抵当権抹消登記とは？申請に必要な書類や費用・注意点などを紹介

不動産には抵当権が設定されているものがあり、これを売却するには抵当権抹消登記をしなければなりません。スムーズに不動産を売却するためには、抵当権抹消登記とはどのようなものなのか、いかなる手続きをするものなのかを知っておくことが大切です。

抵当権の意味や設定される理由、抹消登記をする際の手続きの方法などを知り、スムーズな不動産の売却を目指しましょう。

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抵当権抹消とは何か

まずは抵当権の抹消とはどのようなものなのか、基本的な理解を深めていきましょう。抵当権とは、不動産に対して設定されているものであり、不動産を担保とすることでお金を借りることができます。

万が一ローンを返済できない場合は、金融機関などが不動産を売却し、その価格でローンを返済します。つまり、抵当権を行使されると、担保となっている不動産を強制的に売却されると考えましょう。

抵当権は住宅ローンを滞納し、返済ができない場合に行使されるため、滞納せずに返済しているなら基本的には担保となっている不動産が売却されることはありません。また、抵当権が設定されている場合でも、住宅ローンを完済することで、抵当権の抹消登記を行えます。

抵当権の抹消登記の手続きをすることで、不動産が担保から外れるため、自由に売却したり、新たな住宅ローンを組んだりできます。

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抵当権抹消の必要性

そもそもなぜ抵当権を設定した場合に抹消が必要なのか、その理由を知っていきましょう。抵当権の抹消登記の必要性を知っておくことで、手続きの重要さがわかります。また、必要性を知るだけではなく、抵当権の抹消登記をしないとどのようなトラブルが起きるのかも把握しておきましょう。

なぜ必要なのか

抵当権の抹消登記が必要なのは、抵当権が設定されている状態だと、不動産の売却ができなかったり、新しく住宅ローンが組めなかったりするからです。抵当権が設定されている状態では、不動産の所有権は抵当権を設定している金融機関などにあります。

つまり、自分が所有権者ではないため、金融機関からの許可なく売却できません。また、抵当権が設定されている状態では、金融機関の担保になっていることから、買主が嫌がることがあります。担保に設定されている不動産だと、いつ抵当権が行使されるのかと不安になってしまうため、購入意欲は下がりやすいでしょう。

住宅ローンを新たに組めないこともリスクの1つであり、一度抵当権を抹消しておかないと、住み替え時などに資金計画が厳しくなることもあるでしょう。

他にも相続の際に抵当権の抹消が必要なこともあり、抵当権がついた状態で所有者が死亡しても、不動産には抵当権が設定されたままになります。相続した不動産を売却したり、遺産分割をしたりする際には抵当権を抹消しておかなければならず、抹消登記をしていないとさまざまな手続きができなくなります。

しないとどうなるのか

抵当権の抹消登記をしないと、不動産の売却や新しく住宅ローンを組むことができません。また、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済する必要があり、ローンが残った状態では抹消登記ができないため注意が必要です。

ただし、不動産を売却し、売却価格でローンを確実に完済できる場合は、先に売買契約を結んで、買主の決済を待ってから抵当権の抹消が可能です。

住宅ローンを完済しても、すぐに抵当権の抹消登記をする必要はありませんが、抹消の手続きをしておかないと、売却などさまざまな行動に制限が出てしまうことは覚えておきましょう。

抵当権抹消の登記の手順

抵当権の抹消登記は、次の手順で行います。

1. 申請に必要な書類を準備する
2. 管轄の法務局を確認する
3. 登記申請書を作成する
4. 法務局に申請する
5. 登記完了書類を受領する

スムーズに抵当権を抹消するためにも、どのような流れで手続きをするのかを把握しておきましょう。

STEP1：申請に必要な書類を準備する

抵当権の抹消登記の申請では、さまざまな書類が必要です。スムーズに手続きを完了させるためにも、事前の準備は徹底しておきましょう。

申請書類に不備があると、手続きをやり直す必要があり、抵当権が抹消できるまでに時間がかかってしまいます。

STEP2：管轄の法務局を確認する

抵当権の抹消登記は法務局で行うため、どの法務局が管轄しているのかを確認しましょう。対象となる不動産をどの法務局が管轄しているかは、法務局のホームページで確認できます。

最寄りの法務局を確認し、開庁時間もチェックして、いつなら申請に行けそうか、スケジュールを確認しておくことがおすすめです。

STEP3：登記申請書を作成する

法務局の窓口で抹消登記をする場合は、事前に登記申請書を作成しておくことがおすすめです。登記申請書は法務局の窓口でもらえるだけではなく、法務局のホームページからダウンロードしたものも使用できます。

法務局のホームページでは、登記申請書のフォーマットだけではなく、記載例のデータもダウンロードできるため、これをみながら申請書を作成するとよいでしょう。

事前に登記申請書を作成しておくと、申請当日は必要書類を提出するだけで手続きが完了するため、よりスムーズに抵当権の抹消が行えます。

STEP4：法務局に申請する

必要書類がそろい、登記申請書も完成したなら、法務局に行って窓口で申請を行いましょう。申請の際には手数料がかかるため、現金もいくらか用意しておくことが大切です。

窓口で申請する場合は、担当者が書類のチェックを行います。不備があった場合はその場で教えてくれるため、すぐに修正できるものなら直して、再提出しましょう。

STEP5：登記完了書類を受領する

申請をし、問題なく受領された後は、登記完了書類を受け取ります。この書類の受け取りを持って、抵当権の抹消登記の手続きは完了となります。

不動産を売却する、新たに住宅ローンを借りるなどの場合は、登記事項証明書を取得しましょう。登記事項証明書には、これまでの登記の経歴が記載されており、抹消登記が完了するとこの履歴も記載されます。

抹消登記の履歴が記された登記事項証明書は、抵当権が外れていることを証明する書類になるため、申請終了後は必ず取得しておきましょう。

抵当権抹消登記にかかる費用

不動産の抵当権抹消登記をする際には、次の費用がかかります。

費用の種類はさまざまあるため、なににいくらくらいかかるのかを知っておきましょう。

?費用1：不動産の個数分の登録免許税

抵当権の抹消登記をする際には、不動産1個に対して1,000円の登録免許税がかかります。もし土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、抹消登記の登録免許税は土地で1,000円、建物で1,000円の合計2,000円がかかります。不動産の個数によって金額は変動しますが、1個に対して1,000円という点は変わりません。

登録免許税は申請時に支払うものであり、現金ではなく収入印紙を購入し、それを書類に貼り付けて支払います。

?費用2：調査費用

事前に不動産の権利状態を調べてから抵当権を抹消する必要があり、この調査にも費用がかかります。権利状態を調査するには、登記事項証明書を取得します。これはネットで申請すると1通500円、法務局の窓口で申請すると1通600円です。

土地と建物両方の権利状態を調べる場合は、それぞれ1通ずつ登記事項証明書を取得する必要があるため、1,000～1,200円程度の費用がかかると考えましょう。

?費用3：法務局へ申請する際の郵送費や交通費

法務局へ書類を郵送する際には、その費用がかかります。また、窓口で申請する際には、法務局までの交通費も計算しておく必要があります。郵送費や交通費は法務局の位置や住んでいる場所によって異なりますが、大体1,000円程度です。

?費用4：登記事項証明書の取得費

抵当権の抹消が完了した後には、正しく手続きができているかどうかを確認するために、登記事項証明書を取得します。これは権利状態を事前調査する場合と同じで、ネット申請なら1通500円、法務局の窓口でなら1通600円で取得できます。

?費用5：司法書士への報酬

もし抵当権抹消登記を司法書士に依頼して代行してもらう場合は、司法書士に支払う報酬がかかります。依頼する司法書士によって費用は異なりますが、不動産1個に対して1万円前後で請け負ってくれることが多いでしょう。

これは報酬のみの金額であるため、その他の実費もあわせて計算すると、15,000円から2万円程度が費用合計の相場です。

また、抵当権を抹消する不動産の個数が増えると、その分報酬も増えますが、同じ法務局が管轄している不動産の場合は、プラス4,000円程度で請け負ってくれることが多いです。

抵当権抹消に必要な書類

抵当権の抹消登記をする際に必要な書類は、次の通りです。

これらの書類がどのようなものなのか、またどこで取得するのかも含めて、詳細まで知っていきましょう。

書類1：抵当権抹消登記申請書

抹消登記を行うには、登記申請書が必要です。登記の申請にはさまざまな種類があり、例えば所有権の移転や名義の変更などがあげられます。行う登記手続きによって申請書が異なるので、抵当権の抹消をするなら抵当権抹消登記申請書を取得しましょう。

これは法務局の窓口でもらうか、法務局のホームページにてダウンロードできます。ダウンロードできるファイル形式は、WordとPDF、一太郎の3種類です。

書類2：登記原因証明情報

申請書には抵当権の抹消手続きをする原因を記す必要があり、これを書くには登記原因証明情報と呼ばれるものが必要です。これは解除証明書や弁済証明書、抵当権放棄証書などであり、住宅ローンを完済するとローン先の金融機関から送付されます。

申請書にはこれらの書類に書かれている内容を転記する部分もあるので、ローン完済後に取得した書類は、なくさないように保管しておきましょう。

書類3：登記識別情報または登記済証(権利証)

不動産を購入し、抵当権を設定した際には、登記識別情報が通知されるか、登記済証を受け取っています。これは不動産の権利証であり、抵当権抹消登記の手続きの際に必要です。

権利証のどちらかは、不動産を購入し、抵当権を設定する際にローン先の金融機関から受け取っています。そのため、購入時に取得した書類は住宅ローンを完済するまで保管しておかなければなりません。

書類4：委任状

抵当権を設定しているのは金融機関であるため、抵当権の抹消登記をするには権利を設定した者が手続きをしなければなりません。しかし、住宅ローンを完済しても、金融機関は抵当権の抹消登記を行ってはくれないので、金融機関に依頼して委任状を作成してもらい、それを使用して自分で登記申請を行います。

金融機関からの委任状がないと抵当権の抹消登記はできないので、申請をする際には事前に委任状の作成を求めておきましょう。また、申請の際にはローン先の金融機関の情報を記載する項目もあるので、このときに金融機関の会社法人番号もあわせて聞いておきましょう。

抵当権抹消を自分でする事と依頼する事の比較

抵当権の抹消は自分で行うだけではなく、司法書士に依頼することも可能です。どちらの方法でも抵当権の抹消はできますが、それぞれでメリットとデメリットが異なります。自分でする場合と司法書士に依頼する場合の違いを知り、自分に合った方法で抵当権の抹消手続きを行いましょう。

抵当権抹消を自分でする場合のメリット・デメリット

自分で抵当権の抹消手続きをするメリットとデメリットは、次の通りです。

抵当権の抹消手続きにはさまざまな費用がかかりますが、司法書士に依頼しないことで報酬分のコストは削減できます。司法書士への報酬は1万円程度であるため、これが削減できるのは大きなメリットでしょう。

また、書類の作成自体はそれほど難しくはなく、法務局のホームページで記載例もチェックできるため、不慣れな人でも自分で申請できます。

デメリットは手続きに手間がかかることであり、必要書類を集めて申請書類を作成したり、法務局まで出向いたりしなければなりません。また、住所変更や相続など、抵当権の抹消以外の問題が関係する場合は、手続きが複雑になるため個人での申請は難しいでしょう。

抵当権抹消を司法書士への依頼する場合のメリット・デメリット

司法書士に抵当権の抹消登記を依頼する際のメリットとデメリットは、次の通りです。

司法書士に依頼するメリットは、申請の手間が省けることです。申請書類の作成や法務局での申請が不要なので、時間的なコストが大きく削減できます。また、相続などの複雑なケースにも対応してもらえ、抹消登記が確実に行える点もメリットでしょう。

デメリットとしては、1万円程度の報酬がかかることです。また、遠方の不動産で現地調査などが必要な場合は、それにかかった費用を実費精算しなければならないこともデメリットです。

手間をかけずに申請をしたい人や、抵当権の抹消以外の要素が絡んで手続きが複雑化しそうな場合は、無理せず司法書士に依頼したほうがよいでしょう。

抵当権抹消の注意点

抵当権の抹消登記をする際には、次の3つの点に注意しましょう。

• 申請に必要な書類を大切に保管しておく
• 不動産売却時の申請は司法書士に任せる
• 抵当権がついたまま放置しない

これら3つの注意点を把握しておくことで、より失敗なく抵当権の抹消手続きが完了させられます。

注意点1：申請に必要な書類を大切に保管しておく

登記申請にはさまざまな書類が必要であり、申請時に取得するものもあれば、すでに取得しているものもあります。すでに取得している書類はなくさないように大切に保管しておき、登記申請が必要なタイミングですぐに準備できるようにしておきましょう。

ローン契約時にもらう書類や完済時に送付される書類など、保管しておくべきものは複数あります。これらをなくしてしまうと再発行の手続きが必要となり手間がかかるため、もらった書類はなくさないことが大切です。

注意点2：不動産売却時の申請は司法書士に任せる

不動産を売却するタイミングで抵当権を抹消する場合は、登記申請は司法書士に任せることが無難です。抵当権が正しく抹消できていないと、引き渡しが滞ってしまい、場合によっては買主に違約金を支払わなければなりません。

また、住み替えで新たにローンを組む場合は、抵当権が抹消できていないとローンが組めず、資金計画も狂ってしまうでしょう。司法書士に任せることで、不備なく確実に抵当権を抹消できるので、重要なシーンでは無理せずプロに任せることがおすすめです。

注意点3：抵当権がついたまま放置しない

抵当権はローンを完済しても自動で抹消されるわけではなく、自分で申請をしなければ抹消されません。そのため、いつまでも抹消登記をしていないと、抵当権は設定されたままになり、長期間放置すると手続きが面倒になることがあります。

例えば抵当権を設定している金融機関の商号が変わったり、その地域の自治体の合併などがあったりすると、抹消手続きはさらに煩雑になります。

ローンを完済してすぐに抵当権を抹消することで、複雑な手続きをしなくて済むので、抵当権は早めに抹消登記を済ませておきましょう。

まとめ

住宅ローンを完済した不動産は、抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権を抹消していないと、売却できなかったり、住宅ローンが新たに組めなかったりするため注意しなければなりません。

抵当権の抹消が必要なシーンはさまざまですが、主に不動産を売却する際に行うことが多いでしょう。不動産を売却を成功させるには、信頼できる不動産会社と契約することが大切です。信頼できる不動産会社を見つけるには、一括査定サイトの利用がおすすめです。

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不動産会社によっては司法書士と提携している業者もあるので、好条件で売却でき、かつ司法書士に依頼しやすい業者を選ぶことで、売却はスムーズに成功させやすいでしょう。

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