借地権は売買できるのか?売却の方法や取引時の注意点を解説

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不動産取引では、ただ建物や土地を売るだけではなく、権利のみ売買するということも可能です。権利のみ売買できるものの1つとして、借地権があげられます。

借地権とはどのようなものなのかを知っておくことで、不動産売買はよりスムーズに進められます。売買の方法やリスクなどを知り、不動産取引を上手に成功させましょう。

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借地権とは

不動産取引では、土地や建物を取引するだけではなく、その権利の売買を行うこともあります。土地に関する権利に借地権というものがあり、これは取引で売買されることもあります。まずは借地権がどのようなものなのかを知り、基本的な理解から深めていきましょう。

借地権とは権利の一種

まず知っておきたいのは、借地権とは権利の一種であるということです。土地を所有している人は、その土地の所有権を持っています。土地の所有者は土地を自由に使うことができ、例えば自分で住む家を建てたり、誰かに貸すための賃貸住宅を建設したりすることも可能です。

ただし、土地の所有者の全員がそこに住むとは限らず、使わない土地で持て余してしまうこともあります。不要な土地は売却することも1つの選択肢ですが、土地自体は手放さず、誰かに貸し出して利用する際に借地権を使用すると考えましょう。

借地権には地上権と土地賃借権の2つがあり、どちらを設定するかは土地の所有者と借主の取り決めによって決まります。地上権は借主がその土地の上に自由に建物を建設でき、増改築や売買なども借主自身の意思で行えます。建物の登記も可能であり、土地の所有者に対して強い権利を持つと考えましょう。

対して土地賃借権は、借地権と同じく土地を借りる権利ですが、建物の登記はできません。また、建設や増改築などを行う際にも、本来の土地の所有者からの承諾が必要です。より裁量の大きい権利が地上権であり、土地賃借権はさまざまな制限があるといえます。

借地権に関連する専門用語

借地権に関する専門用語としては、借地権者や借地権設定者、底地人などがあります。借地権者とは、借地権を利用して土地を借りている人であり、借主を指した言葉です。借地権設定者は、借地権を設定している人、つまり土地の貸し出しをしている人なので、地主が該当すると考えましょう。

底地人とは、その土地を所有している人を指します。そのため、借地権を設定していない場合は、土地の所有者である地主が底地人です。借地権の取引では、これらの専門用語が使われることが多いので、誰がどれに該当するのか覚えておくとよいでしょう。

借地権に適用される法律は2種類ある

借地権を定めた法律は2種類あり、旧法と新法で取り決めが異なります。平成4年の8月1日以前に設定された借地権は、旧借地権が適用されます。旧借地権は契約期間が決まっていますが、更新によって借り続けることが可能です。契約期間は、建物構造によって変わり、構造別の期間は次の通りです。

建物構造存続期間契約の最低期間更新後の契約期間
木造30年20年20年
鉄骨・鉄筋コンクリート造60年30年30年

旧法の借地権は契約期間が長く、更新次第で半永久的に借りられることが大きな特徴です。建物構造によって契約期間が変わるのは、建物の耐久度が関係しています。木造は非堅固建物と呼ばれ、鉄骨や鉄筋コンクリート造よりは耐久度が低いです。そのため、契約期間は短めに設定されています。

対して鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物は耐久度の高さから堅固建物とされており、木造よりも契約期間が長いと考えましょう。

平成4年の8月1日以降に設定された借地権は、借地借家法が適用されます。借地借家法で設定される借地権には、次の5つの種類があります。

  • 普通借地権
  • 定期借地権
  • 事業用定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 一時使用目的の借地権

新法である借地借家法の場合は、借地権の種類ごとに契約内容が変わります。

普通借地権

更新によって半永久的に借りられることが、普通借地権の特徴です。建物構造に関係なく、初回の契約期間は30年と決まっていますが、以降は借主の希望により契約の更新ができます。

初回30年の契約が終了した後は、1回目の更新は20年となり、2回目以降は10年ごとに契約の更新が必要です。

定期借地権

一定期間のみ貸し出すことを決める借地権が、定期借地権です。定期借地権の契約期間は50年以上であり、貸主と借主双方の合意で契約期間を決められます。

大きな特徴は更新がないことであり、契約時点で定めた期間を超過すると、借地権契約は終了します。契約終了後は借主は建物を更地にして貸主に返却する必要があり、これも特徴の1つです。

また、契約更新はできないものの、双方が合意するなら再契約をすることは可能であり、交渉次第では更地にせず、建物をそのままにして住み続けることもできます。

事業用定期借地権

定期借地権でも、事業用に土地を借りる場合は、事業用定期借地権で契約をします。通常の定期借地権とは違い、契約期間は10年以上で、50年未満の期間を定め、契約の更新はありません。契約が終了すると、借主は土地を更地にして返却する必要があります。

また、事業用定期借地権は2008円1月1日に法改正がなされており、それ以前に結んだ契約の場合は、10年以上20年以下の契約期間となっています。

事業目的で土地を利用する場合のみ、事業用定期借地権を利用することができ、自分で住むための居住用の場合は、定期借地権か普通借地権を設定することが一般的です。

建物譲渡特約付借地権

借地権の契約が終了すると、土地を更地にして返還することが一般的ですが、場合によっては建物を取り壊すことが損失になる場合もあります。また、取り壊しの費用は借主が負担するので、一方にコストがかかる点もデメリットです。

これを解消できるのが建物譲渡特約付借地権であり、この契約の場合は、契約終了時に貸主が建物を買い取ります。契約期間は30年以上となっており、建物を取り壊さずに退去できるので、借主にとってのメリットは大きいでしょう。

一時使用目的の借地権

ごく短期間で土地を使用する場合は、一時使用目的の借地権を設定します。通常借地権は10年以上の長期間を設定しますが、一時使用目的の借地権の場合は、数年単位のごく短期間での契約が可能です。

例えば2年のみの契約も可能であり、土地をプレハブや倉庫などにして、一時的に利用したい場合に使えます。契約更新も可能ですが、何度も更新して契約期間が長期化する場合は、一時使用目的の借地権ではなく、事業用定期借地権などに切り替わることもあります。

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借地権の売買はできるのか

借地権について知っておきたいのは、この権利は売買できるのかということです。権利の売買が可能なのか、またどのようなケースだと売買が難しく、トラブルに発展するのかなども知っておきましょう。

借地権の売買は可能

借地権は売買が可能であり、売却の方法はいくつかあります。基本的には地主の許可が必要であり、借主の意思で勝手に売却はできないと考えましょう。

ただし、借地権でも地上権が設定されている場合は、借地権設定時には借主が自由に権利を売買でき、この際に地主の許可は不要です。土地賃借権の場合は地主の許可が必須なので、この違いも覚えておきましょう。

地主が認めない場合

借地権を売買しようと考えても、地主が許可を出さず、取引ができないケースがあります。地主は土地の権利を手放したくないと考える場合があり、自身に損失がある場合は、売買を認めないことがあるでしょう。

土地賃借権での契約の場合は、売買には地主の許可が必須なので、認められない場合は借地権の売買はできません。ただし、どうしても借地権の売買や契約内容の変更をしたく、それが認められないときには、借地非訟裁判を起こすことも可能です。

裁判によって許可が下りる場合は、地主が認めなくても借地権の売買が可能となります。ただ、地主との関係は悪化しやすく、その後継続して契約する場合にはデメリットとなることも多いので注意しなければなりません。基本的には地主と交渉し、円満に売買できるほうがよいでしょう。

借地権を売買する時の選択肢3つ

借地権を売買する方法にはさまざまな選択肢があり、主なやり方は次の3つです。

  • 借地権を地主に売る
  • 借地権を第三者に売る
  • 等価交換をして所有権を得てから売却する

これらの方法によって、借地権は売買ができます。

方法1:借地権を地主に売る

借地権を設定している場合は、借主が権利を持っている状態であり、これを地主に売却することも可能です。地主としては借地権を取り戻すことができ、より強い土地の権利を得られます。

借地権は購入した時点で借主のものになっているので、その権利を地主に返還するという形で、売却が可能です。借地権を地主に売る場合は、借地権と建物をセットで買い取ってもらうか、建物を取り壊して借地権のみ買い取ってもらうかのどちらかになります。

どちらの方法でも地主との交渉は必要であり、双方の合意によって売却は成立します。地主に借地権を売るケースは、住み替えが決まり、借地権やその建物が不要になる場合におすすめです。

方法2:借地権を第三者に売る

借地権は地主だけではなく、第三者に売ることも可能です。第三者に借地権を売るには地主の許可が必要となります。許可が下りるなら権利を売却することは可能であり、更地にして土地を使う権利のみ貸し出すか、建物ごと売却するかは双方の合意によって決まります。

ただし、第三者に売却する場合は、新しい購入者は借地権のみを買うことになり、土地の所有権まで手に入れられるわけではありません。そのため、住居が欲しいだけではなく、土地と建物がセットで欲しいという人には、売却が難しいでしょう。

第三者に売却する際には、借地権だけではなく、土地の所有権そのものも地主から買い取り、土地と建物をセットで売却するという方法もあります。

いずれにしても、地主から許可が下り、かつ第三者で購入したいという需要がある場合におすすめの方法です。

方法3:等価交換をして所有権を得てから売却する

土地の所有権は分筆することも可能であり、借地権と等価交換して、借主が土地の所有権の一部を持つことも可能です。土地の一部の所有権を持っているなら、土地の売却は個人の意思で行えます。

等価交換をするには地主との交渉が必要です。交換後所有権を得たなら、後は地主に許可をもらうことなく、自由に土地を売却できる点はメリットでしょう。

借地権ではなく、土地そのものを売却して利益を得たい場合におすすめの方法ですが、地主との交渉のハードルが高いことは理解しておかなければなりません。

 

借地権付き建物を売買するメリット・デメリット

借地権付き建物には、メリットとデメリットがそれぞれ4つずつあります。メリットとデメリットを知った上で、借地権付き建物を売買するべきかどうかを判断しましょう。

借地権付き建物を売買するメリット

借地権付き建物を売買するメリットは下記の4つです。

  1. 税金が土地にかからない
  2. 価格が安い
  3. 半永久的に借りることができる
  4. 立地が良い可能性がある

それぞれのメリットについて、詳しく説明していきます。

税金が土地にかからない

1つ目のメリットとしては、税金が土地にかからないことがあげられます。借地権付き建物を購入すると、税金の負担がなくなります。土地にかかる税金は、主に固定資産税都市計画税です。

なぜ支払いの義務がないかというと、支払いの義務が土地の所有者にあるため、借地権付き建物の購入者である借地権者には義務が発生しないからです。

では実際に、どれくらいの費用が差し引かれるのか、例をあげてみてみましょう。土地の価格が1500万円の場合、毎年かかる固定資産税は、約15万円。都市計画税は約3万円です。
借地権付き建物を購入すると、毎年かかる費用がかなりの額安くなっていることがわかります。土地にかかる税金の支払い義務は発生しませんが、建物にかかる税金の支払い義務は借地権者にかかることに注意しなければなりません。

価格が安い

2つ目のメリットとしては、価格が安いことがあげられます。次に価格が安いというメリットがあげられます。

なぜ安くなるのかというと、借地権付き建物の場合、土地全体を買うのではなく、土地を借りる権利を買っているからです。実際に土地も購入した場合と比べて、借地権付き建物を購入する場合は、土地全体の価格の6割~8割程度の価格になっていることが多いです。

借地権付き建物の購入は、購入価格を大幅に削減できる方法であると言うことができます。

半永久的に借りることができる

3つ目のメリットとしては、半永久的に借りることができることがあげられます。借地権付き建物は、土地を借りているため契約期限はもちろん存在します。

しかし更新することができれば半永久的に住み続けることができると言うことができます。契約更新の頻度は、一般的な借地権である普通借地権の場合、最低期間は30年以上と長いです。
契約更新の頻度は高くないため、一度借りることができれば長い間住み続けることができると言うことができます。

また不当な理由によって、契約が破棄される、更新できないことがないこともありません。なぜなら不動産取引では、借り手の立場が弱いことから、借り手が法律によって手厚く保護されているからです。

不当な理由で契約破棄・更新拒否が行われる場合は、貸主は借主に対して、多額の立退料を支払うことになっているため、貸主にとってはハードルが高く、借主が安心して住み続けることができるということができます。

立地が良い可能性がある

4つ目のメリットとしては、立地が良い可能性があることがあげられます。借地権付き建物の中には、良い立地である物件が紛れている場合があります。なぜなら、良い立地であるがゆえに売りに出しても購入者がなかなか現れないことがありうるからです。

そういった土地は、定期借地権付き建物として売りに出されることがあるのです。定期借地権付き建物の場合、50年以上の期間を定めることができます。しかし契約の仕組み上、更新ができず、期間が過ぎた場合には、土地を更地にして地主に返却しなければならないことに注意しなければなりません。

借地権付き建物を売買するデメリット

次に借地権付き建物を売買するデメリットを説明します。借地権付き建物を売買するデメリットは、下記の4つです。

  1. 地代が毎月かかる
  2. リフォームには地主の許可が必要
  3. 銀行からの融資を受けにくくなる
  4. 売却しにくい

それぞれのメリットについて、詳しく説明していきます。

地代が毎月かかる

1つ目のデメリットとしては、地代が毎月かかることがあげられます。地代とは、土地の貸主に支払う土地の賃料のようなものです。

相場としては、固定資産税の3~5倍の費用を毎年支払わなければならないことになっています。借地に関しては、「地代等増減請求権」という法律で、経済状況によって、地代を増減額することが決められています。近年ではコロナウイルスの影響に伴い、地代の料金に関して、減額を見込むこともできます。

しかし借地権付き建物は、初期費用こそ安いものの、長い間住み続けるとなると、土地と建物を購入した場合よりも費用がかかることには、十分注意しておかなければなりません。

リフォームには地主の許可が必要

2つ目のデメリットとしては、リフォームには地主の許可が必要であることがあげられます。
なぜリフォームの許可を地主に取らなければならないかというと、借地権契約の際に、土地建物の使用用途が細かく決められているため、リフォームという建物を改変する行為は、決められた使用用途を逸脱している可能性が高いからです。

もし無断でリフォームを行った場合は契約違反となり、契約破棄にもつながりかねません。無駄なトラブルを避けるためにも、リフォームを検討している際は、地主の許可を必ずもらうようにしましょう。

銀行からの融資を受けにくくなる

3つ目のデメリットとしては、銀行からの融資を受けにくくなることがあげられます。なぜ融資を受けにくくなるのかというと、借地権付き建物の担保評価が低いことがあげられます。

借地権付き建物の所有者は、建物の所有権を持っていても、土地の所有権を持っていないため、銀行側としても物件を差し押さえることができない可能性があるため、融資を貸し渋るのです。銀行からの融資を受けることがあるかどうかも念頭において、借地権付き建物を売買するかどうかを判断すると良いでしょう。

売却しにくい

4つ目のデメリットとしては、売却しにくいことがあげられます。なぜ借地権付き建物が売却しにくいかというと、売却にも地主の許可が必要だからです。

仮に地主の許可が下りたとしても、借地権の残存期間が少なくなってきている場合は、買い手を見つけることも困難だということが言えます。さらに買い手が見つかっても、借地権付き建物は、安く買いたたかれる場合が多いです。転勤が多いなど、売却する可能性があるかどうかも念頭において、借地権付き建物を売買するかどうかを判断すると良いでしょう。

 

借地権の売買に関するリスク

借地権は売買が可能ですが、これにはさまざまなリスクがあります。

  • 単独処分すると価値が下がる
  • 地代の値上げによるトラブルがある
  • 借地権と建物登記の名義が異なっている

売買に関するリスクを把握して、失敗やトラブルのないように借地権の取引を行いましょう。

単独処分すると価値が下がる

借地権は、土地を借りる権利のみ単独で売却できます。しかし、借地権のみの単独処分だと、価値が下がるので、高値で売れないこともあります。

少しでも高値で売却したいなら、借地権と底地権の両方を取得し、土地そのものを売却することがおすすめです。借地権と底地権の両方を持っていることで、土地の所有権を丸ごと売却できます。いわば、土地の売却になるので、借地権のみ売るよりも高値で取引できるでしょう。

底地権を取得するには地主との交渉が必要であり、権利は買い取りとなるので、多少の費用がかかることは理解しておく必要があります。

地代の値上げによるトラブルがある

借地権で利用している土地は、毎月決まった金額を地主に賃料として支払います。賃料は契約更新の際に値上げされることがあり、借主が納得しないとトラブルに発展することもあるでしょう。

地代の値上げは地主の意思によって通知されますが、借地権の売買をめぐって地主との関係性が悪化すると、更新の際に値上げをされることもあるので注意しなければなりません。

しかし、地代の値上げは正当な理由がなければできず、不当な値上げなら借主はこれに対抗することができます。もし借主が納得していないのに地代を値上げし、地主がこれまで通りの金額で賃料を受け取らない場合は、賃料を供託所や倉庫に預けるという方法があります。

法務局で供託書を作成してもらい、供託所や倉庫にこれまで通りの賃料を支払うことで、地代を滞納なく払っていることが認められるため、不当な値上げにも対抗が可能です。

供託書には法的な効力があるので、地代をめぐって万が一裁判に発展した際にも、有効な証拠として提示できるでしょう。

借地権と建物登記の名義が異なっている

借地権を第三者に売却する際には、現在建っている建物も含めて売ることができます。このときに注意が必要なのは、借地権を売った時点では借地権と建物の名義がばらばらになっているということです。

借地権とその上にある建物の名義が異なっていると、借地権者は地主に対して権利を主張できない場合があります。最悪の場合は契約解除にもなりかねないので、建物ごと第三者に売却する場合は、建物の名義変更をして、借地権と建物の名義を合わせるようにしましょう。

借地権の相続をした時に知っておくこと

借地権は地主や借地権を持っている第三者から購入するだけではなく、相続によって取得することも可能です。借地権を相続する際には、知っておきたいことがいくつかあります。相続の場合の注意点やポイントを知り、トラブルやリスクを賢く回避しましょう。

借地権を相続したときに気をつける事

借地権は資産として認められるので、地主の許可なく相続ができます。しかし、借地権を贈与される場合は、地主の許可が必要となり、権利譲渡の承諾料がかかるため注意が必要です。

承諾料は地主との交渉によって決まりますが、大体借地権の10%の価格となることが一般的です。ただし、地主が承諾しない場合は、贈与による取得ができないこともあるので注意しましょう。

もし地主が贈与に承諾しない場合は、家庭裁判所に申し立てることで、贈与が認められることもあります。ただ、すべての場合で贈与が許可されるとは限りません。裁判などのトラブルや承諾料の支払いを回避したいなら、相続できるまで待つことも1つの方法でしょう。

借地権の相続税評価額の計算をしよう

借地権を相続する際には、相続税がかかる場合があります。相続税は相続税評価額に税率をかけたもので計算できますが、借地権と定期借地権では評価や計算の方法が異なるので注意が必要です。それぞれの違いを知り、相続時にどれくらいの税金がかかるのかを把握しておきましょう。

借地権の相続税評価額の計算方法

通常の借地権の相続税評価額は、その土地の価値に対して、借地割合をかけて計算します。土地の価値は路線価図などを使うことで調べられます。例えば土地の価値が1,000万円で、借地権割合が50%なら、500万円が相続税評価額です。

定期借地権の相続税評価額の計算方法

定期借地権の場合は、計算方法がややこしくなるので注意が必要です。まず「借地人が受けられる経済的利益」を、「対象となる土地の通常の取引価格」で割ります。これをAと仮定します。

次に「課税時期における定期借地権の残存期間年数に準じた基準年利率による複利年金現価率」を、「定期借地権の設定期間年数に準じた基準年利率による複利年金現価率」で割りましょう。これをBとします。

最後にAとB、さらに土地の価値をかけたものが、定期借地権の相続税評価額です。計算式が複雑なので、詳細な金額を知りたいなら、税理士や不動産会社などのプロに相談することがおすすめです。

まとめ

借地権は売買が可能ですが、地主との交渉は必要になることが多く、地主の許可を得なければなりません。また、権利の売却にはさまざまな方法や注意点があるので、これらを知っておくことも大切です。

借地権や土地の全体の権利を取得して不動産売却を行いたいなら、信頼できる不動産会社を見つけることが重要です。一括査定サイトのイエウールなら、全国1,600社以上の不動産会社と提携しているので、優良業者を見つけやすいでしょう。

まずは一括査定で土地の価値を知り、借地権の売買に強い不動産会社を見つけることが、売却成功を目指すコツといえます。

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