マンションから戸建てへの住み替えを検討する方が少なくありません。マンションから戸建て住み替えることには、メリットもあればデメリットもあります。しかしメリットとデメリットを比較した場合に、メリットのほうがはるかに大きいと言えるでしょう。
この記事では、マンションから戸建てへの住み替えを検討している方へ、戸建てに住み替えるメリットや、住み替えの流れ、検討する際の注意点などについて詳しく解説します。
マンションの売却を全般的に知りたい方は「マンション売却について知ろう！売却の流れや相場情報、注意点を解説」の記事をご覧ください。
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マンションから戸建てに住み替えるメリット・デメリット
まずはマンションから戸建てに住み替えをするメリットとデメリットについて解説します。マンションと比較した場合の戸建てにはどのようなメリットがあり、注意しなければならないデメリットにはどのようなものがあるのか見ていきましょう。
戸建てに住みかえるメリット
マンションから戸建てに住み替えのメリットには次のようなものがあります。
管理費が必要なくなる
マンションに住んでいたら、毎月、管理費と修繕積立費を支払わなければいけません。マンションによって毎月の支払額は変わりますが、だいたい2万円から3万円程度という場合が多いでしょう。
住宅ローンもある場合には、管理費の負担が経済的に重くのしかかっているという方も少なくありません。戸建てに住み替えたら、修繕費は毎月積み立てる必要がありますが、管理費は必要なくなります。
住宅ローンの組み方によっては、毎月の経済的な負担がマンションよりも小さくなることも考えられます。
土地を自分のものにできる
分譲マンションを購入した場合でも、土地を持ち分割合で持ちます。しかし、何かあった時に自分で自由に売れる土地ではありません。
しかし、土地付きの戸建てであれば土地も完全に自分のものにできます。しかも、万が一の場合には自由に売ることもできる、完全に自分の土地です。しかも、建物は経年劣化で資産価値が落ちていきますが、土地の資産価値はほぼ永続的です。戸建てを購入すれば、土地という資産も手に入れられるというメリットがあります。
ただし、戸建ての中には、借地の上に自分の家を立てるタイプの戸建てもあります。土地が借地である場合にはこのメリットはありません。
マンションよりも充実した暮らしが可能になることも
立地や購入する戸建てによって大きな違いがありますが、庭付きや大きなベランダ、屋上のある一戸建てを購入すれば、庭やベランダ、屋上でいつでも好きな時にバーベキューをすることもできます。庭でガーデニングや家庭菜園を楽しむこともできます。
ガレージや駐車場がある戸建てなら、車やバイクが好きな人は、休日には庭で思う存分車やバイクをいじれます。自分のライフスタイルに合った戸建てを選べば、戸建ての方がマンションよりも趣味などを充実させたライフスタイルを送れるようになります。
注文住宅なら自由に間取りを決められる
建売住宅では無理ですが、注文住宅を建てる場合には、間取りを自由に決められます。リビングを広くとって、必要に応じてパーテーションなどで区切るような設計も可能です。
また、柱の配置や窓の大きさ、キッチンの配置なども自分の好きなように決められる点は、戸建ての大きなメリットと言えるでしょう。
プライバシーを保ちやすくなり周囲への気軽に過ごせるようになる
マンションは一つの建物の中に複数の世帯が入居しています。そのために声や足音など、周囲の部屋に気を使わなければいけませんでした。防音構造がしっかりとしているマンションでなければ、自由に楽器を演奏することもままなりません。
戸建てでも、密集した住宅街であれば周囲の家の配慮は必要です。しかし、足音やちょっとした話し声などに気を使う必要はありません。プライバシーを保ちやすくなり、周囲に気兼ねする必要もマンションほどではなくなります。
戸建てに住みかえるデメリット
以上のようにメリットが大きいように思える戸建てへの住み替えですが、実はデメリットもいくつかあります。特に住み替えを考える時に頭に入れておいた方がいい戸建てのデメリットについてお伝えします。
防犯面での心配がマンションよりも高くなる
防犯面ではマンションよりも戸建ての方がセキュリティが低くなる点には注意しましょう。マンションは必ずエントランスを通らなければ中に入れず、防犯カメラも充実しています。また、2階以上の部屋であれば、外からの侵入を心配する必要はほとんどありません。
しかし、戸建ての場合には玄関や縁側が必ず1階にあるので、外から進入しやすくなります。また、防犯カメラなどのセキュリティ対策も自分で行わなければいけません。
戸建てを購入する場合には、周辺地域の治安状況などもよく調べた上で、セキュリティ対策をどうしたらいいのかも考えましょう。
修繕費は自分で工面しなくてはいけない
どのような建物であっても、定期的な補修が必要です。10年から15年に一度は外壁塗装や水回りの修繕、リフォームが必要です。マンションであれば、管理費と一緒に修繕積立費を支払っていたので、自分で修繕費を工面する必要性はありませんでした。しかし、戸建てであれば、マンションのような修繕積立費はないので、全て自分で工面しなければいけません。
外壁塗装では100万円単位の、トイレやガス給湯器の交換では10万円から20万円の出費が必要になります。戸建てを購入するのであれば、これらの費用をどのように積み立てていくのかも考えたほうがいいでしょう。
庭の草取りや駐車場の掃除も自分でしなくてはいけなくなる
マンションであれば、マンションのエントランスや外廊下、外の草取りや庭木のせん定、駐車場の掃除などは、管理会社が手配した人が全てやってくれました。しかし、戸建てでは家の中も外も、全て自分で管理しなければいけません。
庭の草取りや庭木のせん定を怠れば、草や木が茂って、隣の敷地に入り込むこともあり、ご近所迷惑にもなります。ご近所トラブルにもなりかねない点はよく注意しましょう。
住み替えの流れ
ここからはマンションから戸建てへ住み替える時の具体的な流れについて解説します。
住み替える場合は「売り先行」と「買い先行」がある
前に住んでいたマンションを売却して、新しい家に住み変える場合には、売り先行での住み替えと買い先行での住み替えがあります。
売り先行とは、まずはマンションを売却することを先行して行い、マンションの売却にめどが立った時点で新居を探し始めるという住み替え方です。
一方の買い先行とは、先に新居を購入して引越ししてからマンションの売却活動を始める住み替え方法です。
売り先行を選ぶ方が多いのですが、どちらがいいのかは人によって違います。売り先行と買い先行のそれぞれのメリットとデメリットについて解説します。
売り先行の場合
売り先行のメリットには、新居購入の資金計画を立てやすくなるということと、マンションを時間をかけて納得のいくように売却できると言う2つの点があります。
売り先行の場合には、マンションの売却のめどがついてから新居を探し始めます。マンションのローンの残高を売却した金額で精算した残金を頭金にできます。どの程度の価格の家であれば無理のない資金計画で戸建てを購入できるのかが計算できるので安心です。
また、いつまでに必ずマンションが売れなければ困るという、時間的な期限がゆるいので、じっくりと売却活動に腰を据えて取り組めます。その結果として、納得のいく価格でマンションを売ることができる可能性が高くなります。
デメリットは、住みながら売却活動をするので、内覧対応などが面倒くさい点と、マンションの引き渡し日までに新居が決まらない場合には、仮住まいが必要になるという点です。
しかし、住みながら売却活動をする人は多いので、不動産会社とよく相談して進めれば、ほとんど問題はありません。新居は納得できる物件探しには時間が掛かるかもしれません。売却活動をしているときから、気になる物件はチェックしたり、家族と新居のこだわりについて話し合ったりして、新居のイメージを膨らませておきましょう。
買い先行の場合
買い先行のメリットとは、気に入った新居を見つけたらすぐに購入できるという点と、マンションを完全に空室の状態で売却活動ができるので、売り先行よりも高値で売れる可能性が高いという点です。
買い先行の場合には、マンションを売却することは二の次にします。戸建てを購入するタイミングは一切考えずに、気に入った物件かどうかだけで判断して購入できます。
また、確実にマンションから戸建てへ引っ越しできるために、仮住まいの必要がありません。
その上、マンションを売却する場合には、前の住人が住んでいて、荷物や家具などが置いてある状態よりも、完全に空室の方が印象がよくなります。結果的に売却価格が高くなる傾向があります。
買い先行のデメリットは、マンションの売却がスムーズに進まなかった場合に、金銭的な負担が大きくなるということです。
買手が現れて、売買契約を結んで引渡しを完全に行わなければ、そのマンションはずっと所有し続けることになります。その間の管理費や修繕積立費、固定資産税も負担し続けなければいけません。
資金的な余裕がない場合には、売却活動を焦ってしまうことになりかねません。そうすると足元を見られて、実際の価値よりも値切られてしまうこともあります。
買い先行は、すぐに買手がつくよほど人気の物件であるか、資金的に余裕のある方でなければおすすめできません。
住み替えにかかる費用
マンションから戸建てへ住み替えをするのには、様々な費用がかかります。マンションの売却と戸建てにそれぞれかかる費用について詳しく解説します。
売却にかかる費用
マンションを売却するためには、次のような費用がかかります。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産の売買の仲介を依頼した不動産会社に、売買契約が成立した後で、成功報酬として支払うものです。マンションの売却も、戸建ての購入もどちらも不動産会社を通して行う場合には、売却の仲介手数料と、購入の仲介手数料がそれぞれ必要になります。仲介手数料は法律で上限が決められていて、次の計算式で算出します。
（売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税
例えば消費税10％で1,000万円で売買が成立した場合には、次の計算式で計算します。
{(1,000万円×3％)+6万円}×1.1=39万6,000円
ただし上記の金額は上限です。売却も購入も同じ不動産会社を通して住み替えをした場合には、割り引いてくれる場合もあります。
印紙税
印紙税とは売買契約を結ぶときの契約書に貼る収入印紙で支払います。不動産の売買契約の場合には、次の表の様に契約金額によって変わります。令和4年3月31日までは軽減税率が適用されています。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
登記費用
マンションを売却する場合には、買主に所有権を移すための所有権移転登記が必要となります。また、ローンを借りていて売却金額で一括して繰り上げ返済する場合には抵当権抹消登記が必要です。
登記は自分でできないこともありませんが、法的文書の作成が難しいことから司法書士へ依頼することが一般的です。登録免許税と司法書士への報酬を合わせて5万円ほどの費用がかかると考えておきましょう。
ローンの一括繰り上げ返済の事務手数料
マンションを売却した金額でローンを一括して繰り上げ返済する場合には、金融機関に事務手数料を支払う必要があります。金額は金融機関によって違いますが、だいたい1万円から2万円程度を考えておくといいでしょう。
譲渡所得税など
マンションを売却した時に、利益が出た場合には譲渡所得税と住民税などが課税されます。利益とは売却金額ではない点に注意しましょう。マンションを購入した時の金額やリフォームした時の金額、売却時にかかった手数料を合計した金額と、売却金額との差額です。
通常は築年数がたてばたつほどマンションの価値が下がっていくので、購入時よりも高く売れることはめったにありません。
しかし、再開発が進み人気のエリアになった場合などは、築年数が経ったマンションでも地価の上昇により価値が上がっている場合もあります。購入した時よりも高い金額で売れた場合には、譲渡所得税が課税される可能性を考えておきましょう。
譲渡所得税や住民税を合計した税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。5年以下の所有は短期譲渡所得となり税率は39.63%です。5年を超えて所得していた場合には長期譲渡所得となり税率は 20.315%です。
なお、購入時の金額やリフォームの金額などを証明するためには、売買契約書や領収書など、金額を証明するための書類が必要です。そちらも用意しておきましょう。
ハウスクリーニングの費用
マンションから退去する時には、購入時と同じ状態に原状回復することが求められます。細かいところまで掃除をしなければいけませんが、自分では手が回らない場合もあります。そのような時にはハウスクリーニングを依頼しましょう。ハウスクリーニングの相場は3LDKから4LDKのマンションで5万円程度です。
購入にかかる費用
戸建てを購入するためには様々な費用がかかります。住宅ローンで賄うことが一般的なので、戸建ての費用を全額一度に用意する必要はありません。しかし、購入時にある程度のお金は用意しておかなければいけません。戸建ての購入時に必ず必要になる費用には次のようなものがあります。
申込証拠金
戸建ての購入を決めたら、正式な売買契約を結ぶ前に不動産会社に申し込みの意思を伝えます。この時に支払うのが申込証拠金です。特に法律的な意味はなく、申込証拠金の金額に決まりはありません。
1,000円でも1万円でも、その時の支払いの金額でいいと言われる場合もありますし、3万円とか5万円とか不動産会社の方から指定される場合もあります。
申込証拠金は購入金額の一部で、手付金と合算されます。正式な売買契約を交わす前にキャンセルした場合には全額返金してもらえます。
手付金
手付金とは、売買契約を交わす時に、契約が正式に締結されたことを表すために、購入金額の一部を売主に先に支払うものです。これ以降、買主側の事情で契約をキャンセルした場合には、基本的に返金してもらえません。
手付金の金額に決まりはありませんが、購入金額の5%から10%程度が一般的な相場です。3,000万円の戸建てを購入する場合には、150万円から300万円が相場です。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、日割りで売主と清算することが一般的です。引き渡し日の前日までの分を売主側負担に、引き渡し日以降を買主負担にします。
印紙税
「売却にかかる費用」で解説したように、購入する場合にも売買契約書に額面に応じた収入印紙を貼る必要があります。
不動産取得税
土地や建物などの不動産を購入した場合には、不動産取得税という税金を支払わなければいけません。購入してからしばらくたつと、都道府県から納税通知書が送られてきます。
不動産取得税の税率は固定資産税評価額で次の表の様に決められています。軽減税率は2021年3月31日までに取得した土地と住宅について適用されます。
| ? | 不動産取得税率 | 軽減税率 |
| 土地 | 固定資産税評価額の4％ | 固定資産税評価額の3％ |
| 住宅 | 固定資産税評価額の4％ | 固定資産税評価額の3％ |
また、上記の軽減税率の他に、築年数に応じて固定資産税評価額から控除される場合もあります。どのような場合に控除が適用されるのかは、都道府県の税事務所でご確認ください。
住宅ローンに関する諸費用
戸建ての購入に住宅ローンを借りる場合には、次のような諸費用が掛かります。
| 融資手数料 | 金融機関に対して支払う事務手数料 3万円から5万円程度 |
| ローン保証料 | 保証会社へ保証を依頼するための費用 借入金額などにより変わる |
| 斡旋手数料 | 不動産会社に手続きを代行してもらった場合に必要 |
| 火災保険料 | 15万円から40万円が相場 |
| 地震保険料 | 1,000万円の保険金額につき3万円ほど |
| 団体信用生命保険料 | 10万円から20万円 |
登記費用
戸建てを購入した場合にも登記費用が必要です。購入する場合の登記は、所有権移転登記と、住宅ローンの抵当権設定登記です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は購入した戸建ての固定資産税評価額に一定の税率を掛けたものです。土地が固定資産税評価額の2％、建物が0.4％、抵当権設定登記の登録免許税は債権金額の0.4％の税率です。
また、司法書士に依頼する場合には、別途10万円ほどの報酬が必要です。
マンションから戸建てに住みかえるときの注意点
マンションから戸建てに住み替えするときに、注意しなくてはいけない点についてお伝えします。
頭金は購入金額の2割程度は用意しておくこと
マンションから戸建てへ住み替えをする場合には、資金繰りに注意しましょう。頭金は購入金額の2割は用意しておくと、毎月の返済にも余裕が出ます。頭金なしで戸建てを購入することもできますが、頭金なしで購入した場合には毎月の返済額が高くなります。
マンションの売却金額を当てにしていても、再開発で人気が爆発しているエリアでなければ、購入時よりも値上がりしていることはまずありません。資金的な余裕がない方は、売り先行でまずはどのくらいの資金を売却金額から用意できるかのめどを立ててから、新しい戸建て探しを始めましょう。
年収をベースに住宅ローンの返済計画を立てること
住宅ローンの返済計画は、年収をベースにしましょう。住宅ローンの安全ラインは年収の25%以内だと言われています。これを超えると家計に無理が出てきます。無理せずに返済を続けられるように、頭金と返済計画のシミュレーションをしっかりと立ててから物件探しを始めましょう。
売り先行の場合はつなぎの住居が必要になる可能性もある
資金的に余裕がない場合には、売り先行での住み替えがおすすめです。しかし、引き渡しまでに気にいった新居を見つけることができなければ、一時的につなぎの住居となる仮住まいを用意しなければいけなくなります。仮住まいを借りるための家賃が発生することもある点は理解しておきましょう。
戸建ては意外に維持費がかかる
マンションであれば修繕積立費を自動で積み立ててくれるので、外壁塗装などの修繕に気を配る必要はありませんでした。しかし、戸建てに引っ越したら、全て自分でやらなければいけません。
だいたい10年から15年に一度は外壁塗装や水回りのリフォーム、大型家電の買い替えが必要となります。数百万円単位で一度にお金がかかってくるので、そのための積立も自分で考えて行うようにしましょう。
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まとめ
必要な家のサイズは、家族の成長とともに変わってきます。手狭なマンションから、広くて子供が飛び跳ねても周辺の人にあまり迷惑をかけないで済む戸建てへの引っ越しを考える方が多いのは当然のことです。
しかし、この記事の中でも触れたように、マンションから戸建てへの住み替えには資金面での調整が欠かせません。まずは今住んでいるマンションがどのくらいの価格で売れそうなのかを知らなければ、住み替え計画を立て始めることができません。
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