不動産売却で仲介手数料はいくらかかるかを徹底解説

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不動産売却の仲介手数料とはどのくらいかかるのか、安くすることはできるのかを把握しましょう。また仲介手数料以外にかかる費用についても解説します。

不動産の売却をする際には、一般的に不動産会社に仲介を依頼します。

売却が成立すると、不動産会社には成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は少なくとも数十万円から、売却価格によっては100万円を超える場合もあります。

売却前にある程度把握して計算に入れておかないと、高額な手数料に驚いてしまう人も少なくありません。

 

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不動産売却時の仲介手数料とは?

仲介手数料について話を進める上で、「そもそも仲介手数料とはどんなものか」を正確に把握しておかなくてはなりません。そこで、まずは仲介手数料の概要から見ていきましょう。

仲介手数料とは

仲介手数料は、物件が売却できた際に、仲介した不動産会社に支払う手数料のことです。不動産会社は媒介契約を結ぶと物件情報サイトに情報を載せたり、チラシを作成したり、物件の見学に立ち会ったりなど、売却活動を行います。

そして、その活動によって買い主が見つかった際に成功報酬として仲介手数料を支払います。そのため、売買契約を交わすまでは支払う必要はないということになります。

仲介手数料に含まれるもの

仲介手数料は、不動産会社が物件を売り出すために発生した費用を含む成功報酬です。不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社では物件の広告を出したり、チラシを配布したり、物件見学に立ち会ったり、さまざまな売却活動を行ってくれます。

不動産会社は、売り主と買い主との売買契約が成立しなければ、仲介手数料を受け取ることができないと定められています。そのため、売買契約が成立しなければ広告費や交通費などの経費がどれだけかかっても請求されませんのでご安心ください。

また、仲介手数料には成功報酬だけでなく、不動産に関するさまざまな手続きや書類作成の費用も含まれています。不動産会社によって内容が違う場合もありますが、具体的には主に以下のようなものが含まれます。

  1. 住宅ローンの残債についてのアドバイス
  2. 売買契約書などの売買に関する書類の作成
  3. 火災保険などの保険の代行手続き
  4. 重要事項の説明と契約手続き、支払い手続き
  5. 権利移転登記など各種手続き

どこまで責任をもってもらえるのか、事前に不動産会社とよく相談して決めておきましょう。

仲介手数料に含まれないもの

売買契約が成立しなければ不動産会社は仲介手数料を受け取ることができません。

そのため、なかなか買い主が決まらなかったりなど、仲介手数料以上の費用がかかってしまうと大赤字になってしまいます。そのため、仲介手数料とは別で下記のような費用の支払いが発生することもあります。

  1. 室内の掃除や修繕
  2. 不用品の処分
  3. 荷物の預かり
  4. プロによる物件の撮影やCGを使った特別な広告作成など

売却契約を結んだ不動産会社と、どこから仲介手数料に含まれるのか、あらかじめよく相談し、確認するようにしましょう。

 

不動産売却にかかる仲介手数料はいくら?

仲介手数料は、不動産会社が自由に決められるようになっていますが、法律によって上限が設けられています。また、手数料は売買価格によって料率が異なります。

売買価格(税込)料率(税抜)
200万円以下の部分売却金額の5%
200万円超400万円以下売却金額の4%
400万円超は売却金額売却金額の3%

不動産の売却価格は400万円を超えることが多いです。400万円を超える場合の仲介手数料について、下記の速算法を用いて簡単に求めることができます。

仲介手数料=売却金額×3%+6万円+消費税

この計算式で「+6万円」の意味は、400万円超の部分との差額が6万円になるという意味です。200万円までの5%から3%を引いた残りの2%分が4万円、200万円超から400万までの4%から3%を引いた残りの1%分が2万円、合計すると6万円となります。400万円を超える場合には、この6万円は必ずかかってくるので、+6万円とすると計算が楽になるのです。

一般的な仲介手数料の税率

不動産を売却すると、売買契約書に貼る収入印紙の印紙税、売却益が出た時には譲渡所得税や住民税といった税金がかかります。マンションを売却する場合の不動産会社への仲介手数料にも、何らかの税金がかかるのではないかと心配している方もいるようです。

不動産会社へ支払う仲介手数料に対しては、日常の買い物をした時と同じ消費税がかかります。不動産売買に関するお金だからと言って、消費税の税率が変わることもありません。現在の消費税率は10%なので、不動産会社への仲介手数料にかかる消費税も10%となります。

実際に計算してみよう

それでは実際に、マンションを売却した場合に不動産会社への仲介手数料がどのくらいの金額になるのか、具体例を挙げて計算してみましょう。

マンションの売却価格計算式税込み仲介手数料の上限
500万円(500万×0.03+6万)×1.123万1,000円
1,000万円(1,000万×0.03+6万)×1.139万6,000円
3,000万円(3,000万×0.03+6万)×1.1105万6,000円
5,000万円(5,000万×0.03+6万)×1.1171万6,000円
1億円(1億×0.03+6万)×1.1336万6,000円

 

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、売り主と買い主が売買契約を結ぶ際に半額、物件の引き渡しの際に残りの半額、というように2回に分けて支払いをします。たとえば売買価格が3,000万円だった場合は、仲介手数料が105万6000円となりますので、2回に分けると52万8000円になります。

売買契約を結ぶとき

売買契約までに買い主は売り主に手付金を振り込むので、その中から仲介手数料の半額が支払われることがほとんどです。ここでは仮に手付金を、売買金額の5%である150万円とします。ちなみに手付金は、売買代金の20%以内であればいくらに設定してもよいとされています。手付金が150万円であれば、それで仲介手数料の半分である52万8000円は十分に支払うことができます。

物件引き渡しのとき

買い主が売り主に売買金額を振り込んでから、それを確認して物件の引き渡し手続きを行います。ここで振り込まれる売買金額は、手付金を引いた金額になります。そして、残りの半分52万8000円の仲介手数料を支払います。 売買金額以上の住宅ローンがない場合には、このように余裕をもって仲介手数料は支払うことができます。

 

仲介手数料の値引きはできるのか?

実は、仲介手数料は値引きできる場合があります。どのようなときに値引きできるのかを知って、活用できるのであればぜひ不動産会社に相談してみましょう。

専任媒介契約ならできる可能性あり

仲介手数料の値引きは、仲介を依頼する前に交渉してみましょう。仲介を依頼すると、不動産会社と媒介契約と締結しますが、契約内容によって不動産会社が有利になることがあります。それを交換条件として、値引くことができる場合があります。

媒介契約には、以下の3種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

このうち、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」は、他の不動産会社には依頼することができない契約です。つまり、不動産会社は仲介を独占することができるため、売買が決まれば必ず仲介手数料を得ることができます。

そのため、この2つの媒介契約を選ぶ場合、その代わりに値引きしてほしいと交渉できることがあります。

値引き交渉を成功させるためには大切なコツがあります。それは値引き交渉をするタイミングです。値引き交渉をするタイミングは、媒介契約を結ぶ前がベストです。

マンションの売買には大きなお金が動きますが、不動産会社にとっては仲介手数料だけが利益になります。売買契約が完了して、仲介手数料を支払う段階になって値引き交渉をすると、不動産会社としては売却までこぎつけた努力を否定されたような感じになってしまいます。その後の不動産会社との関係性が悪化してしまう可能性もあります。

媒介契約を結ぶ際に値引き交渉をすれば、その金額での仕事だと割り切って不動産会社も売却活動に臨めます。値引き交渉はできるだけ早い段階で行うようにしましょう。

仲介手数料を値引くことのデメリット

値引き交渉には大きなデメリットもあります。それは、値引きをすることによって、不動産会社は得られる報酬が減るので、売却活動に力を入れてもらえない可能性が生じるということです

特に、経費の掛かる広告費がかかるチラシ作成やサイト掲載などはやってもらえないことがあるので、それにより買い主がなかなか見つからないということもあります。

値引き交渉をするよりも、売主としてより大きな利益を得るために大切なこととは、基本的にはなるべく高く売ることを考えることです。高く売るためには不動産会社の力は必要不可欠です。高く売れることにより、自分自身も不動産会社も利益を得られるので、値引きを検討する前にどのくらい高く売れるかを前向きに考えましょう。

なぜ仲介手数料半額や無料の会社があるの?

マンション売却を仲介してもらう不動産会社を探していると、仲介手数料無料や半額をうたっている不動産会社があります。無料や格安の半額にできる仕組みとはどのようなものなのでしょうか。

仲介手数料無料や半額にできる仕組みというのは、同じ不動産会社で物件を買い取って転売したり、買主を見つけて買主からの仲介手数料で利益を上げる仕組みになっています。

売却の仲介をお願いされたマンションを、買主を探すのではなくて、不動産会社が買い取って、リフォームなどして付加価値をつけた上で転売して利益を挙げる場合があります。それならば、売主から仲介手数料をもらわなくても不動産会社は利益を上げることができるので仲介手数料が必要ありません。

また、売主からの仲介手数料を無料にしておいて、買主からだけ通常の仲介手数料をもらえば、不動産会社としては1軒分の仲介手数料を手に入れられるので、それで十分だとする場合もあります。

両手仲介で、仲介手数料を半額にする場合もあります。通常は売主側を仲介する不動産会社と、買主側を仲介する不動産会社は別々です。マンションなどの不動産の売却情報はレインズで広く公開されて、購入希望者がいる不動産会社に情報が伝わります。

しかし、買主も同じ不動産会社が探すことで、不動産会社としては売却の仲介手数料と購入の仲介手数料の両手仲介ができます。この場合には、両者の仲介手数料を半額にしても、不動産会社としては1軒分の仲介手数料を手にできます。

一見すると仲介手数料が半額や無料になるのはお得に思えます。しかし、大きな落とし穴があるので注意が必要です。それはなかなか売却先が見つからなかったり、実際に売れる価格よりも安く買い叩かれてしまう可能性がある点です。

仲介手数料無料にして、不動産会社が買い取って転売する場合には、付加価値を付けるためのリフォーム代金と不動産会社の利益を乗せて転売します。売主からマンションを買い取る場合には、リフォーム代金と利益を相場価格から差し引いた価格で買い取ります。

買主を探して売却した場合には、相場に近い価格で売れたマンションが、場合によっては3割以上差し引かれてしまう場合もあります。

両手仲介で半額になった場合には、その不動産会社の中でしかマンションの買手は探せません。他の不動産会社まで広く探した場合には、すぐに購入希望者が見つかる可能性が高くても、買手を探せる範囲が狭まってしまうという点はデメリットとして考えたほうがいいでしょう。

仲介手数料無料や半額も、手数料が安くて済んだというメリットもあれば、このようなデメリットもあります。最終的にあなたの手元に残る利益がどのくらいになるのかを考えて不動産会社を選びましょう。

 

仲介手数料を支払う前に注意すべきこと

仲介手数料を支払うタイミングや、それ以外に支払う費用はあるのか、事前に必ず確認しておきましょう。また、売買契約後に何らかの理由で契約が解除になる場合、仲介手数料は取り戻すことができるのかどうかについても解説します。具体的に注意すべき点は下記の通りです。

  • 仲介手数料以外に請求されているものはないか
  • 住宅ローン特約解除について知っておく
  • 売主の都合で契約解除になった場合
  • 震災などで物件が破損した場合

仲介手数料以外に請求されているものはないか

仲介手数料には、売却活動を行う際の不動産会社の人件費や広告費などが含まれています。そのため、特別な依頼をしなければ仲介手数料以外の請求は基本的にはありません

特別な依頼をする場合には、別途費用を請求される場合があります。売却活動における特別な依頼とは、チラシの枚数を売主の依頼で増やす、有料の情報サイトへ掲載する、遠方の購入希望者と交渉するために交通費や宿泊費などが必要になる場合などです。

通常の売却活動の他に別途費用が必要になる売却活動を依頼するときには、必ず不動産会社に事前の見積もりをお願いしましょう。もしも依頼した覚えがない費用を仲介手数料の他に請求されている場合には、どのような明細なのかをよく確認しましょう。

なお、仲介手数料半額をうたっている不動産会社の場合には、宣伝費用は別途請求という場合もあります。本当に半額なのかどうかは、媒介契約を結ぶ前によく内容を確認しましょう。

住宅ローン特約解除について知っておく

売買契約の後に、買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を解除するという特約があります。ローン特約によって解除された場合は、既に支払った仲介手数料は返金してもらうことができます。手付金もすべて返金します。この解除では、買主も売主も、不動産会社も落ち度がないという考え方になります。

売主の都合で契約解除になった場合

売買契約時に買い主が売り主に手付金を支払いますが、売り主の都合で解除となった場合は2倍返し、買い主の都合で解除となった場合は手付金の放棄となります。不動産会社には落ち度がないので、仲介手数料は取り戻せなくなることがあります。

売主側の都合で契約する解除する場合とは、何らかの理由で売買契約を行う日に移転登記ができない場合などがあります。1週間ほど延期しても、売買契約に至らない場合には、売主側都合として契約解除になってしまいます。

震災などで物件が破損した場合

売買契約後、地震や津波などの自然災害によって物件が倒壊したり破損してしまった場合は、特約で売買契約自体をなかったことにすることがあります。そのようなときは、仲介手数料を支払う必要もなく、支払っていた場合も手数料は戻ってきます。

 

不動産売却でかかるその他の費用

マンション売却には、仲介手数料のほかに税金など、他にもさまざまな費用が必要になります。売買活動をするためにかかる費用から契約後にかかる費用まで、どのような費用がかかるのか確認しておきましょう。

各種税金

売却価格で得た利益には税金がかかります。そのため、マンションの売却をした場合には、自身で確定申告をしたり、納税をする必要があります。契約の際にかかる税金もありますので、どんな税金がかかるのか、事前にしっかり把握しておきましょう。マンションの売却でかかる税金は、主に5種類です。

印紙税売買契約の際に、契約書に貼りつける印紙にかかる税金。
登録免許税ローン残債があった場合、抵当権抹消の際にかかる税金。
譲渡所得税売却で得た利益にかかる税金(そのため、利益が出ない場合はかからない)。
住民税都道府県、市区町村が行う行政サービスを維持するのにかかる税金。
復興特別所得税東日本大震災の復興のために用いられる税金。

また、確定申告をすると税金を控除できる制度もありますので、条件が合えばぜひ活用しましょう。

登記費用

買い主に所有権を移すため、「所有権移転登記」という手続きが必要になります。その費用は買い主の負担となります。売り主が負担するのは、ローンの残債があった場合に行う「抵当権抹消登記」にかかる登録免許税です。抵当権抹消を司法書士に依頼する場合は、2万~3万円ほどの報酬も支払うことになります

引っ越し費用

不動産会社に相談すると見積もりを出してくれたり、業者を紹介してくれます。その他にも費用が安く済む場合もありますので、自分で探し、複数の会社に見積もりを出して比較してみるのもよいでしょう。

またマンションを買い替える場合、すぐに新居に住み替えることができないという可能性もあります。仮住まいが必要になると、現在住んでいるマンションから仮住まい、新居に住めるようになればそのタイミングと、2回分の引越し費用がかかってしまうことも視野に入れておきましょう。

解体費用

解体が必要となる場合にかかる費用です。不動産会社に依頼することもできますし、専門の会社に直接依頼してもかまいません。解体業者の比較は見積金額だけでなく、作業内容もしっかり見て確認することが重要です。「解体工事のお知らせ」といった書面を配ってくれるなど、近所への配慮があるかどうかという点も比較のポイントになります。

不用品処分費用

引越しをする際、不要となるものを処分することもあると思います。特に家具など、処分に手間がかかるものは業者に依頼すると費用がかかることがあります。不用品がどのくらいになるかも、買い替えを考えた段階で確認しておきましょう。

 

まとめ

不動産会社に支払う仲介手数料は上限が決まっており、特別な依頼をしなければ基本的に他に支払う費用もありません。ただしマンションの売却には、仲介手数料に加え、税金やその他の費用がかかる点は、不動産売却の計画を立てるときから計算に入れておきましょう。

仲介手数料には、どのような費用がどのくらいかかるのか、返してもらえるお金はあるのかを事前に確認して、損をしないようにしましょう。より高く納得のいく売却を成功させるためには、仲介手数料の観点からもよりよい信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

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