マンションの買取ではまず、物件の査定を行い、買取価格の相場を算出します。査定のプロセスやスピード、参考資料については業者ごとにばらつきがあるため、複数業者に査定を依頼し、平均的な物件の買取価格を把握したうえで売却活動を行う必要があります。
ただ、不動産売買に慣れていない方にとって、買取価格の査定プロセスは専門的なためにわかりにくく、「どの業者に依頼しても結局は同じ」と思われてしまうかもしれません。
査定プロセス全体の流れを詳しく把握することで、「物件の買取価格の決まり方」がわかり、業者の選び方のポイントもわかってきます。ここでは、マンション売却に欠かせない物件の査定プロセス、確認事項、不動産会社の選び方について具体的に解説していきます。
マンション買取に関して全般的に知りたい方は、「マンション買取の判断基準を仲介と比較してわかりやすく解説」という記事もご覧ください。
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マンションの買取価格を調べる方法3つ
まずはマンションの買取査定をしてもらう際には、どのような選択肢があるのかを知っておきましょう。選択肢としては、次の2つがあげられます。
- レインズマーケットインフォメーション
- 直接不動産会社を訪問して相談する
- 買取専用会社のホームページで申し込む
どちらの方法でも買取査定は実施してもらえます。選択肢ごとの違いを知り、自分に合ったやり方で買取査定を受けましょう。
方法1：レインズマーケットインフォメーション
実際の契約が結ばれたマンションの成約価格をもとにした情報を調べることができるのが、「レインズマーケットインフォメーション」です。
不動産会社同士が情報をやり取りするシステムである「レインズ」が保有している情報を、一般の個人でも閲覧できるようにしたのがこのサイトです。国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営しているシステムをもとにしているため、記載している情報は非常に正確です。
戸建てとマンションにカテゴリが分けられており、都道府県や地域、最寄り駅、築年数などの項目を選んで、売買された不動産の成約価格を調べることができます。
あなたが住んでいるエリアのマンションを見つけて調べることで、おおよその買取価格をイメージできます。なお、買取価格は市場の価格の7割くらいと言われているので注意が必要です。
方法2：直接不動産会社を訪問して相談する
マンションの買取を依頼したい不動産会社を直接訪問し、買取を申し込むことができます。近所に買取を行う不動産会社があるなら、直接訪ねて相談してみるとよいでしょう。
実際に担当者に会って相談をすることで、買取の手順や査定についての詳細な説明が受けられる点がメリットです。ただし、1社ずつ訪問して相談をするには時間がかかり、売却までの手間が増えてしまう点がデメリットです。
また、近所の不動産会社が買取に対応しているとも限らないので、この点には注意しなければなりません。直接担当者と相談して買取先を決めたい場合におすすめの方法であり、近所に不動産会社があるなら、足を運んでみてもよいでしょう。
方法3：買取専用会社のホームページで申し込む
不動産会社によっては買取専用の会社もあり、これを調べてホームページから査定を申し込むことができます。ホームページからの査定申し込みなら、24時間いつでも利用でき、査定額を算出してもらえます。
ただし、ネット上の査定は物件情報や取引事例などのデータのみを参考にするので、実際に物件を見てもらった場合の査定額とは異なることもあるので注意が必要です。そのため、詳細な査定額を知りたいなら、不動産会社とコンタクトを取り、訪問査定を受けなければなりません。
ホームページから申し込む方法なら、手間をかけずに素早く不動産会社を見つけることができるので、査定から買取までの流れをスムーズに進めたい人におすすめの方法です。
マンションの買取価格を自分で計算して求める手順
マンションの買取価格を求める方法は、ざっくりと言うと
です。ここでは具体的に、自分でも買取価格が計算できる世に4つのステップに従って解説をしていきます。マンション買取価格の計算手順は以下の4ステップです。
- 取引事例比較法を知る
- ご所有のマンションと似ている物件を探す
- 類似物件から1㎡あたりの価格を出す
- ご所有のマンションの買取価格を算出する
具体的にみていきましょう。
STEP1：取引事例比較法を知る
まずは、取引事例比較法について知りましょう。取引事例比較法とは、過去の取引事例を比較して不動産の価格を求める方法です。手順としては、まず多数の取引事例を収集し適切なものを選択します。選択した事例の特殊な事情や時期の修正を行い、さらに地域要因や個別的要因の比較を行うことで対象不動産の試算価格を求めます。
同じ地域からの事例選択が基本ですが、類似地域から選択されることがあります。例えば、新宿の物件を査定したい場合は、隣駅の新大久保や代々木駅と比較するよりも、池袋や渋谷と比較する方が適切な場合もあるえしょう。ただし、“適切さ”の判断には主観的な要素が入ってしまうため、鑑定士により評価内容の意見が変わることがあります。
STEP2：ご所有のマンションと似ている物件を探す
それでは実際に、あなたのマンションと似ている物件を探してみましょう。類似物件を探す時は、不動産取引価格情報検索サイト(国土交通省)をみてみましょう。
「取引時期」は、あなたがマンションの買取を依頼する時期と対応する四半期を選びます。例えば、2月の買取予定であれば、第一四半期を設定します。「種類を選ぶ」では、マンションをお持ちだと思いますので、「中古マンション等」を選択してください。「地域を選ぶ」では、あなたがご所有のマンションのある地域を選びましょう。
選び終わったら、「この条件で検索」のボタンを押しましょう。すると、中古マンションの取引価格情報が一覧で表示されます。一覧の中から3件程度、あなたのマンションと似ている情報を選びましょう。駅からの距離や専有面積を基準に似ている物件を探しましょう。
探し終わったら、以下の式に当てはめます。
STEP3：類似物件から1㎡あたりの価格を出す
平均的な取引価格を算出できたら、1㎡あたりの価格を算出しましょう。計算式は以下のようになります。
STEP4：ご所有のマンションの買取価格を算出する
最後にあなたのマンションの買取価格を算出しましょう。あなたのマンションの買取価格は以下の計算式にて算出できます。
計算式の途中に「70%」という数字があります。70%とは、市場の価格に対して買取価格が何%になりそうかという割合です。必ずしも市場価格の70%になるというわけではありませんが、一般的に相場とりも買取価格の方が低くなります。その場合、どのくらい低くなるかの参考値として70%という係数を使います。
それでは、あなたがお持ちのマンションの面積が52㎡だったとしましょう。具体的な計算式は以下のようになります。
つまりあなたのマンションの買取価格は約3,021万円であることが求められました。
自分でマンションの買取価格を算出したい場合は、このような手順で計算するとおおよその買取価格を算出することができます。
マンションの買取査定をする手順と期間
実際に買取によってマンションを売る場合は、次の手順で手続きを進めます。
- 売却の相談をする
- 買取査定を依頼する
- 不動産会社と契約して引き渡し
査定から買取までの手順はもちろん、買取までにどれくらいの期間がかかるのかも知っておきましょう。
STEP1：売却の相談をする
まずは不動産会社にマンションを売却したい旨を伝えて、相談をします。売却の相談をする際には、マンションの状態を正確に伝え、できるだけスムーズに査定が行えるようにしましょう。
また、不動産会社によっては買取に対応していないこともあるので、相談先に買取をしてもらえるかもチェックしておかなければなりません。
STEP2：買取査定を依頼する
相談をして買取による売却を決めたなら、査定を依頼します。買取査定では現地調査を行い、物件の状態や周辺環境などを見て、最終的な査定額を決定します。
査定自体は1時間程度で終わりますが、不動産会社と連絡を取って、現地に査定に来てもらうまでには2～3日程度かかることがあるでしょう。依頼をしてから査定を実施するまでの期間は不動産会社と売主自身のスケジュールによって変わるので、スムーズに査定を受けるには予定を開けておくことが大切です。
STEP3：不動産会社と契約して引き渡し
査定をしてもらった後は結果を聞き、不動産会社と契約するかどうかを決めます。査定結果に納得がいかない場合は交渉をし、合意できる条件に変更できないかを打診しましょう。もし条件の変更ができず、結果に納得がいかないなら、別の不動産会社に査定を依頼し直しても構いません。
査定を受けたからといって、必ずしもその不動産会社に買い取ってもらわなければならないわけではないことは覚えておきましょう。査定結果に納得がいくなら、契約をします。
契約書で定めたスケジュールで代金の支払いを受け、引き渡しをして買取は完了です。査定結果を聞いて契約、引き渡しまでの流れは交渉がスムーズに進むかなどによって異なりますが、大体1～2週間くらいで終わることが多いでしょう。
マンション買取の査定前に知っておくべきこと
マンションの買取査定をしてもらうなら、事前に次の3つのことを知っておきましょう。
- 事前に書類を用意しておく
- 複数社に査定を依頼する
- マンションの最終的な所有者を選べない
これらを把握しておくことで、よりスムーズに査定が受けられたり、納得のいく結果でマンションを買い取ってもらいやすくなったりします。
事前に書類を用意しておく
マンションの資産価値を査定するにあたっては、査定の前提となる基礎資料が必要になります。書類がないと査定金額が変わったり、査定自体がスムーズに進まなかったりすることもあるので、必ず事前に揃えておきましょう。マンションの買取査定において必要となる主な書類は以下の通りです。
- 固定資産評価証明書
- 登記済権利証
- 建物の形状を確認するための建物図面
- 地積測量図
- パンフレット
このうち、固定資産評価証明書は、市町村役場(東京23区の場合は都税事務所)で入手できます。 登記済権利証(いわゆる「権利証」)については、以前は紙媒体でしたが、現在は電子化され、「登記識別情報」の形で保管されています。
法務局のオンラインサービス(登記情報提供サービス)で「登記事項証明書」が入手できます。販売資料としても活用できるパンフレットは紛失しやすい資料ですので、物件を購入した時点から大切に保管しておきましょう。
また、昭和初期など、購入からかなりの年月が経過している物件では固定資産評価証明書や測量図、建物の図面などが紛失してしまったケースも少なくありません。その場合は固定資産税、物件の取得費などが概算による見積りとなるので、注意しておきましょう。
複数社に査定を依頼する
買取査定は必ず、複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産の査定価格は業者によってばらつきがあり、査定の低い業者に買取を依頼すると、大切な不動産物件の価値を買取価格に反映できない可能性があります。
また、業者によって査定スキルやノウハウに若干の差がありますので、少なくとも3社、理想としては5社以上の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定をつけた業者をピックアップしましょう。
不動産会社の査定スキルやノウハウを見きわめるポイントは、スタッフの対応力です。不動産売買は基本的にスタッフとのマンツーマン体制で進められるため、対応がきめ細やかなスタッフほど一連の売却プロセスをスムーズに進めることができます。
不動産会社には、それぞれに得意分野があります。たとえば、一戸建ての売買をメインに請け負っている業者にマンションの買取査定を依頼しても、正確な資産価値を算出することは難しいです。
「餅は餅屋」というように、マンション売却の際にはマンションの査定にたけた業者に査定を依頼することで物件の評価を高めることにつながります。また、過去の取引実績も業者選びの参考になりますので、ウェブサイトなどから取引実績をチェックするプロセスも欠かせません。
マンションの最終的な所有者を選べない
マンションを買取によって手放す場合、「売主が買主を選べない」ことが注意点として挙げられます。
買取では原則として、不動産会社が物件の所有権を買い取って再販する、という方式のため、仲介売却のように、売主自身が「こういう人に物件を買ってほしい」というニーズを反映させることはできません。
つまり、売却先は不動産会社になるものの、最終的に誰の手に渡るかは分からず、思い入れのあるマンションが自分の知らない誰かに住まれるという点は理解しておきましょう。
買取査定は安くなることに注意
通常の売却査定とは違い、買取査定では査定額や売却価格自体が安くなってしまう点には注意しましょう。これは買取ならではの特徴によるものであり、買取という方法を選ぶとどうしても仲介による売却よりは金額が下がってしまいます。
なぜ買取だと売却価格が安くなりやすいのか、理由を知って理解を深めておくことが大切です。
買取とは
そもそも買取とは、不動産会社が買主となって、売主と直接契約して売却する方法です。仲介による売却の場合は、売主と不動産会社が媒介契約を結んで仲介業務をしてもらい、その後個人の買主に売却します。
売却先が違うことはもちろん、買取だと不動産会社で買い取った後、リフォームや修繕などを行ってから再販をするという点が大きな違いです。
つまり、買取をする不動産は、リフォームなどで費用をかけて再販することを前提としていることから、この費用分を差し引き、仲介による売却よりは価格が下がると考えましょう。
買取と仲介の査定価格の違い
買取と仲介では査定価格自体も違っており、買取の場合は査定価格がそのまま成約価格となります。成約価格とは実際に契約して売却する金額であり、買取査定では不動産会社に提示された金額で売れると考えましょう。
一方仲介の場合は、最終的な成約価格は買主との交渉次第で決まります。そのため、査定価格通りに売れるとは限らず、査定価格より成約価格が下がったり、反対に交渉次第では査定価格以上で売れたりすることもあります。仲介における査定価格はその不動産が3カ月程度で売却できる、目安の金額と考えましょう。
また、買取の場合はリフォームや修繕などの費用を考慮して査定価格を決めるので、仲介の売却査定よりも金額は下がります。不動産会社やマンションの状態によっても異なりますが、基本的には相場価格の60～90％程度になることが多いです。
買取がおすすめな条件
仲介による売却ではなく、買取がおすすめなのは次の2つの条件に当てはまる場合です。
- 素早く現金化したい場合
- 事故物件などを売りたい場合
仲介による売却では、3カ月程度かそれ以上かかることが多く、売却までに時間がかかります。しかし、買取の場合は不動産会社との契約次第で売れるので、早いと1～2週間程度で売却が可能です。現金がすぐに必要な場合には、買取がおすすめといえます。
また、リフォームなどをしてから再販をするので、事故物件など、個人の買主を見つけづらいマンションでも、買取なら売れることが多いです。事故物件など、問題のあるマンションは仲介では売却が難しいですが、買取なら問題なく売却できることもあります。
買取をおすすめしない条件
買取がおすすめできず、仲介による売却が向いているのは、次の条件に当てはまる場合です。
- 売却期間に余裕がある場合
- 高く売りたい場合
マンションを売却するまでに余裕があるなら、無理に買取を選ぶ必要はありません。時間をかけてじっくり買主を探したほうが、より自分の条件に合う売却が目指せることも多いです。
また、買取では売却価格が下がるので、少しでも高く売りたい人にはおすすめできません。仲介での売却なら、買主との交渉次第で査定価格以上で売れることもあるので、高額売却を目指したいなら仲介で売ったほうが良いでしょう。
買取査定ではなく売却査定をしたほうが良い理由
マンションを売却するなら、買取査定ではなく売却査定に出したほうが良いことも多いです。主な理由としては、次の2つがあげられます。
- 買取に対応している会社が少ないから
- 理想とする条件で売れる可能性が高いから
売却査定ならではのメリットを知り、買取よりも仲介で売ったほうが良い理由について、理解を深めていきましょう。
理由1：買取に対応している会社が少ないから
そもそも買取はすべての不動産会社が対応しているわけではなく、実施している業者は少ないです。これは再販をするために修繕費などがかかり、資金力がないとこのシステム自体が実施できないからです。
つまり、地元の中小業者では買取に非対応であることも多く、基本的には大手の不動産会社に依頼することになるでしょう。対応している会社が少ないことで、依頼先の不動産会社の選択肢が狭くなってしまうことがデメリットです。
買取に限らず、査定の結果は不動産会社によって異なり、より良い条件で売るには複数社で比較する必要があります。売却査定は実施する業者が多いので、幅広い選択肢から比較できますが、買取の場合はこれが難しいです。
少ない選択肢から売却先を選ぶことになり、条件で損をしたり、納得できずにマンション売却で不満が残ったりしやすいことからも、売却査定のほうがおすすめといえるでしょう。
理由2：理想とする条件で売れる可能性が高いから
売却査定の場合は、より多くの不動産会社から査定を受けることができ、条件を比較しやすいです。そのため、より理想とする条件で売れる可能性が高く、マンション売却も納得して行いやすいでしょう。
また、査定価格が成約価格とはならないので、買主との交渉次第ではさらに好条件で売れることも少なくありません。買取だと査定価格がそのまま成約価格になり、さらなる好条件で売却を目指すことはできません。
しかし、売却査定なら結果はあくまで目安にすぎず、買主との交渉が上手くいくなら好条件で売ることができ、理想とする条件を目指せる可能性がある点も大きなメリットです。
買取査定が気になる人は一括査定サイトから
買取査定が気になる場合は、一括査定サイトを利用してみるとよいでしょう。一括査定サイトを使うことで、よりスムーズに査定を受けることができます。また、好条件で売れる可能性も探りやすく、マンションを納得して売りやすくなる点も、一括査定サイトならでへの魅力です。
一括査定サイトがおすすめな理由
業者による買取査定よりも、一括査定サイトがおすすめな理由としては、次の3つがあげられます。
- ネット上で査定を申し込める
- 複数社の査定結果を比較できる
- 仲介の場合の査定結果とも比較できる
一括査定サイトは物件情報をネットで登録すると、簡単に査定が受けられます。買取業者と連絡を取って、1社ずつ査定を申し込まなくて済むので、スムーズに査定が受けられるでしょう。
また、一度に複数社の査定結果が受け取れるので、業者ごとの違いを比較できる点もメリットです。さらに買取の査定価格だけではなく、仲介の場合だといくらになるのかも比較できます。
買取か仲介かで迷っている場合には、査定価格を見ることでどちらにすべきかが判断でき、不動産売却の選択肢を広げられる点も大きな魅力です。
一括査定サイトの代表例は「イエウール」
一括査定サイトは多数ありますが、その中でもイエウールがおすすめです。イエウールは一度に最大6社から査定を受けられるので、不動産会社ごとの条件をまとめて比較できます。
また、全国1,600社以上の業者と提携しており、選択肢が広い点も魅力でしょう。幅広い業者の中から訪問査定の依頼先を見つけられるので、自分に合った不動産会社を見つけやすいです。
イエウールを利用するには、サイトにアクセスして、査定したい物件の種別や所在地、物件情報などを登録するだけです。24時間無料で利用でき、素早く査定結果が受け取れるので、買取査定を行う場合はぜひ利用してみてください。
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査定を受けてからマンションの買取を検討
マンションの売却にあたっては、査定が何よりも重要です。複数の不動産業者に査定を依頼して物件の資産価値を把握することで、適切な売却価格を売り手自身も確認する必要があります。
買取以外にも仲介売却などの選択肢がありますので、両方のパターンについて詳細なシミュレーションを行い、よりメリットの大きい選択肢を見きわめましょう。