動産情報サービス事業を手掛ける株式会社LIFULLが運営する賃貸経営サポートサイトです。このサイトでは、次のような条件から賃料の相場が把握できます。

  • 最寄り駅からの距離
  • 面積
  • 築年数
  • その他の希望条件

気になるエリアの賃料を調べる際には、次のような手順で検索します。

  1. LIFULL HOME’Sの家賃相場のサイトを開く
  2. トップ画面で希望のエリアをクリックし、路線・駅、または市区町村を選ぶ
  3. 路線・駅、または市区町村別に賃料の相場を確認

賃料の相場を確認する画面右側の「物件一覧を見る」を開くと、現在賃貸に出されている物件が表示されます。SUUMOの賃料・設備チェッカーと異なり、会員登録なしで利用できます。

賃料相場

賃料相場は、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が運営する賃貸経営サポートサイトです。このサイトでは、最寄り駅から徒歩10分以内にある物件の平均的な相場が調べられます。特定のエリアにおける賃料を調べる際には、次のような手順で検索します。

  1. 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の賃料相場を開く
  2. トップ画面で希望のエリアをクリックし、地域、または沿線を選ぶ
  3. 画面上部で物件種別を選ぶ
  4. 物件種別の下にある各条件を選び、詳細条件を絞り込む
  5. 地域、または沿線別に賃料の相場を確認

表示された賃料の相場一覧は、CSVでダウンロードできます。なお、LIFULL HOME’Sの家賃相場と同様に会員登録なしで利用できます。

東急リバブル周辺募集物件検索

東急リバブルの周辺募集物件検索は、不動産仲介業などを手掛ける東急リバブル株式会社が運営する賃貸経営サポートサイトです。このサイトでは、沿線やエリアを選んで募集物件の平均相場が把握できます。ただし、検索できるエリアは次の都道府県に限られています。

  • 首都圏:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県
  • 関西圏:大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県
  • 北海道・東北:北海道、宮城県
  • 東海:愛知県
  • 九州:福岡県

これらのエリアにおける賃料を調べる際には、次のような手順で検索します。

  1. 東急リバブルの周辺募集物件検索を開く
  2. 物件種別を選ぶ
  3. 沿線、またはエリアを選ぶ
  4. 選んだ沿線、またはエリアの平均賃料を確認

平均賃料が表示する画面では間取りや駅からの距離、築年数といった条件を設定するとより詳細な平均賃料が絞り込めます。なお、LIFULL HOME’Sの家賃相場と同様に会員登録なしで利用できます。

簡易収支シミュレーション

簡易収支シミュレーションは、不動産情報サイトなどを手掛ける株式会社ラルズネットが運営する賃貸経営サポートサイトです。このサイトでは、物件情報と資金計画情報を入力することで収支資産の結果が把握できます。入力に必要な物件情報と資産計画情報は、次の通りです。

  • 物件情報:物件価格、満室時想定年収、想定空室率、諸経費率
  • 資金計画情報:自己資金、借入金額、借入期間、借入金利

収支試算の結果では、年間の家賃収入や年間の手取り、各利回りといった詳細情報が表示されます。なお、LIFULL HOME’Sの家賃相場と同様に会員登録なしで利用できます。

賃料一括査定サイトで見積もり

賃料の相場は、「賃料を調べる便利サイト」で紹介した5つのサイト以外にも一括査定サイトでも調べられます。一括査定サイトを利用する際には、複数の不動産会社に依頼して提示された査定額を比較することが大切です。

複数のサイトで見積もる

一括査定サイトとは物件のエリアや間取り、面積といった少ない情報の入力だけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサイトです。査定の依頼後は各不動産会社からの連絡を待つだけで、面倒な手続きは一切不要です。

また、一括査定サイトは一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、店舗を訪れる手間が省けます。複数の不動産会社から提示された査定額を比較できるため、賃料の相場を見極める材料の1つになります。なぜ複数の不動産会社への査定依頼が求められるのかというと、不動産会社によって査定額が異なるからです。

たとえば、最初から1社に絞って査定を依頼して相場よりも安い査定額を提示された場合、その査定額を基に安い賃料で設定してしまう可能性が考えられます。

イエウールがおすすめ

不動産の一括査定サイトは数多く運営されていますが、その中でも「イエウール」がおすすめです。イエウールには、他のサイトには負けない次のような特徴があります。

  • 最大6社に依頼できる
  • 全国1,600社以上の不動産会社と提携
  • 提携する不動産会社には独自の審査基準を設けている

イエウールは全国1,600社以上の不動産会社と提携しているため、国内のどのエリアにも対応できます。また、独自の審査基準をクリアした不動産会社だけと提携しているため、クレームが多いといった悪徳業者は排除されているので安心です。

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マンションの賃料相場をしっかり把握しょう

自身が所有するマンションの貸し出しを検討している場合、賃料をいくらに設定するか悩んでいる人も多いことでしょう。賃料が高ければ自身の利益は増えますが、相場とかけ離れた高い賃料に設定すると入居者が集まりにくいといえます。

また、マンションを貸し出す際には賃料や管理費といった得られる利益だけでなく、固定資産税や管理委託費といった支出も考慮しなければなりません。そのため、まずはシミュレーションで全体の収支を確認し、各種サイトを利用して賃料の相場をきちんと把握しておきましょう。

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もっと詳しく知りたい方は、「マンションの売り時を築年数から解説!築何年がおすすめ?」という記事や「マンションの査定額の相場を知ることで得られるメリットとその調べ方」という記事をご覧ください。

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