家を売るときの手続きとは?手続きの流れや必要書類を知ろう

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家を売る手続きは、流れや必要書類を把握して事前に準備しておけば、それほど難しいことではありません。ただし、不動産会社とよく相談し、場合によっては司法書士や税理士への相談も必要になります。それによって時間や手間を省くことも可能です。

売却をスムーズに進めるために、手続きがどのように行われてどのようなものが必要なのか、まずはしっかりと確認しておきましょう。

家の売り方について知りたい方は、「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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家を売るときの手続きの全体像を把握しよう

まずは家を売るときにどのような手続きを行うのか、全体像を把握しておきましょう。売却のステップは売り出し前と売り出し中、売り出し後の大きく3つですが、それぞれですべきことは複数あります。

ステップ手続き
売り出し前
  • 売却理由や希望条件を整理する
  • 住宅ローン残債を確認する
  • 境界を確定する
  • 家の相場を調べる
  • 必要書類をそろえる
  • 査定依頼をする
  • 媒介契約を結ぶ
  • 売り出し価格を決める
売り出し中
  • 付帯設備表・告知書を記載する
  • 内覧を準備をする
  • 内覧対応を行う
  • 買付証明書を受け取る
  • 購入希望者と交渉する
  • 売買契約を締結する
売り出し後
  • 銀行に連絡する
  • 精算する費用項目を決める
  • 現地立ち会い確認を行う
  • 引越しで物件を空にする
  • 引き渡しをする
  • 確定申告をする

手続きの全体像を知っておくことで、よりスムーズに家を売却できるでしょう。

家を売り出す前の手続き

家を売り出す前に行う手続きとしては、次の8つがあげられます。

  • 売却理由や希望条件を整理する
  • 住宅ローン残債を確認する
  • 境界を確定する
  • 家の相場を調べる
  • 必要書類をそろえる
  • 査定依頼をする
  • 媒介契約を結ぶ
  • 売り出し価格を決める

これらの手続きを詳細まで把握して、スムーズに家を売り出しましょう。

売却理由や希望条件を整理する

まずはなぜ家を売却するのか、どれくらいの条件で売却したいのかを整理しておきましょう。これは家の売却を考えた際に、最初に行うことです。

不動産売却は3ヶ月から半年程度の期間がかかり、売り出しをするだけでも1ヶ月程度かかることもあります。そのため、売却理由や希望条件の整理は、売り出しを考えた1ヶ月前には行っておきましょう。

売却理由を整理することで、高く売りたいのか、あるいは早く売りたいかなど、売却における方向性が定まります。また、希望条件を決めると、いくらで売りたいのか、最低でもいくらで売れるとよいのかなどが決められるでしょう。

これらの理由や条件を考えておくと、売却活動全体の方針が決まったり、いざ売却する際の交渉の妥協点などが決まったりするため、スムーズに家を売りやすくなります。

住宅ローン残債を確認する

住宅ローンを組んで購入している家の場合は、残債がいくらあるのかを確認しておきましょう。住宅ローンの残債は、ローンの契約をしている金融機関に確認することでわかります。

ローン残債がない場合は問題なく売却できますが、残債がある場合は金融機関から許可をもらわなければなりません。これは住宅ローンを完済していない状態では、不動産には抵当権がかけられており、金融機関の承諾なく売却ができないからです。

ただし、ローンの残債があっても金融機関に売却プランを説明したり、いくらくらいで売れるのかを提示したりしてローン返済のプランを提示したりすることで、売却の許可は下ります。

境界を確定する

戸建ての住宅の場合は、隣地との境界線を確定させる必要があります。境界線が確定しているかどうかは、土地の境界線確認書で確認しましょう。

もし境界が確定していない場合は、測量業者に依頼して境界線を確定させてもらう必要があります。境界線が曖昧なままだと売却ができず、売却後に隣地の所有者とトラブルになるリスクもあるため、土地の境界線は必ず確定させてから売却するようにしましょう。

家の相場を調べる

売却前には自分で家の相場を調べることが大切であり、どれくらいで売れると適正なのかを把握しておきましょう。相場を調べる際には、不動産の取引事例を調べられるレインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムや、不動産の売り出し情報が掲載されているポータルサイトなどを見ることがおすすめです。

ただし、不動産価格には売り出し価格と成約価格があるため、この違いを把握しておかなければなりません。売り出し価格は物件売却時に売主が決める金額であり、いわば売主が自由に設定できる希望価格といえます。対して成約価格は、金額交渉の末に、実際に売却に至った金額です。

例えば1,000万円で売り出し、買主との交渉によって900万円で売却できたなら、売り出し価格は1,000万円、成約価格は900万円となります。

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は売り出し価格であり、レインズマーケットインフォメーションなど取引事例を調べられるサイトに記載されているのは成約価格です。これら2つの違いを把握しながら、家の価格相場を調べていきましょう。

必要書類をそろえる

相場価格を調べた後は、売却に必要な書類をそろえておきましょう。

タイミング必要書類
媒介契約時
  • 運転免許証やパスポートなどの本人確認書類
  • 登記済権利証か登記識別情報通知書
売買契約時
  • 本人確認書類
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票:売主の現住所と登記上の住所が異なる場合に必要
  • ローン残高証明書(または返済予定表)
  • 抵当権抹消書類
  • 銀行通帳
  • 物件に関する確認書類
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 建築設計図面・工事記録書
  • 耐震診断報告書
  • 地盤調査報告書
  • 住宅性能評価書
  • 既存住宅性能評価書等
  • アスベスト使用調査報告書等
決済や引き渡し時
  • 本人確認書類
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 住民票:売主の現住所と登記上の住所が異なる場合に必要
  • ローン残高証明書(または返済予定表)
  • 抵当権抹消書類
  • 銀行通帳

不動産会社と契約する際や売却時、決済や引き渡しの際などにも書類は必要であるため、不動産会社と契約する前に一通りそろえておくとよいでしょう。

査定依頼をする

売却の準備が整ったところで、不動産会社に査定依頼を出します。査定依頼を出すことで、家がどれくらいの金額で売れるのか、概算を出してもらうことができ、売却金額の目安を把握できるでしょう。

同じ家でも不動産会社によって査定額が異なることもあるため、最低3社以上を目安に査定を行うことがおすすめです。査定を効率的には、一括査定サイトを使うとよいでしょう。一括査定サイトは一度の情報の登録で複数社から査定結果を受け取れるため、効率的に相場価格の判断ができます。

数あるサイトの中でも、おすすめの一括査定サイトはイエウールです。イエウールは、利用者数や提携会社数、対応エリア数など数々の項目でNo.1のサイトです。提携会社数は1,600社以上、大手から地域密着な中小の不動産会社まで、厳選な審査に通った会社しか登録されていません。

そのため、イエウールを利用することで、最初から優良な会社の査定額を比較することができるのです。 安心して査定を依頼でき、売却を任せられるよい会社に出会うためにも、ぜひ、売却をお考えの方は利用してみてください。

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媒介契約を結ぶ

利用する不動産会社を査定によって決めた後に、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

項目一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
複数の宅建業者に依頼し契約できるかできる(明示型の場合、複数の宅建業者に依頼した場合は通知義務がある)できないできない
自分で買い手を見つけて契約できるかできるできるできない
販売状況の宅建業者から依頼主への報告義務とその頻度報告義務はない(任意で報告を求めることは可能)2週間に1回以上1週間に1回以上
レインズへの登録義務登録義務はない(任意で登録は可能)媒介契約から7日以内媒介契約から5日以内
契約期間法律上での決まりはないが、行政指導は3カ月以内3カ月以内3カ月以内

不動産会社1社とのみ契約する「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は、不動産会社が売却活動に力を入れてくれやすいです。そのため、不人気なエリアにある家や、素早く売却したい場合などにはこれらの契約がおすすめでしょう。

「一般媒介契約」は、複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれないこともあります。

しかし、複数社と契約でき、かつ自分でも買主を探せるため、売却しやすい人気エリアにあったり、築浅の家などの場合にはおすすめでしょう。それぞれで特徴が異なるため、自分に合った媒介契約を選ぶことが大切です。

売り出し価格を決める

不動産会社と契約した後は、査定価格や市場の動向をもとにして、売り出し価格を決めましょう。売り出し価格は自由に設定できますが、相場よりも高くしてしまうと売れ残る可能性が高いため注意が必要です。

ただし、不動産売却では買主による値引き交渉で、売り出し価格よりも成約価格は下がることが多いです。そのため、売り出し価格は相場よりも5%ほど高い金額にしておいたほうが、値引きをしても希望する価格で売却しやすくなるでしょう。

家を売り出し中の手続き

売り出し中には、次の6つの手続きを行います。

  • 付帯設備表・告知書を記載する
  • 内覧を準備をする
  • 内覧対応を行う
  • 買付証明書を受け取る
  • 購入希望者と交渉する
  • 売買契約を締結する

売り出し中にもすべきことは多数あるため、それぞれどのようなことをするのか、詳細を把握しておくことが大切です。

付帯設備表・告知書を記載する

売り出しをする際には、買主からの質問に答えられるように付帯設備表や告知書の記載を行います。付帯設備書は自宅設備について記した書類であり、どのような設備があるのか、またいかなる状態なのかを記したものです。

告知書は家についての注意点や告知事項がある場合に記載します。例えば家に欠陥がある場合などはその旨について記載が必須であり、欠陥を隠して売却すると、後でトラブルになることもあります。

これらは不動産会社の指導のもと作成し、買主からの家の状態についての質問に、スムーズに答えられるようにしておきましょう。

内覧準備をする

売り出しを行い、購入希望者が現れると実際に家を訪問してみてもらう内覧を行うため、この準備をしておきましょう。内覧準備としてすべきなのは、家の掃除や整理であり、できるだけきれいに、かつ部屋が広く見えるようにすることです。

清潔感があり、物が少なく広い印象を与えることで、より売却がしやすくなります。掃除をしておきたいのは、玄関や水回りなどの目につきやすい部分であり、自分の力だけできれいにできない場合は、ハウスクリーニングの業者に依頼するとよいでしょう。

片付けは不要な物を処分したり、一時的にトランクルームなどに移したりすることがおすすめです。もし新居をすでに購入しているなら、先に引越しを済ませてそちらに荷物を移動させておいてもよいでしょう。

内覧対応を行う

購入希望者が現れた際には、内覧の対応を行います。対応のタイミングは購入希望者の都合によって異なりますが、基本的には自由な時間を使いやすい土日が多いでしょう。

内覧対応では、家の状態について詳細に説明することはもちろん、周辺環境や住んでいるからこそわかる設備や動線の魅力なども伝えておくことが大切です。

また、住宅に欠陥がある場合は、それも包み隠さず伝える必要があります。隠し事をすると、後でトラブルになることも多いため、マイナスの印象を与えることでも、きちんと伝えておくことが大切です。

買付証明書を受け取る

買主の購入の意思が固まった後は、買主が売主や仲介している不動産会社に対して、買付証明書を提出します。これは購入の意思を示した書類であり、いわばその家を買うための予約書類といえるでしょう。

買付証明書を提出することで、売主は売却活動をストップし、他の購入希望者が買えない状態にします。また、この際に予約金や保証金といった名目で、売却価格の一部を買主から不動産会社に支払うことがあります。

購入希望者と交渉する

売買契約を締結する前に、購入希望者と条件の交渉を行います。基本的には値下げ交渉をされることが多く、これに対応して双方合意の妥協点を探ると考えましょう。

値下げ交渉に応じる際には、どのような理由で値下げをするのか、根拠を明確にしておくことが大切です。例えば設備の欠陥や交通アクセスの不便さなど、根拠がある場合は値下げをしてもよいでしょう。

根拠なしで求められるままに値下げをすると、交渉がエスカレートする可能性もあるため注意が必要です。値下げの際には端数を切ってキリのよい数字にすることがおすすめであり、例えば売り出し価格が1,090万円なら、1,000万円ちょうどなどに下げると、買主はお得に感じやすいです。

値下げ以外の部分では、万が一契約破棄になった場合の対応や、購入後に家の欠陥が見つかった場合の補償の方法などを定めることが一般的でしょう。

売買契約を締結する

売買契約を締結する際には、次のことを準備しておきましょう。

  • 買主と条件を確認しておく
  • 必要な内容はすべて契約書に記載する
  • 不動産会社に支払う仲介手数料を用意しておく

契約後のトラブルを回避するためにも、売却の条件は詳細まで確認しておく必要があります。また、口頭での取り決めは後で言った言わないでもめることも多いため、必要事項はすべて契約書に記載しておきましょう。

売買契約を締結すると、不動産会社に仲介手数料の半額を支払うため、この費用を用意しておくことが大切です。残りの半分は、引き渡しが終了した際に支払うことが一般的です。

また、契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税がかかります。印紙税は数千円から60,000円程度であることが多いため、これも契約時にかかる費用として頭に入れておきましょう。

家を売り出した後の手続き

家を売り出した後にも、様々な手続きを行う必要があります。

  • 銀行に連絡する
  • 清算する費用項目を決める
  • 現地立ち会い確認を行う
  • 引越しで物件を空にする
  • 引き渡しをする
  • 確定申告をする

売り出し後だけではなく、売却後にもすべき手続きがあるため、これも頭に入れておきましょう。

銀行に連絡する

家を売り出した後は、銀行に連絡していくらで売却が決まったのかを伝えておきましょう。これは売却価格によって住宅ローンが返済できるかどうかを伝えるためであり、契約締結から決済までの期間に行います。

もしローン残債よりも売却価格のほうが低い場合は、自己資金で補填するなどの旨を伝えて、完済できることを伝えます。また、住宅ローンがいつ完済できるのか、その日程も伝えておきましょう。

清算する費用項目を決める

買主とは清算する費用項目を決めることも大切です。売却における清算とは、固定資産税など売却までにかかった年間の費用を、買主と売主で折半することです。

例えば不動産にかかる固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課税され、まとめて1年分を支払います。そのため、年度途中で売却する場合は、引き渡し以降の分の税額を日割りで計算して、買主に請求します。

ただし、清算は必須の作業ではないため、買主との値引き交渉などによっては、清算をせずにその分を割引と捉えて売却することも可能です。清算する費用は売却価格に含めるため、この金額もプラスした額を、売買契約書には記しておきましょう。

現地立ち会い確認を行う

引き渡し前には売主と買主、不動産会社の三者で、現地にて立ち会い確認を行います。これは付帯設備表や告知書の内容をもとに、その記載事項に間違いがないかを確認することです。

一戸建ての場合はさらに土地の境界線を明確に示す必要があるため、境界線確認書も用意しておきましょう。立ち会い確認は、双方の都合のよい日で設定しますが、決済や引き渡しまでに行います。

引越しで物件を空にする

買主に物件を引き渡す際には、基本的には荷物をすべて空にしておかなければなりません。そのため、引き渡し日までに引越しを済ませ、物件を空にしておきましょう。

すでに新居を購入しているなら、そちらに引越しをして、荷物をすべて移動させておきます。まだ新居を購入していない場合は、賃貸物件などの仮住まいに、一時的に引越しをしておきましょう。

引き渡し日までに家の中を空にしていないと、契約違反などで違約金がかかることもあります。また、荷物を置いたままだとトラブルになることもあるため、買主と取り決めて家具の一部を残す場合以外は、すべて空にしておきましょう。

引き渡しをする

引き渡し日には、次のことを行います。

  • 買主からの入金の確認
  • 売主が金融機関でローンを完済する
  • 抵当権の抹消と所有権の移転登記を行う
  • 書類や家の鍵などを買主に引き渡す
  • 売主が不動産会社に仲介手数料の残金を支払う

まずは買主からの入金を確認し、売主は住宅ローンを返済しましょう。その後抵当権の抹消と所有権の移転登記を行い、家についての書類や鍵を買主に引き渡します。

その後売主は不動産会社に仲介手数料の残金を支払い、売却は完了です。引き渡しの際には書類の抜け漏れがないか、登記手続きに間違いがないかに注意しましょう。登記手続きは司法書士などのプロに依頼することで、スムーズに行ってもらえます。

確定申告をする

家を売って得た収入は、給与所得以外の収入になるため、売却した翌年に自分自身で確定申告をする必要があります。確定申告をしないと、損をしたり罰金が科せられたりすることもあるため注意しましょう。

確定申告をすれば、特例の条件に合ったときに税金が安くなる場合もあります。売却によって利益が出ているかどうかは、次の式で計算できます。

  • 売却益=売却価格-売却にかかった費用-不動産の取得費-特別控除など

これらで計算し、プラスが出ているなら売却益があるため、確定申告は必須です。もしマイナスが出ているなら確定申告は必須ではありませんが、損益通算によって所得税の引き下げができるため、売却益の有無に関係なく確定申告をしたほうが節税ができるでしょう。

確定申告ができる時期は、基本的に2月中旬から3月中旬です。曜日の関係で毎年日付は前後するので、申告するときは必ず確認しましょう。国税庁のホームページか、最寄りの税務署で確認することができます。

確定申告に必要な書類で、税務署で取得できるものは次の通りです。

  • 確定申告書B様式(譲渡所得がある場合)
  • 確定申告書第三表(分離課税用の申告書)
  • 譲渡所得の内訳書

以上の書類は、国税庁のホームページでもダウンロードすることができます。 その他、自分で用意する書類は以下の通りです。

  • 不動産売却時の売買契約書(写し)
  • 仲介の手数料等の領収書(写し)
  • 売却した不動産の登記簿謄本(全部事項証明書)

登記事項証明書の取得はオンライン請求ができて、手数料も安いので便利です。給与の源泉徴収や個人の保険の控除などを受ける場合は、源泉徴収票や控除に関する書類も必要になります。 また、申告にはマイナンバーも必要です。

マイナンバーカードを持っていない場合は、申請から発行までに約1カ月かかるので、事前に発行しておいたほうがよいでしょう。なお、申請はネットでも行うことができます。

手続きを確認してから家を売ろう

家を売るためには、さまざまな工程を踏み、時間をかけながら売却を行うことになります。スムーズに進めていくためにも、売却時も売却後も損をしないために、流れをしっかり把握して準備を整えていくことが重要です。

もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。

また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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