マンション売却で不動産会社はどう選ぶ?後悔しないポイントとは

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マンション売却が成功するかどうかは、不動産業者選びにかかっているといっても過言ではありません。不動産業者も大手から地域密着型までさまざまありますが、それぞれにメリットやデメリットがあります。

不動産会社は物件の売り出しや契約の仲介など、さまざまな業務を行ってくれます。よい不動産会社を選ぶことで、より早く、かつ高値でマンションを売却しやすくなります。

今回は、不動産売却の際につい見落としがちな、不動産業者選びの基本的なポイントについて見ていきましょう。マンション売却について知りたい方は、「マンションの売却の流れ|費用や注意点についても徹底解説」の記事をご覧ください。

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マンション売却を成功に導く不動産会社の選び方

マンションの売却を成功させるには、次の2点で不動産会社を選ぶことが大切です。

  • 営業力がある不動産会社を選ぶ
  • 頼れる営業担当者を選ぶ

これらのポイントを意識して、マンション売却に適した不動産会社や営業担当者を選びましょう。

営業力がある不動産会社を選ぶ

マンションの売却を成功させるには、営業力がある不動産会社を選ぶことが大切です。営業力を見抜くには、次の3つの観点があります。

  • マンションの売却実績を確認
  • 提案内容を確認
  • 免許番号と行政処分歴を確認

これら3つのポイントで、まずは売却の仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。

マンションの売却実績を確認

まずは不動産会社のマンションの売却実績を確認しましょう。不動産業者は言うまでもなく、不動産物件のプロフェッショナルですが、必ずしもすべてのタイプの物件について、十分な知識とノウハウを持っているというわけではありません。

不動産業者は、必ずそれぞれに得意分野と苦手分野を持っています。得意なジャンルの不動産取引については首尾よく進められますが、苦手な分野の取引では十分な力を発揮することができず、一連のプロセスが必要以上に長引いてしまいます。

不動産業者の得意分野は、業者によって物件の種別が違います。物件の種別とはマンション、一戸建て、分譲住宅などのことです。「一戸建ての売買は得意でもマンション売買は苦手」など、業者の特性によって強い分野、弱い分野が分かれます。そのため、不動産業者選びでは、あらかじめそれぞれの得意分野について、入念にリサーチしておきましょう。

不動産業者の得意分野は、公式ウェブサイトをチェックすることで、ある程度把握することができます。ウェブサイトには、必ずその業者の過去の取引実績が掲載されているので、その情報をチェックすることでメインに扱っている物件を把握することができます。

また、一般的に都市部の不動産業者ほど賃貸物件に強く、郊外エリアの業者は一戸建てやマンション、分譲住宅に強い傾向があるため、大まかなチェック基準として考慮しておきましょう。

ほかにも、不動産業者のスキルやノウハウをチェックするうえで、ネットの口コミも大いに参考になります。不動産業者専門の口コミサイトでは、業者ごとのクチコミや実績、売買の体験談などが具体的に掲載されており、情報もこまめに更新されるので、いくつかの口コミサイトをチェックしておきましょう。

提案内容を確認

不動産業者と契約を結ぶと、不動産売買をより理想的な形で進められるように、取引内容についてさまざまな提案をしてくれます。この内容は詳細までチェックしておくことが大切であり、これによって不動産会社のスキルやノウハウを見極められるでしょう。

例えば自社の利益を優先して、売主の意見を尊重しない場合は要注意といえます。反対に高値で売るにはどのような売却プランがあるのか、熱心に説明してくれるなら、優良業者である可能性は高いです。

不動産会社によっては、仲介による売却だけではなく、自社での買取を行うこともあります。買取は素早く売却できる点が魅力ですが、仲介による売却よりも相場価格は下がります。

そのため、最初から買取を迫ってくるような業者は、自社の利益を優先している可能性があるため、別の業者の利用を検討することがおすすめです。

免許番号と行政処分歴を確認

不動産会社の信頼度を確認するには、免許番号と行政処分歴の有無をチェックすることがおすすめです。不動産会社は国土交通大臣や都道府県知事から認められた業者が営業しており、この免許が登録されているかをチェックします。

ちなみに、複数の都道府県にまたがって営業する場合のみ国土交通大臣免許が、1つの都道府県のみでの営業なら都道府県知事免許が必要です。

また、違法な取引や営業などで、行政処分を受けていないかをチェックすることも大切です。行政処分を受けている業者は、ルールを守れない可能性があるため避けたほうが無難でしょう。免許番号や行政処分歴については、以下のサイトで確認できます。

参照:国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

頼れる営業担当者を選ぶ

マンション売却を成功させるには、不動産会社だけではなく、営業担当者の選び方も重要です。営業担当者を選ぶ際には、次のポイントを意識しましょう。

  • 宅地建物取引士の資格があるか確認
  • 訪問査定時に質問して返答を確認
  • コミュニケーションの取りやすさを確認

これら3つの観点で営業担当者を選ぶことで、マンション売却は成功させやすくなります。

宅地建物取引士の資格があるか確認

営業担当者が、宅地建物取引士の資格を持っているかを確認しましょう。不動産売買をする際には、事前に重要事項の説明が必要ですが、この説明を行えるのは宅地建物取引士の資格を持っている人だけです。

この資格を持っていないからといって、必ずしも信頼できないわけではありませんが、有資格者のほうが知識やノウハウを身につけていることが多く、マンションの売却成功を目指しやすくなります。

また、個人番号を調べる方法はありませんが、業者全体の免許番号なら調べれるため、国土交通省のサイトで検索して、信頼できるかどうかを確かめてもよいでしょう。有資格者かどうかは、本人に尋ねて資格証を見せてもらうことで確認できます。

参照:国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム

訪問査定時に質問して返答を確認

不動産会社に訪問査定を行ってもらった際には、担当者に質問をして、その返答によって信頼できるかどうかを確認しましょう。本当の意味で実力のあるスタッフは、売り手側のどんなに細かい質問にも丁寧に答えてくれます。

反対に、大切な質問にも誠意をもって答えてくれないようなスタッフは要注意なので、営業担当者を見極めるポイントとしておさえておきましょう。取引の相談に向かう段階で、あらかじめ自分なりの質問事項を、箇条書きなどでメモしておくこともおすすめです。質問内容としては、次のものがよいでしょう。

  • 同じような物件を担当した経験はあるのか
  • この部屋のセールスポイントはどこだと思うか
  • 買ってくれるお客様のイメージ(年齢・家族構成)はできているか

同じような物件を担当したことがあると答え、かつ実際に実績を提示してくれるなら信頼度は高いです。また、部屋のセールスポイントについて、根拠を持って詳細に答えてくれる場合も、信頼できます。

ターゲット層を把握していることも重要であり、そのエリアの特徴を踏まえて、どのような層に売りたいのかを明確に提示してくれる場合も、信頼度は高いといえます。

コミュニケーションの取りやすさを確認

営業担当者とのコミュニケーションの取りやすさも重要であり、仕事の迅速さや丁寧さ、正確さなどをチェックしておきましょう。質問に対してすぐに回答が返ってくることはもちろん、こちらの意図をくんでスムーズに会話ができるかどうかも重要です。

また、書類などを丁寧に記載しているか、不備や間違いなどがないかもチェックしたいポイントです。スピーディーに仕事ができ、正確性が高くて問題なくコミュニケーションが取れるなら、信頼度は高いといえます。

マンション売却で選んではいけない不動産会社の特徴

マンション売却が成功するかどうかは、不動産会社選びが重要です。そのため、どのような特徴を持った不動産会社は、選ぶべきではないのかも知っておきましょう。

  • 根拠なしに高い査定金額を出す
  • 無理やり専任媒介契約を結ぼうとする
  • 「囲い込み」をしようとする

これら3点のうち、どれか1つにでも当てはまるなら、その不動産会社は避けたほうが無難といえます。

根拠なしに高い査定金額を出す

査定金額は不動産会社を見極める際の重要なポイントであり、金額が高いかどうかではなく、その金額になっている明確な根拠があるかどうかをチェックしましょう。

査定金額は不動産会社で自由に出せるため、根拠なく高額査定を出すことも可能です。しかし、査定額の根拠がないと、実際にはその金額で売れないことも多く、期待していた金額での売却ができなくなるでしょう。

また、査定金額を高額にして顧客を獲得しようとする不動産会社もあるため、この点にも注意しなければなりません。査定金額を確認する際には、その金額になった根拠を聞き、詳細まで説明してくれるかどうかでチェックしましょう。

複数社で比較して相場価格を知っておくことも大切であり、相場よりも高すぎる金額を提示する場合は、注意したほうがよいです。

無理やり専任媒介契約を結ぼうとする

不動産会社に仲介を依頼する際には、媒介契約を結びます。これには3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3カ月以内3カ月以内3カ月以内

専属専任媒介契約は、不動産会社は1社のみと契約でき、かつ個人で買主を探すことはできません。

そのため、売却活動が制限されてしまうため、マンション売却の自由度が低くなり、売却価格が下がってしまう可能性すらあります。

もちろん、専属専任媒介契約が悪いわけではないため、売却状況を考慮して勧めてくる場合なら問題はないでしょう。どの契約を結ぶかは自由であるため、売主の状況と個人の意思を尊重して媒介契約を結んでくれる不動産会社がおすすめです。

「囲い込み」をしようとする

不動産会社によっては、自社で買主と売主の両方を探し、他社不動産会社からの営業を受け付けない囲い込みをすることがあります。売主と買主を自社で受け持つことで、不動産会社は両者から仲介手数料を受け取ることができ、より大きな利益を得られます。

しかし、他の不動産会社からの営業を受け付けないことで、売り時を逃してしまい、売却が遅れたり、売却価格自体が下がってしまったりすることもあるため注意が必要です。

不動産会社と契約を結び、いつまでも売れない、あるいは売却活動の状況を聞いてもきちんと答えてくれない場合は、囲い込みをされている可能性が高いです。

また、1社のみと契約できる専属専任媒介契約や専任媒介契約ばかりを勧めてくる場合も、囲い込みをされるリスクが高いため注意しましょう。

マンション売却で不動産会社を選ぶときの注意点

不動産会社を選ぶ際には、次の4つの点にも注意しましょう。

  • 会社の知名度だけで選ばない
  • 知り合いの不動産会社は選ばない
  • 仲介手数料の安さだけで選ばない
  • 1社だけに査定依頼をしない

これら4つの注意点を守って利用先を選ぶことで、よりスムーズかつ好条件でマンション売却を成功させやすくなります。

会社の知名度だけで選ばない

不動産会社の良しあしは、知名度だけでは決まりません。そのため、大手だからといって必ずしも優良業者であるとは限らず、中小企業や個人経営の不動産会社でも、優良業者はいます。

不動産会社の規模メリットデメリット
大手不動産会社取り扱い物件が多いノルマによる強引な営業がある
中小企業や個人経営の不動産会社地域密着でその地域に詳しい広告や人が限られている

大手の不動産会社は取り扱い物件が多く、幅広い範囲に売却できることがメリットです。しかし、営業担当者に厳しいノルマが課せられていることも多く、強引な営業をかけられる可能性があることはデメリットでしょう。

対して中小企業や個人経営の不動産会社の場合は、担当しているエリアに密着して営業を行っているため、特定の地域に精通しているという魅力があります。大手よりも規模が小さくなる分、広告が少なかったり、営業担当者自体が少なかったりする点はデメリットです。

大手だからといってすべて信頼できるとは限らず、厳しい営業ノルマによって無理に売却を迫られる可能性もあるため注意しましょう。もちろん、小規模な不動産会社でもデメリットはあるため、不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。

知り合いの不動産会社は選ばない

一般的には「知り合いの不動産業者に仲介を頼んだほうが楽」と思われがちですが、そうとは限りません。確かに、知り合いに不動産業者がいれば、業者選びをする手間を省くことができ、効率的であるかのように思えます。しかし実は、知り合いの不動産業者ほど要注意で、後々のトラブルリスクも高まってしまうのです。

知り合いの不動産業者の場合は、取引の流れが理想通りに進んでいるうちは問題ないのですが、万が一何らかのトラブルやミスマッチが生じた場合には、むしろ知り合いであることがネックになりえます。そうなると、売り手側が取引における希望を伝えにくかったり、信頼関係が大きく壊れてしまったりします。

不動産業者とは「お互いに遠慮のない関係」が理想なので、たとえ知り合いに不動産業者がいたとしても、仲介は依頼せずに自分でゼロから業者を探したほうが無難です。

もちろん、実績があり、本当に信頼できるなら依頼しても構いませんが、上記のようなリスクがあることは理解しておきましょう。

仲介手数料の安さだけで選ばない

仲介手数料は上限額が定められており、基本的には上限いっぱいまで請求します。しかし、不動産会社によっては、仲介手数料を割引したり、場合によっては無料にしたりしていることもあります。

仲介手数料が安いことは魅力的ですが、これには注意が必要です。仲介手数料を安くする理由としては、顧客の獲得があげられ、自社での営業力がないばかりに、手数料を安くして契約を獲得しようとしている場合が多いです。

また、仲介手数料は不動産会社の利益であり、これを減らす分、他の部分で諸費用を計上して、結果的にコストが高くなることも少なくありません。仲介手数料は交渉によって割引をしてもらうことは可能ですが、最初から下げている不動産会社はリスクが高いため、選ばないほうがよいでしょう。

1社だけに査定依頼をしない

不動産会社を選ぶ際には査定を依頼し、その金額や内容で決めますが、1社だけで査定をして利用先を決めないようにしましょう。最初の1社で決めてしまうと、提示された査定金額が適切であるのかが判断できません。

そのため、不適切な金額を提示する業者を選んでしまい、売却の条件が悪くなってしまうこともあります。また、複数社で比較しておかないと、査定金額や営業担当者の対応の比較ができません。

すぐに優良業者が見つかるとは限らないため、不動産会社を選ぶ際には最低3社以上に査定を依頼し、それぞれで比較してもっとも条件のよいものを選びましょう。

不動産会社選びを成功させるには一括査定!

マンション売却において不動産選びは基本中の基本であり、決しておろそかにしてはならないプロセスです。また、不動産物件もある意味で生き物であり、年月が経過するごとにどんどんその資産価値が目減りしていきます。

査定スキル、物件のネットワーク、説明力、トータルの相性など、さまざまな要素を考慮したうえで、長いスパンで信頼できる不動産業者を見きわめましょう。

不動産業者を選ぶ際は、実績や得意分野、担当者との相性など、さまざまな要素を比較検討する必要があります。しかし、実際に1軒ずつ不動産会社をまわるのでは、時間も労力もかかります。 そこで、不動産の一括査定サイトを利用すると便利です。

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マンション売却にかかる費用についてもっと詳しく知りたい方は、 「マンション売却にかかる諸費用とは?節約してお金を手元に残そう」 の記事をご覧ください。また、「マンション売却を失敗しないコツ!注意すべきポイントと失敗例」 という記事もご覧ください。他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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