家を売却する際には、事前にインスペクションを行うことがおすすめです。これを実施することで、買主に好印象を与えやすくなり、売却条件がよくなることもあるでしょう。
不動産売却を成功させるには、インスペクションがどのようなものかを知っておく必要があります。基礎的な知識を身につけるだけではなく、インスペクションにかかるコストや実施するメリットなども知っていきましょう。
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インスペクションとは何か知ろう
まずはインスペクションとはどのようなものなのか、基本的な理解から深めていきましょう。インスペクションは、簡単にいえば家の状態を検査することを指します。建物検査や住宅診断など、他の呼ばれ方をすることもありますが、どれもインスペクションと同義と考えて問題ありません。
インスペクションでは建築士や専門業者など、建物に精通した人が家の診断を行います。第三者の視点で建物の欠陥や劣化があるか、どのような修理や補修が必要なのかを確認して、アドバイスをしてくれます。
現在の家の劣化状況がわかるだけではなく、いつ補修をすべきか、そのときにかかるコストはいくらくらいかといったことも教えてくれるので、現在から将来までの家の状態を知るのに役立つでしょう。
インスペクションでは一部に限ってみてもらうことも可能ですが、基本的には家全体の状態をチェックしてもらいます。インスペクションをする際の基本的なチェックポイントは、次の通りです。
- 基礎
- 小屋組
- 柱
- 壁
- 梁
- 床
- 床組
- 土台
- 屋根
- 外壁
- 屋外に面したサッシ
- 天井
- 内壁
- 給水管
- 給湯管
- 排水管
- 換気ダクト
これらの部分を検査することで、建物構造の劣化具合や雨漏りや水漏れなどの不具合がないか、水回りの設備が故障していないかなどを確認します。住宅の詳細な部分まで検査してもらえるインスペクションですが、基本的には目視や器具を使った計測などで行います。
そのため、壁や天井に穴を開けるような作業はなく、家の状態を変えずに検査を行うことが可能です。ただし、特別な検査を依頼する場合は、例外的に壁などに穴を開けるケースもあるので、この点には注意しましょう。
なぜ国はインスペクションを推進しているのか
近年日本ではインスペクションの実施が推進されており、これは国の後押しもあります。なぜ国をあげてインスペクションの実施を推進しているのかですが、これには3つの理由があります。理由について詳細まで知り、インスペクションの実施が推進されているわけを把握しておきましょう。
国土交通省が「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を出している
国土交通省は、インスペクションの推進を図るために、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を出しています。ガイドラインにはインスペクションを推進する背景について記されており、インスペクションの検査内容から実際の流れなどが書かれています。
日本には中古住宅が多く、その空き家率が増えていることが現状です。空き家が増えているため、中古住宅を購入できる選択肢は幅広いですが、中古の場合は物件ごとに品質の差が激しいことも少なくありません。
中古で家を買いたいものの、状態がわからず購入をためらってしまう人が多いことから、消費者の不安を取り除くためにインスペクションの推進を目指しているといえます。
宅建業法により説明の義務化がされる
2018年4月に宅建業法は改正され、不動産の仲介業者はインスペクションの説明が義務づけられています。法改正によって義務化されたのは、次の内容です。
- 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
- 買主に対して建物状況調査の結果の概要を重要事項として説明する
- 売買契約が成立した際に建物の状況について当事者双方が確認した内容を記載した書面を交付する
上記にある建物状況調査とは、インスペクションのことです。法改正によって仲介業者は売主と媒介契約を結ぶ際に、インスペクション業者のあっせんに関する書類を交付する必要があります。
また、買主に対してはインスペクションの結果を、重要事項として説明しなければなりません。売買契約が成立する際には、売主と買主の双方がインスペクションの結果や目視での確認によって建物の状況を把握し、お互いが確認した旨を記載した書類を交付する必要があります。
つまり、媒介契約を結ぶときや買主への重要事項説明、売買契約を成立する際に建物の状態を詳細に確認する必要があり、インスペクションの必要性は高まっているといえるでしょう。
中古の不動産市場を活性化しようとしている
人口減少によって空き家は増え、誰も住んでおらず活用されていない中古住宅は増加しています。これを活性化するための手段としてインスペクションは注目されており、不動産の中古住宅市場のさらなる成長のためにも、インスペクションの実施は重要といえるでしょう。
インスペクションをすることで、中古住宅がどのような状態であるのかが明確になり、買主は安心して購入する物件を選びやすくなります。建物の状態についての透明性が増すため、買主は劣化や不備などがあっても納得したうえで購入でき、売主は売りやすくなることから、双方にメリットがあります。
すでに建っている家を取り壊したり、何もせずに放置したりするのはもったいないため、不動産市場活性化のためにも、インスペクションの実施が推進されていると考えましょう。
インスペクションをするメリット
不動産を売却する前にインスペクションをしておくことには、メリットがあります。
- 高値で売れる可能性がある
- 引き渡し後のトラブルが起きにくい
- 劣化や故障した部分も納得して買ってもらえる
これら3つのメリットを知り、売却前にインスペクションを行う大切さ知っておきましょう。
メリット1：高値で売れる可能性がある
インスペクションをして建物の状態を明らかにしておくことで、インスペクションをしていない家よりも高値で売れる可能性があります。中古住宅を買う際に、買主はその住宅が安全か、設備に不備や欠陥がないかなどを気にすることが多いです
インスペクションをしていない家だと、これがわかりにくく、本当に購入してもよいのか不安に思ってしまうこともあるでしょう。しかし、インスペクションを実施している場合は、専門業者が家の状態について詳細な診断書類を残しているので、信頼度の高い情報を提示して、買主を安心させられます。
インスペクションの結果、設備に劣化や不備がないとわかったなら、それを根拠に売り出し価格を少し高めに設定してもよいでしょう。
仮にまったく同じ状態の家でも、専門家が検査して安全と判断した家のほうが信頼度は高く、買主へも好印象を与えやすいので、売却自体もしやすくなります。
メリット2：引き渡し後のトラブルが起きにくい
売却して引き渡した後に、買主とトラブルが起きにくいことも、インスペクションをしておくメリットの1つです。インスペクションをしておくことで、家にある瑕疵（かし）があるならそれを発見できます。
瑕疵がある場合は、事前にそれを補修しておくことで不備はなくなるので、買主にも安心して購入してもらえるでしょう。また、瑕疵が見つからないなら、問題のない家として売り出すことができ、買主から不満の声が上がることもないでしょう。
住宅の瑕疵は住んでいる人でも気づかないことは多く、意図的に隠しているわけではなくても、引き渡した後に買主が見つけることがあります。売却時に説明できていない瑕疵があった場合は、売主や不動産会社がその補償をしなければならず、トラブルに発展することもあるでしょう。
事前のインスペクションによって家の状態を明らかにしているなら、瑕疵があっても事前に見つけられ、補修などの対処が取れるため、トラブルになるリスクを回避できます。
メリット3：劣化や故障した部分も納得して買ってもらえる
インスペクションをしておくことで、仮に設備が劣化、あるいは故障していたとしても、買主に納得してもらいやすい点もメリットです。劣化や設備の故障などがある場合には、補修しておいたほうが買主への印象はよいです。
しかし、補修する費用が高くつき、売却時にコストを回収できない場合も多いので、高値で売りたいならそのままの状態で売り出すこともあるでしょう。
インスペクションでは、劣化や設備の故障を知らせてくれるだけではなく、どのような補修が必要なのか、またどれくらいのコストがかかるのかといったアドバイスもあります。
そのため、インスペクションの内容を買主に伝えておくことで、劣化や故障の補修についても納得してもらいやすく、補修にかかるコストを売却価格から差し引くなどの対応をすることで、契約もまとまりやすいでしょう。
劣化や故障は必ずしも直しておく必要はなく、買主に対応してもらうことを条件に、売却することも可能です。事前に自分で修理などをする手間が省けるので、時間的にも金銭的にもコストを削減して家を売れます。
インスペクションするときのコスト
インスペクションは専門業者に依頼して行ってもらう必要があるので、依頼する際にはコストがかかります。どれくらいの費用がかかるのかを知り、依頼する際の流れや所要時間も把握しておきましょう。これらを知っておくことで、よりスムーズにかつ、お得にインスペクションを依頼しやすくなります。
インスペクションにかかる費用
インスペクションにかかる費用は、依頼する業者やどのような診断を行ってもらうのかによって異なります。目視による診断の場合は、5～7万円程度が相場であり、特殊な機材を使ったり、診断に労力を要したりする場合は、6～12万円程度かかることもあるでしょう。
基礎や外壁、給排水管などの診断なら、目視で確認できるので、5～7万円程度で済むことが多いです。しかし、屋根裏や床下に入るなど、手間のかかる診断は6～12万円程度の高額な費用がかかりやすいでしょう。
インスペクションにかかるコストを削減するなら、複数の業者の料金をチェックして、それぞれ比較してみることがおすすめです。同じ検査内容でも基本の料金が異なることはあるので、各社の違いを確認しておきましょう。
また、検査の基本料金に加えて、出張費や報告書の作成費、オプション費用などを別途設定していることも少なくありません。自分が納得できる結果を知るには、いくらくらい費用がかかりそうなのかを確認しておくと、より納得のいく金額でインスペクションの実施がしやすくなります。
インスペクションの流れと所要時間
インスペクションの大まかな流れは、次の通りです。
- 複数の業者から見積もりを取る
- 条件のよい業者に問い合わせをする
- 日時を決めてインスペクションを申し込む
- インスペクションを実施する
- 診断終了後に報告書を受け取る
まずは複数の業者から見積もりをもらい、どの業者に依頼するかを決めましょう。依頼先の業者を決めたなら、いつインスペクションをしてもらうかを決めます。
予定した日程でインスペクションを開始し、所要時間は30坪でおおよそ3～4時間程度です。家の広さや形状、依頼する検査の内容によっては、多少時間が前後することもあります。スムーズにインスペクションをしてもらうには、次の書類を用意しておくことがおすすめです。
- 間取り図
- 設備図・配置図
- 地盤調査報告書
- 施工報告書
これらの書類があることで家の状態がより詳細にわかり、診断も進めてもらいやすくなります。また、業者によっては事前に書類の提出を求めることもあるので、インスペクションを依頼するにあたって何が必要かは聞いておきましょう。
インスペクションが完了した後は、後日詳細な報告書を受け取り代金を支払います。業者によっては当日中に簡易的な報告書を渡してくれることもあります。報告書を受け取った後は内容を確認し、不明点がある場合は業者に問い合わせて疑問を解消しておきましょう。
インスペクション自体は当日の3～4時間程度で終わりますが、依頼先の選定や問い合わせをしてから検査を実施してもらうまでの期間、検査後報告書を受け取るまでに時間がかかります。
業者の選定に数日、依頼してからインスペクションを実施するまでに1週間程度、検査終了から報告書の受け取りまで数日から1週間程度と考えると、申し込みから完了までは2～3週間程度かかることが多いです。
当日の立ち会いは必要か
インスペクションの当日は、依頼者の立ち会いは必須ではありません。家の中まで問題なく確認できるなら、依頼者が立ち会わなくても問題はなく、誰かに立ち会いを依頼してもよいでしょう。
ただし、どのような箇所を検査しているのか、いかなる方法でチェックしているのかを実際に見ておいたほうが、検査報告書の内容は理解しやすくなります。
何をしているのか気になる場合は、その場で質問することもできるので、基本的には依頼者はインスペクションに立ち会っているほうが安心でしょう。
インスペクションをするか判断する基準
法改正によって仲介業者はインスペクション業者のあっせんや説明が義務化されましたが、インスペクションの実施自体は義務化されていません。そのため、売却前にインスペクションをすべきかどうか迷う人もいるでしょう。インスペクションをするかどうかの判断基準としては、次の2つがあげられます。
- 売却の条件
- 築年数とメンテナンス状況
これら2つを基準として、自分の場合は事前のインスペクションをすべきか考えてみましょう。
基準1：売却の条件
どれくらいの条件で家を売りたいのか、売却価格や売却のスケジュールでインスペクションの必要性を考えてみましょう。基本的には少しでも高値で売りたい人や、素早く売却したい人は、インスペクションがおすすめといえます。
インスペクションをして家の状態を明確にしておくことで、買主に安心感を与えられます。家の状態がよいことがわかるなら、好条件での売却もしやすくなり、安心感の高さから購入の意思決定も促しやすいでしょう。
インスペクションが未実施であっても売却はできますが、家の状態が不透明になりやすいことから売却の条件が下がったり、なかなか買主が見つからなかったりすることもあります。
インスペクションのコストを削減し、時間に余裕を持って売却活動をしたいなら不要ですが、そうではない場合はインスペクションをしておくことがおすすめです。
基準2:築年数とメンテナンス状況
家の築年数やメンテナンスの状況も、インスペクションをすべきかどうかを考える際の基準となります。古い家ほど状態は悪くなりやすく、特にメンテナンスをしていないと知らないうちに瑕疵が発生している可能性が高いです。
瑕疵を知らずに売ってしまうと、売却後にトラブルになり、場合によっては賠償や補償などをしなければならないこともあるでしょう。築年数が古かったり、ほとんどメンテナンスをしていなかったりする家なら、事前にインスペクションをしておくことで瑕疵に気づかず売ってしまうリスクを回避できます。
築10年以上で、一度もリフォームなどのメンテナンスをしていない場合は、売却前にインスペクションをしておいたほうがよいでしょう。
事前にインスペクションをしておくことで、瑕疵があっても事前に補修ができ、直さない場合は買主にその事実を伝えることで、売却後のトラブルは回避できます。
まとめ
家の状態を詳細に知るには、インスペクションをしてみることがおすすめです。建物に精通したプロに診断をしてもらうことで、劣化の状況や補修の必要性、その時期やコストなども把握できます。
これらの情報を持っておくことで、家の売却はスムーズに進めやすくなり、好条件で売れる可能性も高くなるでしょう。家をよりよい条件で売るには、インスペクションをしたうえで、信頼できる不動産会社に売却を任せることが大切です。
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