不動産売却での委任状とは?委任の流れや作成方法を解説

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

相続した家を売却したいけれど、仕事が忙しく遠方の相続した家には帰れない、海外に住んでいるので売買契約に立ち会えない、そんな状況の時に用いられるのが委任です。ただし、原則として不動産の売却は所有者本人が行う必要があるため、気軽に行えるというものではありません。

委任された代理人は所有者と同じ法的な効力を持つため、トラブルを避けるために気を付けなれけばならない点が多くあります。また、委任状という法的効力のある書類を作成しなければならないため、慎重に進めなければなりません。

ここでは、委任の手続きの流れや、委任状の作成の仕方、委任を行う上で注意すべき点を中心に解説します。 不動産売却について知りたい方は、 「不動産売却にかかる期間と売却に影響するポイント」 の記事をご覧ください。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

↑こちらから査定を依頼できます!↑

不動産売却に代理人を立てるには委任状が必要

不動産売却は大きなお金が動き責任も重い取引なので、原則として所有者が売買取引する必要があります。しかし、必ずしも買い手と売り手が同席できるとは限りません。

所有者がどうしても立ち会えない場合は代理人を立てることができます。この方法は代理人契約と呼ばれ例外的な方法ではありますが、きちんと法律で認められている契約方法なので心配ありません。

委任は代理人を選定して委任状を用意することで、第三者に売買契約を依頼することができます。

委任状とは

不動産の売却は所有者しか行えませんが、委任状を作成することで代理人が売却できるようになります。委任状は不動産の売却に限らず、さまざまな手続きを代行してもらうために用います。

委任状がないと所有者以外の売却はできないので、所有者が手続きをできない、契約に立ち会えないなどの場合は、委任状を作成すると考えましょう。

委任状で代理人の動きを制限する

代理人は所有者と同等の権利を有しているため、代理人の判断できる範囲や禁止事項などを記載し自分の意に反した取引ができないようにしておく必要があります。

なにも制限を行わないと、極端な話、代理人が物件を早く売ってしまおうと思って二束三文で売り飛ばしてしまっても文句は言えません。代理人の側から見ても、どう判断すればよいかが決まっていた方が取引しやすいでしょう。

「代理人」と「使者」の違い

代理人と同じような動きをするため混同されがちなのが使者の存在です。代理人も使者も所有者に代わって不動産売却に関わる点では同じですが、この2つは全く別のものです。

一番の違いは、代理人は売買において意思表示や意思決定ができますが、使者はただ所有者の交渉内容を伝達するだけで判断できる立場にありません。使者は所有者からのメッセンジャーだと覚えておきましょう。

委任状が必要になるケース

原則として売り手と買い手双方の立ち会いが必要な売買取引ですが、どのような事情があれば代理人に委任できるのでしょうか。実際に委任が行われる具体的なケースは、次のような場合です。

  • 取引を行う不動産が遠方の場合
  • 取引を行う所有者が高齢者のため移動が難しい場合
  • 契約のために時間を作ることが難しい場合
  • 契約手続きに不安がある場合
  • 共有持分となっている不動産の売却の場合
  • 所有者が未成年の場合

取引を行う不動産が遠方の場合

両親の家を相続したけれども地元に帰る予定はなく困っている場合、不動産売却を委任することができます。また、海外に住んでいて日本に帰れない場合も当てはまります。 物件の近くに親族が住んでいるときは、その親族に委任するケースが一般的です。

取引を行う所有者が高齢者のため移動が難しい場合

今や高齢者人口の割合は28%を超え超高齢社会と呼ばれるようになっています。そのため不動産の所有者は高齢の場合が多く、遠方まで移動できないというケースが増えています。

入院していて動けない人や自宅で介護を受けている人、体力的に遠出が難しい人などは家族などに代理人になってもらうことが多いです。 認知症などで判断能力がないという場合でも委任はできますが、この場合「成年後見制度」を利用して法定後見人を選ぶ必要があります。

契約のために時間を作ることが難しい場合

不動産を売却するには物件の査定から買い手探し、契約や手続きなどしなければいけないことが多く、どうしても時間がかかってしまいます。書類の取得のために必要な役所は基本的に平日の日中しか空いておらず、仕事があってなかなか行けないという人も多いのではないでしょうか。

仕事が忙しい人や病気で治療に専念している人など、契約のために時間を割けない人でも、代理人にお願いすることで売却手続きを進めることができます。

契約手続きに不安がある場合

不動産物件の中には、境界線があいまいになっていて扱いづらいものや権利が複雑なものなども存在します。自分で契約を行いたいけれども、後で契約が無効になったり契約後にトラブルになるのではないかと不安になることもあるでしょう。

そんな時には弁護士や司法書士などの専門家にお願いして代理人になってもらうことで、売却活動を行うことができます。もちろん弁護士や司法書士を雇う料金はかかってきますが、売買取引が無効になったり大きな損を被ることになることを考えると必要経費だと言えるでしょう。

複数の所有者がいる不動産の売却の場合

ひとつの物件に対して複数の所有者がいることを「共有持分」といいます。例えば、遺産相続などで家族の複数の名義で所有された物件だったり、夫婦共有の不動産だったりした場合です。

所有者が複数いる場合でも基本的には所有者全員が立ち会う必要がありますが、全員集まることが難しい場合などは、相続人の代表者に委任することで調整することができます。

また、離婚で不動産を売却する場合でも委任を利用することで、元配偶者と顔を合わせずに売却ができるというメリットもあります。

所有者が未成年の場合

相続をした場合などに未成年が不動産の所有者となるケースがありますが、この場合本人の意思で物件を売却をすることができません。未成年では適切な判断ができるとみなされていないため、別に代理人を立てて委任を行う必要があります。

不動産売却の代理人選出には条件はない

委任することを決め、代理人を選ぶ際に誰を選ぶか迷うこともあるでしょう。実は、代理人の選出は法的な基準や条件が定められていないため誰を選んでもかまいません。自由である分、代理人を任せる相手は信頼できる人物かどうかをしっかり考える必要があります。 家族や親族にお願いできない場合または断られてしまった場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することもできるので検討してみましょう。

法定代理人の場合は規定がある

不動産に関する代理人は、たいていの場合「任意代理人」と呼ばれる所有者が自らの意思で選んだ代理人となります。しかし、認知症などで判断できない場合や未成年者の場合は、家庭裁判所が後見人を選びます。この場合の代理人(後見人)は法定代理人となり、その権限は法律によって定められています。

不動産売却の委任状のフォーマットに決まりはない

代理人を選ぶ際に法的な規定がないように、委任状にも法的な定めはありません。自由に作成することができますが、「誰が、誰に、どのような権利を、何のために」といった項目は記載しておいた方がよいでしょう。 また、禁止事項など「してほしくないこと」も指定しておくとよいでしょう。

一般的には専門家が作成したフォーマットを利用する

自分で作成してもよいですが、一般的には、不動産会社や弁護士などが作成した、記載内容がしっかりとかかれたフォーマットが利用できるのでそちらを使用しましょう。

すでに仲介業者に連絡している方は、不動産会社ごとに指定されているフォーマットがある可能性が高いので、仲介の不動産会社に確認を取ることが大切です。

委任状は分かりやすく記載するべき

委任状と聞くと、法的な言葉で難しく書かれているようにイメージするかもしれませんが、作成するときは第三者が見ても分かるように記載しましょう。

凝った文章にする必要はありませんが、必要事項ははっきりと記載する必要があります。代理人が売買契約の際、あいまいなやり取りにならないためにもわかりやすい文章を心がけ、簡潔に書くようにしましょう。

委任状の記載項目

委任状に記載すべき項目を具体的に見ていきましょう。

  • 売却物件の表示項目
  • 手付金の金額
  • 引き渡しの予定日
  • 違約金の額
  • 公租公課の分担起算日・支払い日
  • 金銭の取り扱いについて
  • 所有権移転登記等の申請手続きについて
  • 委任する範囲や内容
  • 委任状の有効期限
  • 禁止事項
  • 依頼人と代理人の住所と氏名と捺印

それぞれの項目を詳しく把握しておくことが大切です。

項目1:売却物件の表示項目

売却する物件の地目、地積、所在地、構造などを記載します。中古マンションや中古住宅といった物件種別も忘れずに記入するようにしましょう。こういった情報は、誤情報にならないよう正確に記載する必要があります。

そのためにも、物件情報は法務局で手に入れることができる「登記簿謄本」に従って記載することが重要です。登記簿謄本には所在地や面積だけでなく所有者の名義など不動産売買に必要な情報が記載されているので、事前に入手して常に手元に置いておくとよいでしょう。

項目2:手付金の金額

売買契約を締結する際には、決済の前に売却価格の一部を買主が支払います。委任状にはこの内容を定め、売却価格の数%で定めることが多いです。手付金の金額に明確な決まりはありませんが、売却価格の10%程度とすることが一般的でしょう。

また、手付金を誰が受け取るのか、委任された人が金銭の受け渡しの権限をどこまで持つのかなども委任状で定めます。

項目3:引き渡しの予定日

売買契約を締結後、いつ引き渡しをするのか、その予定日を定めます。引き渡しの日時は決済日と同日になることが多いですが、契約時に定めて決済と別の日にすることも可能です。いつ引き渡すかによって引越しの時期が変わるので、これは明確にしておきましょう。

項目4:違約金の額

売買契約の違反があった場合に、違約金を誰がいくら支払うのかも、委任状に記載します。違約金の額を決めておかないと、契約違反や解除となった際に売主にデメリットが生じてしまうことがあるので、必ず記載しておきましょう。

項目5:公租公課の分担起算日・支払い日

不動産売却時には固定資産税を日割り計算して、買主に負担してもらうことがあります。これは税金の清算であり、これがある場合はいつを起点として清算金を計算するのか、いつ支払いするのかを定めます。固定資産税の清算は必須ではないので、清算をしない場合はこの項目は記載しなくて構いません。

項目6:金銭の取り扱いについて

不動産売買における金銭の取り扱いについても、委任状で定めます。これは誰が何をいくら支払うのかだけではなく、委任された人がどこまでの権限を持つのかを決めるものと考えましょう。

手付金や決済金額を委任された人が受け取るのか、手続きのみ代行してもらい、不動産の所有者がお金を受け取るかなどを、委任状に記載して決めます。

項目7:所有権移転登記等の申請手続きについて

不動産を売却した際には、売主から買主に所有権を移転する必要があります。この移転登記の申請手続きの日程や内容を定めることも、委任状では必要です。

所有権の移転登記は買主が行うことが一般的なので、委任状にこの旨を記載しておくと売却がスムーズに行いやすいです。

項目8:委任する範囲や内容

ここでは、委任した行為の内容の詳細を具体的に記載します。まずは、「所有者本人が不動産売買の手続きに立ち会えないため、代理人に手続きを任せる」という内容を記載しましょう。

その他にも、売却可能な価格条件や手付金の金額、引き渡し日予定、契約解除時の違約金、売却手数料についての規定なども明記しましょう。代理人が迷うことのないよう、できるだけはっきりとわかりやすく書いておいた方がよいでしょう。

例えば、売却可能価格の条件を「○万円~○万円」のように幅を持たせるよりも、具体的に「○万円」と言い切った形で提示しておくほうがよいです。どれくらいの価格を付ければよいかわからない場合は、不動産業者に査定してもらった額を参考に決めるとよいでしょう。

項目9:委任状の有効期限

委任状には、いつまでその権限が有効なのかを明記しておいた方が無難でしょう。この有効期限がないと、売却が長引いた時やトラブルになったとき、代理人の権限が本当に有効なのかが問われる可能性があります。

項目10:禁止事項

権限を制限するために、「してほしくないこと」も明記しておきましょう。適切な制限は代理人が意思決定しやすくなりますが、あまりに権限を限定しすぎると交渉がまとまりにくくなるというデメリットにもつながります。

また、代金受領や登記に関する権限を制限した場合最後まで取引を行うことができなくなり、結局新たに委任状を作成しなければならないといった手間も生まれてしまいます。

こういったことも避けるために、「委任状に書かれていない内容については、その都度依頼者本人と相談すること」という文言を入れておくと交渉がスムーズに進めやすくなります。

項目11:依頼人と代理人の住所と氏名と捺印

委任状はフォーマットを参考に自分で作成しますが、その書類を公的な書類として扱うために、本人の代理人の氏名と住所、実印による捺印が必要です。

委任状を作成するときの注意点

不動産売却を第三者に委任するという行為は当然リスクがあります。万が一、代理人が権利を悪用したり、ミスしてしまったりしたときに依頼者を守るものが委任状です。ここでは、委任状を作成する上で注意しておきたいことを解説します。

  • 権限の範囲を明確にする
  • 不動産売却の希望価格をあらかじめ明記する
  • 文末に「以上」と記載する
  • 項目の一部が白紙になっていないか確認する
  • 自身の目で委任状の内容を確認する
  • 代理人と仲介業者の顔合わせを行う

委任状は間違って作成してしまうとトラブルにつながったり、無権代理ととられ契約が無効になるケースもあります。問題なく確実に委任できるよう、しっかりと確認しておきましょう。

権限の範囲を明確にする

委任状で最も重要な箇所は権限の範囲です。どの範囲までの権限があるのかを明確に記載しているか今一度チェックしてみましょう。

権限を明確化していないと、たとえば「固定資産評価証明書」を取得する際に個人の不動産に関する資産状況が分かってしまったり、委任内容が明らかでない委任状では窓口で必要書類を受け付けてもらえない可能性があります。

不動産売却の希望価格をあらかじめ明記する

不動産売却においてもめる一番のポイントは売却額です。売却価格でトラブルにならないようあらかじめ希望売却価格を明記しておきましょう。希望価格を決める際、その物件の相場価格を調査する必要があります。

不動産の相場価格は複数の不動産会社に査定してもらい比較することで、どのくらいの価格で売れるのかを見積もることができます。不動産会社探しは、自分の近くの不動産会社を一軒ずつ回るよりも、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる一括査定サイトを利用するのがおすすめです。

無料で一括査定ができるイエウールなら、大手の企業だけではなく、中堅や地域密着の不動産会社まで幅広く査定することができます。イエウールに登録されている不動産会社は、悪徳企業を排除した信頼できる不動産会社のみで構成されているため安心して査定できるため初心者の方にもおすすめです。

↑完全無料で査定依頼できます↑

文末に「以上」と記載されているか確認すべき

委任状の文末が白紙になっていると、委任状が出来上がった後に悪意ある人に追記され、不利益な条件を追加される可能性があります。

そういった第三者による委任状への追記を防止するために、委任状の最後は「以上」で締めくくっておきましょう。

白紙委任状はトラブルになりやすい

白紙委任状とは、委任状の一部の項目または内容すべてが空欄になっているものを指します。現状では判断できない項目が出てきた場合などにその部分を空欄にしてしまうと、想定外のトラブルに巻き込まれる可能性があります。

また同じ理由で、委任内容の書かれていない状態で前もって署名・捺印しておくことはとても危険な行為なので絶対にしないようにしましょう。

不動産仲介会社を通した不動産売買契約の場合には通常、白紙委任状での契約行為は行えないようになっています。委任状が出来上がった際には念のため空欄がないか確認しておきましょう。

自身の目で委任状の内容を確認する

委任状の作成は難しいので仲介する不動産会社や司法書士に作成を依頼することが多いです。そういった専門家は信頼できるパートナーですが、ミスがないとも限りません。

委任状の内容については所有者本人が責任を負うことになるので、専門家に任せきりではなく最後は自身の目で委任状の内容を確認することが大事です。

代理人と仲介業者の顔合わせを行う

代理人を立てる場合は委任状を作成するだけではなく仲介業者と顔合わせすることも重要です。仲介業者と依頼人、代理人で細かい説明や不明な点などを話し合っておきましょう。

これは代理人と仲介業者の信用の問題だけではなく、代理人側も安心して売却活動を行えるきっかけとなるでしょう。

不動産の売却を委任するときの流れ

まずは不動産の売却を第三者に委任する場合の、基本的な流れについて把握しておきましょう。

  1. 不動産の所有者が委任状を作成する
  2. 委任状以外に必要なものを用意する
  3. 委任された者が不動産会社と契約して売却活動を行う

一般的な流れとしては、これら3つのステップで委任による売却を行います。

不動産の所有者が委任状を作成する

まずは不動産の所有者が、委任状を作成して第三者に売却を託します。不動産は原則所有者のみ売却できますが、所有者が委任状を作成することで、それを受け取った第三者でも売却ができるようになります。

委任状には決まったフォーマットはありませんが、記載しておくべき項目がいくつかあるため、それらの抜け漏れがないように確認しておくことが大切です。

また、口頭での委任では所有者以外の売却はできないため、必ず委任状を作成して、書面によって売却を委任しなければなりません。

委任状以外に必要なものを用意する

委任するためには、委任状のほかに以下の公的書類が必要になります。

  • 委任者と代理人の実印
  • それぞれの印鑑証明書
  • 委任者の住民票
  • 代理人の本人書類

実印は委任状作成時に必要です。印鑑証明書は3ヶ月以内のものが必要なため、委任状を作成する前に市役所などで取得しておきましょう。初めて印鑑証明を発行する場合は印鑑登録を行う必要があるため、実印と身分証明書を持参しましょう。

代理人の本人確認書類は運転免許証など顔写真付きの身分証明書となります。こういった書類や手続きに不備があると正式な代理人と認めてもらえない可能性もあります。委任状作成は慎重さが問われるので心して準備しましょう。

委任状を使用する際には、委任者と委任された人両方の身元を確認する必要があり、このためにこれらの書類や印鑑などを用意しなければならないといえます。

委任された者が不動産会社と契約して売却活動を行う

不動産の所有者から委任された者は、不動産会社と契約して売却活動を行います。売却活動自体は通常の不動産売却と同じです。不動産会社による査定を受け、その後媒介契約の締結から売却活動の開始、内覧などの対応を経て売買契約の締結と至ります。

ただし、委任による売却の場合は、不動産会社が確認のために委任者、つまり不動産の所有者のところに訪問することもあります。作成した委任状に間違いがないか、きちんと自分の意志で委任しているのかを確認するために、委任者と不動産会社で話し合うケースもあることは理解しておきましょう。

不動産売却の委任状作成は慎重に行うべき

不動産売却は原則として買い手と売り手が直接行う必要がありますが、代理人を立てて委任状を作成することで委任することができます。ただ、代理人は所有者と同等の権利を有するので、さまざまな判断をゆだねるという点でリスクが伴います。

トラブルを避けて無事に売却を終えるためには、信頼できる人物を代理人に選び、委任の内容をしっかりと考えて委任状を作成することが重要です。特に委任状は、依頼主を守るために重要な書類なので慎重に作成しましょう。

わからないことがあれば、無理せず不動産売買のプロである仲介業者や法律の専門家である司法書士に相談してみましょう。

もっと詳しく知りたい方は、 「不動産売却で扶養から外れる|工夫して扶養のままでいる方法や注意点」 の記事をご覧ください。

また、「不動産売却の際は弁護士に依頼すべき?必要なケースや費用を解説」 という記事や、 「不動産を売却すると国民健康保険料に影響するか|関係性を詳しく解説」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?