相続した実家を売りたい場合の流れと注意点について詳しく解説

あなたの不動産いくらで売れる?

最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!フォーム入力のみ!査定に進む フォーム入力のみ!査定に進む

親が亡くなった後で、実家を相続した場合、誰もその実家に住む人がいない場合には、実家をどうするのか考えなければいけなくなります。相続人の誰かが実家を相続して住む、親族などに貸し出す、といった選択肢もあります。

しかし、家族や親族で誰も相続した実家に住む人がいなければ、売ることも考える必要があるでしょう。この記事では、相続した実家を売る場合の流れや注意点などについて詳しく解説します。

あなたの不動産の
売却価格を
いますぐチェック

step
1
物件種別
step
2
都道府県
step
3
市区町村
step
4
町名
step
5
字・丁目
step1
物件種別
step2
都道府県
step3
市区町村
step4
町名
step5
字・丁目

↑こちらから査定を依頼できます!↑

相続した実家を売るときの確認事項

相続した実家を売ることに決めた場合には、まずは次の点について確認しましょう。

遺言書の確認

被相続人が遺言書を遺していたかどうかを確認しましょう。相続には遺言書にのっとった相続と法定相続があります。法律的に効果を持つ遺言書が作成されていた場合には、遺言書の内容が法定相続よりも優先されます。万が一、法定相続通りに相続が完了してから遺言書が発見された場合には、0から相続をやり直すこともあります。

実家の相続人を被相続人が指定していたのに、すでに売却されてしまっていたら、取り返しのつかないことになります。必ず最初に遺言書を確認して、ある場合にはその内容通りに実家の相続も進めましょう。

実家を相続する人を、被相続人が遺言で指定していた場合には、その人が実家の相続人となります。売ることになったとしても、遺言書の内容と照らし合わせた上で、売却しても問題がないか確認しましょう。

名義変更

親から相続した実家を売る場合には、相続登記をして実家の名義を売却する人に変更しておく必要があります。実家の名義変更をする方法は、相続人全員の共有名義にする方法もあります。

しかし、共有名義では売却活動が大変になるので、代表者1名の名義に寄せる場合もあります。相続人が複数いる場合には、どちらの方法で名義変更をしたらいいのか、相続人全員に確認して同意を取っておきましょう。

購入時の価格が分かる資料を探す

不動産を売却して、利益が出た場合には譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得税と住民税の対象となる利益とは、売却した価格ではなく、売却価格から、購入費用やリフォームや修繕した費用、売却するのに使った手数料などを差し引いたものです。

親が実家を購入した時の売買契約書や、住宅ローンに関する書類、修繕やリフォームの領収書などがあれば、利益部分を減らせるので節税できます。

売却価格と今までにかかった経費との差額がマイナスになる場合には、譲渡所得税と住民税はかかりません。

家を購入してから維持してきた経費を証明できる書類がない場合には、家を売却した金額の5%が購入経費としてみなされます。残り95%から売却手数料を差し引いた金額が利益とみなされて、譲渡所得税と住民税の対象となってしまいます。

領収書があるかないかで、税金の金額が大きく変わってしまいます。必ず事前に探しておきましょう。

実家を売るときの流れ

実家を売ることに決めた場合の具体的な流れについて解説します。

step1:売却の準備

不動産会社に売却の仲介を依頼する前に、相続人が行わなければいけない準備があります。売却のための準備は次の流れで行います。

遺言書を確認して相続財産を決定する

「相続した実家を売るときの確認事項」でもお伝えした通り、遺言書があれば遺言書通りに財産相続が行われます。遺言書がなければ法定相続通りに相続が行われます。

万が一、法定相続人の中で遺言書の執行により財産分与されない人が出てきてしまった場合には、遺留分を主張することができます。

預貯金や株券などの金融商品は額面通りに財産分与しやすいのですが、実家の家やマンションなどの不動産はどのように財産分与すればいいのか難しいところです。

特に住む人がいなければ、早めに売って現金化した上で、相続人で分割して相続するのが一番簡単な方法です。

相続登記で名義変更する

実家の相続をどうするのか決定したら、相続登記で名義変更をします。法律的には相続した不動産の名義変更は義務付けられてはいません。

しかし売る時までに相続登記が完了していなければ、所有者があいまいな不動産となり、買主が誰と交渉したらいいのかわからない状態になってしまいます。

所有者が明確でない不動産の売却は、トラブルの元になりがちなので不動産会社も仲介を引き受けてくれません。早めに相続登記を完了させておきましょう。

相続登記は法務局に出向いて自分で行うこともできます。しかし、法的文書の作成が素人には難しいことから、司法書士に依頼する方もいます。書類に不備があると、何度もやり直ししなければいけないので、司法書士にあらかじめ依頼した方が無難でしょう。

共有名義で売却する場合の名義寄せについては「実家を売るときの注意点」で詳しくお伝えします。

隣家との境界線の確定

一戸建ての場合には、隣の土地と境界線が確定しているかどうかを確認しましょう。土地の売却価格を決めるのに、面積は重要な要素なので、境界線が正確に確定していることが求められます。

また、隣の土地の持ち主との境界線トラブルを抱えている場合には、なかなか売却しにくいので、この機会に境界線を確定してしまいましょう。

境界線確認書が手元にない場合には、法務局や役所で確認してみましょう。地域によっては、現在の最新技術での正確な測量がまだ行われておらず、明治時代から昭和初期に作成された測量図しか確認できない場合もあります。

境界線確認書が作成されていなかったり、古すぎる場合には、隣の土地の持ち主の立会いのもと測量を依頼して境界線を確定する必要があります。

実家の片付け

実家を売ることを決めたら、遺品整理をして実家の片付けを行いましょう。家を売却する場合には、中にあるものや家具を全て処分して、モノが何もない空っぽの状態にするのが基本です。思い出の品や記念の品の形見分けが終わったら、本格的に片付けを行いましょう。

親や兄弟姉妹との思い出の詰まった実家の片付けをするのは心情的に辛すぎる、遠方に住んでいて片付けに出向く暇がない、という場合には、遺品整理や家の片付けを専門に行なっている業者に依頼するのもおすすめです。

仏壇の引越し

また、亡き親を含めた代々の先祖を供養している仏壇をどうするのかも決めましょう。古い家の場合には、仏壇が大きい場合もありますが、現代の住宅事情では、仏壇を引き継ぐ人の家に古い仏壇が入らないこともあります。

その場合には、古い仏壇を処分して、コンパクトな仏壇にすることも必要です。

仏壇を引っ越したり、処分して新しくしたりする場合には、お坊さんに供養してもらう必要があります。引っ越しや処分する場合には「魂抜き」「閉眼供養」などと呼ばれる儀式を行います。

引っ越し先に設置したり新しくした場合には「開眼供養」などと呼ばれる儀式が必要です。仏教の宗派によって儀式の内容などが変わります。お葬式や法事などでお世話になっているお寺に相談してみましょう。

step2:不動産会社探しから媒介契約

実家を売却に出せる状態になったら、売却の仲介を依頼する不動産会社探しを始めましょう。

査定依頼

懇意にしている不動産会社などがなければ、多くの人にとっては不動産会社はどのように見つけたらいいのか、一体何から手をつけたらいいのか、わからないという方も少なくないでしょう。

不動産会社に仲介を依頼する前に、まずは家がどのくらいの価格で売れるのか、査定を依頼します。どこの不動産会社に査定を依頼したらいいのかも分からない場合には、ウェブサイトから1回の登録作業だけで、複数の不動産会社に査定の依頼を出せる、一括査定サイトのイエウールを利用してみましょう。

媒介契約の締結

査定結果や、実際にスタッフと話をしてみた印象などで、売却の仲介を依頼する不動産会社を決定します。不動産会社を決定したら、仲介に関する契約である媒介契約を結びます。

媒介契約には、複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約と、1社だけとしか契約できない専属専任媒介契約と、専任媒介契約があります。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の違いは、専属専任媒介契約は売主が見つけてきた買主も不動産会社を通さないと売買契約ができないという契約です。専任媒介契約は、自分で見つけてきた買主との契約は不動産会社を通さなくてもいいという契約です。

都市部で交通の便のいい人気の物件でない限り、通常は一般媒介契約は選びません。特に、実家は一戸建てでもマンションでも、ある程度築年数がたっていて売れにくいので、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

step3:売り出し

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売り出して売却活動に入っていきます。

売却活動

売却活動は基本的に不動産会社が行うことなので、売主がやらなくてはいけないことはありません。不動産会社の方でレインズへ登録したり、不動産情報サイトへ掲載したり、チラシを作成してポスティングしたりといった活動を行います。

また、専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合には売主への定期的な報告が義務付けられています。どのようなサイトに掲載したのか、どのようなチラシを作成して何枚ぐらい配布したのか、どのくらいの問い合わせがあったのか、報告内容を確認して疑問な点や不満な点があればその都度伝えましょう。

内覧対応

売却活動の結果、興味を持つ人があらわれた場合には内覧を行います。内覧には基本的に売主の立会いが求められます。遠方に住んでいるなどの理由で、どうしても実家の内覧に立会えない場合には、近所に住んでいる親族や知人を代理人に立てることもできます。

step4:売買契約

内覧に来た人が購入を決めた場合には、売買契約へと進みます。

売買価格の交渉

売買契約を結ぶ前には、通常は価格交渉が行われます。よっぽど人気で競争率が高い物件でなければ、購入希望価格を上回る価格で売れることはまずありません。値下げ交渉が行われます。そのために、売出価格は値下げ交渉を見込んだ価格で設定しておくことをおすすめします。

売買契約の締結

売主と買主側が価格交渉で同意出来たら、売買契約を締結します。

売買契約の場では、重要事項説明書と売買契約書、告知書などの説明を行います。売買契約書に収入印紙の貼り付けと記名押印を行い、買主から手付気が支払われて、領収書を発行します。

手付金が支払われたと言っても、引き渡しまでは安心できません。購入者の住宅ローンが通らなかったなどの理由で契約が白紙になる場合があります。

全額返還しなくてはいけない場合もあるので、引き渡しが無事に終わるまでは絶対に手付金に手を付けてはいけません。

引き渡し

売買契約を締結した後で、引き渡し日を決めます。引き渡し日になったら、決済を行い売却金額から手付金を差し引いた金額を支払ってもらい、家の鍵を買主に渡します。

固定資産税や都市計画税、マンションの場合には管理費や修繕積立金は、通常は日割り計算で引き渡し日に清算します。引き渡し日の前日までを売主負担で、引き渡し日からを買主負担とします。

買主に引き渡した後で、不動産会社に仲介手数料を支払えば実家の売却は完了です。

実家を査定してもらうときのポイント

実家の査定をしてもらう時に頭に入れておきたいポイントをお伝えします。

査定には2種類あることを理解しておく

不動産会社に依頼する査定には、机上査定と訪問査定の2種類の方法があることを覚えておきましょう。机上査定とは、住所や築年数、間取り、周辺地域の相場などの机上でそろえられるデータだけで査定金額を算出する方法です。訪問査定とは、実際に家を不動産会社のスタッフが訪問して、家の状態を細かくチェックした上で行う査定です。

通常は、複数の不動産会社に机上査定をお願いした後で、2社から3社に絞って訪問査定を依頼します。机上査定は、複数の不動産会社から取り寄せた方がいいので、1度の登録で最大6社から査定が取り寄せらえるイエウールの利用がおすすめです。

築年数がたった家ほど査定金額は安くなる

実家を売却したいと考えている人が、査定をしてみたら意外に安すぎてがっかりしたという声が多く聞かれます。一戸建てであってもマンションであっても、実家の場合には築年数がある程度たっている物件になります。

建物の売却価格というのは、古くなれば古くなるほど下がってしまいます。また、法定耐用年数では木造建築は22年で、鉄筋コンクリート造では47年で法律的な価値はなくなるとされています。

法定耐用年数を過ぎても、手入れの状態によっては充分住み続けられます。しかし、木造建築が多い一戸建ての場合には、築20年を超えた家は建物部分の価値が0円とされてしまうことも多いことは頭に入れておきましょう。

不動産会社がチェックするポイントを理解しておく

実家をより高く査定してもらうためには、不動産会社がチェックする査定ポイントを理解しておくといいでしょう。自分であらかじめ準備することで、いい印象を持ってもらえるポイントもあるので、ぜひそういったポイントはしっかりと手入れをして、より高額な査定金額を勝ち取りましょう。

立地・日当たり・眺望

一戸建てであれマンションであれ、立地は重要なポイントです。

スーパーやコンビニ、ドラッグストアなど、生活必需品を購入できるお店が近くにあるか、ファミリー層向けの物件であれば学校への通学はどうか、駅やバス停からの距離や、幹線道路との位置関係などがチェックされます。

また、日当たりや眺望も重視されます。同じ条件であれば、日当たりのいい家の方が悪い家よりも印象がよくなります。また、多少生活に不便であっても、高台にあり、海や町を見下ろせる、見晴らしのいい家も人気です。

間取り・内装・外装・設備

間取りは、変わった設計のこだわりの間取りよりも、一般的で誰でも使いやすい間取りの方が高額査定が出やすいです。3LDKとか4LDKであれば、家族のサイズに関係なく使いやすいので人気があります。

また、内装や外装、設備もチェックされます。内装や外装は手入れがされているかどうか、補修しなければいけない点がないかどうか、チェックされます。

設備は、キッチンや風呂、トイレ、エアコンなどどのようなものが入っているのかチェックされます。リフォームしている場合には、いつリフォームしたのか確認できるようにしておきましょう。また、説明書などの書類も用意しておきましょう。

家の状態

一戸建ての場合には、家の状態や耐震構造もチェックされます。家の状態は、外壁塗装や水回りのリフォームをどのくらいの頻度で行なってきたかで、同じ築年数でも大きく変わります。

できることなら、外壁塗装やリフォームの履歴を提出できるように用意しておきましょう。

また耐震構造は、1981年からの新耐震基準で建てられた建物かどうかもチェックされます。新耐震基準の建物でない場合には、耐震性に不安があります。事前にホームインスペクション(住宅診断)を受けておくことをおすすめします。

土地の状況と道路との位置関係

一戸建ての場合には、土地の状況と道路との位置関係もチェックされます。土地の状況は、境界線が確定していて、面積を正確に計測することができるかどうかが確認されます。

また、形状や面積も査定ポイントとなります。面積が狭い土地では、今後、新しい家を建てる場合に、建ぺい率と容積率の関係で、小さな家しか建てられない可能性があり、査定額が下がります。

道路との位置関係は、緊急車両が入れるように法律で4m以上の幅のある道路に敷地の2m以上が接していなければいけません。この基準を満たしていないと、今ある家を壊した後で、新しい家を建てられないので、査定金額が大幅に下がります。

周辺環境

周辺環境も査定ポイントとなります。騒音や異臭はないか、夜は静かな環境が保全されるかどうか、ご近所トラブルがないかどうか、といったところは査定ポイントとなります。

実家を売却するときにかかる費用・税金

実家を売却するときには、さまざまな費用が発生します。売却金額をそのまま相続できるわけではありません。どのような費用がどのくらいかかるのか具体的にお伝えします。

仲介手数料

売却に成功したら、買主との仲介をしてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は法律で上限が決められていて、次の計算式で算出します。

仲介手数料=(売買価格×3%+6万円)+消費税

消費税10%で1,000万円で売却した場合には次のようになります。

(1,000万円×3%+6万円)×1.1=396,000円

これは上限なので、不動産会社によって変わります。しかし、売却価格が高くなると、仲介手数料も高額になる点に注意しておきましょう。

印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る収入印紙で支払う税金です。売買契約書に記載される金額によって金額が次のように変わります。令和4年3月31日まで軽減税率が適用されています。

契約金額本則税率軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの400円200円
50万円を超え 100万円以下のもの1千円500円
100万円を超え 500万円以下のもの2千円1千円
100万円を超え 500万円以下のもの1万円5千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの2万円1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの2万円3万円
1億円を超え 5億円以下のもの10万円6万円

登録免許税

売却によって不動産の登記を移転する場合には、所有者移転登記に伴う登録免許税が必要です。売買による登録免許税の税率は固定資産税評価額の2%です。

譲渡所得税

売却により利益が出た場合には、利益部分に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。この合計の税率は被相続人が所有していた期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となり39.63%、5年を超える場合には長期譲渡所得となり20.315%となります。

相続税

相続税は不動産だけではなく、預貯金や株などの金融商品を全て合算した合計金額分を相続した場合に、相続人それぞれに課税されます。基礎控除があるので、基礎控除に遺産の合計金額が達しない場合には課税されません。

基礎控除は3,000万円と法定相続人の人数に600万円を掛けた金額の合計です。法定相続人が子供3人の場合には次の計算式になります。

3,000万円+600万×3人=4,800万円

実家を売った金額を合計して、遺産の金額がこの金額よりも下回る場合には、課税されません。相続税は相続人がそれぞれ相続した金額に応じて支払います。税率と控除額は次の通りです。

相続した金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円

住宅ローン返済手数料

親が住宅ローンを残したまま亡くなった場合には、実家を売ったお金で精算します。住宅ローンを繰り上げ一括返済する場合には事務手数料がかかります。金融機関によって金額は違いますが、1万円から2万円程度かかります。ローンを借りている金融機関にお問い合わせください。

解体費用・廃棄物処理費用など

実家を解体して土地だけ売却する場合には解体費用が掛かります。解体費用は木造住宅の場合には100万円から150万円ほどかかります。

片づけを専門業者に依頼した場合には、その費用も掛かります。費用は家の大きさや、出るごみの量によって変わります。3LDKで20万円から50万円ほど、4LDKであれば60万円ほどかかる場合もあります。ゴミ屋敷になってしまっている場合など、特殊な事情を抱えている場合には、別途料金が必要です。

実家を売るときの注意点

実家を売るときに注意しなくてはいけない点をお伝えします。

空き家で放置する期間が短いように売却スケジュールを考える

不動産を売却するのはある程度の時間がかかります。その間、誰もその人がいなければ実家は空き家の状態で放置されることになります。しかし、一週間に1回は晴れた日に窓を開けて家の中に風を通さなければ、家はあっという間に湿気で傷んでしまいます。

痛みが激しい家の査定価格は安くなり、なかなか売れにくくなります。空き家で放置する期間が短くて済むように、相続手続きを迅速に行い、売却スケジュールを立てましょう。

通常、不動産会社と媒介契約を結んでから売れるまでに半年程度はかかります。実家の売却にお時間がかかるということを頭において、スケジュールを考えましょう。

換価分割した実家を売却する場合

実家を売却して現金化した後で遺産の分割協議を行う場合には、実家の名義人は相続人全員となります。しかし、売却には名義人全員の同意が必要なので、名義人が複数いると手続きが煩雑になります。

そこで、代表者1名を決めて、その代表者に名義を寄せて売却手続きを行う場合があります。代表者1名に名義を使用する場合には、その旨を遺産分割協議書へしっかりと記載しておきましょう。

また、 売却価格ではなく、仲介手数料や所得税を支払った残金が遺産分割されます。後から、他の相続人から金額が少なすぎると言われないようにするために、売却するためにかかった費用はしっかりと記録しておきましょう。

売却する最低価格を決めておく

売却金額が安すぎると、相続できる遺産も少なくなってしまいます。そこで、実家を売却する時には不動産会社とも相談した上で、最低価格を決めておくようにしましょう。

相続人が複数いる場合には、代表者が契約しても、他の相続人から文句を言われてトラブルになることもあります。

実家は築年数がたっていることが多く、想像しているほど高くは売れない場合がほとんどです。周辺地域の相場などの事情も、他の相続人に伝えた上で、最低売却価格を決めておきましょう。

不動産会社は複数の会社に査定を依頼する

不動産会社を決める際には、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較するようにしましょう。あまりにも他の不動産会社とかけ離れた高額査定を出すような会社は、仲介手数料が欲しいがために、実際にはその価格で売れないと分かっていながら、実態とはかけ離れた高額査定を出している可能性もあります。

1社だけに査定を依頼してしまうと、万が一そういった悪徳な会社に出会ってしまった場合に、後々苦労することになります。

最大6社からの査定を取り寄せられるイエウールの一括査定なら、1度の登録の手間で簡単に複数の不動産会社からの査定を取り寄せられます。ぜひ、イエウールであなたの希望に沿った売却活動をしてくれる不動産会社を見つけましょう。

↑完全無料で査定依頼できます↑

まとめ

 

相続した実家を売る時の手続きの流れや注意点について解説してきました。実家を売る時の手続きや流れは、遺言書の確認や相続登記などの相続の手続きを除けば、通常の不動産の売却の流れとそれほど変わりません。

思い出のこもった実家を売るのは心苦しい面もあるでしょうが、ぜひ信頼できる不動産会社を見つけて、心残りのない遺産整理としての売却ができるようにしましょう。

【完全無料】うちの価格いくら?
【完全無料】うちの価格いくら?