家を売るときの注意点を解説!後悔しないためにやるべきこととは

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不動産物件の売買は一生に何度も行うことではないため、いざその必要に迫られたときに基本的な注意点がわからず戸惑ってしまうケースは少なくありません。 住まいの売却を検討しはじめてから実際に家を手放すまでには、重要なプロセスがいくつもあります。

何の知識もないからといって一連のプロセスをすべて不動産業者や仲介業者にまかせきりにしていたのでは、せっかくの不動産物件の価値を大きく損ねてしまうことになりかねません。

住まいという大切な資産を1円でも高い価値で売却し、後悔のない不動産売買を実現するためにも、家を売る際の基本的な注意点をしっかりと把握しておきましょう。

家の売却方法ついて知りたい方は、 「家を売る4つの成功法!家を高く早く売るポイントを解説」 の記事をご覧ください。

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失敗せずに家を売るための注意点

家は規模が大きく、売却後もさまざまな法的手続きが必要となる資産ですので、売却前の準備段階からいくつかの注意点を踏まえる必要があります。不動産売却の準備段階のプロセスに沿って、その注意点を見ていきましょう。

家の相場は複数社に査定依頼して比較する

不動産物件をスピーディに売却するうえで第一に考えるべきなのが売却相場です。不動産物件も需要と供給の関係で売却価格が決まるため、相場をあまりにも無視した価格で住まいを売りに出したところで、なかなか買い手がつかないということになります。

仲介業者に売却活動を委託している以上、売却活動が長引くほど手数料がかさんでいくという悪循環になりかねません。 住まいの売却相場は通常、不動産鑑定のプロに委託して見積もってもらいます。その際、1社のみの査定で満足してしまうのは非常に危険で、売却相場にそぐわない水準の査定価格をつけられたとしても気づくことができません。

また、不動産査定については業者ごとのばらつきが大きく、十分なスキル・ノウハウのない業者に査定を依頼してしまうと、大切な住まいの本来の価値を引き出せずに終わる可能性もあります。

住まいの査定では、少なくとも5社以上の業者から見積もりを取得し、より正確な査定相場を割り出したうえで売却価格をシミュレーションすべきでしょう。そのほうが買い手が早い段階で見つかりやすくなります。

家の一括査定はイエウールがおすすめ

住まいの売却相場のシミュレーションでは業者の一括査定が基本となりますが、一括査定の際はイエウールがおすすめです。 不動産の一括査定サイトとして全国的に知られているイエウールであれば、全国各地の不動産査定相場をエリアごとにピンポイントで検索できます。

「今住んでいる物件にどの程度の価値があるのか」という情報についてリアルタイムで把握できるのです。 そのうえ、イエウールでは不動産物件のデータベースが確立しており、物件の種別や価格帯など、こだわりの条件によってフレキシブルにピンポイントな検索が可能です。

そのため他のサイトでは査定相場がなかなかわかりにくかった、という方にもおすすめです。

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家を売るためにリフォームはしない

不動産売買に慣れていない方はつい、「家はきれいな状態のほうが高く売れやすい」と考えがちですが、不動産取引の現状を見るかぎり、必ずしもそうとは言い切れないようです。

不動産物件を中古で購入する買い手の心理として、「できるかぎり自分の手でリフォームをして、理想の状態に近づけたい」という気持ちがあるようです。そのため、リフォームがきれいに施された物件は意外と買い手が見つかりにくいことがあります。

ただ、マイナスをゼロに戻すためのリフォーム、修繕は必須であり、当然、その際の修繕費用も物件の売却費用に含まれます。築年数のたった物件を売却する場合は修繕費用についても詳細にシミュレーションしておくのが肝心です。

査定価格だけで不動産会社を決めない

不動産会社と媒介契約を結ぶうえで、物件の査定価格は重要なチェックポイントです。 ただ、不動産業者の力量や実績は査定価格のみによって決まるわけではありません。

目先の査定価格にばかりこだわって安易に不動産業者をピックアップしてしまうと、それ以外のポイントにおいて「こんなはずではなかった」というずれが起き、せっかくの物件を思うように売却することができません。

不動産物件の媒介契約で査定価格以上に大切なのは、業者との相性です。ビギナーにもマンツーマン体制でしっかりとサポートしてくれるのか、地域ごとの売却相場をあまねく網羅しているかなど、多面的なチェックポイントを用意し、照らし合わせたうえで長く付き合える仲介業者を見きわめましょう。

また、不動産の価格を示すものとしては、査定価格だけではなく、売り出し価格や成約価格があります。査定価格は、査定によって算出される金額であり、売り出し価格は売却する際に自分で設定する金額です。

つまり、査定価格が1,000万円だとしても、自分が1,500万円で売り出したいなら売り出し価格は1,500万円となります。成約価格は実際に売買契約が成立したときの金額です。

実際の契約では売り出し価格から値引きを求められることもあり、仮に1,500万円が売り出し価格でも、値引きをして1,300万円で契約となった場合は、これが成約価格となります。

査定価格と売り出し価格、成約価格は違うため、それぞれの情報を参考にしながら、売却の条件や利用する不動産会社を選ぶとよいでしょう。

媒介契約は買主を見つけやすいものを選ぶ

仲介業者との媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。「専属専任媒介契約」は、委託業者を1社に限定する媒介契約で、有効期限は3カ月以内とされています。専属専任媒介契約において、仮に売り手自身が個人的に物件の買い手を見つけた場合、媒介業者を通した売買契約となります。

「専任媒介契約」も専属専任媒介契約と同じく、業者を1社に限定する契約方式ですが、売り主自身が個人的に買い手を見つけた場合、媒介業者を通さずとも売買契約を取り交わすことができます。

「一般媒介契約」では、複数の業者に対し不動産売却の委託を依頼することができます。 それぞれの媒介契約のメリット・デメリットについて慎重に把握したうえで、不動産物件の状態にあった契約方式をシミュレーションしましょう。

売買契約を解除してしまうと違約金が発生する

ほとんどの媒介契約では、売買契約締結後に解約してしまうと違約金が発生するというルールになっています。

違約金の水準は業者の裁量や契約内容によって変わってきますが、本来であればカットできるコストですので、契約解除ということにならないよう、契約書の内容については入念にチェックしましょう。

ただし、これはあくまでも「売り主の都合により契約を解除した場合」であり、買い手側の都合によって一方的に売買契約が解除された場合には違約金が発生しないケースもあります。

スムーズに家を売るときの注意点

家をスムーズに売るには、次の注意点を守りましょう。

  • 売る家の登記やローン状況を確認する
  • 家を売るために必要な費用を知っておく
  • 契約不適合責任をどこまで負うか決めておく
  • 家にかけている保険は解約する

これらのポイントを守って売却することで、よりスムーズに家が売りやすくなります。

売る家の登記やローン状況を確認する

不動産物件を売却する際には、不動産登記という手続きが必要になります。不動産登記は住まいの状態が変わったことを法的に証明するためのプロセスであり、不動産売買においては所有権移転登記がメインになります。

また、住まいを売却する時点で住宅ローンを完済していない場合は、ローンの残債について処理方法を含めてシミュレーションすることが必要です。 基本的には、住まいを売却した際の利益によって住宅ローンの完済を目指すパターンが一般的です。ただし、不動産物件の価値によっては、売却益よりもローンの残債が上回ってしまう「オーバーローン」となってしまう可能性もあります。

「住まいを売却したのにローンの残債を処理しきれず、新しい住居も見つからない」という最悪のケースをさけるためにも、家を売却する前の段階からローンについても入念にシミュレーションしておきましょう。

家を売るために必要な費用を知っておく

家を売るというと、ついつい「売ったらいくら利益が出るか?」ということを優先して考えがちですが、売り手側としてまずおさえておくべきなのは売却費用です。 不動産物件の売却費用としては、仲介手数料、修繕費用、登記費用などが挙げられます。

このうち、仲介手数料と登記費用については工夫次第で一定程度削減することができます。 また、修繕費用についても、修繕箇所をあらかじめ少なくとどめておくことでかなり節約できます。

今の時代、若い頃にマイホームを購入し、定年後に売却して賃貸物件に夫婦で移り住むというライフステージも一般的になりつつあります。マイホーム購入時から売却時のコストを考慮に入れたうえで、できるかぎりきれいに使う、こまめにメンテナンスをするなどの心がけが必要です。

契約不適合責任をどこまで負うか決めておく

契約不適合責任とはかつての瑕疵担保責任のことです。「売却後に売り主が負うべき責任範囲」を表しています。 契約不適合責任が定められた物件を売却する場合、仮に物件に重大な不具合や修繕箇所が見つかった際には売り主の自己負担によって補償を行う必要があります。

売買契約を取り交わす際には必ず契約不適合責任の範囲を明確に取り決めておき、物件の売却後に予期せぬトラブルが発生しないように注意する必要があります。

家にかけている保険は解約する

住まいを売却する際には保険のチェックも怠らないようにしましょう。売却後、保険の類は引き継ぐことができませんので、売買契約を取り交わす前の段階であらかじめすべての保険を解約し、いったんリセットしておく必要があります。

なお、保険の解約時に得られた返戻金なども売却益に含まれますので、確定申告の際には見落とすことのないよう、細心の注意が必要です。

高く売りたいときの注意点

家を少しでも高く売りたいなら、次の注意点を守りましょう。

  • 家を売る期間には余裕を持つ
  • 売却力のある担当者を見分ける
  • 家が売れなくても適当に値引きをしない

これらのポイントを守ることで、より高値での売却を目指しやすくなります。

家を売る期間には余裕を持つ

住まいの売却には、半年から1年以上の長い期間がかかります。したがって、不動産物件を売却する際にはトータルの期間についても余裕をもって見積もったうえで仲介業者に委託することがポイントになります。 家を手放す事情はケースバイケースです。

たとえば、すでに新しい住まいを購入している状態でもともと住んでいる家を売却するというようなケースの場合、売却期間が長引くほど住宅ローンを多く支払わなくてはならないという事態になりがちです。

また、転勤や結婚を機に古いマイホームを売却し、住み替えるといったケースでも、事前に設定した売却期間内に物件を売ることができるとはかぎりません。転居後のメンテナンスに苦労する、というパターンもあります。

あまりにも長期間売れない場合や、売り急いでいる場合は、不動産会社による買取を利用することもおすすめです。買取なら1週間程度で売却できることも多く、素早く現金を手元に残したい人にも向いています。売却期間は半年以上だと長いため、条件を下げても売れない場合は、買取に切り替えるとよいでしょう。

売却力のある担当者を見分ける

高値で売却するには、実力のある担当者を見分けることが大切です。不動産会社の知名度だけで選んでしまうと、担当者の実力がなく、好条件での売却が難しいこともあります。

重要なのはどの不動産会社を利用するかではなく、いかに優秀な担当者を見つけるかであるため、企業ではなく人を見ることを重視しましょう。担当者の良しあしを見分ける際には、質問してスムーズに納得できる回答が返ってくるか、売却についての明確なアドバイスをもらえるかを参考にすることがおすすめです。

担当者との相性が悪いと感じるなら、担当替えを申し出るか、利用する不動産会社自体を別のものに切り替えるとよいでしょう。

家が売れなくても適当に値引きをしない

売り手の心理として、不動産物件の売却期間が長引くほどついつい安易に値引きしてしまいがちです。しかし、早期の値引きは不動産物件を高く売るうえでかえって逆効果です。 値引きの履歴も逐一売却情報として記録され、掲載されます。

値引きをあまりにも短いスパンで繰り返している物件となると、買い手側は「もしかしたら、いわくつきの物件なのでは?」などとネガティブな印象を持ってしまいます。購入へのインセンティブが薄くなってしまうのです。

売却期間が長引く、売り手が焦ってさらに値引きをする、ネガティブな印象が強くなってさらに売れなくなる…という悪循環にならないよう、査定の段階から「3,000万円以下には値引きをしない」などのルールを明確にしておくことがポイントです。

家の状況別にある注意点

売却を予定している場合は、家の状況によって注意点が異なる場合があります。

  • 家の住み替えを検討している
  • 相続した空き家に関すること

これらの状況に当てはまる場合は、それぞれ特殊な注意点があることを覚えておきましょう。

家の住み替えを検討している方の注意点

不動産売買においては、売り先行と買い先行という2つのパターンがあります。 マイホームを処分してから次の住まいを決める「売り先行」では、売却期限によっては仮住まいが必要となり、その分のコストが余計にかかってしまいます。

つまり、賃貸物件への引越し費用と、新居への引越し費用、入居の際の敷金礼金や家賃などの費用がかかることは覚えておきましょう。

一方、新居を購入してから古いマイホームを売却する「買い先行」では、マイホームの売却期間が長引いた場合にダブルローンのリスクがあり、その場合もコストが倍増してしまいます。余分なコストが発生することのないよう、売却を検討する段階で「いつまでに売れそうか」ということをシビアに予測することが重要です。

相続した空き家に関する注意点

空き家を相続して売却する場合は、名義変更が必要です。名義変更をしておかないと売却ができないため、スムーズに売るためにも事前に手続きを済ませておきましょう。

また、複数人の共有名義で相続している場合は、相続者全員の許可がないと売却ができません。相続時の名義が誰になっているかは確認が必要であり、共有名義の場合は名義者全員で家を売却するかどうか話し合っておきましょう。

確定申告での3つの注意点

不動産物件売却後には、得られた売却益について確定申告を行う必要があります。不動産売却時の確定申告における注意点について具体的に見ていきましょう。

家を売って利益が出たのに無申告だと罰則が科される

不動産売却によって利益が出た場合には、取引のあった翌年度に必ず確定申告をしなくてはなりません。仮に、期間内の申告を怠ると脱税、あるいは申告漏れと見なされ、追徴課税や刑事罰の対象になりかねませんので、確定申告は絶対に行いましょう。

利益がなくても確定申告しないと損をする

不動産売却によって利益が出なかった、あるいは売却損が出てしまった場合でも、確定申告を行うことで損失を次年度に組み入れるなどして課税範囲をおさえることができます。

確定申告についての詳しいルールは税務署の職員が教えてくれますので、不安な点は遠慮せずに相談してみましょう。

マイナンバーカードを使うなら早めに発行する

確定申告などの公的な事務手続きにはマイナンバーカードがあると便利です。マイナンバーカードを持っていればウェブ上の確定申告フォーマット「e-Tax」を利用することができます。また、マイナンバーによって預金口座などと連携させることができるため、お金の管理もスムーズになります。

基本的な注意点を守って大切な家を高く売ろう

家を売るまでには、査定から業者との契約、引き渡しまで、長いプロセスがあります。信頼できる仲介業者を慎重にピックアップし、物件の状態やライフスタイルに合った媒介契約方式を選択することで、大切な住まいをより高い価格で売ることができます。

本記事で紹介した注意点を踏まえ、一括査定サイトなどを有効利用して家の売却を成功させましょう。 もっと詳しく知りたい方は、「家を売る際の相場の調べ方|好条件で売却する3つのコツをご紹介 」の記事をご覧ください。

また、「 家を売る際に必要な税金は?利用できる控除や節税方法」という記事や、 「離婚で家を売る方法は?財産分与で失敗を避けるための知識」 という記事もご覧ください。 他にも以下の記事をご参考にしてみてください。

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