不動産売却の節税方法を解説!税金を抑えるためには特別控除

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不動産を購入する際にさまざまな費用がかかるのと同様に、不動産を売る際にも費用がかかります。

仲介手数料、印紙税、登録免許税は典型的な費用として一般的にも知られていますが、各種税金については、不動産の種類や面積など、さまざまな条件によって税額が変動するため、注意が必要です。

特に、不動産売却が初めての場合は、税金についての知識を持っていないため、知らないうちに余分なコストを支払っている可能性があります。そこで、この記事では不動産売却後の確定申告において節税につながるテクニックや、特例措置について実例を挙げて解説していきます。

大切な不動産を売却するのですから、ぜひこの記事を参考にして、節税で手元に残すお金を少しでも多くしてください。

不動産売却の特例について知りたい方は、「不動産売却の際に使える特例とは?上手に活用して課税負担を軽減」の記事をご覧ください。

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不動産売却で節税ができる特別控除一覧

不動産売却での節税を考えるのであれば、利用できる控除を把握しておくことが大切です。不動産売買に関しては、さまざまな控除が利用できますが、確定申告の時に自分で申告しないと控除されません。ぜひ控除についての知識を身につけて、あなたが利用できるものがないか検討してみましょう。

不動産を売却する際に節税効果が見込める控除は次の通りです。

  • マイホームを売ったときの特例
  • マイホームを売ったときの軽減税率の特例
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
  • 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合
  • 収用等により土地建物を売ったときの特例
  • その他譲渡所得の特別控除

マイホームを売ったときの特例

「マイホーム特例」とは、実際に自分が住んでいた家を売却した場合に、確定申告をすることで最高3,000万円までの控除を受けられるものです。マイホーム特例では、自宅を保有していた期間や、実際に住んでいた期間の長短に関わらず、居住していた実績が認められれば、控除されます。

マイホーム特例が適用される条件

マイホーム特例が適用されるためには次の条件が必要です。

  • 自分が住んでいる家屋、家屋の敷地もしくは借地権を売却すること
  • 以前に住んでいた家の場合には、引越してから3年以内に売却すること
  • 家を取り壊して土地だけ売却する場合には、家を取り壊してから、貸し駐車場などで利用することなく、1年以内に売買契約を締結して、3年以内に売却を完了すること。
  • 前年もしくは前々年にマイホーム特例の適用を受けていないこと
  • 買手と売手の間に、親子関係や夫婦、生計を同一にするものなどの特別な関係性がないこと

また以上の他に、マイホーム特例を受けることを目的とした不動産の売買であると認められた場合や、仮住まいとして一時的に購入した家の場合、別荘などには適用されません。また、自宅で店舗や事務所を開いていた場合には、自宅として利用していた部分のみに適用されます

マイホーム特例の計算方法

マイホーム特例はマイホームを売却した金額から3,000万円を引くのではなく、取得費や売却にかかった経費を差し引いた売却益から控除されます。売却益の計算式は次の通りです。

売却価格‐{(取得価格-減価償却費)+売却手数料}=売却益
売却益‐3,000万円=課税対象

例えば6,200万円で購入したマンションを6,000万円で売却して、減価償却費が700万円売却手数料が186万円かかった場合には次のように計算します。

6,000万円‐{(6,200万円-700万円)+186万円)}=314万円

この場合には、売却益が3,000万円を下回るので全額控除されます。

確定申告に添付する書類

マイホーム特例を受けるためには譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)の土地・建物用を確定申告で添付する必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

「マイホームを売った時の軽減税率の特例」とは、10年以上の長期間にわたり所有していたマイホームであれば、不動産を売却した時の売却益にかかる所得税と住民税の税率を軽減できるものです。

不動産を売却した場合の税率には、所有期間に応じて5年以下の所有であった場合の短期譲渡所得の39.63%もしくは、5年以上所有していた場合の長期譲渡所得20.315%が適用されます。これは売却した不動産がマイホームであろうと、投資目的で所有していた物件であろうと変わりがありません。

マイホームを売った時の軽減税率の特例を受けると、10年超所有した自宅を売却した場合に、長期譲渡所得の税率をさらに軽減することができます。マイホームを売った時の軽減税率の特例を適用した場合の税率は、売却益が6,000万円以下の場合には10%、6,000万円を超えた部分には15%プラス600万円となります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用される条件

マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用される条件とは、次の5つの条件が全て揃った場合のみです。

  • 日本国内で自分が住んでいた家屋もしくは家屋と敷地を売却すること。
  • 売却した年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えていること。
  • 売却した前年と前々年にこの特例を受けていないこと。
  • 売却した家屋や土地について、マイホームを売ったときの特例と軽減税率の特例以外の特例、マイホームの買換えの特例や交換の特例などを受けていないこと。
  • 買主と売主との関係が、親子や夫婦、生計を共にするものなど特別な関係にあるものではないこと

もしも売却する自宅にすでに住んでいなかったり、建物を取り壊してしまった場合には次の条件も必要です。

  • 現在住んでいない場合には、引越してからから3年以内であること。
  • 家屋を取り壊す場合には、取り壊した日から貸駐車場などに利用されたことがなく、取り壊しから1年以内に土地の売買契約が締結されて、住まなくなった日から3年以内に売買が成立すること。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の計算方法

マイホームを売ったときの軽減税率の特例の計算方法は、売却益に税率をかけて算出します。

売却価格‐{(取得価格‐減価償却費)+売却手数料}=売却益
売却益‐マイホームの特例の適用の3,000万円=課税対象
(6,000万円までの売却益×10%)+(6,000万円超の売却益×15%)=納税額

親が1960年代に1,000万円で購入した自宅が、2019年に1億1,500万円で売却できた場合の事例について計算してみましょう。減価償却費は200万円で売却手数料は400万円でした。

1億1,500万円-{(1,000万円‐200万円)+400万円}=1億300万円
1億300万円‐3,000万円=7,300万円
(6,000万円×10%)+{(7,300万円‐6,000万円)×15%}=795万円

確定申告に添付する書類万が一、軽減税率の特例を受けずに長期譲渡所得の税率20.315%を適用したら、税額は倍近くになります。ぜひ、10年以上住んだ住宅を売却する場合には、忘れずに申告しましょう。

マイホームを売った時の軽減税率の特例も、確定申告をすることで控除を受けられます。確定申告の際には次の書類の添付が必要となります。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
  • 売った居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」とは、相続した不動産を被相続人である故人が自宅として利用していて、現在は空き家になっている場合に、売却すれば一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。

こちらの特例は、令和5年12月31日までの期間限定の特例です。親族から相続した不動産の扱いに困っている方は、早めにこの特例を活用して売却することを検討しましょう。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例が適用される条件

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例が適用されるためには、次の三つの条件に全て当てはまる家屋であることが必要です。

  • 家屋が建築されたのが昭和56年5月31日以前であること
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと

なお、被相続人が老人ホームに入ったなどのやむを得ない理由で、相続開始の直前に住んでいなかった場合でも、自宅であったとみなされます。母屋と離れなど、同じ敷地に複数の建物があった場合には、被相続人が居住していた建物の敷地面積のみが特例の対象となります。

特例を適用できる条件とは次の通りです。

  • 売主は相続もしくは遺贈によって家屋もしくは敷地を入手していること
  • 相続開始から売却までの間に賃貸などで利用されていなかったこと
  • 一定の耐震基準を満たすこと
  • 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
  • 売却金額が1億円以下であること
  • 相続に関しての取得費の特例など他の特例を受けていないこと
  • 同じ被相続人から相続した不動産に対してこの特例を適用していないこと
  • 売主と買主の関係が親子や夫婦、同一の成型のものなど特別の関係にないこと

複数の相続人が分割して相続して、それぞれが売却した場合には、特例の適用期間内での売却額の合計が1億円を超える場合には、特例は適用されません。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例の計算方法

相続した空き家を売った場合の特例の計算方法は次の通りです。

売却価格‐{(取得価格‐減価償却費)+売却手数料}=売却益
売却益‐3,000万円=課税対象

マイホームの軽減税率の特例でも計算した住宅を、子供2人が法定相続分通りに相続した場合で計算してみましょう。親が1,000万円で購入した住宅が200万減価償却されて、相続後に空き家になり、1億1,500万円で売れました。売却の費用には400万円かかっています。

この場合には、この特例は兄弟それぞれ適用できます。ただし、注意しなくてはいけないのは、この特例は土地と建物の両方を取得することが条件です。土地は兄、建物は弟、といった相続をした場合には適用されません。特例を適用できるとして計算してみましょう。

1億1,500万円-{(1,000万円‐200万円)+400万円}=1億300万円
1人当たりの相続分=1億300万円÷2=5,150万円
5,150万円‐3,000万円=2,150万円

この場合の兄弟1人当たりの課税対象額は2,150万円となります。

確定申告に添付する書類

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例も確定申告をすることで控除を受けられます。確定申告する際には次の書類の添付が必要です。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)〔土地・建物用〕
  • 建築日、相続関係、区分所有建物登記がされていないことがわかる登記事項証明書等
  • 被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
  • 売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの

不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合

不動産を売却しても、売却益が出る時だけではありません。取得費や手数料を差し引くと損をしてしまうことも当然あります。不動産を売却したことで損失が出た場合には、不動産の売却益に対する税金はかかりません。

通常は、不動産を売却した金額で控除しきれない損失は、売主の事業所得や給与所得と損益通算することはできません。しかし、長期譲渡所得に該当する自宅を売却した場合に損失が出た時には、一定の条件を満たせば、事業所得や給与所得との損益通算できます。

また、1年で控除しきれない損失額の場合には、最大で3年間繰越で控除できます。

不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合の損益通算が適用できる条件

事業所得や給与所得から、不動産の譲渡損失を損益通算できる条件は次の通りです。

  • 自分が住んでいた日本国内にある自宅であったこと
  • 売却した年の1月1日時点で、購入してから5年を超えていること
  • 売却の前年から翌年までの間に新たにマイホームを購入すること
  • 新居を購入するための10年以上の住宅ローンがあること

長期譲渡所得とは、売却した日を含む年の1月1日時点で、自宅の所有期間が5年を超える場合です。購入した日から、売却するまでの通算が5年ではない点によく注意しましょう。

確定申告に添付する書類

損益通算するためには、確定申告が必要です。確定申告の際には次の書類を添付します。

  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 売った資産が自宅であった事実を記載した書類
  • 所有期間が5年を超えることを証明できる登記事項証明書もしくは売買契約書などの書類

収用等により土地建物を売ったときの特例

道路や公共施設の建設などの公共事業のために、所有している不動産を収用により売却した場合にも控除の特例を受けられます。収用により売却せざるを得なくなった場合には、次の2つの特例のどちらか一方を受けられます。

対価補償金等で他の土地建物に買い換えたときは譲渡がなかったものとする特例

この特例は、売却した金額で代わりとなる土地や建物を取得した場合に、収用された不動産の譲渡はなかったものとして、課税対象にはならないという特例です。売却金額を全て使って、新しい不動産を取得した場合には、譲渡に関する課税は一切ありません。

売却金額よりも取得金額が少なかった場合には、売却金額から取得金額を差し引いた差額を譲渡所得とみなし、課税対象となります。

この特例を受けられる条件は、売却から2年以内に売却することと、売った不動産が個人などが所有する固定資産であること、売却した不動産と同じ種類の不動産を購入することです。例えば、土地を売ったら土地を購入する、土地と家屋を売ったら土地と家屋を買わなくてはいけません。

譲渡所得から最高5,000万円までの特別控除を差し引く特例

これは、収用により得た金額から1年だけ5,000万円までは控除されるという特例です。同じ不動産を同じ公共事業に対して2年にまたがって売却する場合には、最初の1年目しか控除を受けられません。

どちらを選んだほうがいいのか

この特例はどちらか一方しか選べません。譲渡がなかったものとする特例を選択した場合には、将来不動産を売却する場合の取得額が、収用された不動産の評価額として計算されてしまいます。一方で5,000万円の控除の特例を受けた場合には、購入した時の金額として計算できます

将来の売却まで見越した場合に、どちらを選ぶべきなのかは、税理士とよく相談することをおすすめします。

譲渡所得の特別控除の種類

ここまで主要な控除について解説してきました。この他にも、不動産売却で適用できる控除には次のものもあります。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

宅地造成や防災事業などに必要な土地の区画整理事業などのために不動産を売却した場合には、2,000万円までが控除されます。

特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

公営住宅などの造成のために、土地を売却した場合には、1,500万円までの控除を受けられます。

平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

平成21年と平成22年というのは、リーマンショック後の世界経済が低迷する時期であり、不動産売買の需要も低迷しました。そのために、この2年間の土地取得および売買に関しては、特別控除が設けられています。平成21年もしくは平成22年に取得した土地を売却した場合には、1,000万円の控除が受けられます。

農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

認定農業者などに、農地を今後も農地として活用させるための目的として売却した場合には、800万円の控除を受けられます。

不動産売却で節税するテクニック

ここまで見てきたように、不動産を売却するにあたっては、節税対策に使える控除がいろいろと用意されています。しかし、節税するためには、テクニックも必要です。ここからは、不動産売却での節税を成功させるためのテクニックについて解説します。

取得費を正しく計算

不動産の売却に関する税金は売却した時に出る利益に対して課税されるのは、ここまで見てきた通りです。上記の計算例でも見てきたように、売却益の計算では売却金額から取得費を差し引きます。取得費が正確にわかっているかどうかが、より効果的な節税効果を上げられるかどうかのカギとなります。

万が一、譲渡所得の算定に必須となる物件の取得費が不明な場合、「物件の販売価格×5%」を暫定の取得費とします。ただし、この計算式によって求められる取得費はあくまでも概算であり、正確な取得費とはかけ離れている可能性があります。

仮に、概算の取得費が本来の取得費よりも安かった場合は、当然、余分な譲渡所得税を納めることになり、売り手側にとっては大きな損失となってしまいます。

昭和初期から中期にかけて取得された物件など、築年数の古い物件などは、正確な取得費の算定が難しいケースもあります。しかし、地方自治体の登記所や法務局まで問い合わせれば、かなり以前の物件でも正確な取得費を特定できる場合があるため、まずは問い合わせてみましょう。

また、取得費や売却手数料に加えられるものは、すべて加えて経費を大きくしましょう。購入後のリフォーム代や、売却にあたっての仲介手数料、広告費なども確定申告で売却金額から差し引けます。できる限り経費を大きくすることが、節税対策のコツです。

長期間にわたって所有する

不動産を売却する際は、基本的に長期間にわたって所有するほど、所得税や住民税が軽減される仕組みになっています。短期譲渡所得になるのか、長期譲渡所得になるのか、自宅の長期譲渡所得の場合には5年と10年で、税率が大きく変わってきます。所得期間が5年を超えるか、10年を超えるかで、税率は倍近くも変わってきます。

やむを得ない事情で購入後2,3年で売却せざるを得ない場合もあるでしょう。しかし、急いで売却する必要がない場合には、まずは5年間の長期譲渡所得を超えてから売却することをおすすめします。また、自宅の場合には、10年を超えて住むことをおすすめします。

住宅ローン控除を使う

住まいの買い替えのために古い物件を売却する場合は、住宅ローン借り入れから10年間ローン残高の1%が所得税から引かれる「住宅ローン控除」を選択することも可能です。この特例を申請するためには、新しい住宅も居住用であることが認められているという点が条件になっていたり、例外規定が設けられたりしています。

ただし、住宅ローン控除は「3,000万円特例」との併用は認めらないので、不動産売却の際には必ず、その時点で利用できる特例措置をチェックしておきましょう。また、不動産売却の時点で住宅ローンの残債があったとしても、条件次第では「住み替えローン」を利用することによって、ローンの返済負担を長期的に軽減することができます。

住み替えローンとは、「新規住宅の購入資金と住宅ローンの残債を合算できる」という制度で、住み替え時に自己資金を使わずに済み、住宅ローンの金利を再調整することができるメリットがあります。

節税するには確定申告

不動産売却で節税をする場合には、確定申告が欠かせません。確定申告をしないと、本来は適用できる控除の申請もできなくなります。

利益が出ても損しても確定申告をしよう

確定申告の期限は毎年、2月16日~3月15日までとなっており、その期間内に申告手続きが完了していなければ、申告漏れと見なされたり最悪の場合は脱税の罪に問われたりします。

売却益が出ずに損をした場合でも、確定申告を行うことによって損失を翌年以降の所得として繰り延べる、複数年度の黒字と相殺するなどの措置が認められる場合があります。

売却金額の流れだけではなく、取得費や売却手数料は確定申告で申告しないと、ないものとされてしまいます。よって、不動産を売ったら損益にかかわらず確定申告を必ず行いましょう。

確定申告の流れ

確定申告の流れは次の手順で進めます。

1. 必要な書類を準備する
2. 譲渡所得税を計算する
3. 納税申告書に記入する
4. 税務署に提出する

必要書類を用意する

確定申告ではまず、申告内容を記載するための確定申告書を用意する必要があります。確定申告書には様式A、様式Bの2種類がありますが、不動産売却後の確定申告においては確定申告書B様式のほうが必要になります。

申告者自身が用意する書類は申告書に添付するための不動産売却時の売買契約書の写し、仲介手数料等の領収書の写し、売却した不動産の登記簿謄本です。譲渡所得税内訳書については税務署の窓口で入手することができます。

なお、登記事項証明書の請求はオンラインだと安く済むのでおすすめです。その他、源泉徴収票やマイナンバーカードが必要になりますので、あらかじめ用意しておきましょう。

譲渡所得税を計算して申告書を作成する

譲渡所得税を計算して申告書を作成します。国税庁のホームページの「確定申告コーナー」を利用して、必要事項を入力していくと、自動で税額や控除額を計算してくれるので便利です。

自分で申告書の作成が上手くできない場合には、税務署や役所で確定申告の期間中に相談会や申告窓口が開設されるので、そちらで相談してみるといいでしょう。また、お金はかかりますが、税理士などに申告書の作成を依頼するのもいいでしょう。

2月16日~3月15日に手続きを進める

確定申告の期間は毎年、2月16日から3月15日と定められています。土日で日程が1日か2日ずれることはありますが、基本的にこの期間しか申告できないので注意しましょう。直接税務署の窓口へ出向くのが最も確実ですが、最近では「e-Tax」というシステムを利用することにより、ウェブ完結で申告手続きを完了させることができて非常に便利です。

また、毎年確定申告が近くなると、全国各地の公共施設などで特設会場が設けられ、申告手続きについての各種相談が受け付けられます。確定申告のプロセスや必要書類、控除要件などについてわからないことがあれば、放置せずに早い段階で相談し、疑問点を解消しておきましょう。

仕事が忙しかったり、病気や障害などの事情で特設会場まで足を運ぶのが難しかったりする場合は、税理士や弁護士による電話相談窓口も各地で開かれるので、そちらのサービスもぜひとも利用しましょう。

不動産売却時の税金を抑えるポイントを把握して上手に節税しよう

不動産売却における課税額をおさえるためには、譲渡所得をおさえる、特例措置をかしこく利用するということがポイントです。

特例措置にはそれぞれに適用要件が定められており、重複が認められる場合と認められない場合など、さまざまなパターンが考えられます。専門知識がなくて不安という方は、まずは確定申告の仕組みについて専門家に相談しましょう。

もし不動産売却を考えている人は、イエウールがおすすめです。無料で査定を依頼でき、イエウールが厳選した不動産会社と提携しているので安心です。

ぜひ、一度不動産売却の査定をしてみたい方は参考にしてみてください。

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