不動産の売却相場を解説!価格の調べかたなどの基礎知識を知ろう

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不動産売却は、不動産会社に任せきりにしてしまうと、数百万円もの損をしてしまう可能性があります。しっかりとした知識があれば損をしないですみ、想定よりも高額で売却できることもあります。そこで今回は、不動産売却に関する基礎知識や売却相場の調べ方、注意点などをまとめました。

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不動産の相場とは?

できるだけ高くスムーズに家を売却するためには、事前にある程度の基礎知識を学んでおく事が大切です。そこで売却価格の判断基準や不動産相場価格の変動する要因を見ていきます。売却後に後悔しないためにも基礎知識を身につけてください。

市場で実際に取引されている価格を指す

そもそも不動産取引における相場とはなにかですが、これは市場で実際に取引されている価格を指したものです。不動産取引では買い手と売り手がおり、双方の合意によって契約が締結され、売買が行われています。

この取引が成立する価格を実勢価格と呼び、これをおおよその相場と考えることは理解しておきましょう。つまり、市場での需要と供給がマッチする金額が実勢価格であり、不動産取引における相場価格ということになります。

売却価格の判断基準となる3つの指標

土地の価格を表す言葉に、「公示地価・基準地価・路線価」という売却価格の判断基準となる3つの指標があります。いずれも公的機関が公表している、日本各地の「土地の値段」です。

それぞれで調査主体や価格の決め方が異なるため、発表される価格が違います。下記でこの3つの指標について詳しくみていきましょう。

公示地価

土地の価格は本来、位置や形、その土地の事情など、さまざまの要素で決まりますが、価格の乱高下による経済への悪影響などを防ぐため、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づき都市やその周辺地域の「標準地」を選定し、正常な価格を公示します。

標準地とは、その地域でよくも悪くもない標準的な土地の事です。公示される価格は、建物があっても更地と仮定して、価格が算出されます。 毎年3月に26,000地点(令和2年地価公示)で2名以上の土地鑑定士がほぼ毎年同じ標準地を鑑定し、同じポイントを毎年公示するので、地価変動がわかりやすいメリットがあります。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日に各都道府県が選んだ基準地の価格の事で、公示地価の標準地と意味は同じです。目的も適正な土地価格の形成など、公示地価と同じですが、公示地価との違いは、価格を算定する土地鑑定士が1地点につき1名以上となります。

都道府県が都市以外も含む土地の適正価格を調べますので、公示地価の補完的な指標と言えます。 鑑定する土地が、公示地価と基準地価で重複する事もあり、同じ土地が毎年1月1日と7月1日の2回鑑定されるため地価の変化がより早くわかります。地価変動に注意が必要な土地はあえて重複しているところもあります。

路線価

路線価は毎年7月1日に国税局・税務局で公示されます。国税庁が公表している路線価を「相続税路線価」、市町村が固定資産税を算出する際に使用する路線価は「固定資産税路線価」と呼ばれます。 路線価とは、相続税や贈与税などの税金を計算する際の算定基準になる土地の価格のことです。

土地の価格が、土地が面している道路ごとに設定されているので「路線価」と言います。 本来、土地は時価を計算するのが原則ですが、それでは全ての土地を計算するのに時間がかかり、またいつの時点で測るかによっても差が出てきてしまいます。

そこで道路に値段をつけ、道路につけた値段に接している土地の面積を掛けて、土地の相続時の評価としているのです。 路線価を調べるには、路線価図を見れるようにならなければなりません。

路線価図の道路上に記載されている「510C」などの表記の数字の部分が路線価で、その数字が指し示す矢印内の道路に面している土地1平米あたりの価格で、単位は千円です。

「510」なら51万円ということになります。数字の横のアルファベットは、借地権割合を表していて、土地を借りて建物を建てている人の借地権を評価する場合に使います。

不動産売却のための価格相場の調べ方

実際に不動産を売却するなら、事前に価格相場を調べておくことが大切です。相場を知っておくことで、所有している不動産がどれくらいの金額で売れそうなのか、またいくらで売れると損ではないのかなどがわかります。

調べるときのポイント

不動産の価格相場を調べる際には、売却を予定している不動産と、似たような不動産の情報を参考にするとよいでしょう。例えばエリアや築年数、間取りなどの条件が似ているものほど、価格相場を調べるときの参考になります。相場価格を調べる際に特に注目したいポイントは、次の通りです。

  • 最寄駅
  • 最寄駅からの距離
  • 面積
  • 築年数
  • 間取り

この項目に注目して比較することで、より相場価格を判断しやすくなります。また、似たような条件の売却価格を比較する際に、他の条件がほぼ同じでも、広さが違うと価値は大きく変わるため注意が必要です。広さが異なる物件は「平米単価」や「坪単価」で比較します。

これは物件価格を広さで割った金額のことです。このように周辺で売りに出ている物件と比較すればある程度の相場がわかり、売りたい物件の価格の参考になるでしょう。

物件情報サイトから調べてみる

物件を売却する時は、不動産会社で査定してもらう前に、自分で相場を調べておきましょう。相場感を知っておくことで、不動産会社を選ぶ際の基準にできるからです。 物件情報サイトで売りたい物件と似たような条件の物件を比較することで、ある程度の相場を調べることができます。

  • レインズ・マーケット・インフォメーション
  • 土地総合情報システム
  • 一括査定サイト

具体的にはこれらのサイトを利用してみることがおすすめです。

レインズ・マーケット・インフォメーション

不動産流通機構が運営しているレインズ・マーケット・インフォメーションは、これまでの不動産取引の事例を検索できるサービスです。サイトにアクセスしてマンションや戸建てなどの種別を選び、地域などの条件を加えて検索すると、該当エリアでの過去の取引事例がチェックできます。

過去にどのような取引が行われているのか、いくらくらいで成約したのかなどがチェックできるため、自分が所有する不動産に似た特徴の事例を参考にすることで、相場価格を判断しやすいでしょう。

参照:レインズ・マーケット・インフォメーション

土地総合情報システム

国土交通省が運営している土地総合情報システムでは、不動産の取引価格や地価公示価格などの検索が行えます。過去の事例を参考に、不動産取引の相場価格を知るだけではなく、エリアごとの土地の価格も調べられるため、主に土地の売却を検討している人におすすめのサイトでしょう。

サイトにアクセスして、調べたい項目を選び、詳細なエリア設定をすることで取引事例や地価公示価格などが確認できます。また、運営元が国土交通省であることから、特に信頼度が高い点も魅力のひとつです。

参照:土地総合情報システム

不動産の査定を一括査定サイトで依頼してみる

一括査定は、不動産の情報を入力して依頼をすれば、簡単に無料で複数の不動産会社が査定してくれるので、不動産会社に一件一件問い合わせる必要がなく手間がかかりません。さらに複数の不動産会社の査定額や売却プランの比較ができるので、最適な不動産会社が見つかる可能性が高まります。

デメリットとしては、不動産会社を決める際の選定が難しいという点、理想の会社があるとは限らなということです。査定額に差が無かった場合は、不動産会社の規模や知名度、実績、担当者との相性などで判断することも大切です。

もうひとつは、査定の依頼をした不動産会社からの電話やメールが増えるということです。闇雲に依頼をしないこと、依頼の目的を明確に伝えることが大切です。

ただし、連絡がたくさん来るということは、その不動産に注目が集まっていると証拠とも言えます。良い物件の場合、不動産会社も積極的に動いてくれることが多いです。

不動産の一括査定サイトはイエウールがおすすめ

利用者1,000万人のイエウールは、マンション・家・土地などの不動産を優良な不動産に一括査定できるサイトです。参画している不動産会社は売却実績豊富な売却のプロばかりで、初めての方にも安心して査定依頼ができます。

ネット上で不動産の一括査定が可能なイエウールは、大手不動産会社から地元密着型の優良不動産会社まで全国1,600社以上から厳選し、最適な査定価格を提案しています。最大6社に一括査定依頼ができ比較することで、売却価格に100万円以上の差がつくこともあります。

クレームが多い会社は、イエウールが契約を解除することができるので、優良な不動産会社が集まっています。

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市場動向も把握しておこう

各地域の平均的な相場や価格の上昇・下降を調べることで、地域ごとの価格帯やその変動を把握できます。相場・取引動向では、土地、新築マンション、中古マンション、一戸建ての種別ごとに公表されている市場動向情報を調べる事ができ、また、不動産会社から相場情報を聞くことも有効です。

近年の売却相場はどうなってる?

近年の売却相場は、再開発などによる地価の向上に伴い、基本的には良好に推移していました。売却相場は高値となっており、戸建てとマンションともに需要は高くなっていましたが、2020年の東京オリンピック開催で打ち止めになるという予想が立てられていました。

しかし、現在では新型コロナウイルスの影響によって、オリンピックは1年延期となり、今後売却相場がどのように変動するかはまったく不透明な状態といえます。

オリンピックの開催が延期となったことで、需要の低下も一時的に繰り延べられてはいますが、金銭的な問題で不動産を手放そうと考えている人も増えているでしょう。

仮に不動産を手放す人が多くなり、不景気な状態が続いて購入者が少なくなると、供給過多となって不動産価値は減少し、売却相場も安くなる可能性が高いです。ただし、実際の先行きは不透明であるため、一度不動産会社など専門家に相談してみてから、売却時期を検討してみるとよいでしょう。

データから市場動向を調べる

相場価格を調べるには、市場の動向をデータで調べることもおすすめです。データで調べる際には、次の3つを参考にするとよいでしょう。

  • 国土交通省が提供する不動産価格指数
  • 指定流通機構が提供する取引動向情報
  • 不動産業統計集

これら3つのデータを参考にすることで、ネットからでも市場の動向は調べられます。

国土交通省が提供する不動産価格指数

不動産価格指数とは、不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データのことです。国際指針に従って、実際の取引価格情報をもとに、統計的な操作を加えて作成されています。 公表されるのは、住宅に関する、更地、建物付き土地、マンション別、全国・ブロック・都市圏別の毎月の指数(速報値)です。

指定流通機構が提供する取引動向情報

指定流通機構とは、通称レインズと呼ばれる宅地建物取引業法に基づき国土交通省が指定する公益法人です。全国4法人で設立されています。

不動産流通の円滑化などを目的として、宅地建物取引業者が取り扱う不動産情報の集約と業者間の情報交換を、ネットワーク(Real Estate Information Network System=REINS)を通じて行っています。

また実際の取引価格の情報が指定流通機構に報告され、市況情報は、報告された取引情報を集計することで提供されています。 各地域の取引動向サイトは下記になります。

不動産業統計集

不動産流通センターがジャンルごとに統計集を作成しており、同センターホームページ、下記サイトで閲覧できます。3番目の「不動産流通」を選ぶと土地取引として統計データを閲覧することができます。

参照:不動産流通推進センター

自分で不動産の売却相場を調べる際の注意点

家を売却する初期段階では、不動産会社への査定依頼の前に売却相場サイトなどを使って、事前に相場感を把握しておくことは、その後の計画のためにも重要になるでしょう。 しかし、売却相場サイトを使う際に、サイトが精度に欠けることや、一般的な物件なのか、リノベ物件なのか、など注意する点があります。

売却相場サイトは精度に欠ける

自分で不動産売却相場を調べる際に、売却相場サイトを使って、売却額を予想できれば、資金計画も立てやすくなります。ただし、売却相場サイトはマイナス要因は含まれていないことがあるので、注意が必要です。

あくまで所在や面積、築年数などの外部情報のみで、内部の破損や損傷といったことは、査定に入っていないので、精度が期待できないところがあります。

リノベ物件の相場は高め

リノベーション物件とは、改善や修復された物件のことです。リフォームと似ていますが、リフォームは原状回復という意味で、リノベーション物件とは、原状回復し、さらになんらかの付加価値を加えた物件のことを言います。

ですから、一般的な中古物件に比べ、リノベーション物件は価格相場が高くなるので、物件情報サイトで売却を目的とした比較をする際は、リノベーション物件なのかそうでないのか、注意する必要があります。

売り出し価格は相場よりも高くなる

不動産の物件情報サイトなどを見ると売り出し価格はチェックできますが、実際の売り出し価格は相場よりも高くなることは理解しておきましょう。これは不動産取引では買主による値引き交渉が起きることが一般的であり、売り出し価格は交渉による値下げを考慮しているからです。

例えば家を1,000万円で売りたいと考えて売り出し価格を1,000万円にしてしまうと、値引き交渉によって1,000万円以下の価格でしか売れないということもあります。

つまり、理想とする金額で売りたいなら、相場価格が1,000万円程度だとしても、1,100万~1,200万円など、相場よりも少しだけ高い金額に設定しておくとよいでしょう。

もちろん、相場よりも高く設定しすぎると売れ残ってしまう可能性が高くなりますが、後で値引きをすることを考えるなら、多少高くしておいたほうが、有利に交渉を行え、希望とする価格で売却しやすくなります。

不動産相場価格が変動する要因

不動産価格は一定ではなく、相場が変動します。戸建ての価格は築年数によって下がっていく建物価格と、景気によって上下する土地価格の2つで構成されており、少し複雑ではありますが、不動産価格が変動する要因を知れば、ある程度の変動を予測できます。そうすればリスクを回避し、少しでも高く売却できるでしょう。

土地の問題

土地の価格が変動する要因には、立地、道路との接面、高低差、インフラ、周囲の環境などが影響します。交通のアクセスの良さや駅の近さなどは不動産価値が上がり、逆に騒音や日当たりなどの環境によっては、物件価格の下落が考えられます。

水道、下水、ガスのインフラの整備状況も影響がありますが、標準的な水準と同レベルであれば、相場より価格は下がりません。道路との接面については、幅員4m以上の道路にその土地が2m以上接していなければ、道路に面した土地とは言えません。

それでは、新しく建物を建てることができないため、似た条件の土地でも、道路に面している土地に比べて約30%の価格になってしまいます。隣地所有者に売却する、再建築可能になるように対策する、専門の不動産買取業者に売却するなどの工夫で売却額を上げましょう。

敷地との間の高低差は、道路よりやや高いくらいが一番良い土地と言えます。高すぎたり、低すぎたりは余計な設備を作る必要があり、価格が下がる原因となります。

建物の問題

建物に関してはどのような要因で価格が上下するのかを解説していきます。「破損している」「家が傾いている」など欠陥住宅の可能性がある場合などが価格を下げる要因です。過去に費用をかけて建物を維持していて、維持管理の状態が良いと、建物価値を保つ事ができます。

築年数も重要なポイントであり、これは戸建てでもマンションでも同じことがいえます。築年数は新しいほど価値が高く、古いほど価値が下がりやすいです。新築の物件でも住んだ瞬間から値下がりは始まり、好条件で売却したいなら築5~10年までに売却したほうがよいでしょう。

特に築10年で建物の価値は大体半分になるといわれているため、売却時の条件を重視したいなら、ここまでに売ることがひとつのポイントといえます。

家の設備も建物価格を上下させる要因となり、築年数の割に、機能が充実している戸建ては、価格が下がりにくいです。 建物に使っている素材が良い場合、高級な仕上げ材を使用しているなどの場合はプラス評価になります。

過去に改修やリフォームを施しているような建物は、価格が上がります。バリアフリー、耐震、省エネなど建物の付加価値を上げるリフォームを行っている場合はアピールポイントとなるでしょう。

自分で売却の相場観を把握しよう

不動産売却の際、さまざまの要因で価格が大きく変わってくるので、まずは自分自身で知識を身に付けることが大切です。売りたい物件がどのように査定されるのか、どのように相場が変動していくのか、知識があればより良いタイミングで売却することができるでしょう。

また、その地域の市場動向を調べることも必要になってきます。国土交通省提供する不動産価格指数や物件情報サイトで、事前に似たような物件と比較することで相場感を把握しておきましょう。 次に不動産会社に査定依頼をするのですが、その際に複数の会社に依頼することで、査定額や売却プランの比較ができます。

一括査定サイトを利用すれば、無料で簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができます。 最後に不動産売却時の仲介手数料についても知っておくと、仲介手数料が安く済むこともあるようです。不動産売却を考えたら、しっかり準備をして、有利に売却を進めましょう。

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