マンションを貸すときの管理会社を解説!選び方のポイントとは

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所有しているマンションで賃貸運営をしたいと思ったとき、その管理などはどうすればよいのでしょうか。マンション管理は、知識も豊富なプロの不動産会社や管理会社に委託する方法が一般的です。 しかし、その業務内容や管理料などは、業者によって異なります。

そこで今回は、マンション管理を委託する業者の選び方や、考慮すべきポイントなどについてまとめました。マンション管理に関する情報を得て、所有するマンションの管理方法について慎重に検討しましょう。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すには?リスクや流れを把握して貸すか判断しよう」 の記事をご覧ください。

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マンションを貸すとき管理会社の業務は何か

マンションを貸す際には、管理会社に管理を委託することがあります。管理会社は主に次の3つの業務を行います。

  • 入居者の募集
  • 入居者の管理
  • 建物の管理

これらの内容を知り、管理会社にはどのような役割があるのかを知っていきましょう。

入居者の募集

物件管理の大きな業務の1つとして、入居者の募集が挙げられます。空室が続くリスクは、オーナーである自分にも影響する問題なので、入居者を早く見つけられるかどうかはとても重要です。

業者としては、物件への問い合わせに対応したり、実際に入居希望者の申込の手続きをしたりします。具体的には、賃貸契約書の作成など、申込人の契約書類のとりまとめを行います。ほかにも、入居募集に関する業務も行っていることがあり、室内の写真を撮影してインターネット上にアップするなどの業務も多いです。

その際には、単に撮影した室内写真ではなく、部屋をきれいに広く見せようと努力しているかなどの点を注意してチェックするとよいでしょう。

入居者の管理

入居希望の内覧対応や、入居者のトラブル対応も請け負ってくれる管理会社が多いです。マンションのような集合住宅では、騒音やゴミの出し方などの小さなクレームから、設備の故障や水漏れなどの不測の事態への対応も必要です。

特に騒音やゴミトラブルなどは、入居者間で話し合うと問題が大きくなってしまうこともあるため、仲介として管理会社に入ってもらうと安心でしょう。

副業で不動産運営を考えている人は、入居者からのクレームやトラブルに迅速に対応できない可能性もあるため、不動産会社に管理を依頼して対応してもらうようにすることがおすすめです。

建物の管理

賃貸マンションには、必ず共用部と呼ばれる部分があります。各戸の玄関を開けた先は、入居者が借りている部分になりますが、部屋までの廊下やエントランスなどは共用部にあたり、その管理はオーナーが請け負わなければなりません。

エントランスや各戸までの廊下、外壁など共用部の掃除だけでなく、消火器やエレベーターなどの定期的な点検も含まれます。建物に起こったトラブルや故障などに関しても、オーナーに代わり専門業者に連絡して工事の手配をするなど、入居者が快適に暮らしやすい環境を維持することも大切な仕事です。

マンションを貸すとき管理会社の選び方

マンションを人に貸すとき、不動産会社を仲介して貸し出しをすることが多いでしょう。しかし、自分の所有するマンションなので、しっかり管理して欲しいものです。その場合は、どのように管理会社を選ぶべきなのか、選ぶ際のポイントをご紹介します。

自分に適した管理会社を選ぶ

マンションを人に貸す場合に最も避けたいリスクは、空室になって入居者が決まらないことです。そのため、空室の予定ができた際に、すぐに次の入居者を見つけてくれるなど、物件をどのように管理してもらうのかがとても重要です。

例えば、空室リスクを避けるためには、客付力の強い不動産会社を選ぶ必要があります。また、マンションの立地などの条件から空室になることが少ない物件であれば、入居者が快適に居住することができるように、維持管理してもらうことを最優先することも可能です。

物件の管理を依頼するにあたって不動産会社と結ぶ契約内容によって、自分に最適な不動産会社は異なるので、自分の条件で最優先の条件が何かを見極めておくことが大切です。

不動産会社探しは一括査定サイトを利用がおすすめ

自分に適した不動産会社を探す際は、全国のさまざまな不動産会社の情報がわかる不動産の一括査定サイトを利用するのもおすすめです。

中でもイエウールでは、全国の1,600社以上の優良企業ばかりと提携しており、それらの企業の情報を無料で閲覧できて便利です。

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不動産会社の規模によっても異なる

不動産会社にはさまざまな会社があります。大きく分けて、地域密着型の「比較的小規模な不動産会社」、地元では「大手といわれる部類に入る不動産会社」、フランチャイズやチェーン店を持つ「全国的に大規模な不動産会社」の3つに分類されます。

それぞれの不動産会社にはよい点、悪い点があるため、得意分野や苦手分野のそれぞれを比較検討してみることが大切です。物件管理の依頼をする際の条件や接客時の対応、客付力や提案内容などだけでなく、実際に扱っている不動産物件がどのような状況になっているのかも、確認してから決めると安心でしょう。

ネット集客に強い会社を選ぶ

現代では新しい部屋を探す際に、インターネットで物件探しをする人が圧倒的に多いのではないでしょうか。そのため、物件の取り扱いをインターネット上でも行っていることや、物件の情報などをインターネット上でどのように見せているのかは重要です。

例えば、賃貸検索サイトで上位になっている不動産会社などは、インターネット上での物件紹介に慣れていることや、集客力があると予測することができます。物件への入居を検討してもらうためには、多くの人の目にとまること、魅力ある物件に見せることが大切なので、ネット集客に強い不動産会社を選ぶこともポイントです。

数社に絞ってヒアリングをする

物件管理を不動産会社に依頼する際は、複数社にヒアリングをすることが大切です。自分の目的に合った管理会社を見つけるためにも、現在抱えている悩みを相談してみて、どのように対処してくれるのかを見ることも、一つの判断基準といえるでしょう。

例えば、地域に適した入居者獲得のためのプランを提案してくれるかどうかもポイントです。単身者が多いエリアでは、家具家電付きのサービスを提供してくれるなど、入居者を獲得するためにはどうすればよいのか、最善策を一緒に考えてくれる不動産会社を選ぶことがベストです。

そして、空室ができた場合や不測の事態が起こった際にもレスポンスがよく、迅速に対応してくれるかどうかも重要といえるでしょう。

地域に強い会社を選ぶ

全国的に名の知れた有名企業を選べば安心だと考えがちですが、マンションを人に貸すという不動産運営は、20年30年という長い目を持つことが重要です。有名な企業の中には、広く浅く手広く業務を行っている企業もあるため、物件のある地域をきちんと理解しているかを判断することが大切です。

ただし、地域に古くから根付いているからといって、世の中の動向やオーナー側の要望に迅速に対応することが難しい企業もあるので、見極めることが大きなポイントといえるでしょう。

管理会社に支払う費用はいくらか

マンションを賃貸に出す際にかかる費用としては、主に次のものがあげられます。

  • 管理委託費
  • 仲介手数料
  • 広告宣伝費

これらの費用相場を知り、賃貸経営にあたってどのようなコストがかかるのかを知っておきましょう。

費用1:管理委託費

物件管理を管理会社に委託する場合は、管理委託費がかかります。管理委託費は管理会社によって異なりますが、相場としては家賃の5%程度です。例えば家賃が50,000円なら、1部屋あたりで月々2,500円程度が相場となります。

管理委託費を支払うことで、入居者や建物の管理を業者に依頼できるため、賃貸経営の手間は省けます。ただし、管理委託費は必須ではなく、自分でマンション管理を行う場合はこの費用は不要です。

費用2:仲介手数料

マンションへの入居を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料は家賃の1カ月分プラス消費税が上限となっており、これは法律で定められています。

例えば家賃10万円のマンションなら、消費税率を10%とすると仲介手数料の上限は11万円です。仲介手数料は貸主と借主で折半する場合もあれば、双方の取り決めによって一方が全額負担することもあります。

そのため、貸主と借主で折半の場合は、上記のケースだと55,000円が仲介手数料の上限額です。仲介手数料は上限のみ法律で定められているため、不動産会社との交渉次第では割引をしてもらえることもあります。また、不動産会社に依頼せず、自分で入居者と契約する場合は、この費用は不要です。

費用3:広告宣伝費

入居者を募るために不動産会社に宣伝広告をしてもらう場合は、広告宣伝費がかかります。広告宣伝費は法律で上限が決まっていないため、打ち出す広告の量や質、利用する業者によって費用は変動します。

状況によって相場は異なりますが、基本的には家賃の半月分か、1カ月分が相場と考えましょう。また、新年度前で入居需要が多い場合や、人気のエリアにあるマンションなどは、広告を減らす、あるいは出さずとも入居者が集まることもあります。

そのため、タイミングやマンションの魅力次第ではこの費用は不要です。入居需要が少ないタイミングや人が少ないエリアで入居者を募りたい場合に必要な費用と考えてよいでしょう。

管理会社の紹介3社

マンションを貸すときの管理会社として、次の3社を具体的に紹介します。

  • 三井不動産レジデンシャルリース株式会社
  • 株式会社ライフポート西洋
  • 大東建託株式会社

管理会社ごとに特徴が異なるため、各社の違いを把握して自分に合った管理会社を見つけましょう。

管理会社1:三井不動産レジデンシャルリース株式会社

三井不動産レジデンシャルリース株式会社の基本情報は、次の通りです。

基本情報詳細
社名三井不動産レジデンシャルリース株式会社
所在地東京都新宿区西新宿2-1-1新宿三井ビル
創立年1986年4月1日
従業員数742名(2020年3月31日現在)

オーナーに合わせた多彩なサポートプランを提供していることが特徴であり、管理の手間を省いてマンション経営が行えます。管理戸数は70,000戸以上と実績が豊富であり、大手三井不動産グループによる信頼あるサポートが受けられる点が魅力です。

「メンテナンスフリーメニュー」では、入居中の修繕や退去時の原状回復費用などを管理会社が負担してくれるため、突然の出費が増えても安心です。企業所在地の都心だけではなく、地域の賃貸にも強いため、スピーディーに入居者を見つけ、空室リスクを回避したい人にもおすすめでしょう。

管理会社2:株式会社ライフポート西洋

株式会社ライフポート西洋株式会社の基本情報は、次の通りです。

基本情報詳細
社名株式会社ライフポート西洋
所在地東京都千代田区九段南2丁目4番16号
創立年1984年4月
従業員数1,157名(本部社員266名)(管理員891名)

専任の営業担当者がおらず、管理員と話しながら管理のプランを決められることが魅力です。営業担当者との相性がよくても管理員との相性が悪いといったギャップを感じることがなく、担当者と直接相談しながら賃貸経営についてのプランを考えられることが大きな魅力です。

高いコンサルティング力も魅力の1つであり、マンション管理にかかる費用がいくらなのか、なぜその費用がかかるのかなども詳細に説明してもらえるため、不明な費用を計上されて損をするリスクもないでしょう。

管理会社3:大東建託株式会社

大東建託株式会社の基本情報は、次の通りです。

基本情報詳細
社名大東建託株式会社
所在地東京都港区港南二丁目16番1号 品川イーストワンタワー21~24階
創立年1974年6月20日
従業員数9,274名(2019年9月末現在)

業界でも高い実績を誇る大東建託株式会社は、利用者からの評判もよく、賃貸入居率も97.4%と高いです。ホームページには実際に利用したオーナーの声も多数掲載されており、信頼できる管理会社であることがわかるでしょう。

豊富な実績による優れたサポートはもちろん、賃貸経営について詳しく書かれたカタログを、3冊無料で請求できる点も魅力です。初めての賃貸経営の人でも安心して始められるサービスが提供されており、自分でも知識をつけながら管理を委託したい人におすすめです。

サブリースの管理会社を選んでもよいか

マンション管理の方法は複数あり、その中の1つにサブリースがあります。サブリースは通常のマンション管理とは様々な点が異なるため、どのような管理方式なのかを知っておくことが大切です。サブリースについての理解を深め、この方式でサービスを提供する管理会社を選んでもよいのか知っていきましょう。

サブリースとは何か

サブリースとは、不動産会社がオーナーから賃貸物件を一括して借り上げ、一戸単位で入居者に貸し出すというものです。オーナーと入居者が直接の契約関係にならず、不動産会社と入居者の賃貸契約になることがポイントです。

賃料の回収なども不動産会社が一括して請け負うため、オーナーが賃料の回収などをする必要もありません。物件管理や入居者の対応などをすべて管理会社に任せられるため、手間のかからない賃貸経営をしたい人におすすめです。

サブリースには2種類ある

サブリースには「パススルー型」と「家賃保証型」の2種類の方式があります。「パススルー型サブリース」とは、物件管理をする不動産会社がオーナーから物件を借り上げて入居者に一戸ずつ賃貸し、入居者から回収した賃料をオーナーに渡すというシステムです。

入居者から回収した賃料から管理料を引かれるため、入居者の賃料のうち90~95%がオーナーに支払われることが一般的です。

契約や退去などに関するさまざまな手続きを一括して請け負ってくれますが、空室になった場合は空室分の賃料が支払われないというデメリットがあります。パススルー型では、入居している戸数分の賃料のみ(管理料を差し引いて)オーナーの収入になると考えるとよいでしょう。

対して「家賃保証型のサブリース」は、オーナーから物件を一括して借り上げるところまではパススルー型と同様ですが、空室分の賃料も保証してくれる仕組みになっています。戸数分の賃料が、空室の増減に関係なく固定で支払われると考えるとよいでしょう。

しかし、立地などにおいて条件のよい物件においては、空室リスクがもともと少ないこともあるので、メリットはあまり感じられないかもしれません。

空室リスクが高いマンションはパススルー型、入居者が確保しやすいマンションは家賃保証型のサブリース契約がおすすめです。

サブリースが危ないと言われる理由

サブリースは管理会社と賃貸借契約を結び、管理を業者に任せられる点が魅力ですが、契約後にオーナー側の都合で途中解約できないことが多いので注意しましょう。

これは、賃貸借契約において法律で借主側の権利が重んじられていることが背景にあります。例えば、物件周辺の時価が高騰して売りたいと思ったときや、急な理由で手放さなければならなくなったときなどは、違約金を支払って解約するしかありません。

しかし、契約書に記載してある違約金を支払っても、解約できないケースもあるので注意が必要です。契約解除には正当な理由が必要ですが、「自分で使用したい」「売却したい」といった理由では解除に応じてくれない場合もあるので、慎重に検討するようにしましょう。

マンションを貸す場合の管理会社は慎重に選ぶ

マンションを賃貸運営する場合は、ただ入居希望者に物件を貸し出すだけでなく、契約や退去のスムーズな手続きや毎月の賃料の回収だけでなく、入居者が快適に居住できるように点検やメンテナンスを行わなければなりません。

自分の住んでいる場所から近い、またはマンション管理業務が面倒でないという人にとっては、問題はないでしょう。しかし、副業でマンションの賃貸運営をしている場合や、煩わしい手間が面倒という人にとっては大きな問題です。

不動産会社にマンション管理を依頼すれば、契約や退去、賃料の回収、建物の維持管理までほとんどの業務を請け負ってもらうことも可能ですが、業務内容や費用に関しては不動産会社によって大きく変わります。

どのような方法でマンション管理してもらうのか、費用や業務内容について細かく決めながら、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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