古い家を売却するなら更地にするべきかどうかをわかりやすく解説!

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古い家も所有していて、その家が空き家になっていた場合、その古い家を更地にしたほうがいいのか、それとも古い家のまま売却した方がいいのか悩んでいる方もいます。

この記事では、古い家の売却を考えている人のために、更地にしてから売却するのと、古い家のままで売却するのと、どちらがいいのかそれぞれのメリットや、更地にした場合のリスクや注意点について解説します。

古い家を売ること全般について知りたい方は、「古い家を売るときの疑問を解消!古くても売れる理由や高く売る方法を解説」をご覧ください。

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古い家を更地にすべきか判断する方法

今後、自分も身内も誰も住むことがないと思われるのであれば、古いは売却してしまった方がいいでしょう。しかし、古い家を更地にしたほうがいいのか、古い家のままでも売れるのかどうか、判断に迷うところです。そこでまずは、更地にせずに古い家のままでも売れる家なのかどうか、判断する基準について解説します。

方法1:売ることができる古い家の特徴を知る

まずは、築年数がある程度たった古い家でも売ることができる家の特徴を見ておきましょう。 次の条件に複数当てはまる家なら、ある程度の築年数のものでも比較的売れる可能性が高くなります。

  • 立地がよく日当たりや通風がいい
  • 修繕管理がしっかりとされていて状態がいい
  • 間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい
  • 構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

立地がよく日当たりや通風がいい

まずは、立地がいい場所にあることが条件です。都市部であれば駅やバス停までの所要時間が、地方であれば自動車での移動に便利で、通勤や通学がしやすい場所にある家であれば売れやすくなります。また、日当たりや通風がよく、清潔で心地よい生活が送れそうな家であることも重要なポイントです。

修繕管理がしっかりとされていて状態がいい

古い家の状態は、それまでの修繕や補修の状況で決まるといってもいいです。定期的に屋根や外壁の塗装や水回りの修繕を行ってきた家と、ほとんどやって来なかった家とでは、同じ築年数でも状態が全く違います。古い家を売りに出したいのであれば、できる限りの修繕や補修の履歴を出せるように用意しておきましょう。

間取りが一般的でリフォームやリノベーションがしやすい

売りやすい古い家というのは、間取りが一般的なものであることが条件です。一般的な3LDKや4LDKの家であれば、家族の大きさに関わらず住みやすいので売りやすくなります。

また、古い家は購入した後で、リフォームやリノベーションをしたいという購入者もいます。リフォームやリノベーションをする場合には、標準的な間取りの家の方が、自分のこだわりを生かしやすいので、こだわりの間取りや設計の家よりも売りやすくなります。

構造がしっかりとしていて耐震基準を満たしている

近年では大規模災害が頻繁に起きているので、家の構造や耐震基準も家を選ぶ時の重要なポイントとなっています。特に、耐震基準は1981年以降の新耐震基準に適合しているかどうかは、購入者もよくチェックしています。

1981年以前に建てた家であっても、ホームインスペクション(住宅診断)で構造を調べてもらえます。古い家でも構造がしっかりしていれば、売れる可能性が高くなるので、気になるようであればぜひホームインスペクションを受けてみましょう。

方法2:売ることができない古い家の特徴を知る

一方で、売ることができずに売却するためには更地にしてしまうしかない古い家というのもあります。売れない土地の家とは次の通りです。

  • 老朽化が進みすぎていて維持費がかかる
  • 人口減少地域にある
  • 不動産会社が売りにくい中古物件は積極的に売却活動をしてくれない
  • 庭に大きな石や樹木がある
  • 土の中に埋設物などの問題がある

老朽化が進みすぎていて維持費がかかる

築年数がたちすぎて、老朽化が進みすぎている場合には、契約不適合責任を問われないようにするための修繕や、購入者が購入後に行う維持管理にお金はかかりすぎる場合があります。維持費がかかるデメリットが、更地にするリスクやデメリットを上回るようであれば、古い家は解体して更地にしてしまった方がいいでしょう。

人口減少地域にある

古い家を解体して更地にしても売れるかどうかはわかりませんが、人口が減少している地域にある古い家は、売りに出してもなかなか売れません。そもそも、新しい家を買う需要のある若い人が地域から出てしまうので、買手がつきません。

不動産会社が売りにくい中古物件は積極的に売却活動をしてくれない場合

地域で売却を依頼できる不動産会社が少ない場合、売れにくい物件は積極的に売却活動を行ってくれないこともあります。特に売りやすい特徴がない古い家は、売りにくい上に、そもそも売却価格が低くて仲介手数料も少ないので、不動産会社もやる気を出しません。結果として売れない家になってしまいます。

庭に大きな石や樹木がある

かつて住んでいた人が、こだわりの庭づくりをしていた場合には、庭に大木や大きな庭石が配置されている場合があります。しかし、そのような庭は維持管理に手間とお金がかかり、余裕を持って維持できる人のほうが少ないでしょう。そのために、そのままではなかなか売れないのが現状です。

土の中に埋設物などの問題がある

土の中に水道や下水管の配管や浄化槽、杭などが建物を壊したあとでも撤去されずに埋設されたままになっていたり、ゴミや廃棄物などの汚物が埋められていることがあります。 そうした土地は、埋設物の撤去費用を誰が負担するのかが大きな問題となります。

売却する前に埋設物が分かっている場合には、売主側が撤去するのが筋でしょう。しかし、高額な料金を捻出できないということで、買主側に撤去の負担を求める売主もいます。埋設物が埋まったままの土地は、こうしたトラブルが多いために、なかなか買い手が付きません。

方法3:専門家に無料で相談してみる

古い家でも売りやすい家と、更地にしなければ売れない家の特徴を見てきました。しかし、古い家でもそれぞれの地域や、それぞれの家の特徴によって、実際に売れるかどうかわかりません。特に、不動産の売買に関しては専門的な知識が必要になります。

そこでおすすめしたいのが専門家へ相談することです。自分で古い家が売れるかどうかを判断するのではなく、専門家へ相談してみることで、売るか解体して更地にするか以外の、第3、第4の方法を提案してもらえる可能性もあります。

また、あなたの状況によって最適な選択肢がどれなのかを、専門的な知見から提案してもらえるでしょう。

不動産の一括査定サイトのイエウールで一括査定をしてみたら、実際にその古い家に値段が付いて売れるのかどうかを査定してもらえます。また、その地域で古い家を扱っている不動産会社を見つけることもできます。ぜひ、古い家をどうしたらいいのか迷ったら、イエウールに登録してみましょう。

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おすすめは更地にせず古い家のまま売却

上記で見たように、どうしても更地にしないと売りにくい家というのもあります。しかし、できることであれば古い家は解体して更地にせずに古い家のまま売却することをおすすめします。更地にせずに古い家を売った方がいい理由は次の4つです。

理由1:固定資産税が大きいから

まず、古い家のままで売却活動をした方がいい理由は、固定資産税が安く済むためです。売却するまでは、持ち主が固定資産税を払い続けなければいけません。特定空き家に指定されなければ、建物部分の土地の固定資産税は、更地よりも安くなります。

住宅用地の特例により、固定資産税は更地にした場合の最大6分の1、都市計画税はは最大3分の1まで減額されます。

売却に出しても、なかなか売れない場合には売却までに年単位の時間がかかることがあります。先に更地にしてしまった場合には、6倍もの固定資産税を支払い続けることになってしまうので、更地にせずに売却したほうがいいでしょう。

理由2:解体して更地にするのはリスクだから

古い家を解体して更地にすると、解体費用を土地の売却価格に上乗せしなければいけません。家の解体には、百万単位のお金がかかります。解体費用を売却価格に上乗せしてしまった場合、相場よりも土地の価格が高くなりすぎて、なかなか売れなくなるリスクがあります。

古い家の解体費用は、地域によって相場は違いますが、一般的な間取りの2階建ての住宅の場合、木造住宅で100万円から150万円程度、鉄筋コンクリート造の場合には300万円以上かかるのが一般的です。

この価格を土地価格に上乗せするよりも、相場価格で古い家のままで売ってしまったほうがいいでしょう。

理由3:古い家があった方が売れる事もあるから

現在は、大きな家を安く手に入れられると、古い家をあえて購入したいと探している方が増えています。築数十年という古い家であれば、格安の価格で手に入れられるので、差額を自分がイメージしている家に作り替えるための、リフォームやリノベーションに充てられると考える方が増えているためです。

リフォームやリノベーション以前の補修や修繕がしっかりと行われている家であれば、解体して更地にして売却するよりも、古い家のまま土地付きで売却する方が売りやすくなる可能性があります。

理由4:古い家としての魅力が伝わる事もあるから

ここ数年、テレビやウェブサイトで古民家についての情報を見ることが増えてきました。10年ほど前であればほとんど見向きもされなかった古い家が、ここ数年で古民家として人気が急上昇しています。

古い家だから更地にしなければ売れないと決め付ける前に、古民家として付加価値をつけることはできないかどうか、今一度検討してみるのもいいでしょう。

更地にせず古い家のままの注意点

古い家を更地にしないでそのまま空き家として置いておくことには、次のような注意点もあります。時として近隣の人に迷惑をかけることもあるので、このような状態になってしまった古い家は早急に対策をとるようにしましょう。

注意点1:空き家対策特別措置法の対象となる可能性がある

古い家で空き家になっていても、適切に管理していれば全く問題はありません。しかし、定期的に窓を開けて風を通して、必要に応じて適切な補修や修繕を行い、庭の手入れをしなければ、特定空き家対策特別措置法の対象となる可能性があります。

特定空き家対策特別措置法とは、放置されてしまった空き家が、倒壊の恐れがあったり、汚物の放置などによる異臭の発生など衛生上の問題が発生したり、周囲の景観を著しく損ねるような場合には、固定資産税が6分の1に減税される住宅用地特例の対象から外れされてしまうというものです。

誰も住まなくなった古い家は適切に管理していないと、傷みが激しくなります。何もせずに放置するのではなくて、適切に管理をするようにしましょう。

注意点2:近隣住民の生活へ悪影響を及ぼす可能性がある

また、放置された古い家は、近隣住民の生活で悪い影響を及ぼす可能性もあります。庭の手入れを行わないことで、 庭木が茂り放題になり、隣の敷地まで木の枝が覆いかぶさってしまうことがあります。

雑草も伸び放題になると、虫や蛇が発生する原因にもなります。また、ゴミなどが不法投棄されるようになってしまうと、悪臭を発生させることもあります。さらに不審者が入り込むと、地域の治安に対する不安も出てきます。

このようなことがないように、 定期的に自分で訪問して管理を徹底しましょう。自分で管理しきれない場合には、近隣の親族に管理をお願いしたり、不動産の管理会社に管理を委託したりして、適切な状態を保つようにしましょう。

古い家を更地にするメリット

古い家を持ち続けていても、管理が大変だったり、家のままではなかなか売れないということもあるでしょう。その場合には、古い家は解体してしまったほうがいい場合もあります。古い家を解体して更地にすることには、次のようなメリットがあります。

メリット1:買手が付きやすい

家の購入を考えている人の中には、中古物件や建売ではなくて、土地だけを探している方もいます。土地だけを購入して、自分が好きなように設計した家を0から建てて住みたいという方もいます。更地にした場合には、そのような方に売りやすくなるというメリットがあります。

メリット2:契約不適合責任を問われずに済む

更地にしてしまえば、住宅に関して契約不適合責任を問われずに済むようになるという点もメリットとして挙げられます。契約不適合責任とは、以前は瑕疵(かし)担保責任と呼んでいたものです。売手が買手に説明していない不具合が購入後に見つかった場合に、6か月以内ならその責任を売手側に取ってもらえる、というものです。

古い家の場合には、屋根の雨漏りや、水回り、シロアリなど、よく調べたつもりでもわからなかった不具合が見つかりやすいものです。最悪の場合には、売買契約が白紙にされてしまい、全額返還せざるを得ない場合もあります。

古い家を解体して更地にしてしまえば、建物部分に関しての契約不適合責任は問われずにすみます。この点は更地にするメリットです。

ただし、契約不適合責任は土地に関しても問われます。土地に説明になかった埋設物があった場合や、地盤が説明されていた状態とは違っていた場合などが問題となります。更地にした後でも、問題はないかどうか、よく専門家に調査してもらうようにしましょう。

古い家を更地にするリスク

古い家を更地にすることには、次のようなリスクもあります。古い家をリノベーション専門や古民家として売却することのメリットと比較した場合、更地にしたほうがいいのかどうかをよく考えましょう。

リスク1:買手側が住宅ローンを利用できない

古い家を更地にして売却する場合には、買手側が土地を売却するのに住宅ローンを利用できません。住宅ローンとは家を建築したり購入したりするのに利用するためのものなので、土地だけの購入では利用できません。土地だけを購入したい場合には、100%自己資金のみで購入するか、つなぎ融資を利用する必要があります。

リスク2:再建築不可物件では新しい建物を建築できなくなる

古い家の中には、再建築不可物件である場合があります。再建築不可物件とは、今ある建築物を壊してしまった場合、その土地に新しい建物を建てることはできないという物件のことです。

建築基準法第43条で、新しく建築される全ての建築物は4m以上の幅の道路に、2m以上接地していなければいけないと定められています。これは、万が一の事態が起きた場合に、緊急車両を進入できるようにするためです。

この条件に合致しない建物が再建築不可物件となります。この法律ができる以前に建てられた建物であれば、壊さなければ問題ありませんが、壊してしまったら新しい建物を立てることはできなくなります。再建築不可物件であった場合には、壊して更地にしてしまうと再活用ができない土地になってしまうというリスクがあります。

リスク3:建ぺい率と容積率を下げないといけない場合がある

古い家を壊して更地にしてしまうことで、建ぺい率と容積率を下げないといけなくなる場合があります。建ぺい率とは土地の面積に対して建物の面積として使ってもいい土地の割合のことです。容積率とは、土地の面積に対しての延べ床面積の割合です。建ぺい率は建物の土台を立てる面積、容積率は全ての階数の面積を合計したものと考えるとわかりやすいでしょう。

建ぺい率60%と言われたら、100平米の土地に対して60平米までの建物を建ててもいいということです。容積率110%と言われたら、2階建ての建物であれば、1階と2階の床面期の合計は110平米までOKということです。

建ぺい率と容積率が定められる以前に建てられた古い家の場合には、法律で定められた割合を上回っていても許容されています。しかし、解体して更地にしてしまったら、建ぺい率と容積率を守る必要があります。家のサイズが小さくなってしまう可能性があります。

安くて大きな家を探している方がいたら、この点はリスクとなります。

売却も検討しているなら一括査定を使って無料相談しよう

古い家をどうしたらいいのか悩んでいる方にとっては、古い家のまま売却した方がいいのか、解体して更地にしたほうがいいのか、悩むところでしょう。古い家のままで売れるのか、更地にしなければ売れないのか、どちらがいいのかは一度専門家の判断を仰ぐことをおすすめします。

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