マンション売却をするときの契約とは│契約の流れや注意点を解説

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マンション売却には、不動産会社と結ぶ「媒介契約」と買主と交わす「売買契約」の2つの契約があります。いずれの契約でも正式な契約書を交わすことで、お互いの条件などについて確認しあいます。契約に不備があると後々のトラブルにもつながりかねません。

そのため全体の流れや、契約にまつわる注意点についてしっかりと理解しておくことが大切です。そこでこの記事では、マンション売却のための2つの契約について、その内容と注意点について解説します。しっかりと把握して失敗のない手続きを進めましょう。

 

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媒介契約の流れについて

媒介契約とは、マンション売却の仲介を依頼する不動産会社と結ぶものです。媒介契約を結ぶだけであれば、不動産会社へ支払う費用は掛かりません。媒介契約は売却に成功したら、成功報酬として仲介手数料を支払います。媒介契約を結ぶ流れは次の通りです。

step1:売却の依頼をする不動産会社を見つける

マンション売却のための媒介契約を結ぶためには、売却の依頼をする不動産会社を見つけるところから始めなくてはいけません。不動産会社を探す方法には次の方法があります。

  • 自分で街の不動産会社を探して依頼する
  • 一括査定サイトを利用する

自分でWebサイトなどで近所の不動産会社を探して、直接電話やメールなどで問い合わせをすることもできます。しかし、不動産会社によって、マンションの売買が得意な会社もあれば不得意な会社もあります。不動産業界の知識がない人にとっては、どこの不動産会社がいいのか、いまいちよくわかりません。

そこで、最近では不動産の一括査定サイトで探す人が増えています。一括査定サイトなら、サイトに1回だけ物件情報を登録することで、サイトの方からその物件を扱っている不動産会社へ査定の依頼が入ります。

イエウールというサイトを利用すれば、全国で厳選した良心的な1,600社の不動産会社の中から、近隣地域でその物件を扱っている会社を厳選して、査定の依頼をしてもらえます。不動産会社の中には、悪徳な不動産会社も多いのですが、イエウールはクレームの多い不動産会社の登録を頻繁に外す努力をしているので、良心的な不動産会社に出会える確率が高いサイトです。

マンション売却の依頼をする不動産会社はどこにしたらいいのかわからないという方は、イエウールで探してみることをおすすめします。

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step2:マンションの査定

不動産会社に売却の相談をしたり、一括査定サイトに登録したら、まずは査定をしてもらいます。

マンションの査定とは、どのくらいの価格でマンションが売れそうか、見積もりを取ってもらうことです。マンションなどの不動産の査定は、リサイクルショップなどの査定とは違い、ショップが買い取ってくれる価格ではありません。

このくらいの価格なら売れるかもしれない、という不確実性の高いものです。査定額に幅がありすぎる場合には、高い査定に飛びついてしまいがちですが、実際にその価格で売れるかどうかはわかりません。信頼ができそうな査定金額を提示してくれる不動産会社をしっかりと見極めて、媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶことが大切です。

査定には、データだけで査定する机上査定と、実際に物件を見て細かく調査する訪問査定があります。まずは複数の不動産会社から机上査定を取り寄せて、その後2軒から3軒ほどの不動産会社に訪問査定をしてもらいます。その結果から媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。

step3:媒介契約の締結

マンション売却の仲介を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約には次の3種類の契約があります。どの契約形式がいいのかは、マンションの人気度などで変わります。

媒介契約の種類解説
専属専任媒介契約専属専任媒介契約で契約したら、不動産会社は5日以内にレインズに登録しなくてはいけません。
1週間の一度以上の売却活動の報告が義務付けられています。
売主は1社としか媒介契約を結べません。また、仲介を依頼した不動産会社を通した売買契約しか結べません。売主が自分で見つけてきた買主との売買契約も、この契約では不動産会社を通します。
仲介手数料も3つの契約の中で一番高くなります。
しかし、確実に売却活動を行ってもらえるので、最も売れる可能性が高まる契約形式です。
専任媒介契約専任媒介契約で契約したら、不動産会社は7日以内にレインズへ登録しなくてはいけません。2週間に一度以上の売却活動の報告が義務付けられています。
売主は1社としか媒介契約を結べません。しかし、専属専任媒介契約とは違い、自分で見つけてきた買主との契約は、不動産会社を通さずにできます。
知人や親せきなどで、不動産会社を通さない買手が見つかる可能性がある場合におすすめです。
一般媒介契約売主は複数の不動産会社と媒介契約が結べます。しかし、レインズへの登録義務はなく、売却活動の報告義務もありません。
仲介手数料は最も安く済みます。
しかし、不動産会社としては、自分のところで仲介手数料が入ってくるかわからないので、売却活動に力を入れにくく、よほど人気の物件出ない限り、一般媒介契約では売りにくいのが実情です。

媒介契約の契約期間は「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は3か月と決まっています。「一般媒介契約」は定められた契約期間はありませんが、通常は3か月程度で更新します。

媒介契約を結んだら、不動産会社はWebサイトやチラシなどで売却情報を掲載するなどの、売却活動を始めて、買主を探し始めます。

売買契約の流れについて

購入希望者が現れたら、価格交渉を行い、売買契約書を作成します。売買契約の流れは次のようになります。

step1:購入申込書を受け取る

マンションを買いたいという購入希望者が現れて、内覧などの結果、購入を決断したら、不動産会社へ購入申込書を提出します。買い付け申込書ともいうこともあります。購入申込書とは、正式な売買契約書を結ぶ前に、買主側が売主側に、マンションの購入の意思がある旨を伝えるためのものです。

売主側は購入申込書を受け取ったら、「仮予約」「商談中」ということにして、いったん売却活動を中断します。購入申込書は早い者勝ちなので、基本的に早く提出した人を優先します。しかし、法的な根拠はないので、買手側も売り手側も正式な契約を結ぶまではキャンセルは可能です。

購入申し込みを受け取ったら、具体的な売買価格の交渉などを行い、売却の条件を詰めていきます。

step2:買主の住宅ローンの事前審査の確認をする

購入申し込みを受け取ったら、買主側が住宅ローンの事前審査に通っているかどうかを確認します。正式な審査結果は、売買契約を結んだ後になりますが、事前審査が通っていれば落ちる可能性は低くなります。売主として、最もリスクが高いのが、売買契約を結んだ後で、住宅ローンが通らずに契約が白紙になることです。

買主側が、契約時にローン特約を付けていた場合には、手付金も戻さなくてはいけません。売主としては、再び売却活動を再開しなくてはいけなくなり、負担も大きくなります。契約を結ぶ前に、必ず買主側の住宅ローンの事前審査の確認をしておきましょう。

step3:売買契約を結ぶ

価格交渉が上手くいったら、売買契約を結びます。当日は「契約に必要な準備物」でお伝えする準備物をすべて持って、契約会場へ向かいます。

売買契約では、重要事項説明書と、売買契約書、付帯設備表、物件情報報告書を読み合わせて、契約書へ署名捺印し、手付金の支払いを行います。

売買契約にかかる時間は全部で2時間程度ですが、売主は途中からの参加になるので1時間程度です。

この時に支払われた手付金は、引き渡しが終わるまで絶対に使ってはいけません。万が一、何らかの理由で引き渡しまでに契約が白紙になった場合には、全額返金する必要があるためです。

step4:引き渡し日を決める

売買契約を結んだ後で、買主側は住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査の結果が出るのに、2週間から1か月と幅があるので、引き渡し日は契約時には決められません。住宅ローンの審査に通ったら、仲介をお願いしている不動産会社から連絡が来ます。その連絡を待ってから、売主側と買主側の都合を調整して、引き渡し日を決めます。

引き渡し日には、買主側からの代金の振り込みが行われます。銀行で手続きができる時間帯でしか引き渡しの手続きができません。そのために必ず不動産の引き渡しは平日の午前中と決まっています。仕事がある人は、その日は休まざるを得ないので、事前に仕事の調整なども必要です。

step5:抵当権抹消手続きを行う

残債で住宅ローンの精算を行う場合には、金融機関で抵当権抹消の手続きを行います。ローンを借りているということは、金融機関にそのマンションの抵当権が設定されています。抵当権が付いているマンションは売却できません。しかし、引き渡し日に振り込まれたお金で精算できることが確定すれば、その日に抵当権を外す旨の書類を金融機関から発行してもらえます。

マンションの引き渡し日が決まったら、ローンを借りている金融機関に出向いて、抵当権抹消の書類の作成を依頼します。書類の作成には2週間ほどかかるので、余裕をもって手続きを行いましょう。引き渡し日が変更したり、金融機関に伝えるのを間違えると、再発行にさらに2週間かかります。日程に余裕をもって準備をしましょう。

step6:マンションの引き渡し

引き渡し日当日までに、売主はマンションから引っ越して、ハウスクリーニングなども済ませておきます。引越し当日になったら、マンションの引き渡しを行います。マンションの引き渡しは、買主側が住宅ローンを借りる金融機関で行います。

店舗を持たないネット銀行でローンを組む場合には、仲介する不動産会社で行う場合もあります。引き渡しに必要な書類を確認して、売主側へ代金を振り込み、マンションの鍵を引き渡すと、引き渡しが完了です。

マンション売却契約に必要な準備物

マンションの媒介契約や売買契約を結ぶためには、様々な書類が必要です。こちらではマンションを売却するための契約を結ぶために準備するべきものをお伝えします。

 

必要書類用途
身分証明書売主が本人であることを確認する
実印、印鑑証明書書類に押印する印鑑が実印であるか確認する
住民票登記上の住所と現住所が異なる場合に必要
登記済権利書または登記識別情報登記名義人が所有者であることを証明する
固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書固定資産税の納税額を確認する
マンションの管理規約や使用細則・維持管理費などの書類マンションの維持管理状態や使用規約を確認する
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など建築基準法に基づいた安全性が確保されているか確認する
その他パンフレットなど物件のこれまでの状況などを明確に示す

上記の書類は、媒介契約では必要ないものもありますが、売買契約時にはすべて必要になります。媒介契約で必要になる書類は、不動産会社の方で指定されるので、そちらを早めに用意しておきましょう。

共有名義の場合には、印鑑証明書と住民票は名義人全員分必要です。遠方に住んでいる人がいると、時間が掛かることがあるので、早めに準備を始めましょう。

身分証明書

売主が本人であることを証明するために準備します。運転免許証やパスポート、戸籍謄本や健康保険証などがあげられます。

本人であるという証明ができる要素は、「顔写真」、「住所」、「氏名」、「生年月日」です。多くの身分証明書は、どれか1つがかけています。そのため、これら全てが記載されている運転免許証を準備しておくのがベターといえるでしょう。

実印・印鑑証明書

書類に押印をするために準備します。手元にない場合は、市区町村役場で取得します。発行されてから3か月以内のものが実印・印鑑証明書として有効なので注意が必要です。

住民票

登記上の住所と現住所が異なる場合に必要となります。手元にない場合は、市区町村役場で取得します。発行されてから3か月以内のものが住民票として有効なので注意が必要です。

登記済権利証または登記識別情報

登記名義人が所有者であることを証明するために必要です。手元にない場合は、管轄の法務局で取得できます。またオンラインでの申請も可能なので、都合が合わない場合はオンラインで申請するようにしましょう。

固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書

固定資産税の納税額を確認するために必要です。納税通知書を紛失した場合には、市区町村役場で取得することが可能です。

マンションの管理規約や使用細則・維持管理費などの書類

マンションの維持管理状態や使用規約を確認するために必要です。手元にない場合にはマンションの管理組合で入手することが可能です。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

建築基準法に基づいた安全性が確保されているか確認するために必要です。手元にない場合は、管理組合・施工会社に問い合わせることで入手することが可能です。

その他パンフレット

物件のこれまでの状況などを明確に示すために必要です。手元にない場合は、管理組合や売り出した不動産会社に問い合わせることで、入手できる可能性があります。

 

マンションの売却契約時の手付金

マンションの売却契約が成立した際、売主は買主から手付金という前金を受け取ります。売主は自ら手付金の支払い期限や金額を設定することができます。

手付金に関する期限や金額の設定は、売却活動をうまく進めていく鍵にもなります。今回は受け取れる手付金の金額の上限、金額や期限の設定方法について説明していきます。

手付金はいくらもらえるのか

手付金の金額は、物件価格×5%~10%が相場です。中古であっても新築であっても手付金の相場は変わりません。例えば2,000万円の中古マンションであれば、手付金の計算式は下記のとおりです。

2,000万円×(5%~10%)=100万円~200万円

売主が個人の場合、手付金の割合に上限はありません。好きな金額を決めることができます。しかし自分の望みの金額を好き勝手に決めていては、売買契約締結までスムーズに進みにくくなります

買主の状況に合わせて、自分の望む金額を設定しましょう。手付金には下限が設定されていないので、もし買主が自己資金が少ない人であれば、手付金を0円に設定するのも1つの手かもしれません。

物件の価値によって、集まる買主の数は変化します。もしお持ちの物件の買い手がなかなか見つからない場合は、手付金10万円程度という最低ラインを設けるなど、なるべく買主と合意しやすい条件で売却活動を行いましょう。

金額設定で困った場合は、相場の5%~10%を参考に設定するとよいでしょう。

手付金を受け取るタイミング

手付金を受け取るタイミングは基本的に売買契約締結時です。買主にとって売買契約締結のタイミングは、手付金を支払うタイミングでもあります。

マンション売買の流れは下記のとおりです。

  1. 買主から「購入申込」を受ける
  2. 売買契約を結ぶ
  3. マンション引き渡し

この中で、手付金は不動産売買契約締結時に受け取ります。他に受け取るお金として、売買契約後には、売買代金一の部として内金(中間金)。マンション引き渡し時には残りの売買代金があげられます。

今説明したお金を受け取るタイミングと手付金を受け取るタイミングを間違えないようにしましょう。

また例外的なケースとして、手付金を事前に受け取るケースがあげられます。手付金を売買契約の数日前に受け取る可能性がある理由は、「手付金を買主が現金で持参するから」です。

売買契約自体休日に行われることが多いので、買主は金曜日に銀行からお金を引き出しておく必要があります。手付金は多額のお金ですので、家においておくのを不安に思う買主は少なくありません。中には事前の振り込みを要求する買主もいます。

そのため、事前に手付金の振り込みを受けるケースがあるのです。事前に振り込みを受ける場合、振り込みのタイミングは、買主としっかり話し合っておく必要があります。

 

マンションの売買契約成立時の費用

次にマンション売買契約成立時にかかる費用について説明していきます。マンション売買契約が結ばれたとき、売主は下記の3つの費用を負担しなければなりません。各費用の計算式を1つ例にあげて説明していきます。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 登録免許税

仲介手数料

仲介手数料は、集客など売却活動を手伝ってくれた不動産会社に払う費用です。仲介手数料の支払いのタイミングは下記の2回に分けられます。

  1. 売買契約成立時に半額支払う
  2. 物件の引き渡しの際に残りの金額を支払う

仲介手数料の算出には、物件価格×3%+6万円という計算式を使う不動産会社が多いです。例えば2,000万円の物件の売買契約が成立したとき、仲介手数料は下記の計算によって求めります。

この場合、売主は不動産会社に対して、売買契約成立時に33万円、物件引き渡し時に33万円、計66万円の仲介手数料を不動産会社に支払う必要があるということになります。

2,000万円×3%+6万円=66万円

また仲介手数料の金額は、依頼者(売主)と不動産会社の間で十分に協議しあったうえで決められるものと宅建業法には定められています。そのため不動産会社は、依頼者との協議なしに勝手に仲介手数料の金額を決めることはできません。

不動産会社に依頼をする時は、勝手に仲介手数料の金額が決められていないかチェックしましょう。

印紙税

印紙税とは、「不動産売買契約書」という印紙を貼るために納める税金のことです。「不動産売買契約書」とは、不動産売買契約が成立した際に不動産仲介会社によって交付される書類です。

そのため印紙税は、不動産売買契約時に支払う費用であるということができます。印紙税の納税額は、契約書に書かれている物件価格によって決まります。

納税額を知るには下記のような国税庁が定めた印紙税の納税額一覧を見る必要があります。物件価格に応じた軽減税率も記載されているので、軽減税率についても確認するようにしましょう。

例えば物件価格が2,000万円であれば、印紙税の金額は2万円となります。もし軽減税率を使えば、10,000円を控除することができるため、計10,000円を印紙税として支払うことになります。

一覧を参考に自分が納税する金額を把握しておきましょう。

契約金額本則税率軽減税率
100万円を超え 200万円以下のもの400円200円
200万円を超え 300万円以下のもの1000円500円
300万円を超え 500万円以下のもの2000円1000円
500万円を超え1千万円以下のもの1万円5000円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの6万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円5万円

印紙税をより軽減させるには、下記の2つのポイントを抑えておく必要があります。

  1. 契約書のデータ化
  2. 契約金額は消費税を分けて記載する

1つ目のポイントは、契約書をPDFなどで作成し、文書をデータ化することです。なぜデータ化するかというと印紙税が紙媒体の契約書にかかる税金だからです。データ化してしまえば、課税対象の文書ではなくなるため印紙税がかかりません。

2つ目のポイントは、契約金額は消費税を分けて記載することです。なぜ分けて記載するかというと、契約金額を消費税込で記載した場合、消費税および地方消費税を含めたすべての金額に対し印紙税がかかってしまうからです。

契約金額と消費税を分けて記載した場合は、契約金額のみに印紙税がかかるので消費税分の印紙税を節約ができます。

登録免許税

登録免許税とは、法務局にある登記簿に登記を行う際に支払う税金を指します。登録免許税は、登記の種類に応じて支払う人間が変わります。パターンとしては下記の2つがあげられます。

パターン①:売主が負担する

パターン②:買主が負担する

まずパターン①から説明します。

売主が登録免許税を負担するのは、住所の変更登記抵当権の抹消登記を行う場合です。住所の変更登記は、マンションを売った際の次の住居の住所を登録するために行います。タイミングとしては売買契約締結から引き渡しの間にやっておくとよいでしょう。

住所変更登記には、不動産1個当たり1,000円の費用がかかります。例えば土地1筆、建物1筆であれば、計2,000円が住所変更登記にかかります。

抵当権の抹消登記は住宅ローンにともない、銀行など金融機関がもし債務者がローンを返せなかった場合にマンションを差し押さえる権利である抵当権を消すために行います。

もし抵当権を消せていなかった場合、買主が金融機関からマンションを差し押さえられる可能性があるため、必ず消しておく必要があります。

タイミングとしては売買契約締結から引き渡しの間にやっておくことがベストです。抵当権抹消の際の費用は、住所変更登記と同じく不動産1個につき1,000円の費用が掛かります。

また抵当権抹消の手続きは複雑で司法書士に依頼するのがメジャーです。司法書士に依頼した場合、5,000円~10,000円の費用が追加でかかります。

持っているマンションが土地1筆、建物1筆であれば、計2,000円が費用としてかかる。さらに司法書士に依頼した場合は、計7,000円~12,000円の費用がかかると考えてよいでしょう。

最後にパターン②について説明します。

買主が負担するのは、不動産売買契約が成立した際に行われる所有権移転登記という登記に対する登録免許税です。法律によれば、所有権移転登記は買主と売主でどちらが行うかを協議して決めると記載されています。

しかし実際は、ほとんどの場合買主が所有権移転登記とその費用を負担することになっています。ですので所有権移転登記に関しては、買主が支払うものとして考えておくと良いでしょう。

 

マンション売却契約するときの注意点

マンションの売却で契約書を交わす際には、いくつかの注意点があります。はじめての契約の場合は、何に気をつければよいか不安になることもあるでしょう。ここでは、マンション売却の契約で注意するべき点について解説します。

契約書の内容は正確に記載する

どのような契約を結ぶ際も同様ですが、まずは契約書の内容が正確に記載されているかをしっかりと確認しましょう。不動産取引における契約書については、「全国宅地建物取引業保証協会」や「財団法人不動産適正取引推進機構」が作成したフォーマットを使用しているケースがほとんどです。

ただし、大手の不動産会社では、自社で作成した契約書を利用していることもあります。いずれにしても、必ず記載しなければならない内容に相違はないため、注意するポイントも同様です。チェックしたいポイントは以下の通りです。

  • 希望条件が記載されているか
  • 不明確な点はないか
  • 謄本などの資料を参考に書かれているか
  • 部屋の面積などで数字に間違いがないかを確認
  • 登記と実測で土地の面積に差がないか

このような点にしっかりと目を通して、契約書に不備がないかを確認しましょう。

契約内容に不足はないかチェック

万が一、契約内容に不足があるとどうなるのでしょうか。媒介契約の場合は、受けられると思っていたサービスが受けられないことがあるため、注意が必要です。

売買契約の場合は、付帯設備表や物件状況確認書の確認も重要です。買主との間で食い違いがないかや、契約後の天災などによる損害はどうするかについても、しっかりと確認しあっておきましょう。

前払いしている税金や管理費は請求

売買契約を交わす際に注意したいポイントの中に、「公租公課等の精算」があります。公租公課とは、固定資産税や都市計画税のことですが、基本的には売主と買主の間で精算します。これ以外にも、マンションの管理費など前払いしているものも精算できます。精算については、引き渡しの日を基準として日割りで請求可能です。

 

マンション売却契約のよくある質問

マンション売却契約の際に売主の方が不安に思うことや悩みがあるようです。特に多いのは、引き渡しの時期の決め方をどうやって決めればいいかやローン特約に買主が入っていないとリスクかどうかなどです。

この章では、マンション売却契約の際のよくある質問とその答えを説明していきます。

質問:引き渡し時期は引っ越しを考慮して決定するの?

答え:引き渡し時期は引っ越しを考慮して決めるべきです。

マンションの引き渡し日は決済日と同時が基本です。売買契約が成立すると、売主と買主の間で引き渡しの日時を決めます。引き渡しの前には、残りの代金を支払ってもらい、諸費用を精算して不動産登記を行う必要があります。

そのため決済日までに引っ越しをすませて、引き渡しができる状況にしておく必要があります。ただし、状況によって期日までに引っ越しをすることが難しい場合は、買主が合意すれば決済後に引っ越しすることも可能です。

質問:ローン特約でありがちなトラブルとは?

答え:ローン特約でありがちなトラブルは3つほどあります。

買主が金融機関やローン会社から融資を受けてマンションを購入する場合は、万が一融資を受けられなかったとしたら、マンションの購入をキャンセルしてくることもあります。こうした事態を想定して、売買契約時にキャンセルとなった場合には、契約を白紙に戻せるという「ローン特約」を盛り込むことがあります。以下で、ローン特約でありがちな3つのトラブルについて解説します。

トラブル①:ローンの申込みを行う金融機関名が契約書に記載されていない

売買契約書を交わした段階で、書類に買主が融資を受ける金融機関の名称が、記載されていないケースがあります。たとえば、「金融機関等」とだけ記載されていたり、複数の金融機関名が記載されたりしている場合です。このように融資先が曖昧であると、ローン特約の解除条件に当てはまらないと判断されることが多いため、注意しましょう。

トラブル②:ローンの金額が希望額に満たない

買主が融資を依頼したものの、金融機関が全額を融資してくれないケースもあります。この場合、売買契約書に無償解除条件としてローン額が明記されていなければ、ローン特約の解除条件に当たらないと判断されることがあります。よって売買契約書には、金額についての条件も明記することをおすすめします。

トラブル③:そのほかの理由でのキャンセル

ローンが組めなかったなど、融資以外の理由で購入をキャンセルされるケースもあります。たとえば、購入資金以外の諸経費が支払えない、あてにしていたお金が入らなくなったなどです。このようなキャンセルは、自己都合と見なされてローン特約の対象外になります。

 

細部まで契約内容を確認しよう

マンション売却の際は2つの契約を交わしますが、いずれの契約も細部にまで気を配り、書類に不備がないかをしっかりと確認することが大切です。そのためにも、最低限の知識を身につけておくことが大切です。

ただし、忙しくてなかなか自分では知識を学ぶことが難しいという人も多いでしょう。信頼できる不動産会社に依頼できれば、わからないことを気軽に相談できるため、契約に際しても安心して任せることができます。マンションをスムーズにトラブルなく売却するためには、まず信頼できる優良な不動産会社探しから始めましょう。

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