投資目的の不動産転売は違法行為なのか?不動産転売で利益を出すコツ

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資産運用の一環として、不動産投資に興味を持つ方もたくさんいます。不動産業の素人の方でも始められる不動産投資には、マンション投資やアパート経営がありますが、不動産の転売に興味を持つ方も少なくありません。

しかし、不動産転売は違法になるのではないかという懸念もあります。この記事では、不動産会社に勤務していない方や宅建士ではない方が不動産転売を行った場合に、違法行為になってしまうのかどうか、不動産転売で利益を出すためにはどうしたらいいのか、といったことについて詳しくお伝えします。

不動産個人売買について知りたい方は、「【不動産個人売買】個人売買をする前に気を付けておくべきことを解説」の記事をご覧ください。

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不動産転売は違法?

まずは、不動産会社や宅建士ではない人が、個人で不動産転売することは違法なのかどうかを解説します。不動産転売が違法だと認識されている理由は土地基本法という法律の第四条に「投機的取引の抑制」があるためです。

こちらには「土地は投機的取引の対象とされてはならない」と明記されています。転売というのは、通常は安く仕入れたものをより高く売却することでその差額を利益としていることです。

利益を目的として転売を行う場合にはこの土地基本法の第四条で禁止されている「投機的取引」にあたるのではないかと考える人が多いことがその背景にあります。

個人で転売しても違法にはならない

まず結論からお伝えすると、個人で不動産の転売して利益を得たとしても、違法性を問われることはありません。土地基本法では確かに投機的な取引を禁止する条項があります。しかし、転売を禁止するとはっきりと明言しているわけではありません。取引はその時の景気の動向などによって大きく左右されます。

景気が悪いときに安く購入した土地が、景気のいいときにたまたま高く売れても、それが偶然なのか、転売での利益目的なのかは、個人間取引では判断ができません。実際に購入した不動産を、購入額を上回る金額で転売して利益を得たとしても違法性を問われることはありません。

個人での不動産の転売が違法だと認識されるようになった背景には、土地基本法が1980年代から1990年までのバブル景気の土地の異常な値上がりをきっかけに制定されたためでした。

土地を投機の対象とせず、健全な経済の発展のために適正な利用を図ることを目的として制定された法律なので、転売は違法行為として明記されているとの認識が広がってしまった模様です。

転売を繰り返すと違法になる可能性がある

しかし、安く仕入れた土地を高く売るという転売を繰り返し行なっていると、土地の転売を投機目的で反復継続しているとみなされて、違法性を問われる可能性があります。

転売を繰り返せば、それは「業」とみなされます。宅地建物取引業法では、不動産取引を「業」として行えるのは宅地建物取引業の免許を取得した会社のみとなっています。免許のない人や会社が、土地の転売を繰り返せば、利益目的の「業」とみなされて、違法性を問われる可能性があります。

ただし、転売を何回繰り返せば違法性のある反復性を問われるのかには、明確な基準がありません。

例えば、不動産取引の免許がない会社が、自社が持っている広大な工場跡地を、細かく分割して売却した場合には、事業性を問われてしまいます。しかし、不要な土地を売却するためにやむを得ないと判断されれば、違法性は問われないこともあります。

不動産を投機目的で売買しているのかどうか、という点の判断は、個別で判断されることが多いのが現状です。一つだけ確かに言えることは、不動産業ではない方が不動産転売をする場合には、短期間での売買を繰り返さないことを心がけたほうが良いでしょう。

不動産転売で儲けることはできる?

個人が不動産投資に乗り出した場合、不動産転売で利益を出すことはできるのかどうか検証してみましょう。

昔は不動産転売で儲けを出しやすかった

1990年までは不動産転売はとても儲かる商売でした。戦後すぐの頃には、広大な土地を二束三文で手に入れて、高度経済成長期に住宅地として分割して売却することで、多額の富を得たという人もいます。

また、1980年代のバブル景気の頃には、「土地転がし」という言葉があり、地上げ屋と呼ばれる人たちが、土地の値段を釣り上げながら転売を繰り返していました。

バブル景気のときには、東京の一等地の土地は1週間で倍になることもあり、土地が異常とも言えるほどの投機の対象となりました。

バブル景気の時までは、このように、需要のある土地であれば、比較的簡単に時勢をはかって転売することで、大きく儲けることが比較的簡単にできました。

今は税金がネックで儲けが出しにくい

しかし、バブル景気での土地の価格の異常な値上がりへの反省から、投機目的での土地の売買を抑制する土地基本法が制定されました。また、税金制度が大きく変更されて、短期間での不動産の売買には高い税率が課せられるようになりました。

不動産を売却して利益が出た場合には、売却益に対して所得税と住民税が課税されます。所得税と住民税は不動産の所有期間が5年以下か5年を超えるかで税率が次のように大きく変わります。

不動産の所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得(5年以下)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得(5年超)15.315%5%20.315%

短期譲渡所得の税率はほぼ40%で、長期譲渡所得の場合の2倍もの税率となっています。不動産転売で稼ぎたいと思っても、これでは短期間で売買を繰り返せません。現在は、不動産転売で稼ぐのはかなり厳しいといってもいいでしょう。

不動産転売で利益を出す方法

「不動産転売で儲けることはできる?」で見たように、現在は不動産転売だけで儲けるのはとても厳しい状況だと言えるでしょう。

しかし、いい物件をしっかりと目利きして、安く手に入れて高く転売できれば、儲けられないわけではありません。こちらでは、不動産転売で利益を出す方法について詳しく解説します。

方法1:相場をにらんで安く仕入れて高く売る

不動産に限らず転売で稼ぐための大切な基本は、安く仕入れて高く売ることです。仕入れ価格よりも高い価格で売ることができれば、利益は必ず出ます。

不動産の場合には、景気や需要の波で大きく価格が上下します。建物の場合には、経年劣化で価値が下落してしまいますが、経年劣化の影響を受けない土地なら、タイミングをうまくつかめば、多額の利益を手に入れることも可能です。

不動産転売で利益を出したいと思うのなら、不動産の価格をこまめにチェックして、相場感をつかみましょう。

不動産の成約価格を調査するなら、国土交通省が運用している「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で調査するのがおすすめです。こちらのサイトには、実際の不動産の成約価格が登録されています。狙っている地域の不動産価格の変動を、しっかりと調べて、売買のタイミングをのがさないことが大切です。

方法2:5年間所有してから売却する

次に不動産転売で利益を出すために大切なことは、長期譲渡所得での税率にするために5年を超えて所有してから転売することが大切です。マンションでもアパートでも一戸建てでも、まずは購入した後5年間は自分で賃貸用物件として利用して、5年経ったら売却します。こうすることで、売却益に対する税率を半分に抑えます。

この方法で利益を出したい場合には、事業計画と5年後の売却に向けた出口戦略がとても重要となります。どのような形で賃貸経営をすればいいのか、古家付き土地であれば、リフォームして一戸建てとして貸し出すのか、家を解体して駐車場にするのか、どちらが利益を出せるのかを検討しましょう。

また、5年経ったら確実に利益の出せる価格で売却できる物件でないと意味がありません。どのくらいの売却予想価格になるのか、といったことも計算した上での物件選びが重要です。

方法3:格安で仕入れられる家付きの土地を高額転売する

売りに出されている一戸建ての中には、家としての価値がない、古い家が付いている「古家付きの土地」があります。古家付きの土地の場合には、建物が付いているとしても、土地代だけになるので、格安で手に入れられます。

格安で手に入れられる古家付きの土地を購入して、家をリフォームやリノベーションをして高額転売するという方法もあります。

家のリフォームやリノベーションを格安でできる環境が必要ですが、二束三文で手に入れた家に大きな付加価値をつけることで、高額転売が可能になります。もしくは家を壊して更地にしたことで、高額転売が可能になることもあります。更地にすることで価値が上がって売却することは可能になります。

転売目的で古家付きの土地を購入する場合には、リフォームや解体の費用を負担しても、確実に利益が出せる物件かどうかが重要なポイントです。

また、不動産業者や不動産投資のプロが数多く参入しているところでもあるので、スピード感も重要です。

不動産転売を成功させるためのコツ

不動産転売を成功させるためには、心がけておかなければいけないコツがいくつかあります。どのようなことを心がけておけば、不動産転売を成功させることができるのかお伝えします。

コツ1:情報収集が大切!

不動産転売を成功させられるかどうかは、情報にかかっているといってもいいでしょう。

不動産転売を成功させるための情報には次の3つが大切です。

  • いい物件を安く手に入れられるかどうか
  • その物件にどのような付加価値をつければ高額で売却できるか
  • どのタイミングで売却すれば高額で売却できるか

いい物件を安く手に入れるためには、インターネットだけで物件を探していてはいけません。おおよその物件のあたりをつけるためにインターネットを活用するのはいいのですが、実際に外を歩いてみると、全く活用されていなさそうな空き家や土地が結構あります。

そうした物件の持ち主に話を持ちかけてみると、処分に困っていて破格の価格で譲ってくれることもあります。インターネットだけではなくて、自分の足や人脈で物件を探すことも大切です。

また、どのようにリフォームしたら、購入希望者の心をわしづかみにできるのか、どの時期に売却に出せば良いのかも、しっかりとチェックしましょう。

コツ2:不動産会社選びが肝!

不動産を売却するのは、不動産会社を通さなければ難しいでしょう。自分が買い取る不動産を自分の足で探すことができても、買手を自分の力だけで見つけるのは、ほぼ不可能です。不動産会社の力を借りるしかありません。

高額転売を成功させることができるかどうかは、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。親身になっていい買手を探してくれる不動産会社をパートナーにすることができれば、ともにWin-Winの関係で利益を最大化することも可能です。

不動産選びのポイントは、その不動産会社の実績と査定結果です。不動産会社によって、都市部のマンションの売買が得意な不動産会社と、地域密着で地域の一戸建てや土地の売買が得意の不動産会社とあります。

あなたが売りたいと思っている物件と同じ種類の物件の売却実績が豊富かどうか、その不動産会社のホームページでチェックしましょう。

また、査定をしてもらった時に、提示された査定額とその査定額になる理由が明確かどうかもチェックしましょう。特に、査定額が下がるマイナスポイントに対する説明が明確かどうかで、信頼のおける不動産会社かどうかをチェックできます。

コツ3:売れる時期を逃さない

一戸建てでもマンションでも、一般の住宅としての不動産の需要には旬があります。旬というと、野菜や魚のようですが、住宅の売買は最も売れる時期と売りにくい時期が明確に分かれています。

最も売れる時期というのは、年度が変わる直前の1月から3月です。4月の新入学や人事異動に合わせて新居を購入する方がこの時期に増えます。秋ぐらいから売り出して、年明けから3月くらいの成約を目指すといいでしょう。

次に売れやすい時期が、9月の異動前の7月から8月です。

この2つの時期は、急に辞令を言い渡されて新居選びを焦る人もたくさんいます。そのために、他の時期よりも高額売却がしやすい時期となります。

この2つの時期を逃せばなかなか住宅を売るのは難しくなります。リフォームやリノベーションで時間がかかる場合には、購入する時期を逆算して、しっかりとこの時期に成約できるようにしましょう。

コツ4:直接交渉でいい物件を安く手に入れよう!

「情報収集が大切!」でもお伝えしましたが、いい物件を格安で見つけるためには、自分の足で物件を探すことが大切です。また、格安で購入するためには、不動産会社を通さずに、自分で直接交渉をしてみることもおすすめです。

特に空き家や空き地などの場合には、売主が処分に困っていてとにかく何でもいいから買ってほしいという場合も少なくありません。

そういった物件は、直接交渉をしてみると、驚くほど安く購入できることもあります。不動産会社任せにせずに、ぜひ自分で交渉のテーブルについてみましょう。

不動産転売の注意点

不動産転売を成功させるためには、よく頭に入れておかなければいけない注意点があります。不動産転売をするのであれば、次の注意点はよく頭に入れておきましょう。

注意点1:ネットだけの情報収集ではいい物件は手に入らない

不動産転売のコツの「情報収集が大切!」でもお伝えしましたが、インターネットの情報だけではいい物件の情報は手に入れられません。

安くて良い物件を探すためには、人脈と自分の足で歩いて探すことが大切です。周りの人に、格安で手に入れられるいい物件があったら教えてもらうように伝えておくことと、自分で気になる物件があったら、持ち主を探して交渉してみることが大切です。

注意点2:所有期間が5年以内だと税金が高くなるので注意

「今は税金がネックで儲けが出しにくい」でもお伝えした通り、所有期間が5年以内の物件を売却すると、税金がほぼ2倍になってしまいます。

不動産転売は、賃貸経営による不動産投資とセットで考えて、5年後の高値売却を目指して計画を立てていきましょう。

注意点3:売り急ぐと買い叩かれるので注意

不動産転売の最大の目的は、売却益を最大限にすることです。そのためには、売却に出した時に売り急がないことが大切です。

不動産は借金返済などのために、何が何でもすぐに売却しなければいけないという場合もあります。そうした場合には、売主の足元を見て、買い叩かれてしまうのは仕方がありません。

急いで売却しなければいけないという態度を見せてしまうと、そういった売主と同じように見られてしまい、買い叩かれてしまう可能性が高くなります。

不動産転売では、高額での売却が最も大切な目的です。じっくりと構えて、買主を厳選するような態度を見せれば、不動産会社の方も、いい買主を見つけるために奮闘してくれます。

注意点4:複数の不動産会社を比較して選ぶ

「不動産会社選びが肝!」で不動産会社選びがとても大切だとお伝えしました。いい不動産会社を見つけるためには、不動産会社は何社か比較して検討してみることが大切です。机上査定であれば最低でも5社程度、訪問査定であれば2社から3社程度受けることが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼したときに、全く同じ査定額を出す事はありません。それぞれの不動産会社にその査定額になる理由を聞いて、それで納得できる、信頼できると感じられる不動産会社を見つけることが、不動産転売を成功させるためには大切なことです。

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まとめ

この記事では、不動産転売の是非と、不動産転売を成功させるコツについて見てきました。現在は、不動産転売はとてもむずかしいものになっています。ぜひ、賃貸経営とセットで考えて計画を練りましょう。

また、不動産転売で高額売却を成功させるためには、不動産選びがとても重要です。一括査定サイトのイエウールなら、全国から厳選した1,600社以上の不動産会社から最大6社の査定を取り寄せられます。ぜひ、売却の相談をしたいときには、イエウールで一括査定してみましょう。

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