不動産売却の手付金とは?仕組みや受け取るまでの手順を解説!

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

不動産売却を進めると手付金という言葉を耳にすることが多いと思います。

手付金とは、売買契約が結ばれた際、債務不履行があった時の違約金として買主から売主に対して支払われるお金のことをさします。

手付金は、不動産売却を円滑に進ませる役割を持っています。しかし同時に手付金をめぐるトラブルも存在します。

今回は手付金をめぐるトラブルと対処法、手付金の種類や手付金を受け取るタイミングについて説明していきます。

不動産売却の費用全般について知りたい方は、 「不動産売却の費用は何種類?費用の一覧と減額する方法を解説!」  の記事をご覧ください。

 

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

↑こちらから査定を依頼できます!↑

手付金とは何か

不動産売却における手付金とは、何を指す言葉なのでしょうか?

手付金とは、一般的に不動産売却をする売主が、最初に受け取る金銭を指します。

手付金は法律上の取り決めが設定されており、契約を放棄した側にペナルティを課すようにし行われる契約をより買主にとっても、売主にとっても安心できるものにしています。

具体的なペナルティは以下の通りです。

  • 買主が契約を放棄した場合は、買主が払った手付金は売主のものとなる
  • 売主が契約を放棄した場合は、買主から預かった手付金を返還し、手付金と同額のお金を買主に払わなければならない

手付金以外にも不動産売却を行う際には、買主が売主に払うお金として手付金以外に内金申込証拠金の2種類存在します。

この章では、「内金」と「申込証拠金」との違いを明確にしていきます。

内金との違いは?

内金は、売買契約後に売買代金の一部を買主から売主へ先に払うお金のことを指します。

内金と手付金の違いとして、手付金と違い法律上の取り決めがないという点があげられます。

基本的に内金は手付金以外のお金としてあらかじめ売主が金額を設定しており建物契約の際には設定される事は多いですが、一般的な不動産売買契約には、「内金」のやり取りはあまりありません。

もし取引の場で、内金が発生したとしても、手付金のように法律上の取り決めがないため、契約を放棄すれば、内金は返還されます。

申込証拠金との違いは?

申込証拠金とは、他者が契約する前に購入意思を示す証として、不動産会社に支払うお金のことを指します。

申込証拠金も内金と同様、契約成立後に支払います。

申込証拠金は、物件の金額そのものに含まれているので、契約成立の際は申込証拠金を引いた金額を支払うことになります。

申込証拠金は、売主側のルールによって決められる金額のため内金同様、法律上の取り決めはありません。

もし取引の場で申込証拠金が発生したとしても、手付金のように法律上の取り決めがないため契約を放棄すれば、内金同様、返還されます。

不動産が売れるか気になっている方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

60秒ほどの入力でかんたんに査定依頼は完了します以下のバナーを押して、査定依頼に進みましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

 

手付金の性質

手付金には、金銭のやり取りやペナルティにより法律関係を安定させることで、不動産売買の契約が成立していることを明確に表す役割があります。

手付金には、3つの性質があります。

証約手付

契約の成立を証明するために交付される手付のことを証約手付けと言います。

売買契約などが締結されるまでにはいろいろな交渉段階があり、どの時点で契約が成立したのかが明確ではありません。

契約の成立を証明するために交付される手付のことを証約手付けと言います。

つまり証約手付とは買い主による、「私がこの不動産を買います」という意思証明を形に残したものと言えます。

ただし日本では、手付とは原則として解約手付とされています。

解約手付についても確認しておきましょう。

解約手付 

解約手付とは、不動産売買において売主や買主が「契約を解除する」ためのルールです。

買主が契約を解除する場合は、手付金を放棄する。

売主が契約を解除する場合は、買主が支払っている手付金の2倍の金額を支払う。

解約手付について買主が契約を解約する場合と売主が契約を解約する場合を説明をしていきます。

買主が解約する場合売主に支払っている100万円を放棄する(買主側に100万円の損失)※この場合の手付金の放棄のことを「手付流し」と言います。
売主が解約する場合買主から預かった100万円を2倍にして返す(売主側に100万円の損失)※この場合の手付金の返却を「手付倍返し」と言います。

 

違約手付

違約手付とは、買主が不動産売買で決められた債務を果たさなかった場合に、手付金が没収される手付のことを指します。

また売主が債務を果たさなかった場合には、売主は買主に手付金の2倍の金額を支払わなければいけません。

買主が手付金100万円を払っている場合を例に具体的に解説していきます。

買主が債務不履行を行った場合買主は手付金100万円が違約金として売主に没収される
売主が債務不履行を行った場合売主は手付金100万円を買主に返却する
手付金と同じ100万円を違約金として、買主に支払う

 

手付金はどのように決めれば良いか

手付金は不動産売買時に、買主が売主に支払うお金ですが、値段はどうやって決まるのでしょう? 

この章では、値段が誰が決めるのかや手付金の相場、値引き交渉について説明していきます。

手付金の相場はいくらなのか

手付金の相場は、基本物件価格の5%~10%と決まっていますが、不動産売買の状況によって変動する場合があります。一緒に見ていきましょう。

物件が新築の場合

新築で建築中の物件の手付金の相場は、物件価格の約5%です。建物が出来上がっている場合の手付金の相場は、物件価格の約10%です。

例えば、物件が新築で価格が5000万円の場合、建築中であれば250万円、完成していれば500万円となります。

中古の物件の場合

中古の物件の手付金も物件価格の5%~10%とされています。

手付金の値段の上限はあるのか

手付金の値段の相場の上限は、売主が個人か法人(不動産会社)かで変わります。

なぜなら個人には手付金の額の制限がなく、法人の場合は法律で物件価格の20%以内と決まっているからです。

売主が個人の場合、手付金に上限はないため相場を見て、売主と買主が相談しながら決めていくことになります。

法人の場合は、法律で手付金は物件価格の20%以内と決まっていますので、必ず決められた範囲にとどめなければなりません。

不動産売買の手付金は、基本相場の5%~10%で取引されることが一般的でありますが売主が個人の場合、法人に比べて買主と相談しながら自由に裁量できることができます。

 

手付金受け取りのタイミングと流れ

この章では、手付金を受け取るタイミングと手付金支払いまでの期日、手付金を受け取った後の流れについて説明していきます。

手付金を受け取るタイミングはいつか

手付金を受け取るタイミングは、基本的に不動産売買締結時となっています。

不動産売買において、売買代金は2回に分けて支払われます。1回目は不動産売買契約締結時で、手付金が支払われるわけです。

不動産売買契約締結は、手付金支払いの期日によって決まることがあります。

なぜなら手付金支払いの期日が、買主の不動産売買契約をキャンセルできる期限と同じだからです。

なので、手付金の支払い(不動産売買契約締結)が長引けば長引くほど買主による契約キャンセルの可能性が高まるということです。

契約締結を最優先にして期日を短くしたりすると、買主が不安になり契約キャンセルを行う可能性が高まります。

期日の平均期間は1か月半ですので、期日を決める場合は平均期間を参考にしたり、不動産会社に相談する等して決めるようにしましょう。

手付金を受け取った後の流れ

手付金を預かった後は、2回目の売却代金が払われるのを待ちます。

また2回目の売却代金の支払いは、1回目の手付金支払いから1か月半かかります。

なぜなら買主が住宅ローンの申請を行っている場合が多く、審査の結果が出るまでに時間がかかるからです。

また2回目の不動産売却代金が手に入っても全てを自由に使えるわけではありません。

売却した物件に住宅ローンの残債が不動産にまだ残っていると、抵当権の抹消ができず、不動産を買い取った買主の担保にされてしまうからです。

ローン以外にも物件引き渡しまでの管理費・維持費が発生します。

売却代金が手元に入ったら、ローン残債や物件の管理費・維持費についての計算をするようにしましょう。

 

契約締結前にかかる費用

手付金は、売主が買主から預かる収益のようなものでありますが、逆に不動産売買時に売主側にかかる費用は、どんなものがあるのでしょう。

順を追って見ていきましょう。

 

仲介手数料

仲介手数料は、不動産売却活動を行ってくれた不動産会社に対して支払うお金です。

不動産売却を行う際、集客率を上げるため、不動産会社に売却活動依頼を出すのがメジャーなため必ず発生する費用と言えます。

仲介手数料の相場は明確に決まっていませんが、基本的に「物件価格の3%+6万円」という金額を仲介手数料として設定している不動産会社が多いのが現状です。

仲介手数料の明確な相場が決まっていない以上、不動産会社は法によって定められている上限額を仲介手数料として提示することもあり得ます。

宅建業法の「解釈・運用の考え方」では、報酬の限度額は当然に請求できるものではなく、仲介手数料は不動産会社と依頼者相互の協議によって取り決められるものと書かれています。

不動産会社に不動産売却依頼を出す場合、仲介手数料を協議するということを念頭においておきましょう。

印紙税

不動産売却によって発生する印紙税とは、不動産売買契約成立時に発行される「不動産売買契約書」に対して、その価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことを指します。

印紙税の金額は国税庁によって定められており、契約書に書いてある不動産の売却金額によって決まります。

また印紙税が課される不動産売買契約書には、軽減税率という特別措置法を適応することができるため、課せられる税金最大半額まで減額することができます。

減税前と減税前の印紙税の金額を表を載せているので、しっかりと見ておきましょう。

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 200万円以下のもの400円200円
200万円を超え 300万円以下のもの1000円500円
300万円を超え 500万円以下のもの2000円1000円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5000円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円5万円
5億円を超え 10億円以下のもの20万円10万円
10億円を超え 50億円以下のもの40万円20万円
50億円を超えるもの60万円30万円

 

登記費用

登記費用とは、「登記」を行うのにかかる費用のことを指します。

登記とは、不動産の所有権が誰のものであるかをはっきりさせるための行為を指します。

不動産売却を行う際、なぜ登記という費用が発生するかというと、「抵当権を抹消するため」です。

抵当権とは、簡単に説明すると銀行が持っている住宅ローンを組んだローン申請者が返済不可能になった際に、住宅を担保として差し押さえられる権利のことを指します。

「抵当権」を消しておかないと、ローンを返済しているはずなのに、書類上ではまだ負債の残っている物件として扱われるため、不動産売却が不利に進みます。

また抵当権が抹消されていない物件を買った買主が、建物を差し押さえられてしまう可能性もあるため、必ず抵当権を消しておく必要があるのです。

 

登記費用の内訳は、以下の二つに分かれます。

  1. 司法書士への依頼料
  2. 登録免許税

司法書士に依頼するメリットとして、

  • 依頼するだけで抵当権抹消に必要な手続きを進めてくれる
  • 書類の不備がないため、スムーズに手続きが進む

という2点が上げられます。

 

手付金以外に得られるお金

不動産売却を行う際、売主には手付金や内金や申込証拠金以外に契約成立前後で受け取れるお金が存在します。

この章では、いつどんなお金を受け取れるかを説明していきます。

固定資産税・都市計画税

不動産売買契約が締結された後、固定資産税・都市計画税の納税義務者は売主となっているため、売主は売った物件の1年分の税金を払う必要があります。

しかし1年の途中で不動産の所有者が変わっているため、売主と買主の間で話し合って、負担分担を決めるのが一般的です。

しっかりと買主と話し合って、税金の負担額を明確にしておきましょう。

管理費・修繕積立金

マンションの場合であれば、翌月分を当月に支払う方式を採用しているマンションが多いです。

そのため、先払いしている管理費・修繕積立金を買主との間で、精算することができるのです。

例えば、1月15日に引き渡しを行ったとすると、1月16日から31日までの管理費・修繕積立金を買主があらかじめ払っているということになります。

この場合、買主との協議を行うことで精算を行うことができます。

 

手付金のトラブル事例

不動産売買契約が締結しても、次の支払いまでに買主側による契約解除が起こると手付金をめぐってのトラブルや買主がローン審査に通らないトラブルが起こったりします。

この章では、

  • 不動産売買がキャンセルになる場合
  • 不動産買主がローン審査に通らなかった場合
  • 手付金だけもらって年を越した場合

のトラブルと対処法について解説していきます。

不動産売買がキャンセルになる場合

不動産売買がキャンセルになる場合は、買主が契約解除をする場合と売主が契約解除をする場合があります。

特に売主側が被害を被るケースは、買主が手付金を破棄しないケースです。

不動産売買において買主が契約解除を申し出た場合、買主は売主に払った手付金を破棄しないければいけません。

しかし買主の中には、物件に難癖を付けることで「売主による物件の偽造」として、手付金を取り戻そうとすることもあります。

もちろん物件の契約内容に偽造があれば手付金は返ってきます。

買主の「問題を偽造する」行為や「契約内容を後になって間違って解釈していた」などの発言が認められるわけもありません。

こういった買主がいることも踏まえてあらかじめ、契約書に不備がないようにしておきましょう。

不動産買主がローン審査に通らなかった場合

他のトラブル事例として、買主がローン申請に通らないケースがあげられます。

買主が契約解除を申し立てた場合、売主は手付金を手にすることができます。

では、買主がローン審査に落ちた場合は、どうなるのでしょうか?

結論から言ってしまうと、売主は手付金を手にすることはできません。

具体的な仕組みを説明すると、買主がローン審査に落ちた場合、住宅ローン特約が適用されます。

この「住宅ローン特約」では、買主が宅ローン審査に落ちたことで売買契約が解除されてしまった売主は買主に返却することを定められています。

買主がローン審査に落ちた場合は、この特例にしたがって手付金を買主に返却するようにしましょう。

また他の優良な物件に移るために虚偽の証明書を提出し「住宅ローン特約」を使って、契約を破棄、手付金も取り戻そうとする買主もいます。

しかし、不正なローン申請を行うと「住宅ローン特約」での契約解除はできないため、買主に手付金を返す必要はありません。

手付金だけもらって年を越した場合

不動産売却契約が成立して手付金をもらい、その後の残金の入金が翌年になる場合、譲渡所得の確定申告はどういった内訳になるのでしょうか?

今回のような手付金と残金を受け取る年が違うケースの場合、確定申告をする日にちのパターンは2つあります。

  1. 残金を受け取った日にちの年に確定申告を行う
  2. 売買契約を締結した日(手付金を受け取った日)の年に行う

以上の2つのパターンに分かれます。

まだ分からない事がある。他に悩んでいることがあるという方は、税務署に問い合わせてみましょう。

 

トラブルに注意して上手く売却を進めましょう

不動産売却において手付金は取引をより円滑にするために存在していますが、同時に手付金に関するトラブルが多いのも確かです。

トラブルの中で多いのが、買主の契約解除によるトラブルです。

不動産売買を上手く進めるためには、こういったトラブルへの対処をあらかじめしておく必要があります。

トラブルへの対処や他にも不動産売却で分からないことがある場合は、不動産会社に相談するのも1つの手と言えます。

↑完全無料で査定依頼できます↑

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却で仲介手数料はいくらかかるか|その仕組みを徹底解説」  の記事をご覧ください。
また、 「不動産売却の登記費用はいくら?費用の内訳や必要な書類を解説!」    という記事や、「不動産売却時に使える取得費とは|なにが該当するか各ケースを解説」という記事、「不動産の売却で減価償却を正確に計算し納税の際の節税にも役立てる」という記事もご覧ください。

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?