住宅ローンが終わったらやるべき必須の手続きやお金の使い道を解説

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住宅ローンは長期間で返済することが多く、完済までに10年や20年以上かかることも少なくありません。返済期間は長いものの、滞納せずに支払い続けることで、いずれ支払いは終わります。

住宅ローンが終わったら何をするのかを考えておくことも大切であり、ローン完済後の資金計画は念入りに立てる必要があります。住宅ローンが終わったら考えるべきことや、どのような手続き、お金の使い方があるのかを知り、ローン完済後の生活をイメージしておきましょう。

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住宅ローンが終わったら考えることは何か

住宅ローンの支払いが終わったなら、やるべきことは複数あります。住宅ローンが終わったら考えたいことは、大きく次の2つがあげられます。

  • 必須でやるべき手続きを把握すること
  • 住宅ローンに支払っていたお金をどのように使うのか

ローン完済後には必須でやるべき手続きがあるので、これを把握しておくことが大切です。この手続きをしておかないと、住宅を売却したり、住み替えたりするときにトラブルが発生する可能性があります。手続きをしないことで損をする場合もあるので、必ず行うようにしましょう。

また、住宅ローンが終わったら、これまでローンの返済に充てていたお金を自由に使えます。例えば月々3万円をローンで支払っていたなら、毎月3万円の余裕ができ、年間で36万円ものお金が浮きます。

どのように使うかは個人の自由ですが、使い道をきちんと考えておかないと将来的に困ってしまうこともあるでしょう。これら2つを把握し、何をすべきかをよく考えておくことで、ローン完済後の手続きやその後の資金計画をスムーズに立てやすくなります。

住宅ローンが終わったら何の手続きをするのか

住宅ローンの返済が終わった際には、次の2つの手続きを行います。

  • 抵当権抹消手続き
  • 火災保険の質権消滅手続き

抵当権の抹消手続きは必須ですが、火災保険の質権消滅手続きについては不要な場合もあります。火災保険については、質権が設定されているかどうかで、手続きが必要か決まるので、完済時にはこれも確認しておきましょう。

手続き1:抵当権抹消手続き

住宅ローンを組む場合は、家や土地に対して抵当権が設定されています。抵当権とは不動産を担保にしてお金を貸すものであり、例えばローンの返済が滞った際には、金融機関は抵当権を行使して不動産を売却し、その売却価格をローン残債に充当できます。

つまり、抵当権が設定されている状態だと、ローンを組んで購入した不動産が常に金融機関の担保になっているということであり、完済時にはこの抹消手続きをしなければなりません。

抵当権はローンを完済したからといって自動的に消滅するものではないので、自分で抹消手続きを行う必要があります。抵当権の抹消手続きは、自分で行う場合と司法書士に依頼する場合があります。

自分で抵当権を抹消する場合

抵当権の抹消手続きは、法務局にて自分で行うことができます。まずは必要な書類を準備し、抵当権抹消登記の申請書を作成して法務局に提出します。抵当権抹消の際に必要な書類は、次の通りです。

  • 登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 登記識別情報または登記済証(権利証)
  • 委任状

登記申請書は法務局のホームページでダウンロードできるので、それを使用しましょう。また、近くに法務局があるなら、その窓口で直接受け取ることもできます。登記原因証明情報は、解除証明書や弁済証明書、抵当権放棄証書などの書類です。

これらは住宅ローンの支払いが終わったら、金融機関から送付されます。登記識別情報や登記済証は、ローン契約時に受け取っているので、保管しているものを探しておきましょう。

委任状はローン先の金融機関が作成したものが必要です。抵当権の設定者である金融機関の代理で、自分が抹消手続きを行うことになるので、金融機関に依頼して委任状を作成してもらいます。

これらの書類を持参して、登記申請書を不備なく記載して法務局に提出することで、抵当権の抹消手続きは完了します。抵当権を抹消する際には登録免許税がかかり、これは不動産1個につき1,000円です。

もし土地と建物の両方に抵当権が設定されているなら、土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかります。抵当権の抹消手続きが完了したなら、「登記事項証明書」を法務局で取得します。この書類で抵当権が抹消されているかを確認しておきましょう。

抵当権抹消の事実が記載された登記事項証明書は、対象となる不動産に抵当権がかかっていないことを証明するために必要な書類なので、取得しておくことがおすすめです。

司法書士に依頼して抵当権を抹消する場合

自分で手続きをするのが面倒な場合は、司法書士に依頼することで抵当権の抹消登記を代行してもらえます。司法書士に依頼する場合には、次の書類が必要です。

  • 解除証明書
  • 弁済証明書
  • 抵当権放棄証書
  • 登記識別情報または登記済証(権利証)
  • 委任状
  • 発行日より3ヶ月以内の資格証明書
  • 不動産所有者の委任状(抵当権抹消用)
  • 不動産所有者の身分証明書のコピー

解除証明書や弁済証明書、抵当権放棄証書や委任状、資格証明書はローン先の金融機関に作成してもらいます。司法書士に依頼する場合は、金融機関が作成する委任状に加えて、自分で作成した委任状も必要です。

各種書類を準備し、司法書士に相談して抵当権の抹消を依頼して、手続きは完了です。司法書士に依頼する場合は、登録免許税や書類を発行する際の費用とは別に、報酬を支払います。

報酬額は司法書士によって異なりますが、不動産1個につき1万円程度が相場です。抵当権を抹消する不動産の数が増えると報酬も高くなりますが、同じ法務局の管轄にある不動産の場合は、プラス4,000~5,000円程度で請け負ってくれることが多いでしょう。

抵当権を抹消しないとどうなるか

住宅ローンの支払いが終わったのに抵当権を抹消していないと、次のデメリットがあります。

  • 売却時に買主が見つかりにくい
  • 新たに住宅ローンを組めない

抵当権が設定されているということは、その不動産は金融機関の担保になっているということです。そのため、抵当権を行使されて不動産を強制的に売却されてしまう可能性から、買主が購入をためらってしまうこともあります。

また、抵当権がついた状態だと、返済自体は終わっていても、まだローンが残っていると思われる場合があります。

新たにローンを組もうとしても、まだ別のローンが残っていると金融機関が判断して、融資額が下がったり、場合によってはローンが組めなかったりすることもあるので、完済後は素早く抵当権を抹消しておくことが大切です。

ローンを完済し、抵当権が抹消されていることを証明するには、抹消登記の手続きを行った後に登記事項証明書を取得して、それを提示する必要があります。

手続き2:火災保険の質権消滅手続き

金融機関によっては、抵当権だけではなく火災保険に質権を設定している場合があります。火災保険の質権とは、もしローン完済までに火災などによって住宅が消失してしまった場合に、火災保険による保険金を金融機関が受け取るというものです。

つまり、保険金をローンの支払いに充てるための権利であり、ローン完済後はこれも不要となるので消滅の手続きをしておかなければなりません。火災保険の質権は、抵当権と同様にローン完済で自動的に消滅するものではないので、自分で手続きをする必要があります。

ローンを完済すると、金融機関から質権消滅に関する書類が送られてきます。これと火災保険の保険証書が、質権消滅手続きには必要です。書類がそろった時点で契約している保険会社に連絡して、手続きを進めてもらいましょう。

火災保険の質権消滅手続きは基本的に自分で行いますが、金融機関によっては完済後に代理で行ってくれることもあります。そのため、住宅ローンが終わったら、火災保険の質権が設定されているか、設定されているならどちらが消滅手続きをするのかを確認しておきましょう。

住宅ローンが終わったらお金をどう使うか

住宅ローン完済後のお金の使い道はさまざまですが、代表的な使い方としては次の3つがあげられます。

  • 貯金に回す
  • 自宅のリフォームやリノベーションに使う
  • 住み替え資金に使う

どの使い道が正解で、どれが間違いということはありません。家の状態や自身の経済状況、生活環境に合わせて、どれがもっとも適しているかを考えるとよいでしょう。

貯金に回す

これまで住宅ローンに使っていたお金が浮くからといって、無理に使う必要はありません。将来のことを考えて、支払い分を毎月の貯金に回してもよいでしょう。貯金に回しておくことで金銭的な余裕ができ、生活を豊かにすることもできます。

また、今後どのようなシーンでお金が必要になるかはわからず、現在の収入が安定し続けるという保証もありません。例えば子供がいる場合には教育費がかかったり、車などの大きな買い物をしたりするならお金が必要です。

また、転職やなんらかの事情によって収入が減少することもあり、将来的な金銭リスクに備えるためにも、資金に余裕を持っておくことも大切です。

お金の使い道が特に決まっていないなら、ひとまず貯金に回してお金を貯めておき、必要になったときにいつでも使えるようにしておくと収入が減ったり支出が増えたりしたときも安心できます。

自宅のリフォームやリノベーションに使う

自宅が老朽化しているなら、リフォームやリノベーションの費用にお金を使ってもよいでしょう。人によって住宅ローンが終わるまでの期間は異なりますが、10年以上かかることがほとんどです。新築で購入している場合でも、築年数が10年以上経過すると、住宅設備が老朽化していることも少なくありません。

リフォームにはさまざまな選択肢があり、壁や床の補修から水回りの整備、その他住宅設備の修理などがあります。リフォームの内容によっても費用は異なりますが、数十万円から高いと100万円以上かかることも多いです。

また、自宅の補修に伴い、家を大幅に改修するリノベーションに検討することも選択肢の1つです。古くなったものを修理するだけではなく、家の付加価値を高めてより便利な生活を手に入れるために、大規模なリノベーションをしてみてもよいでしょう。

現在の家に長く住み続けたいならリフォームやリノベーションはおすすめであり、生活環境をよくするための支出なら、有意義なお金の使い方といえます。

住み替え資金に使う

住宅ローンを完済しているなら、家を売却して住み替えることもできます。ローンが残っている状態でも売却はできますが、売却価格からローンの残債を差し引き、残った金額で新居の購入を考えなければなりません。

しかし、すでにローンを完済しているなら、売却価格をそのまま新居の購入費に充てられるので、新居購入の選択肢も広がります。

完済後すぐに住み替えをしない場合は、将来の住み替えに備えて資金をためておくこともおすすめです。ライフスタイルによっては、今のままの家に住み続けるよりも、住み替えをしたほうがよいこともあります。

例えば子供ができて家族が増えるなら、より大きな家に住み替えることがおすすめです。反対に子供が独立して家を出て、部屋を持て余すようなら少し小さめの家に住み替えてもよいでしょう。

ライフスタイルはそのときどきで変わるので、現在の状況に合った家に住み替えることで暮らしやすくなり、家の維持費も現在の生活に見合ったものにできます。

住宅ローンが終わるまでの実態

住宅ローンについてさらに理解を深めるには、返済が終わるまでの実態を知っておくことがおすすめです。知っておきたいのは、どれくらいの期間でローン契約をしている人が多いのか、また返済が完了するまでの平均的な期間の2つです。

ローンを組んでいる年数が、そのまま返済完了の期間となるわけではありません。実際には契約時のローン期間よりも短期間で完済している人が多いです。

住宅ローンの平均的な貸し出し期間

ローンの契約期間は人によって違いますが、平均的な貸し出し期間25年程度です。金融機関によっては、35年など長期でローンを組むこともできますが、実際には25年程度で組んでいる人が多いでしょう。

これは返済期間が長くなると、その分利息の支払いが多くなることや、完済時の年齢が関係しています。住宅ローンには金利が設定されており、返済期間が長くなるほど、利息の支払額は増えます。

例えば1,000万円で借りたとしても、返済額は1,000万円ちょうどではなく、利息分を含めて上乗せして返済しなければなりません。

貸し出し期間が長いほど利息は増え、最終的に支払う金額も増えてしまうことから、できるだけ期間を短縮して借りたいと考える人は多いでしょう。

また、ローンの貸し出し期間があまりにも長いと、完済時に定年退職をしている可能性があります。同じ30歳で借り始めたとしても、25年ローンならぎりぎり現役で仕事をしていますが、35年ローンだと完済時には定年退職している場合もあるでしょう。

定年退職すると収入がなくなる、あるいは減ってしまうので、退職後のローン支払いに不安を持つ人は多いです。現役で働いているうちに完済を目指したい、また老後資金もためておきたいと考え、25年程度でローンを組む人は多いでしょう。

利息を考えるなら、より短期間で借りたほうが最終的な支払い額は減りますが、その分月々の支払いが増えてしまいます。そのため、金利と毎月の返済額のバランスを取るという意味でも、25年程度がちょうどよいと考えられます。

返済が完了している実際の期間

住宅ローンの平均的な貸し出し期間は25年程度ですが、実際に返済が完了するまでの平均期間は15年程度です。貸し出し期間よりも返済完了までの期間が短いことには、3つの理由があります。

  • 繰り上げ返済をしている
  • 毎月の返済額を増やして早めに完済している
  • 自宅の売却によって一括返済をしている

住宅ローンは毎月決まった金額を返済しますが、資金に余裕がある場合は、一部繰り上げて多めに支払うことも可能です。また、返済額自体を変更することもでき、月々の返済額を増やすことで、早めに完済している人は多いです。

繰り上げ返済や返済額の増額によって早めに完済を目指すメリットとしては、利息の支払いが減ることがあげられます。ローンを支払う期間が短くなるほど、利息の負担は減らせるので、早めに完済したほうが最終的に支払う金額は減られます。

また、資金に余裕があるときに多く支払い、少しでも早く完済してローンをなくして心理的な負担を減らしたいという考えもあるでしょう。

ローンを一括返済するには資金が必要ですが、これを自宅の売却によって実現する人も多いです。家を売却するにはローンを完済しなければなりませんが、金融機関に相談し、売却によって一括返済できることを説明すれば、売却の許可は下ります。

ライフスタイルの変化次第では、今住んでいる家では暮らしづらいということもあり、住み替えを機に住宅ローンを完済するという人もいるでしょう。

まとめ

住宅ローンの支払いが終わったら、まずはどのような手続きをするのか、そしてこれまで返済分に充てていたお金を何に使うのか考えましょう。必須の手続きは抵当権の抹消や火災保険の質権の消滅であり、これらをしておかないと、家を売却したり、新たにローンを借りたりする際の障害となることがあります。

また、今後の生活を考えてお金の使い道を考えることも重要なので、余った分は無駄遣いせず、より有意義な使い道を考えておきましょう。

住宅ローンを一括返済する、あるいは完済した後は、住み替えを検討する人も多いです。住み替えの際には、今住んでいる家をいかに高く売るかが重要であり、高値で売却できるほど、資金計画も練りやすくなります。

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