例えば、住宅ローンを利用して家を購入した方など。
金融機関から融資受けて不動産を購入した方の土地や建物には抵当権が設定されています。
抵当権は住宅ローンを完済しても自動で外れるものではなく、抵当権抹消登記を行わないといつまでも外れません。
抵当権を残していてもその家で生活している分には不自由があることはありませんが、不動産取引のあらゆる場面で行き詰ることとなるでしょう。
この記事では、抵当権抹消登記はどんなものなのか、どのように抹消すればいいのかを解説していきます。
住宅ローンを借りた債権者に対し金融機関側が設定する権利で、土地や建物、その家財にまで影響が及ぶ。要は、それらを担保にとることと同じ。
住宅ローンが滞った際は、金融機関の判断で競売にかけられ弁済金に充てられる。
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抵当権抹消登記とは何か
冒頭でもお伝えした通り、抵当権は住宅ローンを完済しても勝手に外れることはなく、完済後に手続きを行う必要があります。
この手続きを抵当権抹消登記と呼びます。
ローンを完済した後であれば自由なタイミングで行うことができます。
抵当権抹消登記には期限がないため、人によってはいつまでも抵当権がついたままで、相続時に気づくこともあります。
抵当権を抹消できるタイミング
ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消に関する書類が送られてきます。
無事届いたら抵当権抹消登記が可能になります。
必要書類をそろえたら、管轄となる法務局に申請を行います。
詳しい手順や書類は3章「抵当権抹消登記の手順」で解説いたします。
必要になる状況
ローンを滞りなく支払っている。あるいは、ローンを払い終えていてる方であれば、普段の暮らしの中で抵当権の存在を後悔することはほとんどないでしょう。
ただ、以下のような状況では抵当権を事前に外しておくといいでしょう。
- 不動産を売却したい時
- 新たに融資を受けたい時
- 相続が始まる前
まず、不動産を売却する時は抵当権を事前に外す必要があります。
厳密にいうと抵当権がついている不動産もやりようによって売却することはできますが、抵当権付きの不動産を購入しようと思う方はほとんどいないのです。
その不動産を担保にして更なる融資を受けたい時も、抵当権があるままでは他の金融機関の審査を通らないことがほとんどです。（借り換え目的である場合は例外）
相続の前にも、抵当権は外しておくといいでしょう。
相続の内容には、不動産についた抵当権も含まれるため、相続人全員にその権利が当分されます。
支払いが残っていた場合はその支払いをする義務が発生しますし、相続人たちが売却したいと思い立っても抵当権が邪魔をすることになります。
もちろん相続人が抵当権を抹消することも可能ですが、必要書類を紛失していた場合その手続きはさらに複雑になります。
抵当権抹消登記は誰が行う？
抵当権抹消登記は自分、もしくは、司法書士が行います。
自分で手続きを行う
『登記』と堅苦しい言葉を使いますが、書類の作成・申請自体はそれほど難しいものではありません。
後ほど詳しく解説しますが、登記にかかる費用はおよそ3,000円程度ですので、非常に安価で抵当権を抹消することができます。
時間に余裕があり、法務局への申請が億劫でない方にお勧めです。
司法書士に代行してもらう
司法書士に依頼して抵当権抹消登記を代行してもらうことも可能です。
この場合は、司法書士におよそ1万円～2万円の報酬を支払う必要があります。
登記にかかる費用と合わせると1万3,000円～2万3,000ほど。
費用は掛かりますが、圧倒的に手間をかけずに終わらせることができるので、資金に余裕がある人や急いで抵当権を抹消したい方におすすめです。
抵当権抹消の登記の手順
抵当権の抹消登記は、次の手順で行います。
- 申請に必要な書類を準備する
- 管轄の法務局を確認する
- 登記申請書を作成する
- 法務局に申請する
- 登記完了書類を受領する
スムーズに抵当権を抹消するためにも、どのような流れで手続きをするのかを把握しておきましょう。
STEP1：申請に必要な書類を準備する
抵当権の抹消登記の申請では、さまざまな書類が必要です。スムーズに手続きを完了させるためにも、事前の準備は徹底しておきましょう。
とはいえ、必要書類のほとんどはローンを完済した際に金融機関から送られてくるものです。
| 書類名 | 説明 | 入手場所 |
|---|---|---|
| 抵当権抹消登記申請書 | 登記の申請書 | 法務局・法務局のホームページ |
| 解除証明または弁済証明 | 住宅ローンを完済した証明 | ローン先の金融機関 |
| 登記原因証明情報 | 登記原因を記載するための書類 | ローン先の金融機関 |
| 登記識別情報または登記済証(権利証) | 登記の権利を示すための書類 | ローン先の金融機関 |
| 資格証明書 | 金融機関の登記事項などの証明 | ローン先の禁輸機関 |
| 委任状 | 登記手続きを委任してもらうための書類 | ローン先の金融機関 |
STEP2：管轄の法務局を確認する
抵当権の抹消登記は法務局で行うため、どの法務局が管轄しているのかを確認しましょう。対象となる不動産をどの法務局が管轄しているかは、法務局のホームページで確認できます。
最寄りの法務局を確認し、開庁時間もチェックして、いつなら申請に行けそうか、スケジュールを確認しておくことがおすすめです。
STEP3：登記申請書を作成する
法務局の窓口で抹消登記をする場合は、事前に登記申請書を作成しておくことがおすすめです。登記申請書は法務局の窓口でもらえるだけではなく、法務局のホームページからダウンロードしたものも使用できます。
下の画像は登記申請書の記載例になります。
記載例も法務局ホームページからダウンロードすることができます。
事前に登記申請書を作成しておくと、申請当日は必要書類を提出するだけで手続きが完了するため、よりスムーズに抵当権の抹消が行えます。
STEP4：法務局に申請する
必要書類がそろい、登記申請書も完成したなら、法務局に行って窓口で申請を行いましょう。申請の際には手数料がかかるため、現金もいくらか用意しておくことが大切です。
窓口で申請する場合は、担当者が書類のチェックを行います。不備があった場合はその場で教えてくれるため、すぐに修正できるものなら直して、再提出しましょう。
STEP5：登記完了書類を受領する
申請をし、問題なく受領された後は、登記完了書類を受け取ります。この書類の受け取りを持って、抵当権の抹消登記の手続きは完了となります。
不動産を売却する、新たに住宅ローンを借りるなどの場合は、登記事項証明書を取得しましょう。登記事項証明書には、これまでの登記の経歴が記載されており、抹消登記が完了するとこの履歴も記載されます。
抹消登記の履歴が記された登記事項証明書は、抵当権が外れていることを証明する書類になるため、申請終了後は必ず取得しておきましょう。
抵当権抹消登記にかかる費用
不動産の抵当権抹消登記をする際には、次の費用がかかります。
| 費目 | 説明 | 金額 |
|---|---|---|
| 不動産の個数分の登録免許税 | 抵当権を抹消する際の費用 | 不動産1個に対して1,000円 |
| 調査費用 | 不動産の権利状態を調べるための費用 | 不動産1個に対して500～600円 |
| 法務局へ申請する際の郵送費や交通費 | 書類郵送の費用や交通費 | 1,000円程度 |
| 登記事項証明書の取得費 | 抵当権が外れたことを確認するための費用 | 不動産1個に対して500～600円 |
| 司法書士への報酬 | 司法書士に申請を代行してもらう際の費用 | 1万円前後 |
費用の種類はさまざまあるため、なににいくらくらいかかるのかを知っておきましょう。
費用1：不動産の個数分の登録免許税
抵当権の抹消登記をする際には、不動産1個に対して1,000円の登録免許税がかかります。もし土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、抹消登記の登録免許税は土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかります。不動産の個数によって金額は変動しますが、1個に対して1,000円という点は変わりません。
登録免許税は申請時に支払うものであり、現金ではなく収入印紙を購入し、それを書類に貼り付けて支払います。
費用2：調査費用
事前に不動産の権利状態を調べてから抵当権を抹消する必要があり、この調査にも費用がかかります。権利状態を調査するには、登記事項証明書を取得します。これはネットで申請すると1通500円、法務局の窓口で申請すると1通600円です。
土地と建物両方の権利状態を調べる場合は、それぞれ1通ずつ登記事項証明書を取得する必要があるため、1,000～1,200円程度の費用がかかると考えましょう。
費用3：法務局へ申請する際の郵送費や交通費
法務局へ書類を郵送する際には、その費用がかかります。また、窓口で申請する際には、法務局までの交通費も計算しておく必要があります。郵送費や交通費は法務局の位置や住んでいる場所によって異なりますが、大体1,000円程度です。
費用4：登記事項証明書の取得費
抵当権の抹消が完了した後には、正しく手続きができているかどうかを確認するために、登記事項証明書を取得します。これは権利状態を事前調査する場合と同じで、ネット申請なら1通500円、法務局の窓口でなら1通600円で取得できます。
費用5：司法書士への報酬
もし抵当権抹消登記を司法書士に依頼して代行してもらう場合は、司法書士に支払う報酬がかかります。依頼する司法書士によって費用は異なりますが、不動産1個に対して1万円前後で請け負ってくれることが多いでしょう。
これは報酬のみの金額であるため、その他の実費もあわせて計算すると、15,000円から2万円程度が費用合計の相場です。
また、抵当権を抹消する不動産の個数が増えると、その分報酬も増えますが、同じ法務局が管轄している不動産の場合は、プラス4,000円程度で請け負ってくれることが多いです。
まとめ
抵当権を抹消しておかないと、不動産の売却ができなかったり、新たなローンの申請ができなかったりします。
そのため、ローンを完済したらできるだけ早い段階で抵当権抹消の手続きを行いましょう。
抵当権を抹消してなくとも普段の生活に支障をきたすことはありませんが、相続の対象にもなってしまうので注意が必要です。
登記から反映までには約1週間程度かかるので、時間に余裕がない方は司法書士に代行してもらうことも考えていきましょう。
不動産の売却を検討している方は、まず不動産会社に査定を依頼するとスムーズです。
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中には、司法書士を紹介してくれる不動産会社もあるので、一度相談してみましょう。