古い家を売却する際には、事前にインスペクションを行うことがおすすめです。これを実施することで、買主に好印象を与えやすくなり、売却条件がよくなることもあるでしょう。
不動産売却を成功させるには、インスペクションがどのようなものかを知っておく必要があります。基礎的な知識を身につけるだけではなく、インスペクションにかかるコストや実施するメリットなども知っていきましょう。
古い家を売ること全般について知りたい方は、「古い家でも売る事はできる？古くても売れる理由や高く売る方法を解説」をご覧ください。
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インスペクションとは何か
古い家の売買では、インスペクションをした方が良いと聞いたことがあるかもしれません。ではそのインスペクションとはどのようなものなのか、基本的な理解から深めていきましょう。インスペクションは、中古の戸建てだけでなく中古のマンションにも関係のあるものです。
インスペクションとは
インスペクションとは、建物の基礎や外壁など、建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れや雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。簡単にいうと、中古住宅の構造上大切な部分を調査する健康診断のようなものです。
中古住宅（既存住宅）は、新築時の品質・性能の違いだけでなく経年劣化や管理状況によって、物件ごとに大きく品質に差が生まれます。そのため、安心して取引をするための仕組がインスペクションなのです。
インスペクションとほぼ同じ意味の言葉として、ホームインスペクション、既存住宅インスペクション、住宅診断、建物状況調査、があります。どれも「インスペクション」ととらえて良いでしょう。
インスペクションは宅建業法で義務化されている
インスペクションは、不動産の法律である宅建業法（宅地建物取引業法）において義務化されています。2018年の4月に改正された法律なので、耳慣れない方もいらっしゃるかと思います。
この改正で、不動産の仲介業者はインスペクションの説明が義務づけられました。ほかにも義務付けられたものとして、以下があります。
- 媒介契約の締結時に建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者に交付する
- 買主に対して建物状況調査の結果の概要を重要事項として説明する
- 売買契約が成立した際に建物の状況について当事者双方が確認した内容を記載した書面を交付する
インスペクションについての詳しいQ&Aについて知りたい場合は、国土交通省の「改正宅地建物取引業法に関するＱ＆Ａ」をご覧ください。
診断をするのはホームインスペクター
インスペクションでは、建築士や専門業者など、建物に精通した人が家の診断を行います。住宅診断の専門家をホームインスペクターと呼びます。ホームインスペクターは、第三者の視点で建物の欠陥や劣化があるかや、どのような修理や補修が必要なのかを確認してアドバイスをしてくれます。
現在の家の劣化状況がわかるだけではなく、いつ補修をすべきか、そのときにかかるコストはいくらくらいかといったことも教えてくれるので、現在から将来までの家の状態を知るのに役立つでしょう。
住宅の詳細な部分まで検査してもらえるインスペクションですが、基本的には目視や器具を使った計測などで行います。そのため、壁や天井に穴を開けるような作業はなく、古い家の状態を変えずに検査を行うことが可能です。ただし、特別な検査を依頼する場合は、例外的に壁などに穴を開けるケースもあるので、この点には注意しましょう。
インスペクションにかかる費用相場と費用負担
インスペクションは専門業者に依頼して行ってもらう必要があるので、依頼する際にはコストがかかります。どれくらいの費用がかかるのかを知り、依頼する際の流れや所要時間も把握しておきましょう。これらを知っておくことで、よりスムーズにかつ、お得にインスペクションを依頼しやすくなります。
インスペクションにかかる費用の相場
インスペクションにかかる費用相場は、目視による診断で5～7万円程度、特殊な機材を使ったり診断に労力を要したりする場合は6～12万円程度かかることもあるでしょう。
基礎や外壁、給排水管などの診断なら、目視で確認できるので、5～7万円程度で済むことが多いです。しかし、屋根裏や床下に入るなど、手間のかかる診断は6～12万円程度の高額な費用がかかりやすいでしょう。
インスペクションにかかるコストを削減するなら、複数の業者の料金をチェックして、それぞれ比較してみることがおすすめです。同じ検査内容でも基本の料金が異なることはあるので、各社の違いを確認しておきましょう。
また、検査の基本料金に加えて、出張費や報告書の作成費、オプション費用などを別途設定していることも少なくありません。自分が納得できる結果を知るには、いくらくらい費用がかかりそうなのかを確認しておくと、より納得のいく金額でインスペクションの実施がしやすくなります。
インスペクションの費用負担は売主か買主か
インスペクションの費用を、売主と買主のどちらが負担するかの明確なルールはありません。ですが購入する際に不安があるなら買主が負担し、売却を少しでもスムーズに進めたいなら売主が負担すると良いでしょう。
売主側が負担した場合、買主はインスペクションをする費用を節約することができます。ただし注意点として、買主から見ると完全には不安を解消できないことがあります。売主とインスペクション業者が癒着している可能性が残ってしまうためです。
売却を確実に行いたい売主は、自らインスペクションを行っている可能性はありますが、基本的には買主の負担だと思っておくと良いでしょう。
インスペクションをするメリット3つ
不動産を売却する前にインスペクションをしておくことには、メリットがあります。
- 高値で売れる可能性がある
- 引き渡し後のトラブルが起きにくい
- 劣化や故障した部分も納得して買ってもらえる
これら3つのメリットを知り、売却前にインスペクションを行う大切さ知っておきましょう。
メリット1：高値で売れる可能性がある
インスペクションをして建物の状態を明らかにしておくことで、インスペクションをしていない古い家よりも高値で売れる可能性があります。中古住宅を買う際に、買主はその住宅が安全か、設備に不備や欠陥がないかなどを気にすることが多いです
インスペクションをしていない家だと、これがわかりにくく、本当に購入してもよいのか不安に思ってしまうこともあるでしょう。しかし、インスペクションを実施している場合は、専門業者が家の状態について詳細な診断書類を残しているので、信頼度の高い情報を提示して、買主を安心させられます。
インスペクションの結果、設備に劣化や不備がないとわかったなら、それを根拠に売り出し価格を少し高めに設定してもよいでしょう。
仮にまったく同じ状態の古い家でも、専門家が検査して安全と判断した古い家のほうが信頼度は高く、買主へも好印象を与えやすいので、売却自体もしやすくなります。
メリット2：引き渡し後のトラブルが起きにくい
売却して引き渡した後に、買主とトラブルが起きにくいことも、インスペクションをしておくメリットの1つです。インスペクションをしておくことで、古い家にある瑕疵（かし）があるならそれを発見できます。
瑕疵がある場合は、事前にそれを補修しておくことで不備はなくなるので、買主にも安心して購入してもらえるでしょう。また、瑕疵が見つからないなら、問題のない古い家として売り出すことができ、買主から不満の声が上がることもないでしょう。
住宅の瑕疵は住んでいる人でも気づかないことは多く、意図的に隠しているわけではなくても、引き渡した後に買主が見つけることがあります。売却時に説明できていない瑕疵があった場合は、売主や不動産会社がその補償をしなければならず、トラブルに発展することもあるでしょう。
事前のインスペクションによって古い家の状態を明らかにしているなら、瑕疵があっても事前に見つけられ、補修などの対処が取れるため、トラブルになるリスクを回避できます。
メリット3：劣化や故障した部分も納得して買ってもらえる
インスペクションをしておくことで、仮に設備が劣化、あるいは故障していたとしても、買主に納得してもらいやすい点もメリットです。劣化や設備の故障などがある場合には、補修しておいたほうが買主への印象はよいです。
しかし、補修する費用が高くつき、売却時にコストを回収できない場合も多いので、高値で売りたいならそのままの状態で売り出すこともあるでしょう。
インスペクションでは、劣化や設備の故障を知らせてくれるだけではなく、どのような補修が必要なのか、またどれくらいのコストがかかるのかといったアドバイスもあります。
そのため、インスペクションの内容を買主に伝えておくことで、劣化や故障の補修についても納得してもらいやすく、補修にかかるコストを売却価格から差し引くなどの対応をすることで、契約もまとまりやすいでしょう。
劣化や故障は必ずしも直しておく必要はなく、買主に対応してもらうことを条件に、売却することも可能です。事前に自分で修理などをする手間が省けるので、時間的にも金銭的にもコストを削減して古い家を売れます。
インスペクションの診断内容とは
インスペクションでは一部に限ってみてもらうことも可能ですが、基本的には家全体の状態をチェックしてもらいます。
インスペクションで検査する項目やチェック箇所とは
インスペクションで確認する劣化状況としては、大きく3種類のポイントを検査します。
- 構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高いもの
- 雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの
- 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの
構造体力上とは、中古住宅が家の構造的に問題がないかを確認します。具体的には、アリの被害、建材が腐っているか、腐食していたり傾いていないか、躯体がひび割れていないか、欠損している箇所はないか等です。
雨漏りや水漏れとは、そのままのことです。屋根などを確認します。配管設備は見えづらい箇所なので、中で詰まりが起きていないかを確認する必要があります。
劣化状況を確認するために、実際にチェックをされる箇所は以下の通りです。
- 柱・壁・梁
- 床・床組
- 土台
- 屋根・天井
- 外壁
- 内壁
- 屋外に面したサッシ
- 給水管・給湯管・排水管
- 換気ダクト
これらの部分を検査することで、建物構造の劣化具合や雨漏りや水漏れなどの不具合がないか、水回りの設備が故障していないかなどを確認します。
インスペクションの診断事例
具体的築40年の中古の戸建てを購入予定の方が購入前にインスペクションの実施した場合、どのような診断を受けるのかケースに沿ってお伝えします。
まずは不動産の外側を診断します。診断項目としては、基礎部分・外壁・屋根・付属品です。基礎部分や外壁は、専用の棒で叩いて目に見えない部分の状態を診断したり、目に見えるひび割れなどであれば大きさを計測したりします。屋根の診断は双眼鏡やドローン調査を行う会社もあります。
次に、不動産の内側である室内を診断します。診断項目としては、天井・壁・床・開口部・設備品・バルコニーなどです。それぞれ、ひび割れや傾きを計測します。配管の流れや水漏れを確認したり、換気扇のパワーを確認することもあります。また、当然床下の状況や天井裏に入り、シロアリやカビ、さびなどを確認することもあります。
このように、いま家にお住まいの方では入りづらい場所や、計測しづらい項目について、あらゆるポイントを確認してもらうことになります。
なお、診断の前と後にはそれぞれ説明があります。診断の前は、どこをどの順番で診断する予定で、所要時間はどのくらいなのかを説明してもらえます。診断の後は、不具合があればどこで、なぜ起きているのか説明をしてもらえます。また、後日郵送などで報告書を送ってもらうことが一般的です。
インスペクションはプランによって診断項目が変わる
インスペクションの診断項目は大きく分けると5つです。
- 建物外部
- 建物内部
- 床下
- 天井裏
- 設備
診断する箇所の多さによって、会社によってはいくつかのプランを用意していることがあります。
例えば、サン住宅品質検査株式会社様では3つのプランを用意しています。新築向けプラン、中古向けプラン、アパート向けプランです。築年数や不動産の大きさによって検査項目がかわるため、それぞれプランが用意されています。
当然、プランによっても費用は変わります。新築向けの場合は8万円から、中古向けの場合は5万円から、アパート向けの場合は16万円からとなっているようです。
また他にも、中古のマンションなら検査項目が少なく済むプランを用意してある会社や、天井裏や床下を見るだけでなく進入して瑕疵（住宅の欠陥）を見つけてもらうプランを用意してある会社もあります。
インスペクションをしたいと思う不動産の種類や、何が不安で検査をしているのか明確にしたうえで、あなたに合ったプランでインスペクション診断を依頼できるようにしましょう。
インスペクションの流れと所要時間
もしインスペクションをするとなった場合の流れと必要な時間を把握しておきましょう。
インスペクションをするまでの流れと時間
インスペクションの大まかな流れは、次の通りです。
- 複数の業者から見積もりを取る
- 条件のよい業者に問い合わせをする
- 日時を決めてインスペクションを申し込む
- インスペクションを実施する
- 診断終了後に報告書を受け取る
まずは複数の業者から見積もりをもらい、どの業者に依頼するかを決めましょう。依頼先の業者を決めたなら、いつインスペクションをしてもらうかを決めます。
予定した日程でインスペクションを開始し、所要時間は30坪でおおよそ3～4時間程度です。家の広さや形状、依頼する検査の内容によっては、多少時間が前後することもあります。スムーズにインスペクションをしてもらうには、次の書類を用意しておくことがおすすめです。
- 間取り図
- 設備図・配置図
- 地盤調査報告書
- 施工報告書
これらの書類があることで家の状態がより詳細にわかり、診断も進めてもらいやすくなります。また、業者によっては事前に書類の提出を求めることもあるので、インスペクションを依頼するにあたって何が必要かは聞いておきましょう。
インスペクションが完了した後は、後日詳細な報告書を受け取り代金を支払います。業者によっては当日中に簡易的な報告書を渡してくれることもあります。報告書を受け取った後は内容を確認し、不明点がある場合は業者に問い合わせて疑問を解消しておきましょう。
インスペクション自体は当日の3～4時間程度で終わりますが、依頼先の選定や問い合わせをしてから検査を実施してもらうまでの期間、検査後報告書を受け取るまでに時間がかかります。
業者の選定に数日、依頼してからインスペクションを実施するまでに1週間程度、検査終了から報告書の受け取りまで数日から1週間程度と考えると、申し込みから完了までは2～3週間程度かかることが多いです。
インスペクション当日の立ち会いは必要か
インスペクションの当日は、依頼者の立ち会いは必須ではありません。古い家の中まで問題なく確認できるなら、依頼者が立ち会わなくても問題はなく、誰かに立ち会いを依頼してもよいでしょう。
ただし、どのような箇所を検査しているのか、いかなる方法でチェックしているのかを実際に見ておいたほうが、検査報告書の内容は理解しやすくなります。
何をしているのか気になる場合は、その場で質問することもできるので、基本的には依頼者はインスペクションに立ち会っているほうが安心でしょう。
インスペクションをするか判断する基準
法改正によって仲介業者はインスペクション業者のあっせんや説明が義務化されましたが、インスペクションの実施自体は義務化されていません。そのため、売却前にインスペクションをすべきかどうか迷う人もいるでしょう。インスペクションをするかどうかの判断基準としては、次の2つがあげられます。
- 売却の条件
- 築年数とメンテナンス状況
これら2つを基準として、自分の場合は事前のインスペクションをすべきか考えてみましょう。
基準1：売却の条件
どれくらいの条件で古い家を売りたいのか、売却価格や売却のスケジュールでインスペクションの必要性を考えてみましょう。基本的には少しでも高値で売りたい人や、素早く売却したい人は、インスペクションがおすすめといえます。
インスペクションをして古い家の状態を明確にしておくことで、買主に安心感を与えられます。家の状態がよいことがわかるなら、好条件での売却もしやすくなり、安心感の高さから購入の意思決定も促しやすいでしょう。
インスペクションが未実施であっても売却はできますが、家の状態が不透明になりやすいことから売却の条件が下がったり、なかなか買主が見つからなかったりすることもあります。
インスペクションのコストを削減し、時間に余裕を持って売却活動をしたいなら不要ですが、そうではない場合はインスペクションをしておくことがおすすめです。
基準2：築年数とメンテナンス状況
家の築年数やメンテナンスの状況も、インスペクションをすべきかどうかを考える際の基準となります。古い家ほど状態は悪くなりやすく、特にメンテナンスをしていないと知らないうちに瑕疵が発生している可能性が高いです。
瑕疵を知らずに売ってしまうと、売却後にトラブルになり、場合によっては賠償や補償などをしなければならないこともあるでしょう。築年数が古かったり、ほとんどメンテナンスをしていなかったりする古い家なら、事前にインスペクションをしておくことで瑕疵に気づかず売ってしまうリスクを回避できます。
築10年以上で、一度もリフォームなどのメンテナンスをしていない場合は、売却前にインスペクションをしておいたほうがよいでしょう。
事前にインスペクションをしておくことで、瑕疵があっても事前に補修ができ、直さない場合は買主にその事実を伝えることで、売却後のトラブルは回避できます。
まとめ
古い家の状態を詳細に知るには、インスペクションをしてみることがおすすめです。建物に精通したプロに診断をしてもらうことで、劣化の状況や補修の必要性、その時期やコストなども把握できます。
これらの情報を持っておくことで、家の売却はスムーズに進めやすくなり、好条件で売れる可能性も高くなるでしょう。家をよりよい条件で売るには、インスペクションをしたうえで、信頼できる不動産会社に売却を任せることが大切です。
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