築40年のマンションは売れない?売りにくい理由や売却成功のコツ

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

家を売る際には築年数は重要なポイントとなり、古い物件ほど売りづらくなります。例えば築40年のマンションだと、買主は古いというイメージを持つため、売れない場合も少なくありません。

しかし、売却方法を工夫することで、築40年の古いマンションでも売ることは可能です。築年数が売却にどのような影響を与えるのかを知り、古いマンションを賢く売却する方法を把握していきましょう。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

築40年のマンションの相場

築年数が経過すると、マンションは売れない可能性が高くなります。しかし、売れないとしても、絶対に売却できないとは限らず、売却の条件を下げることで売れる場合もあります。

築40年などの古いマンションでもこれは同じなので、まずは築年数によってマンションの価値がどのように変動するのかを知っておきましょう。

マンションは中古物件になると、その時点で価値が下がります。そのため、新築のマンションであっても、誰かが住んだ時点で中古物件の扱いになり、価値が10~20%程度下がると考えましょう。

マンションの価値は築5年で20~30%程度下がり、築10~15年程度で約半分となります。築年数が経過するほど価値は下がりますが、ある程度築年数が経過してからは、築20年程度までは価値の下がり幅は緩やかです。

築20年以上経過すると、価値は40%程度まで下がり、築30年以上たつと価値はほぼなくなると考えましょう。そのため、築40年まで古くなったマンションは、市場価値がほとんどないとみなされ、なかなか買い手がつかず売れないことも多いです。

築40年のマンションが売れない理由

築40年以上経過しているマンションが売れない、あるいは売りづらいことには理由があります。なぜ売れないのか理由を知っておくことで、売却の難しさを把握できるでしょう。

  • 老朽化していて外観の印象が悪い
  • 住宅設備が古い
  • 住宅ローンの審査が通らない可能性がある
  • 耐震性能が低い場合がある

これら4つの理由により、築40年のマンションは売却が難しいです。

理由1:老朽化していて外観の印象が悪い

築40年以上経過しているマンションは、老朽化していて外観の印象が悪いことが多いです。特に塗り替えや外壁の補修などを長期間行っていない場合は、第一印象が悪く、買い手がつきにくいでしょう。

住宅を購入する際には外観の印象は重要であり、第一印象が悪くなってしまうことで、買い手の購入意欲を下げてしまう可能性があります。

建物は経年劣化していくので、どれだけ補修をしていても、古い、あるいは汚いなどの印象を持たれてしまうことが多いです。部屋がきれいでも、外観の印象が悪いと買い手はつきにくいので、売却は難しいといえます。

理由2:住宅設備が古い

内装が古く、住宅設備が古いことも築40年以上経過したマンションが売れない理由の1つです。内装が古いと部屋に入ったときの印象が悪く、購入意欲が下がってしまいやすいです。また、住宅設備が古く、老朽化していると、不便な印象を与えてしまうこともあります。

もし設備が故障していないとしても、古いマンションは現在の生活様式に合っておらず、住みにくいことも少なくありません。建築当時では最新の設備が導入されていても、40年以上経過すると古くなってしまい、今の設備のほうが使いやすいことは確かです。

昔なら便利だったものが、今の生活では不便になってしまっていることも多いので、使い勝手の悪さも売れない理由の1つといえます。

理由3:住宅ローンの審査が通らない可能性がある

家を購入する際には資金が必要であり、住宅ローンを組む人は多いです。住宅ローンは建物の価値などを担保にして設定するので、築40年以上経過していて価値がほとんどないマンションでは、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。

住宅ローンを組む際には、金融機関は購入する不動産に対して抵当権を設定します。抵当権は万が一住宅ローンの返済が滞った際に、不動産を強制的に売却して、その価格をローンの返済に充てるためのものです。

しかし、抵当権を設定していても、売却によってほとんど値がつかないなら、金融機関は貸した分を回収できない可能性があり、大きなリスクとなります。このリスクを回避するためにも、そもそも審査を通さないという金融機関は少なくありません。

住宅ローンの審査に通らないと、買い手は自己資金だけでマンションの購入金額を支払わなければならず、お金に余裕のある人でないと購入は難しいです。また、住宅ローンが利用できても、マンションの価値の低さから少額しか融資してもらえないということもあります。

資金を準備するハードルの高さや、住宅ローンを利用できないリスクなどから購入希望者は限定されてしまい、買い手自体が少なくなることも売れない理由といえるでしょう。

理由4:耐震性能が低い場合がある

1981年の6月より前に建築されたマンションは、旧耐震基準で建てられており、耐震性能が低い場合があります。耐震補強の工事をしていて、新耐震基準に適合している場合はこの限りではありませんが、補修工事をしていない場合は、現在の住宅よりも耐震性能が低いです。

これは古くなっているから倒壊のリスクが高いというだけに限らず、そもそも古い基準では耐震性能自体が今のものよりも劣ると考えましょう。地震大国である日本においては、耐震性能の高さは重要であり、倒壊のリスクが高いことで、購入をためらう人は少なくありません。

また、築年数が経過していると、耐震補強の工事などを行っていても、老朽化が進んでいることから耐震性能は新築よりも下がります。地震によるリスクが大きいかもしれないという印象も持たれやすく、ネガティブなイメージからも買い手がつきにくいです。

築40年のマンションを売る方法

築浅の物件と比較すると、売れない可能性が高い築40年以上のマンションですが、絶対に売れないというわけではありません。方法次第では、どれだけ築年数が経過していても売却できる可能性はあります。

  • 買い手がつくまで仲介に出す
  • 即時現金にしてもらうために買取をする
  • 売る方法に迷ったら不動産会社に相談

古いマンションの売却に困ったなら、これらの方法を試してみることがおすすめです。

買い手がつくまで仲介に出す

ある程度時間がかかることを覚悟するなら、買い手がつくまで仲介に出してマンションを売却するという方法があります。不動産会社と媒介契約を結ぶことで、仲介による売却活動が可能となり、買い手が見つかり、条件交渉が上手くいけば築40年以上のマンションでも売れます。

仲介による売却なら、時間はかかっても買い手との交渉次第で売却価格が決まり、場合によっては好条件で売れることもあります。仲介による売却には明確な期限はないので、買い手が見つかるまで不動産会社に広告を出し続けてもらうことは可能です。

ただし、築40年以上のマンションは需要が少なく、仲介に出し続けても売れるという保証はありません。また、そもそも資産価値が低く売れにくいことから、不動産会社が積極的に売却活動をしてくれないこともあるでしょう。

また、広告の量を増やしたり、プロのカメラマンなどに依頼して広告の質を高めたりすると、その分は別途費用が発生します。古いマンションを売るには少しでも質の高い広告を多く出すことが大切ですが、労力をかけてもらう分、売却までにかかる費用が高くなってしまうことは理解しておきましょう。

即時現金にしてもらうために買取をする

素早く現金化したいなら、不動産会社による買取を依頼することも方法の1つです。買取とは不動産会社が買主となるので、仲介手数料なしで売却できます。仲介手数料がかからず、コストを削減できるだけではなく、仲介では買い手がつかないマンションでも、売却できる可能性があることがメリットです。

仲介による売却は3ヶ月から半年程度かかることが多いですが、買取では最短1週間程度で売却できます。そのため、すぐに現金化でき、素早く確実にマンションを売りたい人におすすめです。

ただし、どのような不動産でも買取をしてもらえるとは限らず、不動産会社ごとに買取ができる条件は設定されています。この条件に適さないマンションの場合は、買取をしてもらえないことは覚えておきましょう。

また、買取の場合は市場価格の90%以下での売却が基本であり、仲介で売るよりも価格は下がります。築40年以上の古いマンションだと、大幅に売却価格が下がる可能性があることもデメリットの1つです。

確実に売却ができて、すぐに現金化できることはメリットですが、そもそも買取をしてもらえない場合があったり、売れても金額が安くなりやすかったりすることは理解しておきましょう。

売る方法に迷ったら不動産会社に相談

仲介と買取のどちらの方法で売るか迷うなら、不動産会社に相談してみることがおすすめです。不動産会社は売却のプロなので、不動産の状態にあった売却方法を提案してくれます。

売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。同じ不動産の売却でも、依頼する不動産会社によって条件が違うことは少なくありません。よいより不動産会社を探すには、一括査定を利用することがおすすめです。

一括査定なら一度に複数社から査定を受けられ、不動産会社ごとの条件をスムーズに比較できます。一括査定サイトのイエウールなら、一度に最大6社から査定を受けられます。

不動産会社ごとの条件を比較し、もっとも好条件を提示する不動産会社に相談することで、築40年以上のマンションに合った売却方法を提案してもらえるでしょう。

築40年のマンションを売るコツ

築40年以上の古いマンションを売るには、次のコツを意識しておきましょう。

  • 売却条件を妥協する
  • リフォームで住宅設備を補修しておく
  • ハウスクリーニングを依頼する
  • ホームインスペクションを実施する

これらのポイントを意識して売り出すことで、築年数が古くても売れる可能性はあります。

コツ1:売却条件を妥協する

築40年以上のマンションは、建物としての価値はほとんどありません。そのため、高値で売却しようと思っても難しく、売れる可能性を高めたいなら売却条件はある程度妥協する必要があります。

売り出し価格を強気に設定して仲介を依頼し続けることは可能ですが、古く魅力の下がったマンションを高値で購入しようと考える人はほとんどいません。そのため、価格の安さで勝負したほうが、売却できる可能性は上がるでしょう。

売り出し価格を決める際には、不動産会社からの査定結果を参考にすることがおすすめです。少しでも早く売りたいなら、査定額通りの金額で売り出すか、査定額より少し下げると買い手はつきやすくなります。

もちろん、値引き交渉を見越して査定額よりも高めに売り出してもよいですが、この場合は売れ残る可能性が上がることは理解しておきましょう。より確実に売るためには、売り出し価格をいくらにするか、不動産会社と相談して決めることが大切です。

コツ2:リフォームで住宅設備を補修しておく

住宅設備の古さや劣化が売却時の問題になることが多いので、事前にリフォームをしておくこともおすすめです。リフォームをして設備を新しくしておくことで、内装のイメージをよくでき、かつ暮らしやすさもアピールできます。

ただし、リフォームをするといっても、大規模な補修をする必要はありません。リフォームにお金をかけすぎると、その分のコストを売却によって回収できず、損をする可能性もあります。

リフォームをするなら必要最低限にし、かけた費用で損をしないように注意する必要があります。また、マンションの場合はリフォームをするには管理会社や大家からの許可が必要です。

勝手にリフォームをすると、後でトラブルになることもあるので、必ず事前に相談して許可を取っておきましょう。

コツ3:ハウスクリーニングを依頼する

部屋に清潔感があるほうが、買い手からの印象はよくなり、売却もしやすくなります。そのため、プロにハウスクリーニングを依頼し、少しでもきれいな状態にしておくと、古いマンションでも売りやすくなるでしょう。

築年数が経過すると、水回りは特に汚れが目立ちやすく、自分で掃除しても汚れが落ちないことも少なくありません。また、玄関やリビングまでの動線は、最初に目につきやすい部分なので、ここも重点的に清掃しておくことがおすすめです。

家全体のハウスクリーニングを依頼すると、高い費用がかかってしまうので、コストを抑えたいなら清掃してもらう箇所を限定することが大切です。

自分でもできる限り掃除をし、汚れが落ちない部分のみハウスクリーニングを依頼すると、コストを削減しながら部屋に清潔感を持たせられます。

コツ4:ホームインスペクションを実施する

家の安全性を買い手に提示するために、ホームインスペクションをしておくこともおすすめです。ホームインスペクションでプロから家の状態を確認してもらうと、どこに不備があるのかがわかります。不備があるならその部分を買い手に説明して値引きの根拠としたり、事前にリフォームをして直しておいたりできます。

また、特に不備がないなら、ホームインスペクションの結果を提示することで、買い手に安心感を与えられます。安全性は家を購入する際の重要なポイントになるので、ホームインスペクションをして買い手に信頼できる情報を提示できるようにしておきましょう。

まとめ

築40年以上の古いマンションは、売れないイメージを持つ人が多いです。しかし、実際には売りにくいだけで、必ずしも売れないわけではありません。マンションの価値を知り、正しい売却方法を選ぶことで、築40年以上のマンションでも売却は可能です。

古いマンションの売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。特にマンションの売却に強く、古いマンションも売ったことがある実績を持つ業者なら、売却の成功は目指しやすいでしょう。

信頼できる不動産会社を見極めるには、イエウールで一括査定を受けてみることがおすすめです。一括査定で複数の不動産会社から査定を受けることで、どの業者が好条件を提示しているのかがわかります。

最大6社から査定を受けられるイエウールで不動産会社ごとの条件を比較し、信頼できる業者を見つけて、築40年以上のマンションも上手に売却しましょう。

↑こちらから査定を依頼できます!↑

 

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?