戸建ての売却にかかる費用とは？支払うタイミングも把握しておこう

戸建ての売却にかかる費用について解説しています。

土地や戸建てといった不動産を売却するタイミングは、ライフスタイルの変化による住み替えや相続した空き家の処分など、人によってさまざまです。一時的にまとまったお金が欲しい場合に、すぐにでも不動産を売却したいと考える人もいるのではないでしょうか。

しかし、不動産を売却しするとお金が手に入る一方、売却を完了するまでにはさまざまな費用がかかります。そこでこの記事では、戸建てを売却する際にかかる費用や支払いのタイミングなどについて解説していきます。

これから戸建ての売却を検討している人は、この記事を読んで戸建てを売却する際にかかる費用の参考にしてみてください。

戸建て売却について知りたい方は、 「戸建て売却したい方必見！戸建てを高いうちに売るための全体像を解説」 という記事をご覧ください。

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戸建ての売却時にかかる費用一覧

戸建てを売却する場合に、どのような費用が必要になるのか、まずは一覧でご紹介します。

それぞれの費用の詳細について次から詳しく解説します。

戸建て売却で必ずかかる4つの費用

戸建てを売却する際には、売却代金に関わらず次のような4つの費用がかかります。

• 仲介不動産会社に支払う仲介手数料
• 売買契約書に課税される印紙税
• 所有権移転や抵当権抹消の登記費用
• ローンの一括繰上返済時にかかる事務手数料

ここでは、これらの費用について詳しく解説していきます。

仲介不動産会社に支払う仲介手数料

物件種別に関わらず、不動産を売却する際には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介手数料とは、売買契約を仲介してくれた不動産会社に対して支払う費用のことです。

売り手には、売買契約が成立した時点で仲介手数料の支払い義務が生じます。仲介手数料の金額は売却金額によって異なり、次のように宅地建物取引業法によって上限が定められています。

この表を見ると、仲介手数料は売却金額に応じて高くなることがわかります。

売買契約書に課税される印紙税

戸建てを売却する際には、売り手と買い手との間で売買契約書が交わされます。このときに、印紙税を納付しなければなりません。印紙税とは、印紙税法によって一部の文書に対して課せられる税金のことです。

売買契約書は課税対象の文書であるため、記載された売買金額に応じた印紙税の納付が必要です。印紙税の税額は、次の通りです。

なお、令和2年3月31日までに作成された文書については、軽減税率が適用されます。

所有権移転や抵当権抹消の登記費用

戸建てを売却する際には、登記手続きに伴う費用がかかります。登記費用とは、所有権移転に伴う名義変更や住宅ローンの完済における抵当権抹消手続きにかかる費用のことです。

これらの手続きには、登録免許税が課せられます。また、司法書士に手続きを代行する場合は司法書士への報酬が必要です。司法書士への報酬は戸建ての固定資産税評価額によって異なりますが、一般的な戸建てであれば50,000～80,000円が相場だと言われています。

ローンの一括繰上返済時にかかる事務手数料

住宅ローンを返済中の戸建てを売却する場合、売却と同時に住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済する際には、一括繰上返済に伴う事務手数料がかかります。事務手数料は、次のように金融機関によって異なります。

この表をみると、一括繰上返済に伴う事務手数料は窓口での手続きよりもインターネットバンキングを利用した方が安いことがわかります。

戸建て売却で利益が出たときに支払う税金

戸建てを売却して、利益が出た場合には、その利益は譲渡所得とみなされて課税の対象となります。しかし、売却したら必ず納税しなければいけないわけでもありません。こちらでは、課税の対象となる譲渡所得とはどのようなもので、どのような計算で納税額が決まるのか解説します。

譲渡所得とは

譲渡所得とは、所得税の対象となる所得の区分の一つで、不動産や株式などの資産を売却(譲渡)した場合の利益のことです。戸建てを売却した場合に、利益が出たら、利益に対して所得税、住民税、復興特別税が課せられます。これら3つの税金を合わせて譲渡所得税と呼ぶこともあります。

譲渡所得税は、事業所得や給与所得とは別に計算する必要があります。これを分離課税と呼びます。基本的に、譲渡所得がマイナスになったとしても、事業所得や給与所得と合算して相殺することはできません。

譲渡所得税の税率・計算方法

譲渡所得税は、戸建てを売却して出た利益全てに課せられる訳ではありません。次のように売却金額や取得費、譲渡費用を差し引いた金額に譲渡所得税が課せられる仕組みとなっています。

譲渡所得（売却益）＝売却金額－取得費－譲渡費用

譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、この式で算出した金額に税率をかけた金額です。税率は、次のように不動産の所有期間に応じて2つに区分されています。

この表をみると、不動産の所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の方が税率が高いことがわかります。

戸建ての売却では特例の適用が受けられる

不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合、所得税と住民税を合わせると税率は39.0%です。たとえば、譲渡所得が100万円の場合は単純計算すると税額が39万円となります。

このように譲渡所得の金額によっては譲渡所得税が高額になりますが、戸建てを売却する場合は次のような特例の適用が受けられます。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例
• 買換えの特例

また、戸建てを売却して損失が出た場合には損益通算や繰越控除を利用できます。戸建てを売却する際に利用できる特例について詳しく知りたい人は、国税庁のWebサイトにアクセスしてみてください。

国税庁：「No.3302マイホームを売ったときの特例」
国税庁：「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
国税庁：「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」

戸建ての売却でかかる場合があるその他の費用

「戸建ての売却時にかかる基本的な費用」では、戸建てを売却する際に必ずかかる費用について紹介してきました。ここでは、戸建てを売却する際にかかる可能性があるその他の費用について解説していきます。

戸建てを売却する際には、土地の境界を確定するための測量費用がかかる可能性があります。なぜなら、古い土地などでは隣接する土地との境界が曖昧なケースがあるからです。隣接する土地との境界が曖昧だと、買い手が新たに建物を建てる際に隣接する土地の住人とトラブルになるリスクがあります。

そのため、土地の境界が曖昧な場合は買い手から測量を求められることもあります。測量には、官民検査が省略された「現況測量」と官民が立ち会う「確定測量」の2種類があります。測量は官民立ち合いの有無で費用が異なりますが、相場は次の通りです。

• 官民検査省略の場合：35～45万円
• 官民立ち合いの場合：60～80万円

また、戸建てを売却する際には、売却物件の印象を良くするための費用がかかるケースがあります。戸建ての売却をスタートして購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう「内覧」が行われるのが一般的です。

内覧の際には物件の清掃はもちろんのこと、場合によっては次のような手間をかけて物件の印象アップが求められるケースがあります。

• ハウスクリーニング
• リフォーム
• 植栽の剪定（せんてい）　など

必要に応じてこれらのサービスを利用することで物件の印象アップが狙えるため、売買契約に繋がる可能性が高まります。

そして、戸建てを売却する際には、引っ越し費用や廃棄物の処分費用がかかるケースがあります。たとえば、すでに転居先が決まっている場合は引っ越し費用は1回で済みます。その一方で、仮住まいが必要な場合は引越し費用が2回分かかります。

また、転居先で使わない家具や家電などの不用品を処分する場合、処分費用がかかります。ただし、買取業者を利用すると処分費用を安く抑えられます。

戸建て売却の費用に関する注意点

戸建てを売却する場合の費用については、以下の3つの点に注意しましょう。この3点を知っているかどうかで、実は手に入れられるお金が入ってこなかったり、売却価格が大きく変わってしまったりする場合があります。売却を検討するのであれば、ぜひ知識として頭に入れておきましょう。

売却をすることで戻ってくるお金もある

戸建てを売却するためには、ここまで見てきた通り、様々な費用がかかります。しかし、売却したことで、すでに支払っている税金などが戻ってくることがあります。売主が黙っていたら、戻ってこない可能性もあります。戻ってくるのかどうかわからない場合には、仲介してくれる不動産会社に相談してみると良いでしょう。

戸建てを売却することで戻ってくる可能性のあるお金には、固定資産税、都市計画税、住宅ローン保証料、火災保険料があります。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税はその年の1月1日に不動産を所有していると登記されている人に対して課税される税金です。そのために、年の途中で売却したとしても、全額売主に納税の義務が課せられます。しかし、不動産売買の慣例では、日割りして精算することが一般的です。引き渡し日を基準日として、引き渡し日までを売主負担に、引き渡しの次の日からを買主負担とすることが一般的です。ただし、法律的な裏づけはありません。

住宅ローン保証料

住宅ローンを借りている場合に、保証会社の保証を利用しているのであれば、住宅ローンの保証料を支払っています。場合によっては住宅ローンの保証料も返還されることがあります。

住宅ローンの保証料には、外枠方式とも呼ばれる一括前払い方式と、毎月の返済額に上乗せする金利上乗せ方式があります。一括前払い方式を選択している場合は、予定していた住宅ローンの返済期間よりも前に繰り上げ返済ができた場合には、残りの期間分を返金してもらえます。

返金手続きは特に行う必要はなく、繰り上げ返済の手続きを行った時に自動的に返金の手続きも行われます。不明な点があれば、繰り上げ返済を行った金融機関に問い合わせをしてみましょう。

火災保険料

火災保険を長期一括契約で、全額前払いしている場合には、残りの期間分を返金してもらえます。例えば10年契約の7年目で売却をした場合には、残りの3年間分を返却してもらえます。火災保険は自分で手続きを行わないと戻ってきません。売却をする場合には、保険契約をした代理店などに問い合わせをしてみましょう。

仲介手数料が半額や無料の理由を聞いておく

ここ数年、売却に成功した際の仲介手数料を無料や半額をうたう不動産会社が現れています。仲介手数料も、少なくとも十万円単位で必要なものなので、無料や半額はとても魅力的に映ります。しかし、仲介手数料が無料や半額になるのは、何らかのからくりがあります。仲介手数料が無料や格安の会社に依頼する場合には、無料や半額になる理由を必ず最初に聞くようにしましょう。

不動産会社が不動産の売却活動を行うためには、チラシを作成して配布したり、新聞折込をしたり、不動産情報サイトへ登録したりといった手間も経費もかかります。それを無料や格安で行うのは、当然、その不動産会社が必ず利益を得られるからくりがあるためです。

最も考えられることは、不動産の売却情報を外に出さずに、買主もその不動産会社で見つけることです。買主も自分のところで見つけることで、買主側からの仲介手数料を手に入れることを目的としています。

不動産の売買情報は、本来は広く公開して、その物件を本当に必要としている人の手に渡るようにしなければいけません。不動産会社が囲い込みを行うことで、本当に欲しいと思っている人の手に渡らなくなります。

また、チラシの作成枚数などを抑えることで宣伝のためのコストが節約されている可能性もあります。宣伝してもらわなければ、本来売れるものも売れにくくなります。

売れにくい物件は売却価格を下げるしかありません。仲介手数料を節約しようとして、売却価格が大きく下がってしまい、結果的に大きな損をしてしまうことがあります。

仲介手数料が半額や無料になる理由は必ず聞いて、その不動産会社にお願いをして大丈夫かどうか自分で判断しましょう。

買取の場合は仲介手数料はかからない

不動産会社に仲介ではなく買取をしてもらう場合には、仲介手数料はかかりません。不動産の買取とは、不動産会社に買い手を探してもらう仲介を依頼するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう事です。

買い手を探す手間がかからないことから、できるだけ早く売却してしまいたい時や、どうしても売れない時に不動産会社に買取を依頼します。仲介を依頼した時に、一定期間内に売却できない場合に、買取保証が付いている場合もあります。

仲介手数料は、不動産会社とは別の買い手との売買契約の仲介をお願いするための手数料です。買取の場合には、必要はありません。

戸建て売却の流れと費用がかかるタイミング

これから戸建ての売却を検討している人は、スムーズな売却を進めるために売却までの流れを把握しておきましょう。戸建ての売却までの流れは、次の通りです。

• 戸建て売却の準備
• 価格査定・仲介契約
• 販売活動・売買契約
• 引渡し準備・決済・引渡し
• 引渡し翌年の確定申告・納税

ここでは、戸建ての売却までの流れを順に詳しく解説していきます。

戸建て売却の準備

戸建ての売却を検討したらすぐに不動産会社に査定を依頼するのではなく、まずは売却の準備をスタートしましょう。戸建てを売却する理由や目的を明確化し、いつまでに売却したいのか計画を立てます。

次に、折り込み広告や不動産ポータルサイトなどを利用して物件の相場を調べましょう。なぜなら、物件の相場を知らないと相場よりも安い価格で売却してしまう可能性があるからです。

また、築年数が古い物件の場合、必要に応じてハウスクリーニングやリフォーム、測量などに費用がかかるかもしれません。このような場合を想定し、きちんと資金計画を立てましょう。

価格査定・仲介契約

戸建てを売却する準備が整ったら、不動産会社に査定を依頼して仲介契約を結びます。不動産会社を探す際には、インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」の利用がおすすめです。

詳しくは、「売却を成功させるには不動産会社選びが重要」の章で紹介していきます。仲介を依頼する不動産会社が決まると、不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約は次のように3種類ありそれぞれ特徴が異なるため、自分に合った媒介契約を選びましょう。

不動産調査会社が行ったアンケート調査によると、一般媒介契約が最も多いことがわかっています。

販売活動・売買契約

不動産会社と媒介契約を結ぶと、物件の売り出しがスタートします。不動産会社と相談しながら売り出し価格を設定し、不動産会社が広告の作成や不動産ポータルサイトへの掲載といった販売活動を進めていきます。 物件の購入希望者が現れると内覧を受け入れ、購入希望者の購入意思が固まるとついに売買契約です。売買契約の際には、売買契約書に印紙を貼付する形で印紙税を納付します。

引渡し準備・決済・引渡し

売買契約が無事に成立すると、転居先への引っ越しや決済、引渡しの準備をスタートします。ここでは、主に次のような費用が発生します。

• 引っ越し費用
• 住宅ローンの繰上返済に伴う事務手数料
• 抵当権抹消登記費用
• 仲介手数料

売買契約の際に売却代金の一部を手付金として受け取り、決済時に残金を受け取ります。物件の引き渡し日までに転居を済ませ、物件の鍵や設備のパンフレットを準備して買い手に物件を引き渡して売却は完了です。

引渡し翌年の確定申告・納税

戸建てを売却した翌年には、確定申告をしましょう。売却益がある場合は確定申告を通じて譲渡所得税の納付が必要ですが、損失がある場合でも還付を受けられる可能性があるので確定申告をしておくことをおすすめします。

確定申告の期間は毎年2月中旬から3月中旬までと決まっており、この期間内に手続きしないと無申告加算税などのペナルティが課せられる可能性があります。また、確定申告には物件の売却に伴うさまざまな書類が必要なため、早めに準備しておくようにしましょう。

売却を成功させるには不動産会社選びが重要

ここまで見てきたように、戸建てを売却するためには、多額の費用が必要になります。しかし、かなりの費用を掛けたにもかかわらず、希望金額で売却できなかった、売り急いでしまったと後悔する人が後を絶ちません。

大切な戸建ての売却を成功させるためには、売主本人がしっかりとした知識を身につけることも大切ですが、売却の仲介を依頼する不動産会社をどこに依頼するのかもとても重要です。

必ず複数社に査定をする

不動産会社に仲介を依頼する前には必ず査定してもらいます。査定を依頼する場合には、必ず1社だけで決めずに複数社に依頼するようにしましょう。複数の会社に査定をしてもらうことで、周辺地域でのおおよその相場をつかめるだけではなく、どのような観点からあなたが売りたい戸建てを評価しているのか、不動産会社ごとの特徴がつかめます。

複数の不動産会社に依頼をすることで、会社ごとの次のような違いが見えてきます。

• 不動産会社によって査定額が異なる
• 不動産会社によって得意分野が異なる　など

多くの不動産会社は、不動産流通機構が提供している「価格査定マニュアル」をベースに査定額を算出します。しかし、物件や立地条件などの評価は不動産会社ごとに異なります。

そのため、より相場に近い、あるいは相場よりも高めの査定額を提示してくれる不動産会社を選ぶと高値での売却が期待できます。また、マンションの売買が得意、あるいは土地の売買が得意など、不動産会社によって得意分野が異なります。

戸建てを売却する場合は、戸建ての売買が得意な不動産会社を選ぶとスムーズな売却が目指せます。しかし、一般の人には会社ごとの得意不得意の分野はなかなかわかりません。そこで、おすすめしたいのが一括査定です。これらの項目を考慮しながら自分に合った不動産会社を探すなら、「一括査定サイト」の利用がおすすめです。

一括査定サイトとは、インターネット上で複数の不動産会社に査定が依頼できるサービスです。複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額が比較できるだけでなく信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

最大6社の査定を比較できるイエウールがおすすめ

インターネット上には数多くの一括査定サイトが存在しますが、その中でも「イエウール」がおすすめです。イエウールには、次のような魅力があります。

• 無料で査定を依頼できる
• 全国1,600社以上の不動産会社と提携
• 一度の入力で最大6社に査定を依頼できる
• クレームが多いといった悪徳不動産会社は排除

イエウールは提携する不動産会社に独自の審査基準を設けており、優良不動産会社のみと提携しているので安心です。大手から地域密着型の不動産会社まで幅広く提携しているため、自分に合った不動産会社を見つけやすいと言えるでしょう。

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まとめ

戸建てを売却する際には、各種税金や手数料といったさまざまな費用がかかります。場合によっては高額になる可能性もあるため、売却前に把握しておくことが大切です。特に住宅ローンの残債が多い場合は売却代金だけでは足りず、自己資金を捻出しなければなりません。

転居先にかかる費用も考慮し、きちんと資金計画を立ててスムーズな売却を目指しましょう。ここで改めて、戸建ての売却時にかかる基本的な費用をおさらいしておきましょう。

• 仲介不動産会社に支払う仲介手数料
• 売買契約書に課税される印紙税
• 所有権移転や抵当権抹消の登記費用
• ローンの一括繰上返済時にかかる事務手数料

このうち、最も費用が大きいのが仲介手数料です。売却の準備として物件の相場を把握し、どのくらいの仲介手数料がかかるかあらかじめ確認しておきましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「戸建て売却の税金とは？所得税や住民税などの目安を知ろう」の記事をご覧ください。 また、「戸建ての売却時に築年数は影響する？資産価値との関係を詳しく解説」という記事や、「築浅の戸建てを売却するコツは7つ！損をしないための注意点」という記事もご覧ください。

• 「戸建てを売却する18のコツとは？高額査定の出し方や節税について」
• 「戸建ての売却相場を解説！相場の調べ方や注意点を知ろう」