土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法やポイントを紹介

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土地や建物は登記をすることで名義がつき、名義人が正式な所有者となります。例えば戸建ての住宅に住んでいる場合でも、土地と建物で名義人が異なることはあり、親が土地の名義を、子が建物の名義を持っているということもあるでしょう。

原則として、不動産の売却が可能なのは名義人のみです。土地と建物が別名義となっている場合、売却が可能なのかどうか、売却の方法や流れ、ポイントなどを知っていきましょう。

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土地と建物の名義が違うときの売却方法

結論からいえば、土地と建物の名義が違う場合でも不動産の売却は可能です。それぞれで名義人が異なる場合の売却方法は、次の3つがあげられます。

  • 方法1:名義人が違うまま売りに出す
  • 方法2:1人の名義人に統一して売りに出す
  • 方法3:土地と建物を別々で売りに出す

方法ごとの違いを知り、自分の場合はどのパターンだとスムーズに売却できるのかを考えてみましょう。

方法1:名義人が違うまま売りに出す

不動産は名義人のみ売却が可能ですが、名義人が違うままに売り出すことも可能です。これは土地と建物の名義人が別なまま、それぞれを同時に売り出すという方法です。

例えば土地の名義人が夫、建物の名義人が妻である場合は、両者が同時に売り出すことで土地と建物の両方をまとめて売却できます。

メリット

名義人が違ったとしても同時に売り出すことで、土地と建物の両方を一気に売却できることがこの方法のメリットです。名義の統合が不要な点もメリットであり、売却に余計な費用がかからず、名義変更の手続きを省けることも嬉しいポイントでしょう。

両者の合意が必要であるものの、夫婦それぞれが土地と建物を持っている場合などは、売却の意思決定はしやすいでしょう。

デメリット

別名義のまま売り出すデメリットとしては、買主が土地と建物の両方で売買契約を結ばなければならないことがあげられます。土地と建物の名義人が同じであるならば、両方まとめて売買契約を結べますが、別名義の場合は土地の契約と建物の契約の両方を結ばなければなりません。

また、土地のみ買いたい、建物のみ買いたいという人には適さない契約方法であるため、買主がある程度限定されてしまう点もデメリットといえます。別名義で土地と建物を売る場合は、両方の契約が成立しなければ、契約締結となりません。

そのため、売却活動をしている際に名義人どちらかの気持ちが変わってしまうと、売却が上手くいかなくなることもあります。名義人両方の合意が必要であり、かつ土地と建物2つの売買契約を結ばなければならないという点で手続きが複雑になりやすく、通常の売買契約よりも締結に時間がかかることもあります。

スムーズに売却するには別名義の不動産の同時売却に強い不動産会社を選ぶことが大切です。仲介を依頼する不動産会社探しに時間がかかることもあり、これもデメリットの1つといえます。

どのような人に向いているか

名義人が違うまま売却する方法は、土地と建物それぞれの名義人で合意が取りやすい人や、お互いの意思疎通がスムーズに図れる人に向いています。夫婦のように双方の合意が取りやすく、売却活動も同時に進めやすい人には向いている方法といえるでしょう。

また、親と子のそれぞれが名義人の場合でも、同居している、あるいは近くに住んでいるなど、売却についてのコミュニケーションが取りやすい場合にもおすすめです。

反対に離婚する、土地か建物いずれかの名義人が遠方に住んでいるなど、合意が取りづらかったり、意思決定に時間がかかったりする場合には、向かない方法といえます。

売却時の注意点

名義人が違うまま売り出す際には、それぞれが不動産を売却したいという共通の意思を持っている必要があります。どちらか一方が売却したくないと考えていると、契約はスムーズに進められなくなるため注意しましょう。

もちろん、土地のみ建物のみ売却することも可能ではありますが、この場合は契約の形態が違ってくる点にも注意が必要です。

土地か建物のどちらかのみ購入したいと買主が考えているなら問題はありませんが、両方を買いたいと考えている場合には、契約が成立しない可能性もあります。

方法2:1人の名義人に統一して売りに出す

土地と建物の名義人が違う場合は、名義人を1人に統一してから売り出すという方法もあります。不動産の名義は変更が可能であり、例えば夫が土地の、妻が建物の名義を持っているという場合に、妻に名義を統一して1人の名義人として土地と建物の両方を売却することが可能です。

メリット

名義人を統一して売却するメリットとしては、名義変更の合意が取れるなら、売却時には元の名義人の合意は不要で土地と建物の両方をまとめて売却できる点にあります。名義がばらばらのままで売り出す場合は、もう一方の名義人の合意が必要なこともありますが、このケースでは合意を取る必要はありません。

また、土地と建物で名義人が異なる場合だけではなく、土地または建物の名義が複数人になっている場合でも、統合することでスムーズに売却できます。

例えば土地を兄弟3人で購入して共通名義になっている場合、長男に名義を統一したなら、長男の意思のみで不動産の売却が可能です。売却時に他の名義者に合意を取る必要がなくなるため、売却の流れはスムーズになりやすいでしょう。

デメリット

名義変更をするには法務局で手続きが必要であり、この手間がかかる点が名義を統合して売却する際のデメリットです。名義変更には手続きの手間がかかるだけではなく費用もかかるため、売却コストが高くなってしまうことも覚えておきましょう。

また、名義の統一は名義人1人の一存でおこなえることではありません。統合される名義人の合意が必要であるため、この了承が取れないと名義の統合自体ができないことも頭に入れておく必要があります。

どのような人に向いているか

名義を統合して売却する方法は、一方の名義人からの許可が取れる人や、どちらかが代表して売却活動をおこなえる人に向いています。

また、名義変更にかかる手間が苦ではなく、手続きに費用をかけてもよい人にもおすすめでしょう。名義変更自体には手間がかかりますが、変更後はスムーズに売却できるため、名義人のどちらかが代表して、スムーズに不動産を売りたいという人に適している方法です。

売却時の注意点

名義人を統合して売却する際には、名義変更の手続きが必要です。これには費用がかかるため、売却までにかかるコストが高くなってしまうことには注意しましょう。また、名義変更は自分でもできますが、手続きが複雑になりやすいため、司法書士に依頼することが一般的です。

この場合は登録免許税だけではなく、司法書士への報酬の支払いも必要です。不動産によってかかる費用は異なるものの、場合によっては数十万円以上かかることもあります。売却までにかかるコストが高くなると、土地と建物を高値で売却できても、手元に残るお金は少なくなってしまいます。

そのため、売却によって理想とする資金を得られないこともあり、売却後に不満が残ってしまうこともあるでしょう。名義変更の手続きを自分でする場合には変更のための書類を集めたり、書類の作成をしたりと煩雑な手続きがあり、時間がかかるだけではなく専門的な知識が必要となります。

方法3:土地と建物を別々で売りに出す

土地と建物で名義人が違うまま、それぞれを別々で売り出すことも可能です。これは土地の名義人が土地のみ売却し、建物の名義人が建物のみ売却するという方法です。

自分名義以外の不動産は勝手に売却できませんが、自分名義のものであるなら、他人からの了承なく売却できます。

例えば親が土地、子が建物の名義を持っている場合ならば、親が土地のみ売り出し、子はそのまま住み続けることも可能です。これは逆も同じであり、子が建物を売り、土地は親が所有し続けるということもできます。

メリット

土地と建物を別々に売り出す場合は、他方の名義人から合意を得なくても売却できる点がメリットです。名義変更の煩雑な手続きもなく、もう一方の名義人からの合意が不要であるため、不動産の売り出し自体はスムーズに進められるでしょう。

売り出しに余計なコストがかからないため、売却が成功すると理想通りの資金が得やすい点も、この方法のメリットです。

デメリット

市場での需要を考えると土地のみ、あるいは建物のみを購入したいという買主はそれほど多くありません。特に土地か建物のどちらかが他者名義になっている場合は、買主が少なく、売り出したとしてもスムーズに売却できるとは限らない点がデメリットです。

購入希望者自体が少ないため、売却が成功しないケースも多く、売れたとしても条件が下がることもあります。これは買主が土地と建物両方の名義を取得したいと考えている場合であり、どちらか一方の名義しか取得できないことを理由に、値引き交渉をされる可能性が高いからです。

売り出し自体はスムーズにできるものの、売却までに時間がかかったり、売却条件が悪くなったりする可能性があることは頭に入れておきましょう。

どのような人に向いているか

土地と建物を別名義で売り出す方法は、一方の名義者からの合意が取れない人に向いています。例えば自分が建物の名義を持っており、親が土地の名義を持っているとするなら、親から売却の合意が取れない場合は、自分名義の建物のみで単独売却ができます。

不動産売却をしたいと考えるタイミングは人によって違うため、自分の好きなタイミングで売り出せるという点が、単独で売却する場合ならではの魅力です。

売却時の注意点

土地と建物を別名義で売却する場合には、一方の名義人から合意を取る必要はありません。しかし、売却後に新しい名義人とトラブルになる可能性があるため、合意を取る必要はないといっても、もう一方の名義人に連絡はしておいたほうがよいでしょう。

例えば自分が建物の名義を持っており、土地の名義人が別である場合は、土地の名義人に売却する旨を伝えておくことがおすすめです。

名義人が変わることを伝えておかないと、後でトラブルになることもあります。また、買主が取得できる名義が土地か建物のどちらか一方に制限されることから、売却条件も下がりやすいことは理解しておきましょう。

土地と建物の売却価格を知りたい方は、まず査定を検討するとよいでしょう。査定を依頼するには複数の不動産会社に無料で依頼できる一括査定サービス「イエウール」がおすすめです。

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土地と建物の名義を一緒にする流れ

土地と建物の名義を統一する際の流れは、次の通りです。

  1. 名義統一の意思確認をする
  2. 名義を買い取ってもらうか贈与かを決める
  3. 名義の買取価格を決める
  4. 名義変更に必要な費用を把握する
  5. 司法書士に依頼する

これら5つのステップを踏むことで、名義を土地か建物のどちらか一方に統一できます。

STEP1:名義統一の意思確認をする

まずは名義人同士で名義を統一するかどうか、意思確認を行いましょう。土地と建物で名義が異なる場合には、どちらかの一存で名義の統一はできません。これは土地のみ、建物のみを共通名義で所有している場合も同じです。

名義の統一は名義人1人の考えでおこなえるものではないため、もう一方の名義人に連絡して名義を統一しても構わないか、その場合どちらに名義を統一するのかを決めておきましょう。

STEP2:名義を買い取ってもらうか贈与かを決める

名義は不動産の所有権であるため、買取か贈与によって統一することが一般的です。買取の場合は、統一するほうの名義人が、もう一方の不動産の名義、つまり所有権を金銭で買い取るとイメージすればわかりやすいでしょう。

名義の買取は不動産を売却する前と後の両方で可能です。売却前に統一する場合は、現在土地と建物を所有している人同士で、どちらかが名義を買い取り、代表して両方の不動産を売却します。売却後に名義を買い取ってもらう場合は、買主の合意が必要です。

例えば買主が土地のみ購入し、その後建物の名義人と交渉して建物の名義を買い取ることでも、買主は土地と建物の両方を取得できます。

土地と建物の名義人が血縁関係にある場合は、贈与によって名義を統一することも可能です。贈与の場合は名義は無償譲渡になることが多いですが、不動産の価値に合わせて贈与税がかかることは覚えておきましょう。

STEP3:名義の買取価格を決める

買取によって名義の統一をおこなう場合は、名義の買取価格を決めます。名義の買取価格には基準がないため、当事者同士の取り決めによって金額が決定します。しかし、あまりに安値で売ってしまうと、元の名義人が損をするため、いくらで買い取ってもらうかは慎重に決めなければなりません。

また、買取価格をあまりに高く設定してしまうと、買主が現れなくなってしまい、売却に失敗することもあるでしょう。名義の買取価格を決める際には、不動産会社や司法書士などのプロに相談して、いくらくらいが適正なのかを判断してもらうことがおすすめです。

STEP4:名義変更に必要な費用を把握する

名義変更をする際には、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。登録免許税は不動産の固定資産税評価額と、名義変更のケースによって金額が異なります。固定資産税の評価額に一定の税率をかけるという点は共通していますが、ケースによって税率が違うことは理解しておきましょう。

例えば相続の場合は固定資産税の評価額に0.4%をかけて計算しますが、贈与や離婚などによる名義変更の場合は、2%をかけて計算します。

固定資産評価額相続の場合の登録免許税贈与・離婚の場合の登録免許税
1,000万円4万円20万円
2,000万円8万円40万円
3,000万円12万円60万円
5,000万円20万円100万円
8,000万円32万円160万円
1億円40万円200万円

?司法書士への報酬は依頼先によっても違いますが、名義変更だと5~10万円程度の場合が多いです。相続による名義変更で固定資産税評価額を1,000万円の場合は、司法書士への報酬を含めると9~14万円程度が費用の相場です。

また、名義変更の際には、法務局や市区町村役場などで、次の書類を取得しておく必要があります。

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍
  • 戸籍の附票
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 不在住証明書・不在籍証明書
  • 固定資産評価証明書
  • 登記簿謄本

これらは1通数百円程度ですが、合計すると2,000~3,000円程度の費用がかかることは覚えておきましょう。

STEP5:司法書士に依頼する

名義変更の準備が整った後は、司法書士に手続きを依頼します。司法書士を探す際には、名義変更の実績がある業者をネットで検索するか、不動産会社に相談して紹介してもらうとよいでしょう。司法書士によってかかる費用は異なるため、複数の業者で報酬額を比較して決めることもおすすめです。

ただし、報酬が安いからといって優良業者であるとは限りません。報酬がいくらかかるかだけではなく、実績や信頼度などもチェックしたうえで依頼することが大切です。司法書士に名義変更を依頼し、手続きが完了してから数日程度で、名義の統一は完了します。

名義人同士で連絡が取れない場合の対策

他者名義の不動産を売却するには、名義者本人からの合意が必要ですが、場合によっては名義人同士で連絡が取れないこともあります。

名義人同士で連絡が取れず、売却の了承をもらうことが難しい場合でも方法がないわけではありません。連絡が取れない場合でも、不在者財産管理人選任の申し立てをすることで、売却が可能となることもあります。

不在者財産管理人選任の申し立てとは

不在者財産管理人選任の申し立ては、名義人と連絡が取れない、あるいは該当の不動産の遠方にいて戻る見込みがない場合に利用できる方法です。土地と建物の両方を売りたい場合でそれぞれの名義人が別々だと、売却を考えている名義人は一方の名義でしか売却ができません。

しかし、不在者財産管理人選任の申し立てをすることで、家庭裁判所から許可をもらい、名義人以外でも売却できるようになります。これは名義人の利益を守るための制度であり、不動産の管理者が不在と認められた場合において、もう一方の不動産の名義人が遺産の分割や不動産の売却が可能となります。

ただし、売却などが認められるには家庭裁判所による許可が必要であるため、管理者がいないからといって、すぐに売却できるわけではないことは理解しておきましょう。

この制度は、例えば親が建物の名義を持ったまま退去し、そのまま行方がわからなくなったときに、土地の名義人である子が、親に代わって建物と土地の両方を売却できるというものです。

不在者財産管理人選任の申し立てに必要なこと

不在者財産管理人選任の申し立てをするには、次の書類が必要です。

  • 申立書
  • 不在者の戸籍謄本(全部事項証明書)
  • 不在者の戸籍附票
  • 財産管理人候補者の住民票又は戸籍附票
  • 不在の事実を証する資料
  • 不在者の財産に関する資料

申立書は家庭裁判所で取得するか、裁判所のホームページからダウンロードできます。不在の事実を証明する資料としては、次のものがあげられます。

  • 不動産登記事項証明書
  • 預貯金及び有価証券の残高が分かる書類(通帳の写しや残高証明書など)

不在者の配偶者や相続人、債権者など利害関係にある人が申し立てをする場合は、利害関係を証明する資料として、次のものが必要です。

  • 戸籍謄本
  • 全部事項証明書
  • 賃貸借契約書写し
  • 金銭消費貸借契約書写し

これらの書類を持って家庭裁判所にて申し立てをおこなうことで、審議が開始されます。審議の結果、裁判所から許可が下りた場合のみ、売却などが可能です。また、申し立ての際には収入印紙の800円がかかります。裁判所との連絡が必要な場合は、郵送で連絡するために切手代がかかることも覚えておきましょう。

不動産の状態によっては管理にかかる金額を予納金として支払うこともあります。予納金の金額は不動産によって違い、場合によってはかからないこともあります。

まとめ

土地と建物の名義が別であっても、不動産を売却する方法は複数あります。どの方法で売却しても問題はありませんが、より好条件で売るには自分の状況に合ったやり方を選択することが大切です。また、名義を統合する場合には名義の買取金額を決める必要があり、固定資産税評価額に応じた登録免許税もかかります。

これらは不動産の価値を知らないと金額が把握できないため、一度不動産会社による査定を受けて、どれくらいの価値があるのかを知っておくとよいでしょう。効率的に査定を受けるには、一括査定サイトのイエウールがおすすめです。

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よくある質問

土地と建物の名義が違う場合、どう売却すれば良い?

土地と建物の名義が違う場合、売却する方法は3つあります。1つ目は、名義人が違うまま売りに出す方法。2つ目は、1人の名義人に統一して売りに出す方法。3つ目は、土地と建物を別々で売りに出す。3つの方法のメリット・デメリットについて気になる方は、土地と建物の名義が違うときの売却方法をご覧ください。

土地と建物の名義を一緒にする手順は?

土地と建物の名義を一緒にするには5つのステップを踏む必要があります。具体的には、名義統一の意思確認をする→名義を買い取ってもらうか贈与かを決める→名義の買取価格を決める→名義変更に必要な費用を把握する→司法書士に依頼する。といった手順です。それぞれの段階ですべきことを詳しく知りたい方は、土地と建物の名義を一緒にする流れをご覧ください。

名義人同士で連絡が取れない場合は、不動産は売却できない?

結論から言うと、不在者財産管理人選任の申し立てをすることで売却が可能になります。なぜなら不在者財産管理人選任の申し立てをすることで、名義人以外でも売却できるようになるからです。不在者財産管理人選任の申し立てに必要な書類について詳しく知りたい方は、名義人同士で連絡が取れない場合の対策をご覧ください。

不在の名義人の配偶者や相続人が不在者財産管理人選任の申し立てをする場合、必要なことは?

不在の名義人の配偶者や相続人が不在者財産管理人選任の申し立てをする場合、書類を家庭裁判所に提出する必要があります。具体的には、戸籍謄本、全部事項証明書、賃貸借契約書写し、金銭消費貸借契約書写しを提出します。申し立てに必要な費用について気になる方は、名義人同士で連絡が取れない場合の対策をご覧ください。

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