不動産鑑定を依頼するときの基礎知識|費用や注意点をおさえよう

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不動産を売却する予定がある方や、今ではなく今後売却するかどうかを検討しているという方は、売却価格をどのように決めるのでしょうか。

ここでは、不動産を売却する際、不動産鑑定が必要なのかそうでないのか、また必要なのはどのような場面なのかをお伝えします。鑑定する必要のある方に向けて、不動産鑑定を依頼する流れや注意しなければならないポイントなども紹介していきます。

不動産鑑定が自分にとって必要な手続きかを確認しながら、鑑定をお願いするか決める判断材料に役立ててみてください。

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不動産売却時に不動産鑑定は必要なのか

不動産鑑定は必ず必要というものではなく、必要な方もいればそうではない方もいます。では、必要なのはどのような場合なのかを次の項目でお伝えしていきます。

不動産鑑定は必ずしも必要ではない

不動産鑑定はより精密に資産としての価値を調べることができますが、依頼する費用はとても高額であることを認識しておきましょう。そのため、不動産鑑定は必ず行うものではなく必要な方のみの手続きとなります。

鑑定士に依頼するのではなく不動産屋で無料で査定する方法もありますが、公的なものではないため証明書としての効力をもちません。「不動産の価格を明確に出したい場合」や「不動産価格を他の人に知ってもらう必要がある場合」は不動産鑑定が必要になります。

次の項目で、一括査定でおすすめのサイトと、不動産鑑定が必要とする場面を解説します。自分にとって不動産鑑定が必要なのか確認しましょう。

不動産の相場感をつかむなら一括査定が便利

費用のおおよその相場はあるのですが、相場を調べるときは1社だけでなく複数の不動産会社に査定をするとよいです。いくつかの不動産会社に査定を依頼するには、無料の一括査定サイト「イエウール」を利用することをおすすめします。

イエウールに登録されている不動産会社は、優良な不動産会社のため安心して利用できます。必要項目を入力して検索するだけなので、初めての方でも簡単に査定ができます。複数の会社に一括査定をして、費用などを比較してみましょう。

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不動産鑑定をしたほうがよい場面とは

不動産鑑定は、特殊な不動産とされるホテルやゴルフ場などの売買取引をするときに利用されます。また、税務署に税金を抑えるための目的として鑑定評価書を提出する際にも利用されます。

具体的に不動産鑑定が必要なときはどのような場面なのかを紹介します。鑑定の利用が適した場面を把握することで、自分にとって必要なものかを確認できます。

  • 相続税を軽減するための証拠資料として税務署に提出する
  • 法人とその役員の間で不動産を売買する
  • 賃料改定のための裁判で利用する
  • 相続財産の分け方についてトラブルになった
  • 銀行から借り入れするための担保価値を示すため

不動産鑑定の依頼先を選ぶ際のポイント

不動産鑑定を依頼するとき、次のポイントを押さえて探してみましょう。不動産鑑定をする会社は、サービスや対応がそれぞれの会社で異なるため、選ぶときは信頼できる鑑定士に依頼しましょう。

まずは知り合いに当たってみるのがおすすめ

不動産鑑定士と接点のある企業もしくは人に紹介してもらう方法があります。 また、弁護士や公認会計士、税理士などに紹介してもらう方法や、各都道府県の不動産鑑定業者の一覧から選択する方法もあります。

それが難しい場合、不動産鑑定士と接点のある不動産コンサルティング会社などに紹介してもらうことも一つの方法です。紹介の場合、双方の信頼関係もあるので安心して依頼できます。

  • 接点のある企業や知人
  • 実績のある弁護士や公認会計士、税理士など
  • 不動産鑑定士と提携を結んでいる不動産コンサルティング会社

HPの充実さをチェック

初めてHPを見る人に対してもわかりやすく、しっかり管理されていて、口コミや質問などのコーナーが本当に利用したことのある方からの声を掲載しているか確認しましょう。ユーザー目線で分かりやすい説明を心がけているHPは、不動産鑑定士選定のポイントになり信頼性も高くなります。

質問の答えが、依頼者の問題解決につながる内容であるかチェックしましょう。また実績があり、要件を先送りにすることなく直ぐに対応するスピーディーさも大切です。さらにアフターフォローが充実した業者であることや、口コミの評判がよいことも選定のポイントになります。

  • 自身の問題に特化した不動産鑑定士を選択する
  • HPの内容を確認する
  • スピーディーで丁寧な対応をしてくれる
  • アフターフォローが充実している
  • 口コミなどの評判がよい

アフターフォローがある業者がよい

仕事が終わったので、今後何かあっても対応しないという業者ではなく、長期アフターフォローがしっかりしている鑑定事務所を選ぶことが大切です。 不動産鑑定士のアフターフォローの実績や内容を確認し、長期でどこまで対応してくれるのかを確認しましょう。

不動産に関連する問題は、そのとき解決しても別の形でトラブルが起こってしまう場合もあります。鑑定士の実績だけではなく、親身に対応してくれる人柄やサービス内容も踏まえた上で選ぶことが大切です。

  • アフターフォローが充実している
  • 長期で親身に対応してくれる
  • 納得できるサービス内容である

不動産鑑定にかかる費用について

不動産鑑定は無料で依頼することができず、必ず費用がかかります。費用を準備する必要があるため、鑑定が必要である場合はかかる費用を確認しておくことが大切です。

不動産鑑定の費用形態は大きく3種類

鑑定報酬は自由に設定でき、業界の定められたルールはなく、必ず必要というものでもありません。報酬体系は一般的に3タイプあり、次のように定められています。

民間の鑑定評価においてもこの基準で行う鑑定業者もありますが、法として定めているものではなく一般的な基準となります。タイプと特徴、採用している鑑定業者の状況も把握しておきましょう。

報酬タイプ特徴採用している鑑定業者
報酬基準型鑑定の報酬表を基準とする多い
積上げ型土地の大きさやなど、作業量を基準とする普通
定額型どんな物件に対してでも一律少ない

不動産鑑定にかかる費用相場

不動産鑑定書と不動産査定書では大きく費用が異なります。費用の相場を把握して、依頼する際の目安にしましょう。不動産鑑定書の方は高額になり、査定書の方は鑑定書を簡易化したものなので鑑定書と比較すると価格は安いです。

不動産鑑定の費用に決まった金額はなく、会社によって異なります。あくまでも相場なので、目安として把握しておくとよいでしょう。

不動産鑑定の費用相場

不動産鑑定の費用は一律ではありません。費用はそれぞれの会社によって異なり、一般的な相場の目安を知ることでおおよその費用の準備に役立てられます。決して安い価格ではないため、確認しておくことは大切なことです。

査定価格の傾向は、大手の鑑定会社は高い傾向があり、個人鑑定事務所は安い傾向があるので、予算を考えながら大手にするのか個人に依頼するのか検討しましょう。

不動産の評価額更地農地・林地土地と建物マンション
1,000万円以下20万円程度40万円程度25万円程度30万円程度
5,000万円以下25~30万円60~75万円30~50万円60~70万円
1億円以下30~40万円80~90万円50~60万円70~85万円

不動産査定書の費用相場

不動産査定書とは不動産鑑定評価書の簡略化したもので、国が定めている評価基準ではなく公的効力もありません。法人ではなく個人の不動産売却の場合、不動産会社でできる不動産査定書で十分対応できます。

鑑定評価書は高額であるため、法人ではなく個人の場合は簡易された査定書を依頼する方が多いです。そのため、ランクは低くなりますが、不動産鑑定士による有料の査定書というものが存在します。

不動産査定費用
更地10~15万円程度
土地と建物15~20万円程度
マンション

不動産鑑定を依頼する流れ

不動産鑑定を検討している方は、依頼するときの流れを確認しておきましょう。依頼する業者によってサービスや対応が異なるため、慎重に選ぶことが大切です。依頼を決定するまでの流れをしっかりと押さえておきましょう。

不動産鑑定の依頼先を選定し申し込む

不動産鑑定は頻繁に行うものではなく、初めて利用するという方が多いです。そのため、最初は無料で対応してくれる事務所は多く存在します。この無料サービスを活用して自分に合った業者を探しましょう。 複数の業社を比較した後、正式に鑑定を依頼します。

依頼先を選ぶことはとても重要なポイントになります。たとえ、知人の紹介であっても自分で次のポイントを確認しながら選ぶことが大切です。

  • 不動産鑑定の実務経験や実績がある
  • 現場の状況に応じで適切な提案ができる
  • 依頼者側の要望に合わせて鑑定を進めている
  • 鑑定評価費用は安すぎず妥当である

不動産鑑定に必要な書類を収集する

必要とされる書類がとても多いので、提出するまでの期間に余裕を持ちながら早めに準備を始めることが大切です。窓口が遠くて出向くことが難しい場合は郵送で請求することができますが、数日間かかるため計画的に準備することが大切です。

急いで手続きをすると、冷静に判断しなければならない場面で対応できず、トラブルの原因になる可能性があります。時間に余裕があると気持ちにも余裕ができるので、余裕も大事にしましょう。

取得場所が同じである場合は、まとめて郵送することで効率よく書類を収集することができます。必要書類と取得場所、取得するために必要な費用を表にまとめているので確認しておきましょう。

書類名取得する場所取得に必要な費用
納税通知書毎年6月に送付されるものを使用再発行の場合は数百円の手数料
全部事項証明書法務局の窓口またはWEBから
  • 窓口:600円
  • オンラインで郵送:500円
住宅地図地図会社などのHPからダウンロード1枚525円
公図法務局の窓口またはWEBから
  • 窓口:450円
  • オンラインで郵送:450円
建物図面・各階平面図
道路台帳各自治体の窓口1枚300円程度
上水道配管図水道局の公式サイトで交付・閲覧が可能(東京都水道局の場合)抄本の交付:400円、閲覧1回:300円
下水道台帳東京都水道局の場合は無料で閲覧可能
ガス配管図各ガス会社で取得大手ガス会社の場合は公式サイトから無料で取得可能

不動産を鑑定してもらい鑑定評価書を受け取る

不動産鑑定の手続きは、それぞれの会社によって期間は異なり、1週間かかるものもあれば1ヶ月程度かかるものもあります。 鑑定士から評価書の説明を受け、書類が無事そろえば手続き完了となります。

急いでいる方は、相談すれば個別で対応してくれるところもあります。キャンセルをする際は、現地実査日まで受け付けしますが、実査日以降のキャンセルは料金が発生するので注意しましょう。

不動産鑑定を依頼する際の注意点

実際に、依頼するときに十分に注意しなければならないポイントがあります。次の内容を把握して、トラブルのないスムーズな手続きができるよう確認しておくことが大切です。

不動産鑑定結果は同じではない

依頼した鑑定業者によって、鑑定評価の結果は異なります。決して価値が一致することはないので、複数の不動産鑑定の見積もりをお願いしたいところですが費用がかさむため、無料一括査定の検索を利用するとスムーズに探すことができます。

注意したいポイントは、安さを重視しているところです。「安さだけを売りにしている不動産鑑定士は要注意」ということを認識しておきましょう。鑑定士の報酬は作業時間に比例します。そのため、安く対応するということは、その分手抜きをしている可能性があると考えることが無難です。

不動産鑑定書でなくてもよい可能性がある

鑑定書としての公的効力を必要としない場合は「簡易鑑定評価」や「意見書」を活用することで大幅に費用を抑えることができます。

簡易鑑定評価は公的効力はもちませんが、必要最低限な書類となる有効な簡易版鑑定評価書です。意見書は不動産の取引を行うための意思決定に有効な検討用資料のことです。

用途に合わせて依頼することが大切で、公的証明力が必要な場面や公平性が必要な場面がない場合は不動産鑑定書は必要ないことを知っておくことです。

不動産鑑定が本当に必要なのか検討しよう

不動産を売却するにあたり、不動産鑑定の基礎知識を知っておくことで、鑑定を依頼するときに用意する書類や一般的な相場価格を把握することができます。

鑑定書ではなく簡易鑑定評価や意見書で対応できる場合もあり、鑑定書と比較すると大幅に費用を抑えられるので、自分にとって不動産鑑定が必要であるかを今一度確認することが大切です。

一般的な相場価格を紹介しましたが、会社によって価格や対応も異なります。信頼できる不動産鑑定士にお願いするためにも、「選ぶ際のポイント」を押さえて長くアフターフォローしてくれる鑑定士にお願いしましょう。

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