マンション売却の諸費用を丁寧に解説!節約して手元のお金を残そう

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マンション売却の諸費用には、何がいくらかかるのでしょうか。 マンションを売却したら、売却代金といった受け取れるお金だけではなく、売却を進めるにあたり手数料や税金といったさまざまな諸費用がかかります。売却価格に応じて高くなる費用もあるため、大まかな費用を売却前に把握しておくことが大切です

この記事では、マンションの売却にかかる費用の基礎知識や、節約ポイントについて解説していきます。これからマンションの売却を検討している人は、この記事を読んでできるだけ手元にお金を残せるようにしましょう。

マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンションの売却にかかる諸費用一覧

マンションの売却にかかる費用としては、次のものがあげられます。

項目費用の目安
仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
登記費用 ・抵当権抹消費用・所有権移転登記司法書士へ依頼するとして5,000~2万円程度
ローンを一括返済するための費用一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料1~3万円
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
その他費用引っ越し費用、ハウスクリーニング代など※費用項目より異なる

これらの費用は、かかる場合とかからない場合があります。また、ケースによって金額が変動することもあるため、自分の場合はいくらかかりそうか、目安を参考に考えておくとよいでしょう

マンション売却にかかる仲介手数料とは

不動産会社に依頼してマンションを売却する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は売却費用の中でも高額になりやすいので、いくらくらいかかるのかを把握しておくことが大切です。また、いつ支払うのか、値引きが可能なのかどうかについても知っておきましょう。

仲介手数料の相場

マンションや戸建てといった不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、マンションを売却するための広告や売買契約書の作成、購入希望者の対応といった売却活動を代行してくれる不動産会社に対して支払う費用です。成功報酬型で、売買契約が成立した時点で支払い義務が発生するため、何らかの理由で売買契約が解除された場合は支払う必要はありません。

マンションを売却する際にかかる費用のうち、仲介手数料は大きなウエイトを占めます。なぜなら、仲介手数料は売却価格に応じて高くなるからです。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限額が定められており、売却価格に応じた仲介手数料の上限は次の通りです。

売却価格仲介手数料(税込)
1,000万円39万6,000円
1,500万円56万1,000円
2,000万円72万6,000円
2,500万円89万1,000円
3,000万円105万6,000円
3,500万円122万1,000円
4,000万円138万6,000円
4,500万円155万1,000円
5,000万円171万6,000円

このように、売却価格に応じて高くなることがわかります。なお、仲介手数料の上限額は次の計算式で算出できます。

  • 売却価格200万円以下の部分:売却価格×5%+消費税
  • 売却価格200万円超400万円以下の部分:売却価格×4%+消費税
  • 売却価格400万円超の部分:売却価格×3%+消費税

たとえば、売却価格が2,300万円の場合の手数料の上限は、上の計算式にあてはめて計算してみましょう。

  • (200万円×5%)+(200万円×4%)+(1,900万円×3%)+75,000円=82万5,000円

また、売却価格が400万円を超える場合は、次のような「速算式」を利用すれば簡単に算出できます。

  • 仲介手数料=(売却価格×3%+60,000円)

マンションの売却前にここで紹介した計算式を利用すると、仲介手数料の目安が把握できます。

仲介手数料はいつ支払うのか

不動産会社に支払う仲介手数料は、2回にわけて払うことが一般的です。タイミングとしては売買契約締結時と、引き渡しの2つがあげられます。売買契約を締結した際に半額を、残りを引き渡しの際に支払うと考えましょう。

これは仲介手数料は成功報酬であり、契約成立によって費用が発生することになるからです。つまり、契約締結前に不動産会社との媒介契約を終了した場合は、原則仲介手数料はかかりません。

ただし、契約成立後に売主や買主の事情によって契約破棄となる場合は、仲介手数料の半額、あるいは全額の支払いを求められることはあるので注意しましょう。

仲介手数料を値引きするメリット・デメリット

不動産会社に支払う仲介手数料は値引きができますが、これにはメリットとデメリットの両方があります。メリットとしては、売却にかかる費用が安くなることです。費用が安くなることで、売却によって得られる利益が多くなります。つまり、売却後手元に残るお金が増えると考えてよいでしょう。

値引きをするデメリットとしては、次の2つがあげられます。

  • 売却活動に力を入れてもらえなくなる
  • 売却費用が下がり税金がかかる

仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源であり、これが下がることで売却の優先度が低くなる可能性があります。つまり、売却活動に力を入れてもらえなくなり、売却の条件が下がったり、売れるまでに時間がかかったりする場合があるでしょう。

また、仲介手数料は売却後の費用として計算でき、これが多いほど経費が多くなり、税負担も抑えやすくなります。仲介手数料が安くなることで計上できる費用が少なくなってしまい、結果的に税負担が増えて手元に残るお金が減ってしまう可能性もあることは頭に入れておきましょう。

マンション売却する際の諸費用

マンションを売却する際には、仲介手数料以外にもコストがかかります。代表的なものとしては、次の2つがあげられます。

  • 印紙税
  • 登録免許税

これらの費用がいくらかかるのかを知り、売却時のコストを正しく計算しておきましょう。

作成する契約書に貼る印紙税

マンションを売り出して買い手が現れると、売り手と買い手の間で売買契約書を交わします。売買契約書は、印紙税法によって定められた課税対象の文書で、税額分の印紙を貼付する形です。

売買契約書を、買い手と売り手の両者に1通ずつ作成する場合は、それぞれ印紙を貼付しなければなりません。印紙税の税額は、課税対象となる文書に記載された金額に応じて異なり、金額が高くなるにつれて税額も高くなります。次の表では、課税対象の文書に記載された金額の一部と税額を示しています。

課税対象の文書に記載された金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1,000万円以下5,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円
5,000万円超1億円以下30,000円

課税対象の文書に印紙を貼付し忘れた場合は、ペナルティとして3倍の過怠税が発生するので注意が必要です。

残っている抵当権抹消のために登録免許税

住宅ローンを利用してマンションを購入した場合は、売却と同時に完済しなければなりません。住宅ローンを完済する場合には抵当権抹消登記が必要ですが、抵当権抹消登記は登録免許税の課税対象で、不動産1つにつき1,000円かかります

たとえば、戸建ての場合は建物と土地の2つが課税対象となるため、登録免許税は2,000円です。一方でマンションの場合は、土地は複数でカウントされるケースがあります。なぜなら、マンションの土地の筆数は1つだとは限らないためです。したがって、マンションの土地の筆数によっては登録免許税が高くなります。

マンションの売却利益にかかる税金

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかります。実際の利益は税金分の金額を差し引いたものになるため、どのような税金がかかるのか、金額はいくらくらいなのかを知っておきましょう。

売却利益には所得税と住民税がかかる

マンションを売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は、利益の金額や不動産の所有期間に応じて税率が異なる仕組みです。譲渡所得税は所得税と復興特別所得税、住民税の3つで構成されています。 ※数値はあくまでも概算です。

所有期間所得税復興特別所得税住民税
5年以下(短期譲渡所得)30%0.63%9%
5年超(長期譲渡所得)15%0.315%5%

所有期間は売却した年の1月1日時点で計算することも覚えておきましょう。課税対象となる譲渡所得を計算するには、マンションの売却価格から売却にかかった費用と不動産の取得費、特別控除などを差し引きます

そのため、売却価格があるからといって、それだけで課税対象になるとは限らず、各種費用を差し引いて計算すると売却損が出ていることになり、譲渡所得税は非課税となることもあります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算方法は複雑で、まずは次のような計算式で譲渡所得を算出します。

  • 譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

取得費はマンションを購入する際にかかった費用で、譲渡所得はマンションを売却する際にかかった仲介手数料や税金などの費用です。 次に、課税対象となる課税譲渡所得を算出します。

  • 課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)

特別控除は、「3,000万円の特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」といった、不動産を売却した際に利用できる制度のことです。 最後に、マンションの所有期間に応じて次のような税率をかけて税額を算出します。

例えば2,000万円で購入した家を3,000万円で売却したとし、取得費をわかりやすく2,000万円とします。売却にかかった費用が100万円なら、売却による利益は900万円となり、これが課税対象金額です。 所有期間が5年以下の場合は、約370万円、所有期間が5年を超える場合は、約199万円の譲渡所得税がかかります。

その他にかかる可能性のある諸費用

マンションの売却では、次の費用がかかる可能性があります。

  • 住宅ローンの繰り上げ返済事務手数料
  • マンションからの引っ越し費用
  • ハウスクリーニング代
  • インスペクション費用

これらは必須の費用ではありませんが、ケースによってはかかることがあるため、どのようなものがあるのかを知っておきましょう。

ローン完済のための繰り上げ返済事務手数料

マンションの売却と同時に住宅ローンを完済する場合は、費用がかかるのは抵当権抹消登記だけではありません。住宅ローンを完済する際には、繰り上げ返済事務手数料がかかります。

繰り上げ返済事務手数料は金融機関によって異なりますが、無料~50,000円程度が相場です。次の表では、主要金融機関の繰り上げ返済事務手数料を手続き方法別に示しています。

金融機関名繰り上げ返済事務手数料
三菱UFJ銀行インターネットバンキング:16,500円(税込) ・テレビ窓口:22,000円(税込) ・店舗窓口:33,000円(税込)
新生銀行インターネットバンキング:無料
イオン銀行インターネットバンキング:55,000円(税込)
りそな銀行インターネットバンキング:無料 ・テレビ窓口:5,500円(変動金利型)、33,000円(固定金利選択型) ・店舗窓口:5,500円(変動金利型)、33,000円(固定金利選択型)

このように、同じ金融機関でも手続き方法によって、繰り上げ返済事務手数料は異なります。また、インターネットバンキングで手続きすると、繰り上げ返済事務手数料が安いか無料の金融機関がほとんどです。

現在住んでいるマンションからの引っ越し費用

現在住んでいるマンションを売却する場合は、引き渡しまでに転居しなければなりません。転居するためには引っ越し費用が必要となりますが、荷物の量や転居先、引っ越し時期によって引っ越し費用は変動します。次の表では、同じ都道府県内に転居する際にかかる引っ越し費用の相場を示しています。

引っ越し時期2~3人家族4~5人家族
通常期50,000~70,000円程度65,000~90,000円程度
繁忙期65,000~11万1,500円程度16万~36万円程度

このように、同じ家族構成でも引っ越し時期によって費用が大きく異なることがわかります。マンションを売却したあとで新居を購入する場合は、新居を購入するまでの期間は仮住まいが必要です。このようなケースでは、引っ越し費用が2回分かかります。

専門業者に任せるハウスクリーニング代

室内の汚れが気になる場合は、ハウスクリーニングを依頼するとマンションの価値が高められます。ハウスクリーニングを依頼すると、自身の清掃では落としきれなかった汚れや、行き届かない場所まできれいにできることがメリットです。

マンションを売り出して購入希望者が現れると、実際に物件を見てもらう内覧が行われることが一般的です。内覧は、その後の売買契約に繋がる可能性がある重要な過程の一つです。ハウスクリーニング後に内覧を受け入れることで、印象アップを狙えるだけでなく、値下げ交渉の回避に繋がります。

古いマンションの売却にインスペクション費用

築年数の古いマンションを売却する場合は、インスペクションしたほうが価値が高まる可能性があります。インスペクションとは住宅診断のことで、住宅の専門家によって劣化状況や欠陥の有無を確認する作業です。

インスペクションによって安全性が確認されたマンションは、買い手にとって安心感が高まります。インスペクション費用は敷地面積によって異なり、100平米の場合で5~14万円程度必要です。

マンション売却で戻ってくる諸費用

マンションを売却する際には、管理費や固定資産税といったランニングコストを回収することも大切です。ここでは、マンションを売却する際にランニングコストを回収する方法を紹介していきます。

管理費や修繕積立金

マンションを購入すると、毎月管理費や修繕積立金を支払わなければなりません。これらの費用は前払いするケースが多いため、マンションを売却する際には買い手分は買い手に請求しましょう。多くの場合は不動産会社側で精算してくれますが、日割り計算の金額などをきちんと確認することが大切です。

固定資産税・都市計画税

マンションを購入すると、所有者に対して固定資産税や都市計画税が課せられます。これらの費用は毎年1月1日時点での所有者に課せられ、4月頃に請求書が送付されます。そのため、マンションを売却した際には引き渡し日以降の日割りで計算し、精算時に買い手から受け取っておきましょう。

火災保険や地震保険の残期間分

マンションを購入すると、火災保険や地震保険といった各種保険に加入するケースがほとんどです。これらの保険は一括払いで、マンションを売却しても自動で解約されないので注意が必要です。マンションを売却する際には保険の解約手続きを忘れずに行い、残期間分を受け取りましょう。

マンション売却の諸費用を節約するポイント

マンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。しかし、次のような手段を利用すると、費用を節約できる可能性が高まります。

仲介手数料は不動産会社に交渉してみる

仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法によって定められています。そのため、不動産会社は上限額を超える料金を請求することはできません。

上限額を超えなければ、不動産会社ごとに仲介手数料を設定できるものの、ほとんどの不動産会社は上限額ぎりぎりで設定していることが現状です。

一方で不動産会社によっては、仲介手数料の値引き交渉に応じてくれるケースもあります。ただし、無理な値引き交渉を行うことで、不動産会社による売却活動に悪影響を及ぼす可能性があるので注意が必要です。

自力で可能なことはすべてやる

マンションを売却する際にかかる費用を抑えるためには、自力でできることはすべてやることも大切です。たとえば、日頃の清掃をきちんとしてハウスクリーニング費用を節約したり、各種登記手続きを自身で行ったりしましょう。

また、マンションを一般的に売り出すのではなく、不動産会社による買取を選択するのも手段の一つです。不動産会社による買取の場合は、ハウスクリーニングやリフォームが必要ないケースがほとんどです。

不必要なリフォームはしない

マンション売却の前には、不必要なリフォームはしないようにしましょう。リフォームをすることで、部屋をきれいな状態にでき、成約できる確率が上がる可能性はあります

しかし、リフォームにかかった費用分を売却価格で回収できない場合も多く、高い費用をかけるほど、利益が少なくなってしまうため注意しましょう。

もちろん、壊れた設備などは補修しておくことで、売却価格を上げられることもあるため、リフォーム自体が完全に不要なわけではありません。基本的には大幅なリフォームはせず、実施する場合もピンポイントで必要な部分のみ行うことがよいでしょう。

リフォームの内容によって費用は異なりますが、30~100万円程度かかることも多いため、リフォームをしないことでこれらの金額が節約できます。

優良な不動産会社でマンションを売却

マンションを売却する際にかかる費用を抑えるためには、優良な不動産会社に仲介を依頼することも大切です。なぜなら、優良な不動産会社に仲介を依頼することで、スムーズで高値での売却が目指せるからです。また、担当者によっては節約方法などのアドバイスもしてくれます。

優良な不動産会社を探すなら、一括査定サービスを利用してみましょう。一括査定サービスとは、インターネットを介して複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。一括査定サービスは数多く存在しますが、その中でも「イエウール」がおすすめです。

イエウールは全国1,600社以上の優良不動産会社と提携しており、最大6社に査定を依頼できます。 査定額を比較できるだけでなく、信頼できる不動産会社探しにも役立つため、これからマンションの売却を検討している人はイエウールを利用してみてはいかがでしょうか。

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【パターン別】不動産売却費用のシミュレーション

実際にマンションを売却した際の費用がいくらになるのか、事前にシミュレーションをしておきましょう。売却にかかる費用はケースによってさまざまであり、安く済ませられることもあれば、高額な費用がかかることもあります。

ケース別の費用を知り、自分の場合はどれくらいのコストがかかるのかを事前に計算しておくことがおすすめです。

自分で購入したマンションを売却するときの不動産売却費用(譲渡所得税がかからない)

このケースでは、条件を次のように設定します。

  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:1,800万円
  • 譲渡費用:300万円

上記の条件で計算すると、売却によって100万円のマイナスが出ていることになり、譲渡所得税は非課税です。つまり、売却費用は譲渡費用の300万円であり、それ以外の負担はありません。

自分で購入したマンションを売却するときの不動産売却費用(譲渡所得税がかかる)

このケースの条件は、次のように設定します。

  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 所有期間:3年

この条件で計算すると、譲渡所得は700万円となり、課税の対象です。所有期間が3年なので短期譲渡所得となり、税額を計算すると277万4,100円です。つまり、譲渡費用の300万円を足した577万4,100円が売却にかかる費用の合計となります。

相続したマンションを売却するときの不動産売却費用

マンションを購入ではなく、相続した場合の売却のシミュレーションでは、次の条件を設定します。

  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 所有期間:6年

計算すると800万円が譲渡所得となり、所有期間から長期譲渡所得の課税対象となります。相続した不動産は、前の所有者の所有期間を引き継げる点は覚えておきましょう。

長期譲渡所得の税率で計算すると、162万5,200円の税金がかかり、譲渡費用の200万円を足した362万5,200円が売却時にかかる費用の総額です。

贈与してもらったマンションを売却するときの不動産売却費用

贈与によって取得したマンションを売却する際の条件は、次のように設定します。

  • 売却価格:2,000万円
  • 取得費:不明
  • 譲渡費用:200万円
  • 所有期間:6年

取得費が不明な場合は、売却価格の5%で計算するので100万円となります。この場合は1,700万円が譲渡所得となり、長期譲渡所得の税率で計算可能です。

税額は345万3,550円で、譲渡費用を足すとかかった費用の総額は545万3,550円です。取得費が不明だと概算でしか計算できず、譲渡所得税の課税対象になりやすいので注意しましょう。

不動産売却時にかかる費用を減らすなら確定申告をしよう

不動産売却ではさまざまな税金がかかりますが、この負担を少しでも軽くするには、確定申告を行うことが大切です。不動産を売却した翌年には確定申告が必要であり、申告をすることで費用を削減できる場合があります。

確定申告を行うメリット

不動産売却後に確定申告を行うメリットとしては、次のものがあげられます。

  • 特別控除や特例などを適用できる
  • 損失が出ている場合は節税できる場合がある

確定申告をすることで、譲渡所得から数千万円程度の控除が受けられる特別控除が適用できたり、税率が下がって納付額を下げられたりする場合があります。

これらを適用させるには各種条件を満たし、かつ確定申告をしなければなりません。つまり、条件を満たしただけでは自動的に適用させるわけではなく、確定申告を行うことで適用できるということは覚えておきましょう。

特別控除や特例を利用することで、譲渡所得税が非課税となったり、税金がかかる場合でも税率が下がって税負担を抑えられる点がメリットです。

また、売却によって損失が出ている場合でも、確定申告をすると損失分を他の所得から差し引き、節税できる場合があります。売却損が出ている場合、確定申告は必須でないですが、行うことで金銭的なメリットが得られることは覚えておきましょう。

確定申告が面倒な人が知っておくべき事

自分で確定申告を行うのが面倒な人は、税理士に依頼することがおすすめです。税理士に代行してもらうことで、確定申告をする手間が省けるだけではなく、申告内容のミスを防ぐことができます。確定申告は期限内に行わないと延滞税や無申告課税などが課せられ、より高い税率をかけられることがあります。

また、申告内容に不備があった場合もこれらの対象となることがあるので、正確な内容で申告するには税理士に依頼するとよいでしょう。税理士によってかかる費用は異なりますが、大体5~15万円程度で請け負ってくれることが多いです。

自分で経費などを計算していて、確定申告書の作成のみ依頼する場合は、5万円程度と安価です。申告書の作成に加えて、経費の計算などもすべて任せる場合は、10~15万円程度かかることがあります。

費用はかかるものの、煩雑な手続きを避けられるので、確定申告を面倒に思うなら、税理士に依頼することを検討してみてもよいでしょう。

確定申告の手続き

確定申告は管轄の税務署やネットなどから申請を行います。申請する際には、必要書類を集めなければなりません。確定申告に必要な書類は、次の通りです。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書
  • 購入時・売却時の不動産売買契約書
  • 仲介手数料などの領収書
  • 登記事項証明書

確定申告書B様式や分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書は税務署でもらうか、国税庁のホームページからダウンロードすることで取得できます。購入時・売却時の不動産売買契約書と仲介手数料などの領収書は、不動産売却の際に受け取っているものを使用しましょう。

登記事項証明書は、法務局にて取得が可能です。これらの書類をそろえて申告書を作成し、税務署の窓口やネットで申請を行うと、確定申告は完了です。

確定申告の期限

確定申告は毎年2月16日から3月15日と期限が決まっており、この間に申告を完了させなければなりません。期限を超過すると、その時点から延滞税が課せられるので注意が必要です。また、詳細な期限は土日の関係などで年度ごとに変動するので、申告時にはスケジュールを確認しておきましょう。

税金の納付

売却によって利益が出ている場合は、確定申告完了後に税金を納付します。所得税は確定申告終了後に速やかに納付します。申告時に計算した税額には、復興特別所得税も含まれているので、所得税とまとめて納付すると考えましょう。

住民税は4~5月ごろに納税通知書が届くので、そこから支払います。確定申告終業後すぐに支払うのは所得税のみであり、住民税は納税通知書が届き次第、順次支払うと考えましょう。

最低限の諸費用でマンションを売却しよう

マンションを売却する際には、売却代金といった受け取れるお金だけではありません。売却を進めていくにつれて、仲介手数料や繰り上げ返済事務手数料、各種税金といったさまざまな費用がかかります。

これらの諸費用は予想外に高額になる可能性もあるため、事前にどのくらいかかるのかを確認しておくことが大切です

また、特別控除や仲介手数料の値引き交渉といった節約できる手段もいくつかあるため、自身でできる範囲で試してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 の記事をご覧ください。

また、「マンション売却の手数料やその種類について|金額や控除など解説」 という記事や、「マンション売却の仲介手数料はいくら?支払う時期と注意事項も解説」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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