マンションを貸すときの費用について解説をします。
マンションから急に引っ越さなければならなくなったとき、住み慣れた家を手放したくないと感じる人は少なくないでしょう。数年後に戻る可能性があるのなら、賃貸に出して、同じ家に住みたいと考える人も少なくないはずです。
このようなときにはマンションを貸すという選択ができます。マンションを貸すにはどのような費用が必要なのでしょうか。賃貸というと、家賃収入というメリットが思い浮かぶ人がほとんどで、多くの費用がかかることをあまり意識していない人もいるでしょう。
賃貸を成功させるためにも、貸し出しにかかる費用や注意点を確認してから賃貸を検討しましょう。
マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すには？リスクや流れを把握して貸すか判断しよう」 の記事をご覧ください。
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マンションを貸すときに必要な費用一覧
まずはマンションを貸すときにどのような費用がかかるのか、一覧で確認しましょう。
| 費用名 | 費用の相場 |
| 仲介手数料 | 家賃の半月～1月分 |
| 広告宣伝費 | 家賃の半月～1月分 |
| 管理委託費 | 月10,000～15,000円程度 |
| 購入時のローン | 購入金額によって異なる |
| 固定資産税 | マンションによって異なる |
| メンテナンスや修繕費 | マンションによって異なる |
| 各種保険料（火災・家賃保証など） | 10,000～30,000円程度 |
| ハウスクリーニング代金 | 3～10万円程度 |
| クロスの張り替え | 1平米あたり1,000～1,500円 |
| 水回りのリフォーム | 5～20万円 |
マンションは貸し出しから貸している間、貸した後まで費用がかかり、様々なタイミングでコストが発生します。賃貸経営にかかる費用は多いため、どのような項目で費用が発生するのかを覚えておきましょう。
貸し出すまでにかかる費用
マンションを貸し出すまでにかかる費用としては、次の2つがあげられます。
- 仲介手数料
- 広告宣伝費
これら2つの費用とはどのようなものなのか、詳細まで把握しておきましょう。
費用1：仲介手数料
賃貸経営をする際に不動産会社に仲介を依頼する場合は、仲介手数料がかかります。賃貸の場合の仲介手数料の上限は、家賃の1カ月分に消費税をプラスした金額となっており、例えば家賃を50,000円に設定するなら、消費税率10％と考えると、最大55,000円です。
これは仲介によって入居者が出た場合に不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は貸主と借主で半月ずつ負担する場合もあれば、どちらか一方が全額負担するというケースもあります。
また、賃貸経営にあたってマンションを購入する場合も仲介手数料がかかり、400万円以上の物件を購入する場合は、「購入価格×3％＋60,000円＋消費税」が上限となります。これらはあくまで上限であるため、その範囲内で割引を交渉することも可能です。
費用2：広告宣伝費
入居者を募るために不動産会社に広告を依頼する場合は、広告宣伝費がかかります。これは事務手数料などの名目で計上されることが多く、相場は家賃の半額から1カ月分程度でしょう。
自分で広告を出して入居者を募る場合は不要であり、どの程度の広告を出してもらうかによって、金額は変動します。不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトなどに物件情報を掲載してもらうだけではなく、プロのカメラマンによる写真の撮影などで宣伝をする場合は、別途実費精算となることが多いです。
貸し出している間にかかる費用
マンションに貸主が入居してから退去するまでには家賃収入が得られますが、その間も費用がかかります。
- 管理委託費
- 購入時のローン
- 固定資産税
- メンテナンスや修繕費
- 各種保険料（火災・家賃保証など）
各種費用を頭に入れて、どれくらいの収入が得られるのかをシミュレーションしておくことがおすすめです。
費用3：管理委託費
賃貸物件の管理を不動産会社や管理会社に依頼する場合は、管理委託費がかかります。これはマンションに管理人を常駐させたり、共用部の管理を行ってもらうための費用です。
相場は月10,000～15,000円程度ですが、利用する不動産会社や管理会社によって費用は変動します。また、管理を依頼せず、自分でマンション管理を行う場合はこの費用は不要です。
費用4：購入時のローン
賃貸経営を始める際にマンションを購入する場合は、そのローンがかかります。購入時のローンは物件価格や頭金の金額によって異なりますが、完済するまで月々発生することは覚えておきましょう。
すでにマンションを購入している、あるいは相続などによって取得していてローンを完済している場合は支払いは不要です。
費用5：固定資産税
賃貸経営をして自分ではマンションに住んでいない場合でも、マンションの所有者には毎年固定資産税がかかります。固定資産税はマンションの価値によって変動しますが、毎年1月1日時点の所有者が、1年分をまとめて支払うことは覚えておきましょう。
固定資産税は固定資産税の評価額に税率をかけたものになりますが、賃貸物件の場合は居住用よりも税率が低いため、自分で住む場合よりは税負担は安くなります。
費用6：メンテナンスや修繕費
マンションが老朽化してくると、メンテナンスや修繕費がかかります。これはマンションの劣化具合によって異なり、基本的には古いマンションほど費用がかかりやすいです。
小規模なメンテナンスなら数十万円程度で済みますが、大規模な修繕を行う場合は100万円以上の費用がかかることもあるでしょう。マンションが老朽化してくると物件価値が下がり、入居希望者が減ってくることも多いです。
そのため、入居者の有無に関係なく必要な費用といえ、賃貸経営をしている間はこまめにメンテナンスや修繕費がかかります。
費用7：各種保険料（火災・家賃保証など）
火災保険や家賃保証などの保険料支払いも必要であり、これは年間10,000～30,000円程度が相場です。加入する保険や補償内容によって金額は上下し、より補償が充実しているものほど、保険料は高額になります。
また、賃貸経営の場合は1年単位ではなく、5年や10年などの長期で保険に加入することもあります。長期間加入したほうが保険料が安くなることもあるため、賃貸経営のプランに合わせて加入期間を考えるとよいでしょう。
貸し出した後にかかる費用
入居者が退去し、次の入居者を募るまでにも費用はかかります。
- ハウスクリーニング代金
- クロスの張り替え
- 水回りのリフォーム
部屋の状態や入居者の使用状況によって異なりますが、新しい入居者を迎え入れるための準備として、これらの費用がかかることは覚えておきましょう。
費用8：ハウスクリーニング代金
新しい入居者を迎え入れるには部屋をきれいにしておく必要があり、このための費用としてハウスクリーニング代金がかかります。ハウスクリーニング代金はどの程度の清掃を依頼するかによって異なりますが、1部屋あたり3～10万円程度が相場でしょう。
もし入居者の不注意で部屋を汚したり、設備を破損させたりした場合は原状回復費用を請求できますが、細かい部分まできれいにするためには、貸主がハウスクリーニング代金を負担することが一般的です。
費用9：クロスの張り替え
クロスが汚れている、劣化しているなどの場合には、張り替えの費用もかかります。クロスには様々な種類があり、どのような素材を使用するかによって異なりますが、基本的には1平米あたり1,000～1,500円程度が費用の相場です。
もしクロスがきれいな状態であるなら無理に張り替える必要はありません。見た目に汚い、あるいは劣化がわかるような場合は、新しい入居者を迎え入れるまでに張り替えをしておくとよいでしょう。
費用10：水回りのリフォーム
水回りが汚れていたり、設備が劣化していたりする場合は、リフォームが必要です。水回りは入居時に特にチェックされるポイントであるため、こまめなリフォームが必要でしょう。
該当する場所としては洗面所やバスルーム、トイレやキッチンなどがあげられ、費用の相場は5～20万円程度です。ただし、リフォーム箇所が多かったり、配管の移動などを含む大規模なリフォームを行う場合は、50～100万円以上の高額な費用がかかることもあります。
マンションを貸すときの費用に関するリスク
マンションを貸す際には様々な費用が発生しますが、このときのリスクについても知っておきましょう。
- 入居者の応募が無ければ広告費が無駄になる
- 空室の間も費用はかかり続ける
- 不動産会社に「AD」を多く払う必要が生まれる
貸している間も費用は発生し続けるため、どのような金銭的リスクがあるのかを知っておくことが大切です。
入居者の応募が無ければ広告費が無駄になる
マンションに入居してもらうには広告や宣伝を出しますが、入居者が現れないとその費用が無駄になる可能性があります。
広告費は広告を出している間中発生し、入居者が現れなくても不動産会社に支払い続けなければなりません。金額は契約する不動産会社との取り決めによって決まりますが、広告費が高い場合は、特に金銭的な負担は大きくなるでしょう。
空室の間も費用はかかり続ける
マンションに空室がある場合でも、様々な費用がかかります。マンションの賃貸経営では、広告費や固定資産税、マンションのメンテナンスや修繕費の支払いが必要です。
これらは入居者の有無に関係なく発生する費用のため、空室ができて家賃収入がないと、支出ばかりが増えてしまいます。マンションは賃貸に出してもすぐに入居者が現れるとは限らないため、空室で収入がなく、支払いのみがある状態に備えて、ある程度の貯蓄を持っておくことが大切です。
不動産会社に「AD」を多く払う必要が生まれる
賃貸の仲介をしてもらう際には、不動産会社にADと呼ばれる広告宣伝費を支払います。ADの上限額は法律での決まりがなく、不動産会社との取り決めによって決まります。
そのため、広告の量が多かったり、利用する不動産会社の費用相場が高かったりする場合は、ADだけで高額な費用が発生することもあるでしょう。
加えて、不動産会社によっては、入居者が増えやすい繁忙期や人気のエリアで部屋が埋まりやすい物件でも、無理にADをつけるように勧めてくることもあります。
空室リスクを回避するには広告を出すことが大切ですが、不必要に宣伝をしてもらうとADの支払いばかりが増え、手元に残る利益が減ってしまうため、広告と費用のバランスには注意しなければなりません。
マンションを貸すときの費用を安くする方法
マンションを貸すときの費用を安くするには、次の3つの方法があります。
- 仲介手数料の交渉をする
- 広告の量やADの費用を考える
- マンション購入時に頭金を多く支払う
方法ごとのポイントを知り、コスト削減を目指すことで費用を抑えてマンション経営に臨みましょう。
安くする方法1：仲介手数料の交渉をする
仲介手数料の上限額は法律で家賃の1カ月分までと決められていますが、下限についての定めはありません。そのため、不動産会社との交渉次第では、手数料の割引を狙えることもあります。
また、依頼者の承諾によって仲介手数料は貸主と借主で折半できるため、この方法で費用削減を検討してもよいでしょう。
仲介手数料の割引交渉は必ずしも不動産会社が応じてくれるとは限りませんが、求められるままに上限いっぱいまで支払わなければならないというものではないため、不動産会社に相談してみることがおすすめです。
安くする方法2：広告の量やADの費用を考える
入居者を募るためには広告を出すことが大切ですが、これが多くなるほど広告宣伝費であるADの負担は増えます。そのため、広告を少なくしてもらったり、不動産会社に交渉してADの費用が安くならないかを打診してみたりすることも大切です。
ADは金額の制限がないため、不動産会社との交渉次第で減額も可能です。また、入居者が増えやすい新年度前や、人気のあるエリアにマンションがある場合は、それほど広告を出さなくても入居者が集まることもあります。
入居希望者が少ない時期や人が集まりにくいエリアなら広告を増やしても構いませんが、それ以外の場合なら、広告の量を抑えることでADの負担は減らせるでしょう。
安くする方法3：マンション購入時に頭金を多く支払う
賃貸経営を始めるにあたってマンションを購入する場合は、貸している間もローンを返済しなければなりません。月々のローン支払いを抑えるには、購入時に頭金を多く支払い、ローンを組む金額を下げることがおすすめです。
ローンには金利がかかるため、ローン残債が多いほど最終的に支払う金額も増えます。しかし、頭金を多めに支払うことで賃貸経営スタート時からローン残債は少なくなり、金利分の支払いも減らせるでしょう。
例えば2,000万円のローンを組む場合と、頭金に1,000万円を入れ、1,000万円のローンを組む場合では、金利だけではなく、月々に支払う金額も大きく異なります。
仮に30年ローンだと、2,000万円で組むと月々約55,000円の支払いが必要ですが、1,000万円なら月々約27,000円程度になります。
マンションを貸すときの費用・手間を避ける方法
マンションを貸す際の費用や手間を避けるには、賃貸経営以外の方法もあります。マンションの活用方法は賃貸経営だけではないため、物件の状況やかけられる労力によっては、別のやり方で活用したほうがよい場合もあるでしょう。
貸す費用や手間を避けるなら売却を検討しよう
マンションを貸すときには、新しい部屋ほど経年劣化も少なくきれいな可能性が高いため借り手が見つかりやすくなります。対して古い物件だと設備も古く、傷みが目立つこともあり敬遠されることがあります。そして、家賃も古い物件だと思っていたよりも安くなり希望する金額にならない場合も多いです。
安い家賃でしか貸し出せないと、新居の支払いや貸し出している物件の税金や管理費など、メンテナンスの支払いや手間を考えると、赤字になってしまうことがあります。また、家賃はずっとその金額で維持できるわけではありません。物件が古くなってくると安くしなければならないこともあります。
マンションの賃貸による収入を見込みづらい場合は、初めから売却することも1つの方法です。売却すれば管理の手間も費用もかかりません。もし、必ず戻ってきて住むという予定がないのであれば売却もしてみましょう。
マンションの売却を相談するなら一括査定サイト
賃貸経営ではなく、マンションの売却を検討しているなら、一括査定サイトの利用がおすすめです。一括査定サイトでは、物件情報を一度登録することで、複数の不動産会社から査定を受けられます。
売却時の査定額は不動産会社によって異なることも多いため、複数社で比較することが大切です。一括査定サイトなら効率的に査定額の比較ができるため、より好条件で売却しやすくなり、かつ信頼できる不動産会社も見つけやすいでしょう。
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マンションを貸す際にかかる費用をしっかり把握しよう
マンションを貸すときには、賃貸としてマンションを貸し出せる状態にするまでの費用がどれほどかかるか、実際に貸し出し中にかかる費用があるのかなど費用を事前に把握することが重要です。
貸し出しても黒字にならないのであれば貸し出す意味がありません。すべての費用を調べて、どれくらいの利益が出るかを始めに確認するとよいでしょう。
マンションを賃貸に出すときの費用を把握していないと、賃貸に出しても途中でやめることになる可能性もあります。家賃収入が貸し出しにかかる費用を超えるかを考えて、利益が出ないのであれば売却も選択肢の1つとして検討するとよいでしょう。
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もっと詳しく知りたい方は、 「マンションの賃貸査定を依頼する場合のメリットとその具体的な方法」 の記事をご覧ください。
また、 「購入したマンションを貸すことになったら絶対に知りたい知識を紹介」 という記事や、以下の記事をご参考にしてみてください。