マンションの査定方法には何があるのか解説!高額査定のコツも知ろう

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マンションを売却する時には、不動産業者や不動産鑑定士に査定を依頼して評価額を知ることができます。また、国土交通省が公表している土地総合情報システムや不動産情報機構が運営しているレインズを活用して、自分で相場を調べる方法もあります。

このように、マンションを売却する時には、事前に物件の相場を知ることがポイントとなります。ここでは、マンションを売却する前に知っておきたい査定方法と注意点を順に解説していきます。

マンション査定について知りたい方は、「マンションを査定してもらう方法とは?査定額を上げる3つのコツも解説」の記事をご覧ください。

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マンションの査定とは?

マンションの売却を考え始めたら、最初に行うべきことは不動産会社に査定してもらう事です。まずは、そもそも査定とはどのようなものなのかについて解説します。

売手側が売りたいものに対して、買手側がいくらであれば買取ができるのかを提示するのが査定です。査定額は、どのくらいの価格であれば確実に得ることができるのか、その時の相場と、売りに出された商品の状態によって決まります。

マンションなどの不動産を売却する場合にも、まずは売買の仲介を依頼する不動産会社に査定をしてもらいます。不動産会社は、周辺の似たような物件の売買情報を調べて、そこに物件の間取りや築年数、向き、角部屋かどうかといった状態を加味した上で、査定額を提示します。

ただし、査定額はあくまでもその不動産会社が売れる可能性があるということで提示する金額です。実際にその価格で売れるかどうかは分かりません。また、複数の不動産会社に査定をお願いした場合に、不動産会社によって大きく査定額が違う場合もあります。

売却前に査定をする意味

マンションを売却する場合には、どのような場合でも不動産会社による査定は必要になります。しかし、査定を重視した上で売却計画をしっかり立てないと、実際に売却できる金額や、最終的な満足度に大きな違いが生じてしまうことが多々あります。

マンションの売却を考える場合には、売主側としてはできるだけ高く売りたいものだと考えるでしょう。思い切って買った高額なマンションであれば、できる限り買った時の価格に近い価格や、投資用に買った物件なら買った時以上の価格で売りたいと願うのは当然のことです。

しかし、マンションが売れるかどうかというのは、その時の相場に大きく左右されます。人気の立地の人気物件であれば、購入時よりも高い価格で売れる可能性もあります。

しかし、買った時には人気エリアであっても、売りを考え始めた時にはすでに人気が落ちていることもあるでしょう。人気がなければ、思うような価格にならない場合もあります。

査定ではそういった事情も全て考慮に入れた上で、実際に売れる可能性が高い価格で査定額を提示します。時として厳しい査定額が提示されることもあります。売却する前に、査定額を知ることは、実際のあなたが売りに出したいマンションの価値を知るためにも大切なことです。

マンション査定の流れ

マンション査定は、主に以下の5つの手順で行われます。

  • 訪問査定の依頼
  • 日時を決定する
  • 不動産会社のスタッフによる現地調査
  • 必要書類の確認
  • 結果の報告

通常は、訪問査定を依頼する前に、複数の不動産会社に机上査定を依頼しているはずです。机上査定の結果で仲介を依頼してもいいと思える不動産会社をいくつか選んで、電話やメールで訪問査定を依頼します。訪問査定を依頼する際には、1社だけではなく複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

その理由は、不動産会社によって査定額が違う場合があるためです。納得のいくマンション売却を行うためには、複数の不動産会社と実際に話をしてみて、信頼できる会社を見つけることが大切です。

訪問査定を依頼したら、訪問査定に来てもらう日時を決定します。自宅であれば、ある程度の掃除や整理整頓をしておいた方がいいでしょう。空き家であっても、売主の立会いを求められることがあります。お互いに都合のいい日のすり合わせをしましょう。

訪問査定の日になったら、売却したいマンションに不動産会社のスタッフがやってきて、実際に家の中や外を細かく調査します。また、査定するにあたって色々と質問されることがあります。

実際のマンションの状態だけではなく、質問の答えが査定額に大きく影響する場合もあります。うそはついてもいずれバレてしまいます。わからないことはわからないと答えても仕方がありませんが、できるだけ正確に正直に話しましょう。

マンションを売却するにあたっては、購入した時の売買契約書や登記簿謄本などの書類が必要となります。訪問査定の時に不動産会社に、そろえておくべき書類について質問してみると教えてくれます。手元に必要な書類があるかわからない場合には、入手方法も質問してみるといいでしょう。

訪問調査からだいたい1週間ほどで査定結果が出ます。査定結果が出たら、その金額になった理由を必ず教えてもらいましょう。不動産会社によっては、ざっくりとした理由しか説明できない会社もあれば、細かく査定ポイントや周辺相場を教えてくれる不動産会社もあります。

同じような金額を複数の不動産会社から提示されても、理由の答え方をみれば不動産売却のプロとしての力量がわかります。信頼できる、確実に売却を成功させてくれる不動産会社に依頼するためにも、納得のいく妥当性の高い金額を提示してくれる不動産会社を選びましょう。

マンションの査定方法は2種類の方法から選ぶ

不動産業者の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。

机上査定

机上査定は、物件についてのデータだけで査定額を算出する方法です。立地や築年数、周辺相で過去に実際に取引された豊富な情報から算出して査定しており、実際に物件を見て査定していません。

訪問査定

訪問査定は、実際に物件を見てみると、近隣にゴミ処理場や墓地などの嫌悪施設がある場合や近隣トラブルが深刻化しているなどの事情を調査した上で査定額を算出します。 そのため、査定額が大きく異なることは稀ですが、このような事情がある物件の場合は、査定額に影響を与える可能性があると言えるでしょう。

査定価格を算出する3つの方法

不動産会社による査定方法と不動産鑑定士にのよる査定方法は、異なる方法が利用されています。ここでは、不動産会社によるマンションの査定方法について順に解説していきます。不動産業者では、主に原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類の方法を用いて査定額を計算しています。

原価法

原価法とは、対象となる物件を仮に新たに建設した場合にどのくらいの価格が妥当であるかという再調達原価を割り出した上で、減価修正を行って査定額を算出する方法です。建物価格と土地価格のそれぞれにおける原価法による計算式は、以下の通りです。

建物価格=1平方mあたりの単価(円/平方m)×建物面積(平方m)×(1-築年数÷耐用年数)

土地価格=1平方mあたりの価格(円/平方m)×土地面積(平方m)

取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象となる物件と条件が近い物件の取引事例を参考にして、事情補正や時点修正を行って査定額を算出する方法です。取引事例比較法による計算式は、以下の通りです。

査定額=時価(条件が近い物件数件の平均単価×面積)×補正分

例えば、大型マンションの場合、同じマンション内の他に売りに出されている物件を参考にして、階数や間取り、日当たりなどを考慮して査定額を算出します。また、同じマンションに売却中の部屋がない場合は、過去の取引データを元に査定額を算出します。

収益還元法

収益還元法とは、対象となる物件が将来生み出すと予想される収益を基準として査定額を算出する方法です。収益還元法による計算式は、以下の通りです。

査定額=(純収益÷還元利回り)×補正分

例えば、賃貸マンションを一棟丸ごと売却する場合は、取引事例比較法ではなく収益還元法が利用されます。この場合、空室状況やマンションの維持に掛かる費用を割り出した上で、家賃収入などの将来的な収益を割り出して査定額を算出します。

高く査定してもらうためのコツ

マンションを売却するのであれば、売主としてはできるだけ高額で売却したいものです。査定結果が実際の売却価格ではないものの、不動産会社としては自分のところで算出した査定額に近い価格で売却しなければ、会社の信用にもかかわります。

出来る限りマンションを高額査定してもらい、高額な売却に成功するためのコツについてお伝えします。

複数の不動産会社に査定してもらう

高額査定からの高額売却を成功させるためには、まずやるべきことは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

1社だけではなく複数の不動産会社に査定してもらったほうがいい理由は、一般的な相場をつかめるためです。不動産会社の中には、自分のところに仲介の依頼をしてもらいがために、本当に売れるかどうかを度外視した高額査定を出すところもあります。

1社だけに依頼して、このような不動産会社に当たってしまった場合には、実際に売れる相場が分からずに仲介を依頼してしまうことになりかねません。

複数の不動産会社に査定してもらうと、不動産会社によって提示される価格はまちまちでしょう。しかし、実際にどのくらいの価格帯であれば売れやすいのか、おおよその相場をつかめます。また、査定の理由などを質問することで、本当に仲介をお願いしてもいい不動産会社なのかどうかも判断ができます。

1社だけの査定だけで決めないことが大切です。少なくとも、机上査定だけであればそれほど手間をかけずに、電話やメールだけでも査定してもらえます。複数の不動産会社から机上査定を取り寄せて、その上で2社から3社程度に訪問査定を依頼するといいでしょう。

複数の不動産会社に査定の依頼をして話をしてみることで、売りやすい価格をつかみ、信頼できる不動産会社に出会える可能性も高くなります。

(補足:以下の要素を含めて執筆をお願いします。 ・1社だけの査定だと、その査定額が市場的に妥当なのか判断がつかない ・比較検討して実際の相場を知るためにも、複数社に査定してもらう )

査定のときに見られるポイントを押さえておく

不動産会社に訪問査定を依頼する時には、不動産会社がどこを見て査定ポイントとしているのかを把握しておくといいでしょう。不動産会社が査定額を算出するために、特に重視して見るポイントは次の通りです。

  • 立地・周辺環境
  • 家の中で特に修繕が必要となりやすい場所
  • 共有部分
  • 部屋の向きや階数

それぞれどのような点が査定ポイントになるのかを詳しく解説します。

立地や、周辺環境は住まいとしての環境も査定ポイントになります。公共交通機関を使うのが主な交通手段であれば、最寄りの駅やバス停からの距離、主要なターミナル駅までの所要時間が査定ポイントに入ってきます。

また、街灯が多く夜間に安心して外を歩けるかどうか、スーパーやコンビニが近くにあるか、ファミリー層であれば学校までの距離といった、生活する上での利便性は重要ポイントです。

また、家の中で特に修繕が必要となりやすい場所は、玄関、水回り、収納です。特に水回りは、使い方や手入れの仕方によって劣化具合が大きく違い、次に購入する人が最も気になるポイントなので、念入りに調査します。玄関や収納はリフォームした時に交換するので、リフォームしているのであれば正直に伝えます。

あとは、マンションのエントランスや部屋の外の廊下、ゴミ捨て場、駐車場といった共用部分が清潔に保たれているかどうかも、不動産会社のスタッフはチェックしています。

共用部分の管理は管理会社が行うので、個人ではどうしようもありませんが、管理が悪いと査定額に大きく響くポイントです。清掃状態など、目に余る点がある場合には、管理会社に早めに連絡を入れて対処してもらいましょう。

特に物件で人気が高いのは、南向きの部屋、角部屋、高層階です。南向きの部屋でなくても、日当たりや採光のいい部屋なら査定ポイントとしてアピールできます。

査定前に修繕や掃除を済ませておく

不動産会社が査定で考慮するポイントがわかったら、少しでも高額査定を勝ち取るために、出来る範囲でのことはしておきましょう。

共用部分や立地、角部屋ではない、日当たりといった点は、自分ではどうしようもありません。しかし、いい状態で使っている手入れの行き届いた部屋だという印象をアピールできれば、同じ築年数の荒れた状態の部屋よりも高い査定額を提示してもらえる可能性が高くなります。

水漏れなどがあったら事前に修理しておく、壁や床のちょっとした傷は100均の修繕グッズで修繕しておくことをおすすめします。

マンション査定に関するよくある質問

マンションの査定を依頼しようとしている方からよくある質問についてまとめてみました。

査定に費用は発生する?

基本的に机上査定も訪問査定も無料です。また、不動産会社に仲介を依頼し、媒介契約を結んだとしても、売却に成功しなければ仲介手数料も基本的に発生しません。

一般媒介契約であれば、複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、仲介手数料は売却に成功した不動産会社にのみ支払うものです。売却できなかった不動産会社には支払う必要はありません。

売却に成功した場合には売却金額に応じた仲介手数料を支払います。仲介手数料は上限が法律で決められています。仲介手数料の上限の計算式は次の通りです。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

おおよその仲介手数料の上限の目安は、1,000万円で売却した場合には36万円程度、5,000万円で売却した場合には約156万円、1億円で売却した場合には約306万円+消費税になります。

リフォームやリノベーションは必要?

査定額を上げようとして、大幅なリフォームをすることはおすすめしません。査定ポイントでは、築年数や立地での評価が大きく、リフォームはあまり評価ポイントとはならないためです。また、購入後にリフォームしたいという買主も多いことから、売却直前の大規模リフォームは査定ポイントにほとんど入りません。

高額な費用をかけてリフォームしても、その分査定額が変わらなかったり、かえって下がってしまうと、リフォームした意味もなくなってしまいます。リフォームにお金をかけるよりも、少しの手間でいいので、マイナスポイントになってしまう直すべきところを直しておきましょう。

査定に必要な書類はありますか?

不動産会社にマンションの査定をしてもらうにあたって、特に書類はなくても査定はしてもらえます。しかし、次の書類をそろえておけば、より正確な査定の算出に役立ちます。

  • マンションの登記済権利書
  • 固定資産税の納税通知書
  • 公図
  • 壁芯面積(専有面積)がわかる資料
  • 耐震診断書・アスベスト使用調査報告書
  • マンションの管理規約・使用細則
  • マンションの維持管理に関する書類(管理費・修繕積立費・管理組合費・町内会費などについての書類)
  • 購入時のパンフレットや広告
  • 購入時の売買契約書

この他にも不動産会社がみたいという資料があるかもしれません。不動産会社に必要な資料を聞くのが最も確実です。

実際に仲介を依頼することにして、媒介契約を結ぶことになったら、さらに、身分証明書や実印、印鑑証明書、住民票なども必要となります。一度に全て揃えるのは大変なので、マンションの売却を考え始めたら、徐々に用意しておきましょう。

マンション査定には無料一括査定サイトがおすすめ

マンションの査定には、1社の不動産業者だけに依頼するのではなく、複数の不動産業者に査定を依頼し、査定額を比較することが重要です。

無料一括査定サイトの利用はしてもいい?

マンションの査定は、不動産業者に直接依頼しなくても、無料一括査定のサイトを利用すれば一度に数社に査定を依頼できます。「イエウール」のサイトなら、わずか60秒の入力で、最大6社に査定が依頼できるのでおすすめです。

マンションの売却の際には、査定を依頼する手段や査定方法などの知識を持っておくことがポイントです。また、マンションを査定する目的によっては、不動産業者ではなく不動産鑑定士に依頼して、適正価格を査定してもらうといいでしょう。

現在、どのような目的かに関わらず、マンションの売却を検討中であれば、まずは無料一括査定のサイトを活用してみてはいかがでしょうか。

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