住宅ローンが払えないときの対応策や選択肢ごとの特徴を紹介

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家を買う際には高額な資金が必要なことも多く、自己資金だけで捻出することは難しいです。そのため、多くの資金は住宅ローンを組むことで融資を受け、家を購入しています。

住宅ローンを組むと毎月返済をしなければなりませんが、経済状況によっては払えないということもあるでしょう。住宅ローンが払えないとどのようなことが起きるのかを知り、滞納するリスクを把握しておきましょう。

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住宅ローンを支払えないとどうなるのか

家を購入する際には住宅ローンを組む人が多く、契約時に決めた金額を毎月支払います。しかし、当初の返済計画通りに進むとは限らず、途中で支払いが苦しくなることもあるでしょう。住宅ローンの返済が滞ると、次のようなことが起こります。

  • 返済が滞る
  • 金融機関から催促状が届く
  • ブラックリストに載る
  • 一括返済を求められる
  • 保証会社がローンを一括返済する
  • 競売の申し立てをされる
  • 競売が開始される
  • 売却が決定すると強制退去

住宅ローンは金融機関からお金を借りている状況なので、きちんと返済しなければなりません。長期間返済が滞ると、最終的には家を失うことになり、強制退去させられる場合があるので注意が必要です。

返済が滞る

毎月住宅ローンを返済していても、支出が増えたり収入が減ったりするなどが原因で、返済が滞ってしまうこともあるでしょう。基本的には毎月決まった金額を返済しなければなりませんが、経済状況によっては返済が滞ってしまうこともあります。

しかし、返済が滞ったからといって、すぐに家を取り上げられるわけではありません。金融機関から催促状や督促状が来て支払いの勧告をされるまでには、3ヶ月程度の猶予があります。そのため、3ヶ月間滞納せず、その間にたまった分のローンも返済できるなら、特に問題はありません。

ただし、返済が滞った経歴があると、次にローンを借りる際やクレジットカードを作る際の審査が厳しくなりいやすいので、この点には注意しましょう。

金融機関から催促状が届く

住宅ローンを滞納して3ヶ月以上経過すると、金融機関から催促状が届きます。催促状が届いた時点で速やかに返済しないと、次のステップに移ってしまうので注意しましょう。

催促状が届いた時点ですぐに滞納分を返済できるなら、その後は通常通りに住宅ローンの返済を続けられます。その後も滞納し続けてしまうと、家を失ってしまうリスクが発生するので、できる限り素早く支払うようにしましょう。

ブラックリストに載る

催促状が届いても滞納分を返済できないと、金融機関のブラックリストに載ってしまいます。滞納開始からブラックリストに載るまでの期間は、滞納開始からおよそ3~4ヶ月程度です。

ブラックリストに載ってしまうと、今後ローンを組めなくなったり、クレジットカードを作れなくなったりします。場合によっては携帯電話の契約ですら、審査に通らないということもあるでしょう。

ブラックリストに載ることで社会的な信用がなくなってしまい、その後金銭にかかわる契約ができなくなる可能性があることは理解しておく必要があります。

一括返済を求められる

住宅ローンの滞納が長期化すると、ローンの一括返済が求められます。これは滞納開始から4~6ヶ月程度です。滞納した状態から一括返済をすることは、現実的に不可能な場合が多いので、この段階まで来てしまうと、次のステップに進んでしまうことがほとんどです。

もちろん、単に支払いを忘れていただけで資金に余裕があるなら、一括返済に応じることもできます。もし一括返済に応じられるなら、返済を求められた時点で素早く支払うようにしましょう。

保証会社がローンを一括返済する

滞納開始から6~8ヶ月程度経過すると、ローンの支払いがローン契約者から保証会社に移管されます。移管された後は、契約者に代わって保証会社が金融機関にローンの一括返済をします。

これは金融機関が貸し倒れになることを防ぐための措置であり、返済を肩代わりしてもらったからといって、契約者自身がローンの支払い責任を逃れられるわけではありません。

保証会社はあくまで一時的にローンを肩代わりしているだけであり、支払い義務自体は契約者にあることは覚えておきましょう。保証会社にローンを一括返済してもらうと、その後は家を手放して、売却で得た資金によって返済をしていかなければなりません。

ただし、この際通常の不動産売却はできず、任意売却や競売などで不動産を手放すことになります。通常の不動産売却が可能なのはローン滞納から2ヶ月目までなので、これを過ぎると売却の選択肢が制限されることは覚えておきましょう。

競売の申し立てをされる

ローン滞納から9~10ヶ月程度で、競売の申し立てがなされます。競売とは金融機関が債権を回収するために、担保となる不動産を強制的に売却することです。つまり、自分の意志に関係なく、保証会社が住宅ローンの返済を求めるために、不動産を売却すると考えましょう。

競売はすぐに開始されるわけではなく、まずは裁判所に申し立てをし、その後現地調査となります。申し立てを行うのは債権者なので、ローン契約者が知らないうちに競売の準備が始まっていることは理解しておく必要があります。

競売の申し立て時点では、まだ任意売却という方法で不動産を手放すことが可能です。その後手続きが進んでしまうと、競売による売却で不動産が売られてしまいます。

競売が開始される

裁判所による許可が下り、競売が開始されるとローン契約者自身による任意売却はできなくなります。ローン滞納から競売が開始されるまでの期間は約1年程度であり、不動産を手放すならこれまでの間に任意売却の手続きをする必要があります。

競売が開始されると、物件の情報が公開され、入札が開始です。入札開始後、購入者が決まり次第落札となり、不動産の売却が成立すると考えましょう。

売却が決定すると強制退去

競売により売却が決定すると、落札者に物件を引き渡します。住宅ローンの滞納から競売による売却が完了するまでの期間は、およそ1年から1年半程度です。

競売による売却が決定すると、住んでいる人は強制退去を求められます。つまり、家を失うことになるので、引き渡しまでに次の住居を見つけておかなければなりません。

競売による売却の決定に異議を申し立てることはできず、住宅ローンを滞納しているローン契約者のほうが弱い立場にあることは理解しておく必要があります。

住宅ローンを支払えない時の対応策

もしも住宅ローンを支払えなくなった場合は、任意売却や競売などによって、家を手放さなければなりません。しかし、すぐに不動産を手放さなければならないとは限らず、住宅ローンを払えなくなったときの対応策としては、次の3つがあげられます。

  • 金融機関への相談
  • ローンの借り換えをする
  • 家計の支出と収入を見直す

万が一住宅ローンを滞納してしまった場合に備えて、これらの対応策について理解を深めておきましょう。

金融機関への相談

住宅ローンの支払いが厳しいと感じた時点で、まずはローン契約をしている金融機関に相談しましょう。相談をする際には、自分の経済状況を詳細に伝えることが大切であり、現状では住宅ローンの支払いが難しいことを正直に伝えます。

金融機関に相談することで、月々の返済額の減額を検討してもらえたり、返済するためのプランを組み直してくれたりする場合があります。また、滞納から2ヶ月目までなら通常の不動産売却も可能なので、この計画を提案してくれることもあるでしょう。

返済額の調整で支払えるようになるなら、条件を変更してもらって滞納しないように支払いを続けましょう。もし支払いが難しいようなら、金融機関の承諾を得て不動産を売却し、そこで得た資金をローンの支払いに充てることも検討します。

住宅ローンを完済していないと、不動産には抵当権がかけられているので、所有者は金融機関となります。そのため、基本的には住んでいる人の一存で不動産の売却はできません。

しかし、売却によってローンの返済が可能であることを説明できるなら、金融機関から売却の許可が下りることもあります。

金融機関としてはローンを滞納され、貸した分を返済してもらえないことがもっとも大きなリスクです。そのため、なんらかの方法で返済が可能であるなら、返済のためのプランを一緒に考えてくれます。

ローンの借り換えをする

現在借りている住宅ローンの支払いが厳しいなら、ローンを借り換えて滞納分を返却するという方法もあります。今組んでいるローンとは別で、ローン契約を結ぶことで、一時的にまとまった資金を得られます。これを利用して最初のローンを完済し、今後は借り換えたローンの返済を行います。

ローンを借り換えることで返済の条件が変わり、これまでよりも楽に返済ができる場合があるので、他社ローンもチェックしておくことが大切です。また、同じ金融機関でもローンを借り換えられることがあるので、これも含めて金融機関に相談しておきましょう。

まずは現在契約している金融機関に相談してローンの借り換えを検討していることを伝えると、借り換え先を紹介してくれたり、ローンの条件の見直しを図ってくれたりする可能性があります。

ただし、経済状況次第では新しいローンに借り換えること自体ができない場合もあるので注意が必要です。新しく組んだローンを返済できる見込みがないと、ローンの借り換えはできないので、この点も頭に入れておきましょう。

家計の支出と収入を見直す

住宅ローンが払えなくなったときは、家計の見直しを図ることも大切です。支出と収入を確認して、無駄遣いをしていないか、削減できるコストはないかをチェックしましょう。

住宅ローンは借り入れ額が高額になることも多く、契約時には無理のないプランで組んでいることが多いです。それでも返済ができないのであれば、支出が増えるか収入が減っているなど、当初の資金計画とは違う状況に陥っている可能性があります。

そのため、収入と支出を見直すことで、経済状況が改善できることもあり、家計のやりくりで住宅ローンの支払分を捻出できることもあります。

特に水道光熱費や通信費などの固定費や、交際費などは削減しやすい部分です。これらで使いすぎていないかを確認して、節約の方法を考えてみましょう。

また、ローン契約時よりも収入が下がっている場合は、転職やパートに出るなど収入を増やす方法を考えることも大切です。ただし、無理に転職して収入がさらに下がってしまうということもあるので、収入を増やす方法は焦らず慎重に考える必要があります。

住宅ローンが支払えない時の選択肢

対応策を講じても住宅ローンが払えない場合には、次の3つの選択肢があります。

  • 強制退去で競売に出す
  • 任意売却をする
  • リースバックをする

状況に応じて取れる選択肢が異なるので、この違いも含めてそれぞれの方法について理解を深めておきましょう。

強制退去で競売に出す

金融機関から催促状が届いてもなお住宅ローンの返済ができないなら、競売に出して不動産を売却し、売却決定後に強制退去となります。競売に出すことで不動産を売却でき、その金額をローンの返済に充てられます。

しかし、競売の場合は購入者が不動産会社となることがほとんどであり、売却期間はごく短期間です。そのため、通常の不動産売却よりも安値で取引されることが多く、売却してもそれほどの資金が得られないことも少なくありません。

競売に出すことでほぼ確実に売却はできますが、得られる資金が少なく、売却後もローンの残債が多く残ってしまうことや、強制退去を求められる点は大きなリスクです。

また、競売は住宅ローンが支払えない場合の最終手段であり、いつまでも返済を滞納していると自動的に競売が開始されます。つまり、競売は自分で取る方法ではなく、ローンの返済がまったくできない状態に行使されるものであると考えましょう。

競売にかけられると物件の売り出し情報が周囲に公開され、ローンの返済ができなかったということを周囲に知られてしまう場合があります。メリットはほとんどなく、デメリットやリスクの多い選択肢なので、可能な限り競売にかけられるまでに別の方法で家を手放すことがおすすめです。

任意売却をする

競売にかけられる前までなら、金融機関と相談して任意売却という手段を取ることも可能です。任意売却は住宅ローンを滞納し、かつ不動産を売却してもローンの完済ができない場合に用いる方法です。

任意売却は売り出してから3ヶ月以内程度と短期間で契約を決めなければならず、通常の不動産売却よりもタイトなスケジュールで動かなければなりません。しかし、競売よりは高値で売れることが多いので、売却後のローン残債を減らしやすいことが特徴です。

また、周囲に物件の売り出し情報を知られる心配もなく、ローン返済が滞っているという事実も隠したまま売却できます。ただし、任意売却に出しても確実に売却できるとは限りません。

任意売却で売れなかった場合は、自動的に競売での売却へと移行するので、この点には注意しましょう。任意売却は売却後に少しでもローン残債を減らしたい人や、ローン滞納の事実を周囲に知られずに売却したい人におすすめの方法です。

リースバックをする

不動産の任意売却を行った後、リースバックをしてその家に住み続けるということも可能です。リースバックは任意売却によって手放した家に、賃貸契約で住み続けるという方法です。

つまり、一度任意売却をして家を手放してから、同じ家に今度は賃貸として住めることがリースバックの特徴と考えましょう。家を売却してはいるものの、毎月家賃を支払うことで住み続けることができるので、家に思い入れがある人や引越しをしたくない人におすすめの方法です。

毎月の家賃を支払い、ローンの残債も支払い続けなければならない点はデメリットであり、場合によっては月々の支払いが増えて経済的に苦しくなってしまう可能性があります。

また、資金に余裕ができたなら賃貸契約を解除して家を買い戻すことも可能ですが、買い戻しの際には通常よりも高額な費用がかかることがあります。

同じ家に住み続けたい人、将来的に買い戻しをしたい人にはおすすめの方法ですが、家賃の支払いなど金銭的な負担は大きいので、売却後のコストを削減したいなら、より家賃の低い家に住み替えたほうがよいでしょう。

住宅ローンが支払えないなら任意売却を検討

住宅ローンが払えなくなった場合の選択肢は複数ありますが、おすすめなのは任意売却です。同じ売却でも任意売却と競売では売却の条件が違い、任意売却のほうが高値で売れる可能性は高いです。

また、リースバックをして住み続けるにしても、まずは任意売却をしなければなりません。そのため、住宅ローンを払えなくなった場合の選択肢としては、最初に任意売却を検討することがおすすめです。

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンを払えない場合は任意売却がおすすめですが、これにはメリットとデメリットの両方があります。

メリットデメリット
  • 市場価格に近い金額で売却できる
  • 売却後のローン支払い額を減らしてもらえる可能性がある
  • 3ヶ月以上ローンを滞納してから売却が可能となる
  • ブラックリストに載る

メリットとしては、より市場価格に近い金額で売却できることがあげられます。強制的な売却である競売よりも高値で売ることができ、ローン残債を減らしやすい点は任意売却のメリットです。また、買主との交渉次第では、通常の不動産売却と同程度の金額で売れることもあります。

売却後もローン残債は残りますが、金融機関との交渉次第で返済額を減額してもらえる場合があります。金融機関は債務者が返済できなくなるよりは、多少返済額を減らしてでもお金を回収したいと考えるので、場合によってはローン残債が大幅に減らせることもあるでしょう。

デメリットは任意売却が可能になるのは、ローンを滞納して3ヶ月以上経過してからであり、すぐに売却ができないことです。また、3ヶ月以上滞納することでブラックリストに載ってしまい、今後ローン契約などが結びづらくなることもデメリットといえます。

任意売却の流れ

任意売却を行う際の流れは、次の通りです。

  1. 金融機関に相談する
  2. 任意売却か競売かを判断してもらう
  3. 不動産の売却を開始する
  4. 購入希望者と売買契約を結び引き渡し
  5. 金融機関とローンの支払いについて交渉する

まずは金融機関に相談して、ローンの返済ができないこと、任意売却を検討していることを伝えましょう。金融機関が状況を見て、任意売却を許可するのか、競売にかけるのかを判断します。任意売却の許可が下りたなら、不動産の売却活動を開始して、買主を見つけます。

購入希望者が現れたなら内覧などを行い、条件の交渉をして売買契約を締結して引き渡しです。売却後は売却価格で住宅ローンを返済し、残った金額について金融機関と相談します。

ローンの残債がいくらか、どれくらいなら返済できるかを相談して、返済額の減額交渉を行いましょう。最終的なローンの支払い額が決定したなら、その金額を月々支払い、完済を目指します。

まとめ

住宅ローンは無理なく返済することが大切であり、契約時には余裕を持った資金計画を立てることが重要です。万が一支払えなくなった場合は、家計の見直しや任意売却などを検討して、少しでも残債を減らす努力をしましょう。

もし滞納してすぐに不動産の売却が可能であり、売却価格でローンを完済できそうなら、通常の不動産売却を検討することがおすすめです。不動産売却をする際には、複数の不動産会社から査定を受け、より好条件を提示した業者に依頼して売却活動を開始しましょう。

好条件で家を売りたいなら、一括査定サイトのイエウールを利用して、査定額の比較を行うことがおすすめです。

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