マンションの売買ではまず、物件の査定を行い、買取価格の相場を算出します。
査定のプロセスやスピード、参考資料については業者ごとにばらつきがあるため、複数業者に査定を依頼し、平均的な物件の買取価格を把握したうえで売却活動を行う必要があります。
ただ、不動産売買に慣れていない方にとって、買取価格の査定プロセスは専門的なためにわかりにくく、「どの業者に依頼しても結局は同じ」と思われてしまうかもしれません。
査定プロセス全体の流れを詳しく把握することで、「物件の買取価格の決まり方」がわかり、業者の選び方のポイントもわかってきます。
ここでは、マンション売却に欠かせない物件の査定プロセス、確認事項、不動産業者の選び方について具体的に解説していきます。
マンション査定について知りたい方は、「マンション査定の成功法を解説！査定の手順や方法」の記事をご覧ください。
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マンションの買取査定の基本
マンションを売却するプロセスには大きく、仲介売却と任意売却のふたつがあります。このうち、買取査定が行われるのは任意売却であり、不動産業者が物件の査定を行ったうえで買取を行います。
ここでは、初めてマンションを売却する方がまずおさえておきたい、マンション買取査定の基本的な流れから注意点について見ていきます。
買取査定は複数社に申し込んで比較
不動産物件の買取査定は必ず、複数の不動産業者に依頼しましょう。
不動産の査定価格は業者によってばらつきがあり、査定の低い業者に買取を依頼すると、大切な不動産物件の価値を買取価格に反映できない可能性があります。
また、業者によって査定スキルやノウハウに若干の差がありますので、少なくとも3社、理想としては5社以上の不動産業者に査定を依頼し、最も高い査定をつけた業者をピックアップしましょう。
不動産業者の査定スキルやノウハウを見きわめるポイントは、スタッフの対応力です。不動産売買は基本的にスタッフとのマンツーマン体制で進められるため、対応がきめ細やかなスタッフほど一連の売却プロセスをスムーズに進めることができます。
不動産業者には、それぞれに得意分野があります。たとえば、一戸建ての売買をメインに請け負っている業者にマンションの買取査定を依頼しても、正確な資産価値を算出することは難しいかもしれません。「餅は餅屋」というように、マンション売却の際にはマンションの査定にたけた業者に査定を依頼することで物件の評価を高めることにつながります。
また、過去の取引実績も業者選びの参考になりますので、ウェブサイトなどから取引実績をチェックするプロセスも欠かせません。
マンションの買取査定であると便利な書類
マンションの資産価値を査定するにあたっては、査定の前提となる基礎資料が必要になります。基礎資料は原則として、書類の形でそろえられます。マンションの買取査定において必要となる主な書類は以下の通りです。
- 固定資産評価証明書
- 登記済権利証
- 建物の形状を確認するための建物図面
- 地積測量図
- パンフレット
このうち、固定資産税評価証明書は、市町村役場(東京23区の場合は都税事務所)で入手できます。
登記済権利証(いわゆる「権利証」)については、以前は紙媒体でしたが、現在は電子化され、「登録識別情報」の形で保管されています。法務局のオンラインサービス(登記情報提供サービス)で「登記事項証明書」が入手できます。
販売資料としても活用できるパンフレットは紛失しやすい資料ですので、物件を購入した時点から大切に保管しておきましょう。
また、昭和初期など、購入からかなりの年月が経過している物件では固定資産税評価証明書や測量図、建物の図面などが紛失してしまったケースも少なくありません。その場合は固定資産税、物件の取得費などが概算による見積となりますので、注意しておきましょう。
買取価格を手軽に調べるなら机上査定
マンションの査定で最も簡易的なのが机上査定です。机上査定は「簡易査定」とも呼ばれており、担当者が基礎資料のみを参考にし、紙のうえで査定価格を算出する方式を表します。
机上査定で土台となる資料としては、以下のようなものが挙げられます。
- 物件の種別
- 築年数
- 地価
- 路線価
実際にはこれ以外にも多くのデータをもとにしたうえで、物件の査定価格を導き出すことになります。
机上査定には、「物件の訪問時間が省略できるため結果がスピーディにわかる」というメリットがある一方、「基礎資料のみで査定を行うため、実態とのずれが大きくなりやすい」というデメリットもあります。物件の状態やライフスタイルに合わせて、より便利なプランを選びましょう。
従来の机上査定では、対面方式で査定担当者に物件の情報を伝えていましたが、最近では「イエウール」などの一括査定サイトによって自宅にいながらにして物件の査定が行えますので、非常に便利です。
イエウールでは全国各地の不動産物件の情報をデータベース化して網羅しており、基本情報をフォーマットから入力すれば数秒で一括査定が行えるシステムになっています。
参考：イエウール
正確に買取価格を知りたいなら訪問査定
訪問査定とは、査定担当者が実際に売却予定のマンションを現地調査したうえで物件の資産価値を算出する方式です。
基礎資料のみを参照し、紙のうえで買取価格を査定する机上査定に対し、訪問査定では担当者が入念な現地調査を行ったうえで査定価格を導き出すため、より実態に即した、現状とずれの少ない買取価格を出すことができる、というメリットがあります。訪問査定で参考となる情報としては、以下のようなものが挙げられます。
- 最寄駅からの距離
- 物件の立地
- 周囲の騒音
- 物件の保存状態
このうち、周囲の騒音や物件の保存状態については実際に訪問してみなければわからない情報ですので、物件の買取価格にもリアルに反映させることができます。
一方、訪問査定には、査定結果が出るまでに日数がかかるというデメリットがあります。イエウールなどの一括査定サイトによる査定が主流になっている中では、日数のかかる訪問査定は多少煩わしく感じられるかもしれません。
ただ、訪問査定はより現状に即した買取価格をシミュレーションするうえでは有効な方法ですので、マンション売却の際には一度検討してみましょう。
査定からマンションを引き渡すまでの流れ
任意売却によってマンションを売る場合、買い手側を売り手が探す必要はなく、不動産業者に物件を引渡した時点で売却価格が確定します。
基本的には、業者が算出した査定価格に売り手側が合意し、サインをすれば売買契約の締結となります。
マンション売却時に住宅ローンの残債がある場合、ローンについての処理方法を契約前に検討する必要があります。住宅ローン処理のパターンとしては、一括返済、ローンの借り換え、住み替えローンの活用などが挙げられ、ローンの残債や種別、売却後の経済状態を考慮したうえで判断されます。
また、夫婦などで共同購入したマンションの住宅ローンの場合、住宅ローンの名義人と返済責任がポイントになります。この点についてもマンションの売却に先だって協議を行い、住宅ローンをクリアにしたうえで物件の引渡しを行います。
査定前に知っておきたい買取のメリットデメリット
不動産物件を売る方法には、任意売却を仲介売却があります。任意売却のメリット・デメリットについて、仲介売却と比較したうえで検証していきましょう。
仲介より短期間でマンションを売却できる
買取による売却の大きなメリットは、スピーディであることです。任意売却であれば、不動産業者が提示した査定価格に対して売り手側が同意すればその時点で契約を結ぶことができ、早ければ1週間～１カ月程度で売却代金が振り込まれます。
これに対し、仲介売却では売却活動に充分な時間をかける必要があり、PRなどが思うようにいかなければ数年単位で買い手が見つからないことも考えられます。
さらに、「マンションが確実に売れる」ということも任意売却の大きなメリットです。仲介売却の場合、売却活動が数年単位で長引いた末に結局買い手が見つからない、というケースも充分に考えられます。
その意味でも、不動産業者がマンションの買い手になってくれる任意売却はより確実な売却方法であり、売り手側にとってもメリットの大きい売却方式であると言えるでしょう。
マンション売却の面倒事がなくなる
仲介売却によるマンション売却では売り手側の負担が大きく、不動産取引に慣れていない方にとっては煩雑に感じられるかもしれません。
媒介契約を結んだあとでも、定期的に不動産業者からのフィードバックを受けたうえでその後のPR方針などをその都度見直していく必要があります。
また、買い手が一定期間にわたって見つからなければ媒介契約の方式そのものを見直し、複数の不動産業者に売却を委託する、という選択肢も視野に入れなくてはなりません。
不動産取引に慣れていない方が上記のような一連のプロセスをゼロから進めるのはハードルが高く、なおかつ労力がかかるものです。
その点、任意売却であれば査定以降のプロセスが原則として省略され、不動産業者に一任することができるため、売り手側の負担を考えればより簡便な方式としておすすめすることができます。
マンションの売却費用の節約
売却コストの面で考えても、任意売却は仲介売却よりもお得であるといえます。
その一例が仲介手数料です。仲介売却では不動産業者に対して一定の仲介手数料を支払う必要があります。一般媒介契約では複数の不動産業者に仲介手数料を納める必要があり、手数料だけでもまとまったコストになってしまいます。
一方、任意売却であれば不動産業者への仲介手数料が不要となるため、その分だけトータルの売却コストを引き下げることができます。
以上のことから、「マンションをできるかぎり低いコストで売却したい」というケースでは任意売却のほうがメリットが大きいと考えられます。
買取の価格は仲介での売却より安い
任意売却の大きなデメリットとして、「売却価格が仲介売却と比較して安くなってしまう」という点が挙げられます。
まったく同じ条件のマンションであっても、任意売却の場合、売却価格は仲介売却の約60％～70％になってしまうと言われています。不動産業者にとってももちろんビジネスですから、「仲介手数料の分だけ売却価格でリカバリーしよう」という思考がはたらき、上記のような買取水準が一般化しているのです。
したがって、もともと資産価値が高く、買い手がスムーズに見つかりそうな物件をあえて任意売却によって手放すのは、売却益の面で考えればもったいないという考え方もあります。
マンションの最終的な所有者を選べない
マンションを任意売却によって手放す場合、「売り手が買い手を選べない」という点がデメリットとして挙げられます。任意売却では原則として、不動産業者が物件の所有権を買い取って再販する、という方式のため、仲介売却のように、売り手自身が「こういう人に物件を買ってほしい」というニーズを反映させることはできません。
一戸建て住宅であれば、居住しているのは基本的に所有者だけであり、売却した時点で物件を引渡すことができ、売り手のほうも買い手の情報について特に気にすることもありません。
ただ、すでに他の入居者がいるマンションを売却する場合、買い手の属性や職業によっては住民に対して一定の不利益が生じる可能性があります。
たとえば、新しい所有者となる法人が利益最優先の経営方針だった場合、売却後に賃料などの条件が一気に変更され、住人の間で不満が強まる可能性もあります。
こうしたリスクは初心者がなかなか気づきにくいポイントですので、マンションの売却をご検討の際はそのあたりについてもしっかりとおさえておきましょう。
マンションの買取査定は3つのポイントで後悔しない
マンションの買取価格を引き上げするためには、3つのポイントを意識する必要があります。買取査定の際におさえてくべき基本的なポイントについてさらに詳しく見ていきましょう。
仲介でのマンションの価格を調べておく
任意売却と仲介売却では同じ条件のマンションであっても買取価格の相場が異なりますので、注意が必要です。任意売却を念頭に置いて考えている場合でも、必ず、仲介売却を行った場合の価格相場についてリサーチしておきましょう。
任意売却の価格相場のみをリサーチしていたのでは、不動産業者の言い値を鵜呑みにするしかなく、仲介売却によってより高い価格で売ることができたとしてもそのチャンスをみすみす逃してしまいます。
買取査定後に仲介売却に切り替えることも可能ですので、時間と手間を惜しまず、両方の売却パターンを具体的にシミュレーションしておきましょう。
訪問査定でマンションのよさをアピール
任意売却での査定方式には机上査定と訪問査定がありますが、1円でも高い価格でマンションを売却したいのであれば訪問査定がおすすめです。訪問査定であれば担当者が直接現地調査を行ってくれるため、物件についてのより詳細な情報を伝えることができます。
訪問査定でプラスになるアピールポイントとしては、物件のリフォーム、周辺施設の充実などがあります。
また、訪問査定ではネガティブな情報についてもきちんと開示しましょう。入居者にとってはネガティブな情報であっても、不動産のプロから見ればプラスの宣伝材料に変えられる場合があります。
むしろ、ネガティブな情報を隠してしまうと物件のアピールポイントが充分に伝わらず、正確な査定が受けられない可能性がありますので注意しましょう。
買取の査定結果だけで業者を選ばない
マンションの任意売却において、物件の査定結果は大きな参考データとなります。ただ、査定結果のみをもとにして不動産業者を選ぶのは早計です。
仮に、複数社の中で最も高い査定価格をつけたとしても、その業者が良心的な査定を行っているとはかぎりません。たとえば、本来ならば1,000万円の価値のあるマンションを500万円で買い叩いているかもしれませんし、そもそも任意売却が向いていない物件だったのかもしれません。
仲介売却の場合の価格相場と照らし合わせることで、不動産業者の提示した見積価格が本当に妥当なものなのかどうかが判断できますので、事前のリサーチに時間をかけることが何よりも重要です。
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マンションの買取でよくある疑問
ここからは、初心者からよく寄せられる、マンション売却に関してのQ&Aについて見ていきましょう。
古いマンションでも買取査定は可能なのか
任意売却はむしろ、古いマンションのほうがおすすめです。なぜなら、築年数の古いマンションほど買い手が見つかりにくくなるためで、仲介売却では売れる見込みのない物件に対して不動産業者のほうから任意売却を勧められる場合も少なくありません。
比較的新しい物件であっても、構造が複雑であったり、立地的に用途が限定されてしまったりする場合は任意売却のほうがメリットが大きくなる可能性もあります。
査定を受けるだけでも問題はないか
物件の査定を受けたからといって、必ずしも売却しなくてはならない、というわけではありません。
査定依頼を複数の不動産業者に出すのは自由ですし、むしろ、できるかぎり多くの不動産業者の一括査定を受けることでその物件の本当の価値を知ることができるという効果があります。
査定だけであれば原則として無料ですので、マンション売却の際にはぜひ複数の業者に査定を依頼しましょう。
買取してもらったマンションに継続して住みたい
「マンションを売却しても同じ家に住みつづけたい」という方におすすめなのがリースバックです。リースバックとは、「マンションを売却後、同じマンションに賃貸として住みつづける」というシステムで、都市部を中心に広まりつつあります。
リースバックでは、売り手側はまずマンションを売却して資金を確保し、その後、一定のリース代を賃料として納めることで賃貸のような形で利用を継続することができます。
リースバックであれば物件の所有権は業者に移るため、固定資産税などの負担を軽減できる、というメリットがあります。
査定を受けてからマンションの買取を検討
マンションの売却にあたっては、査定が何よりも重要です。複数の不動産業者に査定を依頼して物件の資産価値を把握することで、適切な売却価格を売り手自身も確認する必要があります。
任意売却以外にも仲介売却などの選択肢がありますので、両方のパターンについて詳細なシミュレーションを行い、よりメリットの大きい選択肢を見きわめましょう。