不動産売却の確定申告で必要な書類とは?3つの申告方法をご紹介

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不動産売却をしたあとの確定申告の必要書類について解説します。

個人事業主や会社員で給与所得以外の収入がある方は、自身で確定申告をする必要がありますが、マンションや戸建てなどの不動産を売却したときも確定申告が必要となる場合があります。

不動産を購入した場合に確定申告を経験した方であっても、売ったときに確定申告が必要だと知らないケースもあるかもしれません。

確定申告と不動産売却の両方を経験したという人はそう多くはないでしょう。確定申告をいつ行えばいいのか、書類は何が必要なのか、入手方法など何から手をつけたらいいのかわかりづらいです。

この記事では、確定申告がなぜ必要なのか、どのような書類が必要になるのか、どのように集めればいいのか、損をしないためのコツなどを解説していきます。

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確定申告の必要書類一覧

確定申告を行う際には、様々な書類が必要です。そのため、まずはどのような書類を用意するのかを把握しておきましょう。必要書類を不備なく準備しておくことで、よりスムーズに確定申告が行えます。

入手する必要のある書類

確定申告をするにあたって入手が必要なのは、次の書類です。

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書

確定申告書B様式は、不動産所得や事業所得を申請する際に用います。税務署や確定申告の会場で配布されているものをもらうほか、国税庁のホームページからダウンロードして使用することも可能です。

給与所得者の場合は、不動産売却による利益とわけて所得を計算するため、分離課税の申告書を準備します。これも税務署や確定申告会場で入手でき、国税庁のホームページからダウンロードもできます。

不動産を売却したときに入手している書類

不動産を売却したときに入手している書類は、次の通りであり、これらも確定申告に使用します。

  • 不動産を取得した際の売買契約書
  • 売買契約書のコピー
  • 売買代金受領書
  • 固定資産税清算書
  • 仲介手数料の領収書
  • その他売却にかかった費用の領収書
  • 譲渡所得の内訳書

売買契約書やそのコピーは、不動産売却時や購入時に不動産会社から受け取っています。また、売買代金の受領書や固定資産税清算書、各種領収書なども不動産会社から受け取っているものが多いでしょう。取引時にはこれらの書類を発行してもらうように依頼し、なくさないように保管しておく必要があります。

領収書類はなくても確定申告ができますが、ないと申告時に計上できる費用が少なくなり、税負担が大きくなってしまうため紛失しないように保管しておくことが大切です。

また、譲渡所得の内訳書は、不動産売却後に金融機関から送付されるため、その他の書類とは入手するタイミングが異なる点に注意が必要です。

これらは不動産売却があったことを証明するために必要です。また、いくらで取引をしたのか、経費がどれだけかかったのかの証明にもなるため、金銭のやり取りについて記している書類は、忘れずに準備しておきましょう。

他にも保険の控除を受けるには源泉徴収票が必要であり、確定申告の際にはマイナンバーを使用するため、これらも準備しておくことがおすすめです。

確定申告を見据えて慎重に不動産売却を検討している方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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確定申告書類の作成の流れ

確定申告書類をする際の大まかな流れは、次の通りです。

  1. 確定申告に必要な書類を用意する
  2. 確定申告書を作成する
  3. 提出書類の確認をする
  4. 確定申告書や関連書類を税務署に提出する

これらの手順を守り、スムーズに書類を作成して確定申告を行いましょう。

確定申告に必要な書類を用意する

まずは確定申告に必要な書類を用意します。申告書類は税務署や確定申告会場でもらうか、国税庁のホームページからダウンロードできます。また、物件の購入や売却の際に取得した書類も必要であるため、これらも忘れずに準備しておきましょう。

確定申告書を作成する

書類が用意できたら、必要事項を記入していきます。まずは譲渡所得の内訳から記載していきましょう。記載が必要なのは、次の項目です。

  • 不動産の所在地
  • 土地・建物の種類
  • 利用状況
  • 売買契約日・引き渡し日
  • 買主の住所・氏名・職業
  • 譲渡価格
  • 代金の受領状況
  • 売却した理由
  • 不動産の購入先・支払先・譲渡価額の5%
  • 減価償却費・取得費
  • 仲介手数料・印紙税の支払先・支払金額
  • 譲渡所得金額

譲渡所得金額については、売却した不動産の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えているなら長期に、5年以下なら短期にマークをつけます。

次に申告書のB様式を作成します。B様式の最上部にある空白に「確定」と書き、「確定申告書B」となるようにしましょう。

第一表の部分には、収入金額や所得金額、源泉徴収票の金額、各種保険の控除金額などを記載します。裏面の第二表には、源泉徴収票に記載されている金額や、最初に作成した内訳書の金額を転記していきます。

提出書類の確認をする

確定申告書が完成した後は、一度税理士などの専門家に内容を見てもらったほうがよいでしょう。手書きで申告書を作成する場合は、課税される税額も自分で計算して記入しなければならず、これはプロに見てもらったほうが間違いがありません。

確定申告会場では、無料で税理士に相談できる場合も多いため、これを利用することがおすすめです。また、ネット申請の場合は、必要事項を入力すると、自動で税額が計算されるため、申告方法自体を手書きからネットに切り替えてもよいでしょう。

申告前の確認では、申告書の内容や税額が間違っていないかだけではなく、その他提出が必要な書類の抜け漏れがないかもチェックしておきます。

確定申告書や関連書類を税務署に提出する

各種書類の確認が終わった後は、税務署や確定申告会場に申告書や関連書類を提出します。売却益が出ている場合は、その金額に応じて所得税を支払います。所得税は確定申告書に記載した税額を金融機関にて支払いますが、納付先は各地域の税務署となるため、振込先を確認しておきましょう。

また、不動産売却の売却益には所得税と住民税が課せられますが、住民税は確定申告終了後、5月ごろから納付書が届きます。つまり、確定申告終了後すぐに納付が必要なのは所得税のみであり、住民税はその後順次支払うものと考えましょう。

特例を使う時の確定申告に必要書類

不動産売却で売却益が出ると、利益分に対して所得税や住民税がかかります。しかし特別控除や特例を適用することで、税負担を抑えられたり、場合によっては非課税となったりすることもあります。これらを適用するには確定申告の際に別途書類が必要であるため、特別控除や特例ごとの必要書類を知っておきましょう。

3,000万円特別控除で必要な書類

3,000万円特別控除は、売却価格から不動産の取得費や売却にかかった費用を引き、そこからさらに3,000万円を差し引いて売却益を計算できる制度です。

つまり、売却価格が3,500万円で、取得費が1,000万円、売却にかかった費用が500万円の場合は、2,000万円が課税対象となりますが、特別控除を適用すると売却益が0となって非課税となります。

仮に長期譲渡所得で2,000万円の売却益が出たとすると、税額の合計は526万円ですが、特別控除を適用することでこの税金がかからないことになり、大幅な節税が可能です。3,000万円の特別控除を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 現在主に居住している住宅の売却
  • 取り壊した場合は1年以内に売却
  • 空き家の場合は住まなくなってから3年以内の売却
  • 家族など特別な関係の人への売却ではないこと
  • 前年や前々年に同じ特例を受けていないこと

必要書類は「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]」と「住民票の写し」であり、譲渡所得の内訳書は税務署や国税庁のホームページから、住民票は市区町村の役場から取得できます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例で必要な書類

売却益が出た場合は、売却した翌年に確定申告をして税金を納付しなければなりませんが、この特例を適用することで、次に住宅を売却するときまで納付を繰り延べることができます。

例えば住み替えの際に出た売却益が1,000万円なら、この金額に対して所得税と住民税がかかりますが、特例を適用すると、その家を売却するときまで税金の納付は不要です。

ただし、次回売却の際に1,000万円の売却益が出ると、前回分の1,000万円と合わせて、合計2,000万円分に所得税と住民税が課税されることは頭に入れておきましょう。特定のマイホームを買い換えたときの特例の適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
  • 以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を受けていないこと
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けていないこと
  • 売った年、その前年及び前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
  • 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること
  • 売ったマイホームについて収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと
  • 売却代金が1億円以下であること
  • 売った人の居住期間が10年以上で、かつ売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
  • 買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること
  • 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと

特例を適用するには、次の書類が必要です。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 売った資産が国内にあること、または借地権や敷地権などを証明できる書類
  • 登記事項証明書などで所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの
  • 買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写し
  • 買い換えた資産が中古住宅なら、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、または耐震基準適合証明書など

これらの書類は不動産売却時に入手できたり、確定申告時に税務署や国税庁のホームページからダウンロードして取得できたりします。また、登記事項証明書は、法務局にて発行が可能です。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例で必要な書類

売却損が出た場合は、その損失を他の所得と損益通算して、所得の合計額を引き下げられます。また、損失が大きい場合は、売却から最大4年にわたって繰越控除が可能であり、複数年にわたって所得を引き下げ、節税ができるでしょう。

例えば、売却損が1,000万円で、年収が300万円なら、最大3年間所得が0となるため、所得税などが非課税となります。年収が300万円だと、所得税は年間約20万円かかるため、これが節約できるのは大きなメリットでしょう。損益通算や繰越控除を適用するには、次の条件を満たす必要があります。

  • 売却によって損失が出ていること
  • 居住用の不動産を売却していること

損益通算を行うには、次の書類が必要です。

  • 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5の2用)
  • 登記事項証明書や売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの
  • 「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」(売買契約日の前日のもの)

明細書や計算書、譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書については、税務署や国税庁のホームページからダウンロードできます。登記事項証明書は法務局で、売買契約書の写しは不動産取引時に不動産会社から受け取りましょう。

また、翌年以降に損失分を繰り越す場合は、「確定申告書(損失申告用)」が必要であり、これも税務署で取得するか、国税庁のホームページからダウンロードできます。

不動産を売却して確定申告する3つの方法

確定申告の方法としては、「窓口」「郵送」「オンライン(e-Tax)」の3つがあります。それぞれの特徴を説明していくので、自分に合った方法で申請しましょう。

税務署の窓口で申請する

所轄の税務署へ出向き、窓口で申請する方法です。初めて確定申告を行う方や、作成するにあたり不安や質問がある方は税務署の担当者に相談しながら申告書を作成できるので、おすすめです。また、申告書の控えをその場で受け取ることができます。

ただし、期間が限られた申請のため、窓口はかなり込み合います。時間にゆとりをもって出向くことをおすすめします。土日祝日は基本的に税務署は閉庁となりますが、確定申告の期間中、日曜日に開庁日を設ける税務署もあります。その場合は国税庁のホームページに掲載されるので、事前にチェックしておきましょう。

郵送で申請する

申告書を税務署宛てに郵送する方法です。郵送する場合は郵送日時に注意が必要です。郵送する場合の提出日は郵便物に押印された通信日時が提出日とみなされます。申告期限が迫った状態で郵送する場合はポストへ投函するのではなく、郵便局の窓口から郵送しましょう。

ポストへの投函だと、投函日の回収時間が過ぎてしまった場合、翌日の回収となり、提出期限に間に合わない可能性がでてくるためです。また、ゆうパックやゆうメールでは送れません。必ず、「第一種郵便物」もしくは「信書便物」として送付しましょう。

受領印のある申告書の控えが必要な場合、返送してもらうことができます。その場合は宛名を書き、所要額の切手を貼付した返信用封筒を同封します。

オンラインで申請する

国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用して作成した申告書は、データを送信することはもちろん、プリントアウトし、必要書類とともに管轄の税務署に提出することも可能です。データ送信の場合はe-Taxを利用します。e-Taxで作成した申告書であればe-Taxのサイト内で申請できます。

余裕を持って必要書類を準備しよう

不動産を売却した際には利益・損失に関わらず確定申告が大事なことがお分かりいただけたでしょうか。確定申告は期限ぎりぎりにならないよう、書類の準備や手続きなどを事前に確認することが大切です。

また、確定申告になじみのない一般の会社員の方には、ハードルが高く感じる方も少なくありません。そんなときは、相談しやすい信頼できる不動産会社を探すことをおすすめします。

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もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却をした年金受給者の確定申告」 の記事をご覧ください。また、「 不動産売却して確定申告しないとどうなる?」という記事もご覧ください。

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