不動産売却の手付金とは?手付金の相場や気を付けることを解説

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不動産売却を進めると手付金という言葉を耳にすることが多いと思います。

手付金とは、売買契約が結ばれた際、債務不履行があった時の違約金として買主から売主に対して支払われるお金のことをさします。

手付金は、不動産売却を円滑に進ませる役割を持っています。しかし同時に手付金をめぐるトラブルも存在します。

今回は手付金をめぐるトラブルと対処法、手付金の種類や手付金を受け取るタイミングについて説明していきます。

不動産売却でかかる費用について知りたい方は、「不動産売却でかかる費用は?費用の一覧と節約する方法を解説!」 という記事をご覧ください。

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不動産売却における手付金とは

不動産売却における手付金とは、何を指す言葉なのでしょうか。また、どのように不動産売却に関わるのでしょうか。

ここでは、手付金はどのようなもので、不動産売却でどのような役割を果たすのか説明していきます。

手付金とは何か

不動産売却における「手付金」とは、売主が買主から受け取るお金の一つで、契約が成立したことの証拠金としての役割を持ちます。

手付金は法律上の取り決めが設定されており、契約を放棄した側にペナルティを課すようにし行われる契約をより買主にとっても、売主にとっても安心できるものにしています。

具体的なペナルティは以下の通りです。

  • 買主が契約を放棄した場合は、買主が払った手付金は売主のものとなる
  • 売主が契約を放棄した場合は、買主から預かった手付金を返還し、手付金と同額のお金を買主に払わなければならない

手付金の3つの性質

手付金には、金銭のやり取りやペナルティにより法律関係を安定させることで、不動産売買の契約が成立していることを明確に表す役割があります。

手付金には、3つの性質があります。

証約手付

契約の成立を証明するために交付される手付のことを証約手付けと言います。

売買契約などが締結されるまでにはいろいろな交渉段階があり、どの時点で契約が成立したのかが明確ではありません。

契約の成立を証明するために交付される手付のことを証約手付けと言います。

つまり証約手付とは買い主による、「私がこの不動産を買います」という意思証明を形に残したものと言えます。

ただし日本では、手付とは原則として解約手付とされています。

解約手付についても確認しておきましょう。

解約手付

解約手付とは、不動産売買において売主や買主が「契約を解除する」ためのルールです。

買主が契約を解除する場合は、手付金を放棄する。

売主が契約を解除する場合は、買主が支払っている手付金の2倍の金額を支払う。

解約手付について買主が契約を解約する場合と売主が契約を解約する場合を説明をしていきます。

買主が解約する場合売主に支払っている100万円を放棄する(買主側に100万円の損失)※この場合の手付金の放棄のことを「手付流し」と言います。
売主が解約する場合買主から預かった100万円を2倍にして返す(売主側に100万円の損失)※この場合の手付金の返却を「手付倍返し」と言います。

違約手付

違約手付とは、買主が不動産売買で決められた債務を果たさなかった場合に、手付金が没収される手付のことを指します。

また売主が債務を果たさなかった場合には、売主は買主に手付金の2倍の金額を支払わなければいけません。

買主が手付金100万円を払っている場合を例に具体的に解説していきます。

買主が債務不履行を行った場合買主は手付金100万円が違約金として売主に没収される
売主が債務不履行を行った場合売主は手付金100万円を買主に返却する
手付金と同じ100万円を違約金として、買主に支払う

 

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不動産売却をするときに手付金について気を付けること

不動産売却における手付金がどのようなものか理解が深まったと思います。

続いて、不動産売却をするときに手付金について何を気を付けるべきか解説していきます。

手付金について気を付けることは以下の4つです。

  • 妥当な手付金の金額を設定すること
  • 妥当な手付解除期日を設定すること
  • 金額・解除期日を契約書に明記すること
  • 手付金は原則現金でやり取りすること

妥当な手付金の金額を設定すること

不動産売却では、手付金を高すぎず安すぎない妥当な金額を設定するように気を付けましょう。

個人が売主の不動産売却だと手付金の額の制限がないため、手付金の額は買主と相談しながら自由に決定することが出来ます。

しかし、手付金の金額が高すぎると、買主側が敬遠するだけではなく売主側の都合で契約解除をする場合に大きく損をしてしまう可能性があります。一方、手付金の金額が安すぎると、買主が契約をキャンセルしやすくなってしまいます。

手付金の相場は、不動産の売却価格の5%~10%が目安です。どんなに高くても手付金は売却価格の20%までにとどめましょう。

法人が売主の不動産売却の場合、手付金は法律で物件価格の20%以内と上限が決まっているからです。

妥当な手付解除期日を設定すること

理由を問わず相手方の承認の必要なく売買契約を解除できる期限のことを、手付解除期日といいます。不動産売却では、長すぎず短すぎない妥当な手付解除期日を設定するように気を付けましょう。

手付解除期日が長すぎると、買主によって手付解除されやすくなってしまいます。一方で、手付解除期日があまりにも短いと買主に不安を与え、そもそも契約が成立しない恐れがあります。

手付解除期日の目安は、売買契約を交わしてから1か月半です。売主と買主の間で明確に手付解除期日を定めておくようにしましょう。

金額・解除期日を契約書に明記すること

トラブルを避けるためにも、手付金の金額と解除期日を売買契約書に明記するようにしましょう。

金額はもちろんですが、解除期日がいつなのかも明記しておく必要があります。明確に手付解除期日を定めていないと、民法の規定で「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」という曖昧な期限になってしまうからです。

「契約の履行」とは、売買成立に向けて必要な行動を起こした時だとされています。例としては、「売主が所有権移転の仮申請をした時」「買主が中間金や残りの代金を支払った時」などです。

しかし、一般的には所有権移転申請や買主による代金支払いは引渡しと同時に行われます。すると、引渡し日まで手付解除が可能ということになってしまうため、明確に解除期日を定めたうえで、契約書に明記しましょう。

手付金は原則現金でやり取りすること

不動産売却では、手付金は原則現金でやり取りするように気を付けましょう。

基本的に不動産売買契約締結時に手付金を受け取りますが、現金ではなく振り込みの場合契約書に署名・捺印してから実際に手付金を受け取るまでにタイムラグが生じます。

そのため、万が一契約で不備があった場合などに手付金を巡ってトラブルに発展してしまう恐れがあります。

そこで、手付金は売買契約時に不動産会社の立ち合いのもと買主から現金で受け取ることが出来るように、事前に買主との間で確認を取っておきましょう。

また、買主がローンを組んで不動産を購入する予定の方であれば、手付金を確保するために借金をしないように注意しておきましょう。ローン本審査が通らない恐れがあるからです。

手付金のトラブル事例

不動産売買契約が締結しても、次の支払いまでに買主側による契約解除が起こると手付金をめぐってのトラブルや買主がローン審査に通らないトラブルが起こったりします。

この章では、

  • 不動産売買がキャンセルになる場合
  • 不動産買主がローン審査に通らなかった場合
  • 手付金だけもらって年を越した場合

のトラブルと対処法について解説していきます。

不動産売買がキャンセルになる場合

不動産売買がキャンセルになる場合は、買主が契約解除をする場合と売主が契約解除をする場合があります。

特に売主側が被害を被るケースは、買主が手付金を破棄しないケースです。

不動産売買において買主が契約解除を申し出た場合、買主は売主に払った手付金を破棄しないければいけません。

しかし買主の中には、物件に難癖を付けることで「売主による物件の偽造」として、手付金を取り戻そうとすることもあります。

もちろん物件の契約内容に偽造があれば手付金は返ってきます。

買主の「問題を偽造する」行為や「契約内容を後になって間違って解釈していた」などの発言が認められるわけもありません。

こういった買主がいることも踏まえてあらかじめ、契約書に不備がないようにしておきましょう。

不動産買主がローン審査に通らなかった場合

他のトラブル事例として、買主がローン申請に通らないケースがあげられます。

買主が契約解除を申し立てた場合、売主は手付金を手にすることができます。

では、買主がローン審査に落ちた場合は、どうなるのでしょうか?

結論から言ってしまうと、売主は手付金を手にすることはできません。

具体的な仕組みを説明すると、買主がローン審査に落ちた場合、住宅ローン特約が適用されます。

この「住宅ローン特約」では、買主が宅ローン審査に落ちたことで売買契約が解除されてしまった売主は買主に返却することを定められています。

買主がローン審査に落ちた場合は、この特例にしたがって手付金を買主に返却するようにしましょう。

また他の優良な物件に移るために虚偽の証明書を提出し「住宅ローン特約」を使って、契約を破棄、手付金も取り戻そうとする買主もいます。

しかし、不正なローン申請を行うと「住宅ローン特約」での契約解除はできないため、買主に手付金を返す必要はありません。

手付金だけもらって年を越した場合

不動産売却契約が成立して手付金をもらい、その後の残金の入金が翌年になる場合、譲渡所得の確定申告はどういった内訳になるのでしょうか?

今回のような手付金と残金を受け取る年が違うケースの場合、確定申告をする日にちのパターンは2つあります。

  1. 残金を受け取った日にちの年に確定申告を行う
  2. 売買契約を締結した日(手付金を受け取った日)の年に行う

以上の2つのパターンに分かれます。

まだ分からない事がある。他に悩んでいることがあるという方は、税務署に問い合わせてみましょう。

トラブルに注意して上手く売却を進めましょう

不動産売却において手付金は取引をより円滑にするために存在していますが、同時に手付金に関するトラブルが多いのも確かです。

トラブルの中で多いのが、買主の契約解除によるトラブルです。

不動産売買を上手く進めるためには、こういったトラブルへの対処をあらかじめしておく必要があります。

トラブルへの対処や他にも不動産売却で分からないことがある場合は、不動産会社に相談するのも1つの手と言えます。

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もっと詳しく知りたい方は、「不動産売却の仲介手数料はいくら?相場や値引き、注意点を解説」の記事をご覧ください。

また、 「不動産売却にかかる登記費用とは?費用の内訳やいくらかかるか解説!」  という記事や、「不動産売却時に使える取得費とは|なにが該当するか各ケースを解説」という記事もご覧ください。

他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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