家の寿命はどのくらい?寿命が過ぎた家は建替えとリフォームどちらがいい?

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家を建てたばかりの頃には、隅々までピカピカで多少のことではビクともしないと思われた家でも、建ててから年数がたつにつれて経年劣化が目立つようになっていきます。

そして、やがては水回りでの水漏れや、屋根や外壁からの雨漏りなどが目立つようになり、頻繁に補修が必要になってきて、寿命が来たことを感じさせるようになっていきます。

実際のところ、家の寿命はどのくらいで、寿命を迎えた家はどのようにしたらいいのでしょうか。この記事では、一般的な家の寿命は何年くらいで、寿命を迎えた家はリフォームした方がいいのか、建て替えたらいいのか、詳しく解説します。

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家の寿命は何年か

まずは、家の寿命は何年ぐらいなのかを解説します。日本の家の寿命は、海外と比べると短いと言われています。家の寿命とは、取り壊された時の築年数で計りますが、日本では海外よりも家を建ててから取り壊すまでのサイクルが短いのが特徴です。

日本での家の平均寿命と、海外での家の平均寿命を比較して、それぞれの平均寿命の違いの背景について詳しく見ていきましょう。

日本の家の寿命は約30年

日本の家の平均寿命は約30年です。これは世界でもダントツに短い寿命です。海外の半分以下の年数しか持ちません。この短さを、日本の建築は木造建築であることで説明しようとする専門家もいますが、神社仏閣などには、木造建築でも築数百年という建物が全国に存在しています。

日本では古くなった中古住宅をメンテナンスして使い続けるよりも、新築を好む文化が強かったことが大きく影響しています。また、戦後に法律で木造住宅の耐用年数を20年と国が定めたことで、20年で木造住宅の資産価値をゼロにしてしまう政策を取ったことも大きく影響しています。

海外の家の寿命は約80年

一方で海外の家の平均寿命は60年以上から80年以上ある国もあります。フランスやドイツでは60年以上、アメリカでは70年以上、イギリスでは80年以上が家の平均寿命とされています。

日本と欧米の家の寿命の違いを、木造建築レンガや石造りの家の違いと考えている方もいますが、アメリカではほとんどがツーバイフォーの木造住宅です。それでも日本の倍以上の寿命を保てています。

欧米では、家を大切な資産と考えて、修繕に多額の費用をかけるのが当たり前とされています。住宅へかける費用の中で、日本で修繕やリフォームに充てる割合が25%から30%程度しかありません。しかし、欧米では50%以上、中でもドイツでは約75%を家の補修や維持のために充てています。

日本では、家はいずれ解体して建て替える使い捨てのものとしてとらえられています。しかし、海外では、家は丁寧にメンテナンスしながら長く住み続けて、資産価値を上げていくためのものなのです。

日本の家の寿命が短い理由

日本と海外とでは家の寿命に大きな差があることを見てみました。日本の家は、欧米の半分以下の寿命しかないのには、次のような理由があります。日本の家の寿命が短い理由について詳しく見ていきましょう。

理由1:戦後に質より量が優先されたため

住宅事情は、戦後復興を政府がどのような考え方で進めたのかで大きな影響を受けています。第二次世界大戦で日本の大都市は大きなダメージを受けました。大規模な戦闘が行われたドイツでも状況は同じした。

都市部で焼け出された多くの国民にどのように住宅を提供していくのか、という考え方が日本とドイツとでは全く違いました。

ドイツではまずは安い賃貸住宅を大量に作って、住む場所を貸し与えた上で、それから質の良い街づくりに本格的に取り組みました。焼け出された人々は安アパートに住みながら、じっくりと質の良い納得できる住宅づくりを考えられたのです。

一方で、日本は住宅金融公庫を設立して、戦後すぐにそれぞれの国民に家を買ってもらう政策をとりました。住宅の建設が一気に始まったことで、安くて施工期間が短くて済む住宅が一気に建てられました。

誰でもお手軽に家を持てた一方で、お手軽に建てられた家はメンテナンスがしにくくて、劣化したら建替えるしかないというものになってしまいました。質より量を優先した戦後の街づくりの結果、日本での家の寿命は30年になってしまったのです。

理由2:リフォームしにくい間取りで建てられた家が多いため

また、住宅は家族のサイズが変わるたびに、必要な間取りが変わってきます。子供が小さい頃は、親と子供は同じ寝室で寝ていても、ある程度の年齢になったら子供部屋を用意しなければいけません。子供が成長し社会人になってから、2世帯同居、3世帯同居を望むのであれば、複数世帯が一緒に住める間取りが必要です。

しかし、日本の住宅は家族のサイズに合わせた間取りの変更が簡単にできるような設計になっていません。新築時のライフスタイルに合わせた間取りでは、ライフスタイルが大きく変化するたびに建て替えなければいけません。このリフォームのしにくさも、日本の家の寿命を短くしてきた原因となっています。

理由3:新築を好む傾向が強く中古住宅市場が成熟していなかったため

日本では元々新築の家を好む傾向が強く、中古住宅の取引市場が成熟していなかった点も、家の寿命は30年と言われてきた理由になっています。

中古住宅を購入したいと思っても、中古住宅として売りに出したいと思っても、取引できる場がなければ売買できません。また、国が木造住宅の耐用年数を22年と決めていることで、建物部分の価値は20年を超えると0円となってしまい、中古住宅の資産価値はないとされてきたことも、中古住宅を購入するよりも新築してしまった方が良いという考え方につながっています。

しかし、ここ最近、環境問題などの観点から国も、平成20年に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」を施行しました。長期優良住宅と認定された住宅は、税の優遇措置を受けられます。

国の方針転換により、今後は中古住宅市場も活発化してくると思われます。ぜひ、今まで、中古住宅では売れないと考えていた方も、まずは不動産の一括査定サイトのイエウールでどのくらいの価値を持っているのか、査定してみましょう。

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家の寿命を延ばすコツ

国が定めている木造住宅の耐用年数は22年で、30年前後で取り壊す場合が多いのが現状です。しかし、神社仏閣などのとても古い木造建築が、大きな災害にもビクともせずに何百年も残っていることを考えたら、木造住宅はメンテナンスの仕方で寿命が大きく変わることがわかります。こちらでは日頃からできる、家の寿命を延ばすためのコツについてお伝えします。

コツ1:日ごろからの掃除をこまめに行う

家長持ちさせるためのコツの1つ目は、日頃から日常的な掃除をこまめに行うようにすることです。とはいっても、ほこりやちょっとした汚れが家の耐久性に大きく影響するわけではありません。

日頃から掃除をこまめに行うことで、家のちょっとした変化に気付けるようになります。壁紙のはがれや浮き、水周りの配管周りにできた小さなシミが、実は水漏れの前兆であることもあります。

庭の草取りをしているときに、コンクリートや外壁に入ったヒビに気が付くこともあります。ひびが入る原因を特定して、壁の中で何かが起きていたら早急に修理する必要があります。特に雨水の浸食や配管からの水漏れは、カビや腐食の原因ともなり、家の寿命に大きく影響してきます。こまめに掃除を行うことで、こうしたちょっとした家の変化に気づけるようになります。

コツ2:メンテナンスをしっかりと行う

日ごろの掃除とはまた別に、定期的なメンテナンスもしっかりと行いましょう。外壁と屋根の塗装、水回りのリフォームは10年から15年に1度必ず必要となります。

家の寿命を短くする最も大きな要因は水漏れや雨水の浸食です。日本の多くの家は木造住宅なので、水が壁や床の中に入り込むと、木造部分が腐食し、家の寿命が短くなってしまいます。

塗装を行うことで雨水が浸食しにくくなります。水回りは水漏れが起きる前にリフォームすることが理想です。定期的なリフォームをしっかりと行うことで、家の状態をいい状態で長く保つことができます。

コツ3:新築時からメンテンナンスの長期計画を立てておく

家のメンテナンスを行うためには、多額のお金が必要となります。外壁塗装で100万円程度、屋根の塗装で50万円程度、キッチンの本格的なリフォームでは最低でも50万円程度は必要です。

キッチンは水道やガスレンジの交換だけ、お風呂は給湯器の交換だけだとしても、キッチンの水道の交換だけで3万円程度、ビルトインガスコンロの交換では10万円程度、ガス給湯器の交換では15万円程度の費用が掛かります。

本格的に修繕しようと思ったら、最低でも200万円から300万円の費用が10年から15年に1度かかってくることになります。この費用を急に工面しようと思っても難しいでしょう。

家を新築した時から、長期でメンテナンスの計画を立てて、メンテナンスが必要になった時に必要な費用をすぐに工面できるように、こまめに積立をしておきましょう。

リフォームと建て替えの比較

木造住宅はどのように丁寧にメンテナンスをしていたとしても、22年で資産価値はゼロになります。また、1981年以前の旧耐震基準で建てられている家は、耐震性に不安があります。

寿命を感じたら取り壊して建て替えるか、耐震化も含めたリフォームを行うか、どちらかの選択肢となります。リフォームと建て替えのそれぞれの特徴と、どちらを選択するのが賢い選択なのかをお伝えします。

リフォームの特徴

耐震化も含めたリフォームをする場合には、全面リフォームとなります。全面リフォームとは、柱と梁などの基本的な構造物を残して、すべて解体して作り直すことです。

スケルトンリフォームとも言われますが、スケルトンという言葉通り骨組みだけを残す状態とします。家の大きさは変わらないのと、基本的な柱の位置は変更できないので、大きく間取りを変えることはできません。

工期が長引くためにおすすめはできませんが、住人がリフォームしていない部屋からリフォームが終わった部屋へ、順番に移動することで、仮住まいへの引越しなしで工事を行うことも可能です。

全面リフォームのメリットは2つあります。1つ目は愛着のある家を生かしながら、新築同様の家に住み替えられることです。もう一つは建物の基礎や主な柱や梁などの基本的な構造物はそのまま再利用できるので、通常は新築よりも費用が安く抑えられることです。

しかし、万が一、解体した後で基本的な構造体に何らかの不具合が見つかり、補強や補修が必要となった場合には、予定してた金額を大幅にオーバーしてしまう可能性もあります。この点は解体してみないと分からない点は、デメリットと言えるでしょう。

全面リフォームにかかる費用と期間は、物件によって大きく変わります。耐震化や構造部分の補強が必要な場合には、工期も長くなり金額も高額となります。

基本的な構造体に手を入れない場合には、3か月以内に終了することもあります。ただし、屋根をふくまでは作業は天候に左右されます。天気が悪い日が続くと、予定を大幅に延長せざるを得なくなることもあります。

建替えの特徴

建替えは、今まで住んでいた家の全てを取り壊して、基礎から全て作り直すことです。愛着のある家を取り壊せてしまうという寂しさはありますが、 間取りなどを全て新しく作り変えることができます。

また、古い耐震基準で建てられている場合には、新耐震基準で建築されるので、今までの住宅の不安は完全に一掃されます。

しかし、 仮住まいが必要になるので、仮住まいの家賃の費用が掛かります。また、基礎の土台を0から作り直すので、リフォームよりも工期が長くなり、費用もかかります。古い家からの建替えでも、不動産取得税が加算されるので、リフォームよりも税金もかかります。

また、建ぺい率や容積率が適用される以前に建てられた建物を取り壊して新築する場合には、現在の建ぺい率と容積率が適用されるので、建てられる建物の床面積が狭くなってしまう可能性もあります。

建て替える場合には、費用と工期の面での余裕がリフォームよりも必要です。

比較した結果

リフォームと建替えのどちらがいいのかを比較すると、次の表のようになります。

?全面リフォーム建替え
工事の内容既存の住宅の構造部分を生かすすべてを取り壊して0から建て替える
費用の相場500万円~2,000万円(内容により変動)1,000万円~4,000万円(内容により変動)
建築以外の費用仮住まいが必要なら家賃
その他は基本的になし
解体費、廃棄物処理費、仮住まいの家賃、引越し費用2回分、不動産取得税
間取りの自由度制約あり自由に設計可能
工期1か月~3か月程度4か月~6か月程度

家の大きさや内容により、費用や工期は大きく変わりますが、同じ大きさの家で比較した場合には、全面リフォームの方が早く安く済みます。

建替えは、費用と時間に余裕が持てる方におすすめです。また、間取りを大きく変更したいという場合も立て替えがおすすめです。

一方で、構造体に大きな問題がなく、間取りを大きく変更する必要もないという場合には、全面リフォームで問題ないでしょう。

費用と時間の面がクリアできるのであれば、その後のライフスタイルに合わせた間取りがどのようなものなのか、という視点で寿命が来た家は、建替えと全面リフォームのどちらがいいのかを選ぶことをおすすめします。

寿命を迎えた家を売るときの注意点

寿命が来た家を売りたいという場合もあるでしょう。築年数がたちすぎて、法定耐用年数を過ぎてしまったら、日本ではどれだけ丁寧に管理してきたとしても、資産的な価値は0円とみなされてしまいます。

日本でもここ数年で中古住宅市場が整えられてきたとはいえ、法定耐用年数を過ぎた家はなかなか思うような価格で売れないのが事実です。それでも、どうしても寿命を過ぎた家を売りたいという場合に、頭に入れておくべき注意点をお伝えします。

注意点1:売る前にリフォームやリノベーションをしない

まず、築年数がたちすぎた家を売ろうとしている方がやりがちな間違いが、資産価値を上げるためにリフォームやリノベーションをしてしまうことです。

築年数がたち寿命を過ぎた家を探している方の多くが、家自体は格安で手に入れて、自分が好きなようにリフォームやリノベーションを楽しみたいと考えている方です。

先にリフォームやリノベーションをしてしまうと、築年数がたちすぎた家はかえって売りにくくなります。リフォームやリノベーションに多額の費用をかけても、売却金額で回収できないことも少なくありません。

費用をかけてリフォームするくらいなら、何もせずに土地の価格だけで売却した方が手元に残るお金が多くなります。

注意点2:古い家付土地として売り出すことも検討する

中古住宅として売り出してみたものの、なかなか売れない場合には、家を解体せずに残してある土地として売却することも考えましょう。

中古住宅としての魅力はなくても、家を新築するための土地としての価値なら見出してくれる方もいる可能性があります。

場合によっては更地にしてから引き渡しという条件を付けると売れることもあります。解体費用は掛かりますが、処分に困っている古い家を手放す手段としてはおすすめです。

注意点3:固定資産税のことを考えて解体を急がない

寿命が来た家が中古住宅として売れないからといって、家を慌てて解体してしまうことはやめておきましょう。その理由は、固定資産税が更地では6倍に上がってしまうためです。

とりあえず数年後に家を建てる土地を手に入れておきたいけれども、今すぐ新築する予定はない、という購入希望者もいます。その場合には、後の解体費用を考えても、空き家のまま古い家が残っていて、固定資産税を抑えられた方が都合がいいという方もいます

解体は購入者の意向を聞いてから行うこともできます。まずは家付きの土地として売り出してみて、焦って取り壊さないように気を付けましょう。

寿命が来た家の価値もイエウールで調べてみよう!

寿命が来た家でも住み続けたい場合には、丁寧なメンテナンスとリフォームで家の実質的な寿命を延ばすことは可能です。限界が来たと思ったら、ぜひ建替えだけではなく全面リフォームも検討してみましょう。

どうしても、誰も住まずに処分に困ってしまった寿命が来た家があった場合には、まずは売れる家なのかどうかを確認してみましょう。全国の優良な不動産会社1,600社以上が登録されている不動産一括査定サイトのイエウールであれば、数分の登録作業で近隣地域の最大6社の不動産会社からの査定を取り寄せられます。

寿命を迎えた家をどうすればいいのか相談できる不動産会社選びにも役立ちますので、ぜひ一度イエウールで査定してみましょう。

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