登記簿謄本の正しい読み方は?記載事項を詳細まで読み解こう

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不動産にまつわる取引をする際には、登記簿謄本を取得することがあります。登記簿謄本は不動産の登記情報をまとめたものであり、現在では登記事項証明書と呼ばれています。登記簿謄本は登記情報を紙媒体にまとめたもので、これをコピーして書類にしたものが登記事項証明書です。

そのため、登記簿謄本と登記事項証明書は、基本的に同じものと考えて構いません。登記簿謄本を活用するためには、正しい読み方を知っておくことが大切です。目的や記載された項目に合わせた正しい読み方を知り、登記簿謄本に記されている内容を、正しく理解していきましょう。

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目的別登記簿謄本の読み方

まずは登記簿謄本がどのようなシーンで必要になるのかを知っておきましょう。登記簿謄本は主に不動産取引の際に使用しますが、特に次の4つのシーンで必要になることが多いです。

  • 不動産購入時にローンを申請する場合
  • 不動産を売却する場合
  • 不動産を相続する場合
  • ローン完済した場合

4つのパターン別の読み方を把握して、登記簿謄本から必要な情報をスムーズに得ましょう。

不動産購入時にローンを申請する場合

不動産を購入する際には、住宅ローンを組むことがあります。住宅ローンを申請する際には登記簿謄本が必要であり、これはローン契約者と購入する不動産の所有者が同じであるかを確認するためです。

住宅ローンの契約者は不動産の購入者と同じであることが求められ、契約者と購入者がばらばらだと、ローン審査に通りにくくなります。登記簿謄本には不動産の所有権について記載されている項目があるので、この部分をチェックすることで誰が所有者になっているかが判断できます。

住宅ローンを組む際には、金融機関が不動産に抵当権を設定し、この内容も登記簿謄本には記載されます。抵当権についての記載がある部分と、所有者についての記載部分は異なるので、これを読み間違えないように注意しましょう。

不動産を売却する場合

所有している不動産を売却する際にも、登記簿謄本を使用します。これは不動産の所有者を確認するためです。不動産の売却は原則所有者以外はできず、代理人を立てている場合以外は、第三者が勝手に売却することはできません。

つまり、登記簿謄本で正式な所有者を確認することで、第三者が所有者に黙って売却することを防げます。誰が所有者となっているかは、所有権について記載されている項目を確認すればわかるので、ここをチェックしましょう。

さらに売却時には不動産の所有権を売主から買主に変更する必要があり、この際にも登記簿謄本を使用します。所有権の移転登記を行うことで、登記簿上の所有者が変更となり、この記録は登記簿謄本にも載ります。

つまり、所有権の移転登記をしてから登記簿謄本を取得することで、現在の所有者が誰になっているかがわかり、正しく売買が成立したことが確認できるでしょう。

不動産を相続する場合

親などから不動産を相続する際にも、登記簿謄本を使用します。これは被相続人と相続人の間に、家族などの特別な関係があることを証明するためです。相続関係にあることを証明できないと、不動産を正しく相続できない場合があるので注意しましょう。

登記簿謄本で確認するには、所有者の氏名や住所などと相続人の本人確認書類などを照らし合わせて、相続関係にあるかをチェックします。また、相続が完了した後にも、登記簿謄本を使用することがあり、権利関係をチェックすることで、正しく相続できているか、名義変更などが完了しているかを確認します。

ローン完済した場合

住宅ローンを完済した場合も、登記簿謄本で権利関係の確認をします。住宅ローンを組んでいると、金融機関から抵当権を設定されているので、この内容が登記情報にも記録されています。抵当権はローン完済で自動的に消滅するわけではなく、自分で手続きをしなければ抹消されません。

抵当権の設定を外すには、法務局で申請するか、司法書士に依頼するなどして、抵当権の抹消登記の手続きが必要です。これが完了すると、不動産に設定されていた抵当権が抹消されるので、登記簿謄本上も担保に設定されていないことになります。

不動産が金融機関の担保に入っていないと証明できることで、スムーズに売却できるというメリットもあります。

ローンを完済した後は、抵当権の抹消手続きを行い、それが完了次第、きちんと抵当権が外れているかを確認するために、登記簿謄本を取得しましょう。抵当権については、所有権以外の権利について記されている部分に記載されています。

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登記簿謄本全体の読み方

登記簿謄本についての理解を深めるには、全体の読み方についても把握しておくことが大切です。登記簿謄本は大きく4つの項目にわけられており、項目ごとに記載内容が違います。それぞれでどのような違いがあるのかを知り、正しい読み方を把握していきましょう。

「表題部」の読み方

登記簿謄本の表題部には、対象となる不動産の基本的な情報が記載されています。これは詳細な項目が、土地と建物によって異なります。まずは土地の記載事項を見ていきましょう。

  • 所在
  • 地番
  • 地目
  • 地積
  • 登記の日付

所在には、その土地がある住所が記載されます。地番は登記時に振り分けられた番号が記載されており、所在と合わせてその不動産の正確な住所になると考えましょう。地目はその土地が、どのような目的で使用されているのかが示されています。

例えば居住用の建物が建っているなら「宅地」と記されており、他にも田や畑、山林などさまざまな区分があります。地積はその土地の面積を記した項目です。登記の日付には、その不動産が登記を受けた日付と、その理由が記載されています。

不動産登記の理由はさまざまでありますが、詳細な内容がわからない場合は不明と記載されます。次に建物の場合は、表題部の記載事項は次の通りです。

  • 所在
  • 家屋番号
  • 種類
  • 構造
  • 床面積
  • 登記の日付

基本的には土地の場合と記載事項はそれほど変わりません。ただし、一部異なる項目もあるので、細部まで確認しておきましょう。所在はその建物がある住所が記載されており、家屋番号はその不動産が登記されたときに割り当てられる番号です。

いわば、地番に該当するものと考えるとわかりやすいでしょう。種類にはその建物の使用用途が記載されており、居宅や事務所、倉庫などのさまざまな区分があります。構造には、その建物を構成している材料と屋根の種類、階層の3つで表示されます。

例えば木造でスレートぶき屋根、3階建ての場合は、「木造+スレートぶき+3階建」と記載されると考えましょう。床面積はその建物の床面積が記載されており、複数階層がある場合は、それぞれの床面積が表示されます。登記の日付の部分は、土地と同じで登記があった日付と、その理由が記されていると考えましょう。

「権利部(甲区)」の読み方

不動産の権利関係について記載されているのが、権利部です。権利部は甲区と乙区の2つにわけられており、そのうち甲区は所有権についての登記情報が記載されています。権利部の甲区を構成する項目としては、次のものがあげられます。

  • 順位番号
  • 登記の目的
  • 受付年月日・受付番号
  • 権利者その他の事項

順位番号には、所有権についての登記がなされた順番が記載されており、数字が大きいほど新しい情報であると考えましょう。例えば順位番号が1と2があるなら、1の所有権に関する登記の後に、2の登記が行われていることになります。

つまり、1でA氏が所有権の保存登記をしていると、その時点では不動産の所有権はA氏にあります。しかし、順位番号2でB氏が所有権の移転登記をしている場合は、最新の情報はこちらになるので、その時点での所有権はB氏に移動していると考えられるでしょう。

不動産の所有権は複数人の手を渡ることも多いので、どの時点が最新の権利を示しているのかは、確認時に間違えないようにしましょう。また、順位番号をさかのぼっていくことで、その不動産が過去にどのような人の手に渡って自分の手元にやってきたのか、その変遷も辿ることができます。

登記の目的にはその登記を行った理由が記載されており、「所有権移転登記」や「所有権保存登記」などが、これに該当すると考えましょう。所有権の移転と保存では意味合いが大きく違うので、混同しないように注意が必要です。所有権の保存は、その人が不動産を取得する際に、所有権を登録する登記です。

対して移転登記は、不動産売却時などで売主から買主に所有権が移動する際に行われる登記手続きであり、所有権の保存とは異なります。受付年月日・受付番号には、所有権に関する登記が行われた年月日と、その時に発行された受付番号が記載されています。

権利者その他の事項は、不動産の所有者の氏名や住所などが記載される項目です。他にも登記の原因などが記載されており、所有権移転登記の際には、誰からその不動産を譲り受けたのかが記載されています。ただし、所有権保存登記の際には、登記の原因は記載されず、所有者の住所と氏名のみが記載されます。

「権利部(乙区)」の読み方

2つある権利部のうち、乙区には所有権以外の権利関係の情報が記載されています。所有権以外の権利としては、次のものがあげられます。

  • 抵当権
  • 賃借権
  • 地上権

抵当権は住宅ローン組んだ際に、金融機関から設定されるものです。これが設定されていると、その不動産が金融機関の担保に入っていることがわかります。他にも不動産の賃借に関する権利である賃貸権や、土地の権利である地上権などの事項も、権利部の乙区に記載されると考えましょう。

  • 順位番号
  • 登記の目的
  • 受付年月日・受付番号
  • 権利者その他の事項

項目自体は乙区と同じであり、上記の通りです。順位番号は登記がなされた順番が記載されており、これも新しいものほど番号が大きくなります。登記の目的には、抵当権の設定や賃借権の設定など、どのような内容で登記が行われたかが記載されます。

登記をした日付やその際の受付番号が記載される項目が、受付年月日・受付番号です。権利者その他の事項には、その登記についての詳細な内容が記載されています。どのような内容が記載されるかは権利の種類によって異なりますが、抵当権の場合で項目を見ていきましょう。

  • 原因
  • 債権額
  • 利息
  • 損害金
  • 債務者
  • 抵当権者
  • 共同担保

原因には、どのような登記があったかが記されていると考えましょう。抵当権の場合は、抵当権が設定された日時と「金銭消費貸借設定」と記載されています。

債権額は抵当権を設定した際に借り入れたローンの金額です。例えば3,000万円の住宅ローンを組んだなら、この項目には「3,000万円」と記載されます。住宅ローンには利息がかかるので、この利率が乙区の利息の部分に記載されます。

また、損害金はローンの返済が滞った場合のペナルティを定めた項目であり、ここには滞納した場合の利率が記載されると考えましょう。債務者と抵当権者は、お金を借りた人と貸した人についての情報が記載されます。住宅ローンを組んだ場合は、契約者が債務者、お金を貸している金融機関が抵当権者です。

共同担保の項目には、抵当権を設定する際に、その不動産とは別に担保がある場合に記載されます。その不動産のみが担保となっているなら、この項目には記載がないと考えましょう。

「共同担保目録」の読み方

不動産に抵当権が設定されている場合は、共同担保目録の内容もチェックしておきましょう。これは抵当権設定時に、別の不動産にも抵当権が設定されている場合に記載されます。

いわば、抵当権が設定されている不動産についてまとめた項目が共同担保目録であり、これを確認する際には権利部の乙区と一緒に見ることが大切です。共同担保目録に記載されている項目は、次の通りです。

  • 記号及び番号
  • 番号
  • 担保の目的である権利の表示
  • 順位番号

記号及び番号の項目には、共同担保として設定されている不動産の記号や番号が記載されています。これは権利部の乙区と符合しており、両方をチェックしておき、番号が合っているかを確認しておきましょう。

番号の項目には、抵当権が設定された不動産に通し番号が振られています。担保の目的である権利の表示の項目は、抵当権が設定された不動産の所在にはじまり、地番や家屋番号などが記されています。共同担保の場合は土地と建物の両方に抵当権が設定されるので、それぞれの所在と番号が記載されると考えましょう。

順位番号は権利部の乙区に記載されたものと、同じ番号が記されています。これらの項目をチェックすることで、複数の不動産に抵当権が設定されていても、まとめて確認できると考えましょう。

登記簿謄本から読み取れること

実際に登記簿謄本からどのような内容が読み取れるのか、見本を参考にして考えていきましょう。

  • 令和1年5月7日に売買によって法務五郎が不動産を取得した
  • 売買同日に金融機関より抵当権を設定され、借り入れ額は4,000万円
  • 売買した土地と建物の両方が共同担保として設定されている

権利部の甲区を見ることで、法務五郎が売買によって不動産を取得したこと、その日時がわかります。また、権利部の乙区から抵当権が設定されていることがわかり、債権額から住宅ローンの金額が4,000万円だということがわかるでしょう。

さらに共同担保目録を見ることで、建物と土地の両方に抵当権が設定されていることが判断できます。権利関係は登記簿謄本の各部を見ることでわかるので、詳細までチェックしておきましょう。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本を取得する方法は、次の3つがあげられます。

  • 法務局で取得する
  • オンラインで取得する
  • 郵送で取り寄せる

方法ごとの違いを知り、自分に合ったやり方で登記簿謄本を取得しましょう。

方法1:法務局で取得する

不動産を管轄している法務局で、登記簿謄本は取得できます。窓口にて申請書やその他必要書類を提出し、手数料を納付すると取得は可能です。

申請時には不動産についての情報が必要であり、地番や家屋番号などを申請書に記載しなければなりません。そのため、これらは国会図書館や法務局のブルーマップを使って、事前に確認しておきましょう。

また、法務局は平日の8時30分から17時15分が開局時間となっているので、この間に受付をしなければなりません。登記簿謄本は1通600円であるため、この分の費用を用意し、法務局で手続きをしましょう。

方法2:オンラインで取得する

法務局が運営している「登記・供託オンライン申請システム」から、オンラインで登記簿謄本の取得が可能です。まずはサイトにアクセスして、申請者情報の登録をしましょう。登録後に「かんたん証明書請求」のサービスを利用し、オンラインで申請書を作成、データを送信することで、申請は完了です。

オンラインの場合は郵送で取り寄せるか、法務局の窓口にて受け取るかの2つの方法が選べます。それぞれで手数料が異なり、法務局の窓口で受け取る場合は1通480円、郵送の場合は1通500円である点には注意しましょう。

また、オンライン申請の場合は、平日の8時30分から21時までと法務局での申請よりも受付時間が長い点が魅力です。

方法3:郵送で取り寄せる

申請書を送付して、郵送で登記簿謄本を取り寄せることも可能です。この場合は法務局の窓口か法務局のホームページから申請書を取得し、作成したものを送付します。

郵送では収入印紙を申請書に貼り付けてから送る必要があるので、事前に必要な分を購入しておきましょう。郵送だと、1通あたり600円の収入印紙が必要です。

また、返送用の封筒には切手を貼り付けておく必要があり、請求する枚数次第では切手の料金が増えることもあるので注意が必要です。郵送だと申請から取得まで1~2日程度かかることがあり、他の方法よりも時間がかかりやすいことは理解しておきましょう。

まとめ

登記簿謄本には不動産に関するさまざまな情報が記載されており、所在地や面積などの基本情報に加えて、権利関係についても記されています。主に不動産取引をする際に必要な書類なので、読み方や取得方法を正しく把握しておくことが大切です。

特に権利関係の部分は読み間違えてしまうこともあるので、読み方は細部までチェックしておきましょう。登記簿謄本の読み方や取得方法、扱い方に困ったときは、不動産会社に相談してみることがおすすめです。

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