マンションを売るか貸すか判断するための要点を比較して解説

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マンションを手放すときに「売るのか、貸すのか」というのは重要な分かれ目になります。

マンションの処分にあたってはできるだけ早い段階で売るのか貸すのか方針を明確にすることで、その後のプロセスをスムーズに進めることができます。

マンションを売るか貸すかは決してどちらがより優れているか、ということではありません。 それぞれのメリットとデメリットや判断基準を確認して、マンションを売るか貸すか判断しましょう。

マンションを貸すこと全般について知りたい方は、「マンションを貸すには?リスクや流れを把握して貸すか判断しよう」 の記事をご覧ください。

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マンションを売らずに貸すときの全体像

引っ越す必要があり、今まで住んでいたマンションが必要なくなった場合に、そのマンションを売らずに、賃貸に出して毎月の賃貸収入を得るという選択肢もあります。

しかし、マンションを貸すというのは何かと手間と費用が掛かるものです。こちらでは、マンションを貸すときの手順と費用を解説します。

マンションを貸す手順

マンションを貸すときの流れは次の通りです。

  1. 相場から賃料を決める
  2. 不動産会社に依頼して入居者を募集する
  3. 入居希望者と交渉を行い賃貸契約を結ぶ
  4. 入居後の管理

マンションを貸す場合には、まずは賃料を決めなくてはいけません。マンションを所有し続けていれば、管理費や修繕積立費、固定資産税がかかります。また、入居者が退去するたびにクリーニングしなくてはいけません。これらの必要経費を差し引いても利益が出て、相場なりの価格にするにはどのくらいの賃料が妥当なのか、しっかりとリサーチして決めます。

賃料を決めたら、入居者の募集を行います。自分で大家として直接募集や管理を行っている人もいますが、自分で全てできない場合には、不動産会社に依頼します。

入居希望者がいた場合には、内覧への対応や賃料の交渉などを行います。不動産会社に依頼している場合には、不動産会社にお任せできます。

入居者が決まったら、賃貸契約を結び入居者に入ってもらいます。賃料の受け取りや、苦情対応、入居者が退去した後のハウスクリーニングや新たな入居者募集などの管理が必要です。不動産会社に全てお任せすることもできますが、家賃収入の確定申告などは自分でやらなくてはいけないこともあります。

マンションを貸すときの費用

マンションを貸す場合には、ただ自分が引っ越した後の部屋にそのまま入ってもらえばいいというわけではありません。次のような費用が掛かります。

必要な費用説明
仲介手数料入居者を見つけた不動産会社に家賃1か月分を支払う
管理料入居後の管理を依頼した不動産会社に毎月賃料の5%程度を支払う
クリーニング費用入居者が退去するたびに必要。1部屋3万円から5万円程度
修繕費用入居者の過失ではない、経年劣化による水道や風呂釜の修繕費用はオーナー負担
固定資産税入居者ではなくオーナーに支払い義務がある
マンションの管理費・修繕積立費マンションのオーナーに支払い義務がある

具体的な金額は、マンションの規模や立地によって大きく変動するので一概には言えません。しかし、マンションを賃貸に出すうえでは、上記のような費用が必要になることは、頭に入れておきましょう。

マンションを貸さずに売るときの全体像

一方で、マンションを売る選択を取った場合には、どのような感じになるのか解説します。

マンションを売る手順

所有しているマンションを売る場合の手順は大まかに解説すると次のような流れになります。

  1. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  2. 売却活動
  3. 売買契約を結び決済する

マンションを売却する場合には、自分で買手を見つけて、様々な手続きを行うのは難しいでしょう。通常は不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社にまずは査定を依頼した上で、納得できる売却価格を提示してくれた不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約を結んだ不動産会社は、売却活動を行います。チラシやWebサイトに物件の情報を掲載したり、レインズに登録したりして、買手を探します。購入希望者が見つかった場合には、内覧も行います。

買手が正式に見つかったら、売買契約を結びます。売主は引き渡し日までに引っ越します。引き渡し日に決済を行い、買手側へマンションを引き渡します。

マンションを売るときの費用

マンションを売る場合にも、次のような費用が掛かります。

必要な費用説明
仲介手数料不動産会社へ支払う仲介手数料
(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税が上限金額
印紙税売買契約書に貼る収入印紙代
1,000円から6万円で、売却金額によって変わる
登記費用抵当権抹消登記と所有権移転登記にかかる費用
司法書士に依頼するなら登記1件で2万円程度
ローンを一括返済する手数料繰り上げ返済するなら金融機関へ支払う必要がある
3万円程度
税金売却により利益が出た場合に支払う譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
5年以下の所有で利益の39.63%
5年を超える所有で利益の20.315%
その他売主の引っ越し費用
ハウスクリーニング費用など

上記のような費用は掛かりますが、ある程度の金額で売却できれば、その中で全てまかなえます。税金は購入時の費用も差し引いたうえで、利益が出た場合にのみ掛かります。

マンションを貸すと発生するリスク

せっかく購入したマンションを、売って手放すよりも、賃貸に出して毎月の家賃収入を得た方がお得な気もします。しかし、マンションを持ち続けて貸すのには、様々なリスクがあります。マンションを貸すことで発生するリスクについて解説します。

想像以上に初期費用が掛かる

マンションを貸す場合には、入居者が入って家賃を支払ってもらうまでは、その部屋からの収入は得られません。それなのに、初期費用だけは掛かります。

マンションを貸した場合に、初めての家賃が入ってくるまでに掛かる初期費用には次のものがあります。

  • ハウスクリーニングや修繕費
  • 仲介手数料
  • 損害保険料

他の人に貸すのですから、自分が引っ越した後でしっかりとクリーニングや補修する必要があります。それまで住んでいた状況によっては10万円以上の費用が掛かることもあります。

入居者を募集してくれた不動産会社に支払う仲介手数料は家賃の1か月分です。マンションを所有していたら、火災保険も必要です。入居者が入るまでは自分で負担しなくてはいけません。毎月3,000円から5,000円程度の保険料が必要です。

賃貸後の契約変更は難しい

マンションを賃貸に出した場合には、どのような人が借りるのかわかりません。ご近所迷惑になるような人が入った場合に、その責任は部屋のオーナーが問われます。

しかし、賃貸契約を結んだ場合には、借主を追い出すことはできません。契約期間満了や、家賃の未払いといった正当な理由がない場合には、借主の居住権が優先されます。

いったん賃貸に出したものの、やっぱり自分が戻って住みたいとか、子供が戻ってくるから子供を住まわせたい、と思っても契約期間が終了しなければ、出ていってもらうことはできません。

いったん結んだ賃貸契約は簡単に解約できない点は、場合によってはリスクとなります。

入居者とのトラブルが大変

マンションを貸すと、入居者や隣近所の人とのトラブルへの対応に悩む場合があります。まずは入居者から設備の故障などの苦情が来る場合があります。ガスや水道の故障であれば、修理業者を手配して修理すればたいていの場合は収まります。

しかし、隣の部屋からの音の問題などは、オーナーや管理会社にはどうしようもない問題です。また、貸主に対して、隣近所から苦情が来る場合もあります。その対応も、管理会社を通してオーナーの責任になります。

マンションには管理規約があるので、管理規約に反する場合には借主に注意するのがオーナーの義務です。再三にわたって注意しても聞く耳を持たない場合には、契約解除などの徹底した対応が必要となります。

儲からないリスクがある

マンションを賃貸に出した場合には、空室リスクがあります。空室リスクとは、入居者を募集しても部屋に入る人がいないことです。入居者がいなければ家賃収入が入ってきません。

しかし家賃収入ななくても、「マンションを貸すときの費用」でみたように、マンションの管理費と修繕積立費、固定資産税は必ず出ていきます。

前の人が退去して、すぐに次の入居者が見つかれば問題がありませんが、入居者が見つからない場合には、経費ばかりが掛かってしまい、赤字になる可能性もあります。

マンションを売る時のメリット

マンションを賃貸に出すのは、上記のようなリスクの方が大きいと言えます。これらのリスクを考えたら、売却してしまったほうが無難です。マンションを賃貸に出すよりも、売った場合のメリットについてお伝えします。

まとまった売却代金を手元に置ける

マンションを売却すれば、まとまった売却代金を手元に置けます。ローンの残債が残っていても、残債よりも高い金額で売れれば、手元にある程度のお金が残ります。

ただし、もしもローンの残債よりも低い金額でしか売れない場合には、差額を貯金などからまかなう必要があります。ローンが残っている場合には、売却金額がどのくらいになるのかよく注意しましょう。

維持費などの費用がなくなり家計が助かる

そのマンションを持ち続けていたら、貸した場合に掛かる費用でも見たように、修繕積立費やマンションの管理費、固定資産税といった費用が掛かります。

しかし、売って手放してしまえば、これらの費用は支払う必要はなくなります。この費用がなくなる分だけ家計に余裕が生まれます。

次のライフステージを楽しむことができる

家賃収入を得るために、マンションを持ち続けていても、空室リスクや、毎月支払う必要経費などが常に気になってしまいます。引っ越したことで、前の生活をリセットして、新しい生活を送ろうと思っても、精神的に自由を感じられません。

その点、思い切って売却してしまえば、前のしがらみから完全に開放されて、新しい生活を楽しめるようになります。次のライフステージに進むためには、思い切って売却してしまうのもおすすめです。

マンションを売るか貸すか迷ったときに決める方法

売る場合と貸す場合のメリットとデメリットを確認してきましたが、ここまで来ても売るか貸すか判断しきれない方もいると思います。

そこで、ここでは具体的なマンション事例を基に費用・労力・期間で売る場合と貸す場合を比較していきましょう。今回は以下設定でそれぞれマンションを売る場合と貸す場合を比較していきましょう。

  • 東京都にある築20年の分譲マンション
  • 間取りは2LDK
  • ローン残債なし
  • 売る場合最低限のリフォーム必要あり
  • 最寄駅からの徒歩距離7分
  • マンション売却価格(相場)3,000万円

費用

マンションを売る時に掛かる費用は以下のようになります。

  • 仲介手数料:105万6,000円
  • 印紙税:1万円
  • 抵当権抹消登記・司法書士報酬:1万5,000円
  • ハウスクリーニング費用:6万9,000円
  • 合計:115万円

この場合、マンションを売った場合手元に残るのは、2,885万円です。

一方で、マンションを貸した場合にかかる費用は以下のようになります。ここでは、家賃収入8万円と想定します。

  • 初期投資費用
    • リフォーム費用:250万円
    • 賃貸仲介業者への手数料:8万円
    • 火災保険料:20万円(10年分一括支払い)
    • 合計:278万円

収益を得るまでの費用を比較すると、マンションを売る場合115万円・貸す場合278万円になり、貸す場合の費用の方が64万円高いです。

労力

マンションを売る場合と貸す場合の労力は、収益化するまでと収益化してからに分けて説明します。

収益化するまでであれば、取引額が大きい売る場合の方が圧倒的に労力がかかります。仲介でマンションを売る場合、必要書類の準備や内覧対応をする必要があるからです。

一方で、賃貸は入居希望者の内覧対応などは基本的に賃貸仲介会社が対応してくれるため、収益化するまでの労力はあまりかかりません。

収益化してからであれば、売る場合も貸す場合もあまり変わりません。マンションを売った場合は、売主自身が行わなければならないのは、引っ越し作業と売った翌年の確定申告の手続きくらいです。

一方で、賃貸は定期的に維持管理をする必要がありますが、分譲マンションは費用さえ払えば管理会社が維持管理をしてくれます。

また、入居者トラブルも対応できる仲介会社を選べば、基本労力を使う必要はありません。

期間

マンションを売る場合、売りに出してから成約までにかかる期間は平均して3~6ヶ月です。

なお、買取の場合最短1ヶ月でマンションを売ることが出来ますが、仲介の約6~8割ほどの価格しか手元に入りません。

一方、仲介の場合借主を見つけるためにまずリフォームをしてから借主を探します。水回りのリフォームでも約1週間で終わります。

入居者が見つかるまでの期間は時期にもよりますが、賃貸契約が盛んになる2~3月前であれば最短1ヶ月で貸すことが出来ます。東京都で駅徒歩7分の好立地であるため、盛んではない時期でも2ヶ月ほどで貸すことが出来ます。

マンションを売るか貸すか決めて行動しよう

マンションを売るか貸すか判断したら、早速行動に移しましょう。

マンションを売る場合でも貸す場合でも、まずは物件の査定が基本となります。マンションの査定なら、ウェブ完結で細かい条件による一括査定が行えるサイト「イエウール」が便利ですので、不要になったマンションをお持ちの方はぜひ一度アクセスなさってください。

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